ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

入口と出口

アパート経営はまだ大丈夫?

アパートローンの不適切融資が取り沙汰され、サラリーマン向け融資が締め付け傾向になってきています。
かといって、完全に融資が止まってるのかというとそうではありません。
資産家や資金が潤沢な企業に向けて、蛇口は解放されています。
分かりやすく言えば、完全に二極化してきたということです。

金融機関としては、危ない橋だと分かっていても融資残高を伸ばすためにサラリーマン向けの不動産融資を行なっていた。
でも元々物件価格の2割と諸費用の自己資金を用意できるサラリーマンなどそうそういない。
なので、分かってはいるけど。。。
書類上の体裁さえ整ってたら融資実行
っていう流れだったのが、そうもいかなくなりました。
焦っているのは誰?
金融機関?
アパート購入していたお客さん?
金融機関も今までのように、次々と勝手に案件が飛び込んでくるという状況ではなくなりそうです。
お客さん?
今まで自己資金をほとんど使わず購入していた人にとっては今まで通りとはいかなくなりそうです。
でも、お金はあるけど使わなかっただけのお客様は特に影響はありません。
元々それなりの自己資金を使って購入するのが不動産投資です。
原点に戻るだけです。
一番困ってるのは、収益不動産をメインに、しかもサラリーマン属性のお客様をメインにしていた不動産会社ではないでしょうか?
『自己資金0で不動産投資、アパートオーナーさんに』
この手のキャッチフレーズの会社さんは、厳しくなるでしょうね?

居住用の住宅を売る場合でも、頭金0のお客様と頭金1千万円のお客様では、購入に至るまでの意思決定のスピード感は大きく異なります。
コツコツと貯めたお金を一気に使うっていうのは、どうしても躊躇ってしまいますから。
投資用不動産でも同じです。
自己資金を使わずにマンションオーナーになれる
そのキャッチフレーズに踊らされ購入したお客様は、契約の印鑑を押すだけで毎月◯◯万円の収入が手に入ると錯覚しているケースが多いので、物件をじっくり吟味する間に、こんなビッグチャンスを他の人に取られてしまうんじゃないかという疑念にとらわれ購入に至ってしまいます。
物件を気に入って
この物件なら勝算がある
ではなく、この買い方なら今の自分にもチャンスがあると錯覚します。
つまり、物件は何だっていいんです。
この手のお客様を集め、気持ちを高揚させ、ファイナンスをあてがう。
これを不動産業と呼ぶのかどうかも疑問にさえ感じてしまいます。
金融商品ですよね。
元本割れ確実な。
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こういった業者さんは、これからはