ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

値下がり

表面利回りのワナ

不動産投資をしている方にとって利回りってとても気になりますよね?

気になっていいんですよ、もちろん。

私も気になりますし、気にします。

でも誰が決めた利回りなの?

実際にその利回りで回っていくの?

ここが大事です。

絵に描いた餅なら意味がないですよね?

満室になったら利回り10%なんです。

でも今は3室空いています。

この3室が埋まれば10%です。

埋まればです。

しかも予想している賃料で埋まればですよね?

予想しているより安い賃料でしか埋まらなかったら?

安い賃料にしても埋まらなかったら?

また、今入居している部屋が空いてしまったら?

そこまで考えなくてはいけません。

そこまで考えていてもまだダメですよ。

家賃5万円平均で10室あるマンションがあったとします。
現在7室稼働中です。

満室想定10%なので、5×10×12ヶ月で満室時家賃収入は年間600万円。
ということは物件価格は6000万円ですね。

3室空室のままなら5×7×12で420万円。利回りで7%です。

ここまでは誰でもわかる計算です。
賃貸需要の強い地域と弱い地域では、どのくらい空室が埋まる速度が違うのでしょうか?

人気のあるエリアなら1ヶ月、2ヶ月で部屋は決まっていくかもしれません。
でも、問い合わせすら入らないエリアの物件もあったりします。

決まる速度が1ヶ月と半年では5ヶ月分で一部屋当たり25万円も変わります。
3部屋あればこれで75万円変わります。

また、残り3室が5万円ではなく4万円で決まってしまっても、3部屋で36万円変わります。

またなかなか問い合わせの入らないエリアでは、賃貸仲介業者に支払う手数料も大きくなりますよね。

なので、どうしても賃貸需要の弱い地方エリアの利回りが高く設定されているのです。

逆に都心部や人気のあるエリアでは稼働率も高くなりますので、利回りは低めに設定されています。

よく知り合いの家主が利回り○%の物件を購入したとかの話をされることがありますが、どこで?
また築何年で?
またどんな間取りで?
RC造?木造?
それによって全然変わりますよね。

利回りって大事なようで実はそこだけじゃないんです。

築20年の表面利回り10%の物件と、新築の表面利回り6%。
でも新築の物件は借上保証付、しかも内装工事などの修繕費用は借上会社持ちならどうでしょう?

築20年といえば、給湯器やキッチンなど水周り設備の交換時期に差し掛かってきます。
そのあたりまで考慮して、手残りのキャッシュフローはどうなるのということですよね。

私は一つの目安として、3点ユニットのワンルームならセパレートの物件に比べて2%くらい上積みして、1Kは1LDK、2DKなどに比べて1%くらいは上積みして考えるようにしています。

それは回転率がファミリータイプとワンルームでは大きく違うからです。

回転率が違えば現状回復などの費用負担が余分にかかることになります。

しかも家賃が安いほど仲介業者に支払う広告宣伝費も高くなります。

つまりコストがかかる分利回りを高くほしいわけです。

また満室時想定家賃を高めに設定することも簡単に出来ます。
新築時にはそれなりの賃料でもお客様はつくものです。
問題は二回り以降です。

そこで家賃が大きく下がってしまうような物件では困ります。

最近の投資用ワンルームでも1Kタイプの物件が多くなっています。

1LDKや2DKに比べて部屋数が多く取れるのと、それによって利回りが高くなるからです。

なので1Kと1LDKとでは同じ利回りで考えてはいけません。
回転率も定着率も変わります。

1LDKでそこそこの利回り、7%を超えてくる利回りか1Kで8%近く回る利回り、こんな物件がいいですよね。

でも最近そんな物件になかなか出会えません。

だってそうですよね。

その利回りがあれば十分キャッシュフローが回ってしまいますから、すぐに売れてしまいます。

融資のあたりをつけているうちにもう売れてしまったということもよくあります。

いい物件を手に入れようとするとスピードも大切です。

スピードを早めようとすると、やはり自己資金も大切です。

過去の融資実績も必要です。

経験を積めば積むほどいい買い物はできるようになっていきます。

何事も経験は大事ですね。

でもその経験を積むために失敗するわけにはいきませんよね。

なので、私たちのような不動産会社さんの出番なのですよ。

お客様の代わりに今まで培った経験と情報を元にアドバイスさせていただきます。

先ほど言ってたような新築の物件情報も入手できそうです。

今中古で出回っている物件の利回りを見ていると恐ろしくなります。

見た目のキャッシュフローは回っているが、補修や大規模修繕が発生した途端に終わってしまう物件だらけです。

せめてそうした中古の物件を購入するなら、外壁や屋上防水あたりは終わっている物件を購入しないと大変なことになります。

なので購入前にちゃんとご相談くださいね。

そしてお客様の安定した不動産投資のお手伝いを出来ればと思っています。


不動産価格はまだ上昇する?それとも下落する?

不動産価格はこれから上昇していくのか?

それとも下落してしまうのか?

不動産投資をしている人、これから始める人にはやはり気がかりな点です。

そもそも不動産は他の金融商品に比べ安定しているというのが一般的な評価です。

いきなり0になることもないですし、その変わりいきなり倍になるということもありません。

ただ全く乱高下がないのかと言われるとそうではありません。

神戸の地震、東北の地震、広島の地滑りなど天災などの外部的な要因によって、大きく値を下げることはあります。

逆に、金利低下、金融機関の貸出強化によって大きく値を上げることもあります。

今はまさにこういう状態です。

では、今のこの状況から大きく値下がりするケースはどういったケースが考えられるでしょうか?

真っ先に思い出すのがバブルの終焉です。

不動産価格が上昇し続け、その当時の日本の景気は過去に類を見ないくらい好調でした。

日本人が海外の不動産を買いあさり、オークションで何億もする絵画を落札したというニュースが連日TVで報道されました。

ただそんな好景気は一つのことがきっかけで脆くも崩壊します。

当時の大蔵省が金融機関に対して発令した総量規制というものをきっかけに、一気にこのバブル景気は破たんしました。

この総量規制とは、『不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑えることと』いうお達しでした。

これにより、不動産向けの貸出が一気に行われなくなり、不動産価格はどんどん下落していきます。

何でもかんでも融資していたのに、いきなり貸してくれなくなると、今度は買い手がいなくなります。

不動産は上昇するものという思い込みで購入していた不動産は、買い手がいなくなり売れなくなります。

売れなくなれば不動産価格は当然のように下落します。

下落すれば担保割れ、不良債権に。

不良債権になれば金融機関は回収に走ります。

どんどん膨れ上がった不良債権は金融機関自体をも崩壊へ導きます。

『銀行は潰れない。』こんな神話が脆くも崩壊した瞬間です。

そうなると、不動産以外の経済にも大きな影響を及ぼし、その後20年以上も経済が停滞する、デフレの状態へとなってしまったわけです。

分かりやすく書くとこんな感じです。

今、金融機関の不動産案件への融資比率は非常に伸びています。

マイナス金利になり、金融機関は貸出先探しに躍起になっています。

設備投資をする企業も少なくなり、貸し出す先としては新規産業か新規事業者、住宅ローンくらいしかなくなっています。

それに伴い、カードローンの伸び率も高くなっているみたいですね。

個人的見解からすると、カードローンや住宅ローン、新規事業、新規産業への投資より、収益用不動産への投資の方が取りはぐれが少ないように思います。

空室率の上昇などのリスクは当然ありますが、家賃収入も0になるわけではありません。

住宅ローンやカードローンの場合で返済が滞るというのは全く支払えなくなったという場合でしょう。

投資用不動産の場合は、毎月50万円の返済は無理でも30万円なら何とかというケースも少なくはないでしょう。

つまり、完全な不良債権にしてしまうか、見えない不良債権にしてしまうかは金融機関のさじ加減のような気がします。

過去の過ちも踏まえて、政府が同じ轍を踏むとは考えにくい状況ではあるのではないでしょうか?

よく、不動産投資で金利上昇のリスクが唱えられます。

ただ、金利が上昇する際には好調な実体経済の裏付けがついて回ります。

不動産価格がどんどん上昇していけば、金利は上昇することもあるでしょう。

でも、その時には所有している不動産も上昇していることになります。

不動産で失敗するケースとすれば、購入した金額よりもはるかに少ない金額でしか売却できない。

購入した物件の収入で返済原資が足りない。

分かりやすく言うとこうしたケースです。

購入した物件で支払いができないというのは、購入時点での収支計算が甘かっただけです。

購入した物件が残債では処分できない。

これは、処分するタイミングと購入時点での読みが甘かっただけです。

つまり、この2点だけしっかりしていれば購入した不動産が不良債権になることなどありません。

不動産で損することって、もちろんないわけではありません。

新築一戸建を買ってしまった。

4,5年で売却した。

ほとんどの場合、残債分で売却することはできません。

でも、普通に住んでいるわけですから、賃貸でも家賃は必要だったわけです。

4LDK、駐車場付き新築戸建、賃貸相場を調べてみてください。

安くても13万、14万円はします。

年間で150万円ほど。5年間で750万円。

これくらいの値下がり幅なら実質的には損はしていないことになります。

何年間か高い賃貸物件に住んで、贅沢したねという話です。

ここから住宅ローン控除を受けていたら?

固定資産税を支払っていたとしても、それ以上に恩恵はあったわけです。

損したか得したかという判断基準をどこに持っていくかで大きく変わってしまいます。

5,000万円の収益マンションを購入した。

毎年家賃収入で400万円あった。

経費で200万円ほどは消えたとしても、年間200万円は手元に残ったとしましょう。

この物件を5年後に4,500万円で売却した。

これは損したということでしょうか?

5年間で1,000万円のキャッシュが手元に残っていましたから、収支でいうと+500万円です。

もちろんここには不動産取得税、登記費用、仲介手数料などは含まれていませんので、実際の収支を考えるときにはそうした費用も考慮してということにはなりますが、考え方としてはこれはプラスということだと思います。

これが、全額自己資金で購入して、つまり5,000万円投資して5年間で500万円の利益だったとしたら、もっといい投資先はあったのかもしれません。

でも、5,000万円の物件はほとんどの場合融資を利用して購入します。

この場合の自己資金がいくらだったのか?

その自己資金に対していくらのリターンがあったのか?

それにもよりますよね。

そうしたシュミレーションの上、収支が合う物件だけ購入していればいいのですよ。

たとえば、上記のケースで自己資金をほとんど出さない状況で購入したとしましょう。

自己資金500万円。

これに対してリターンが年間200万円。

投資利回りでいうと、40%です。

どうですか?

悪くないですよね。

実務的に5,000万円の物件を購入するのに、自己資金500万円で購入できるかどうかは別にして、これが可能であれば十分なリターンと言えるのではないでしょうか?

つまり不動産投資で重要なのはいくらで物件が買えるのかというところではなく、この物件でいくらなら融資が付くのか?

また自分はどのくらいの金利で借り入れができるのか?

またどのくらいの返済期間で融資してもらえるのか?

そうしたこともシュミレーションする必要があります。

もちろん現金で区分所有の1室、戸建て、テラスハウスなどを購入する場合には融資を考える必要はありませんから、ただ単純に物件の良し悪しだけを判断すればいいことになります。

こちらの方が投資を始めたばかりの人には分かりやすい構図です。

いきなり2億、3億の収益マンションから始めれる人はかなりの少数です。

自己資金をほとんど使わずに不動産を増やしていける人もごく少数です。

でも、中にはいるのです。

複数の不動産を所有している人のほとんどは物件の売り買いを経験しています。

購入するばかりではなく、いいタイミングで売却を図ります。

資産の組み替えです。

Aさんが購入したXという戸建があったとします。

現金400万円で購入し、毎月5万円(年間60万円)の収入があったとしましょう。

6年前に購入し、毎年の固定資産税等を省き50万円/年の現金収入があったことにします。

6年間で300万円です。

Aさんはそのまま持ち続ける選択肢ももちろんできるわけですが、Aさんはリスクを考えます。

6年間入居し続けている賃借人がもし退去すれば修繕費用、募集費用等が発生する。

このタイミングで売却すればそのリスクを回避できる。

それならば、この物件を売却し不動産を現金に換える選択肢もありだと。

Aさん


AさんはこのXという物件を売却し、Yという物件の自己資金に充当します。

Yという物件は物件価格3,000万円。表面利回りは10%。年間収入は300万円とします。

今回の購入金額、プラス諸費用が200万円。

Xを350万円で売却し自己資金とします。借入金額は2,850万円。

これを20年ローン、金利2.0%で調達します。

毎月返済は144,000円、年額で173万円です。

同じように固定資産税、ランニングコストで10%ほど経費として見たとしても、年間100万円ほどのキャッシュフローが生まれることになります。

今までの倍です。

しかも今回は初回にXという物件を購入した現金をそのまま充当しただけです。

今度Xという不動産を購入したBさんのケースです。

350万円で物件を購入しました。

年間の収支はAさんと同じく50万円です。(経費を差し引き)

7年間で回収できます。

その間に賃借人が退出すればBさんのリスク。

逆にそのまま住み続けてくれればBさんの収入はそのまま確保できるわけです。

Bさんのメリットは購入した初月からいきなり家賃収入が得れること。

募集業務やリフォームの手配など、煩わしいことがないままいきなり家賃収入が得れること。

しかもAさんが得ていた収入をそのまま引き継げるのに、Aさんが購入した金額より安く購入できたこと。

それぞれにメリットが出るわけです。

Aさんの場合、毎月得ていた収入をもとに、Zという新しくXと同規模の戸建を購入する選択肢もあるわけです。

このようなケースって不動産投資ではよくあるケースです。

『不動産は一生に一度の買い物』と昔は言っていました。

年収400万円に対して、不動産、一戸建が4,000万円も5,000万円もしていた時代がありましたから確かにそうだったのかもしれません。

でも、今や中古住宅なら200万円、300万円で購入できる物件も少なくはありません。

もはや、不動産は車と同じように買い替えの時代なのです。

車を購入する時って、どういう判断基準で購入していますか?

乗りたい車?

それとも低燃費の車?

中には中古になっても値下がりしにくい車という選び方をしている人もいるのではないでしょうか?

また新車ならではの低金利を利用して、新車の乗り換え乗り換えという購入の仕方をしている人もいるでしょう。

千差万別ですよね。

不動産も千差万別です。

それぞれの購入スタイル、投資スタイルがあっていいと思います。

ただ、融資が利用できるのなら融資利用をしたほうが、幅広い選択肢も持てるというだけの話です。

決して現金購入が間違っているという話ではありません。

話がどんどん進んでいって、不動産価格の値上がり、値下がりの話から遠ざかっていました。

不動産の価格は需要と供給のバランスです。

いくらいい家を建てても、そこに需要がなければ値段は付きません。

逆に建物は古くても立地が良ければ不動産の需要は生まれます。

賃貸相場はもうかなり底まで来ています。これ以上下がりようのないレベルまで家賃は下落しています。

ただエリアによると、上昇してきているエリアも存在します。

なので、需要のある立地で物件を取得している方は、大丈夫でしょう。

反対に需要のないエリアで物件をお持ちの方、これからも物件周辺の地域の発展が見込めそうにないエリアで物件を所有している方にとっては厳しい時代になっていくかもしれません。

くれぐれもそのあたりの見極めは大事ですので、物件購入の前には必ずご相談ください。

私でなくても、利害関係のない不動産会社のお知り合いがいればその方にでもご相談してくださいね。

あとは総量規制のような不動産投資に対しての規制が入らないことだけが心配です。

でも前述の通り、そういうことになれば日本経済は真っ暗闇になってしまいます。

この先不動産投資で失敗した人たちが多く登場し、自殺者多数、社会問題へ発展っていう展開にならない限りは大丈夫でしょうが、もうこのあたりは不動産屋さんのモラルの問題もありますのでどうでしょう?

ス○ガ銀行などの、超長期、高金利の融資付で購入する人がこれ以上増えないことを心配しています。

みなさん、騙されないようにしてくださいね。




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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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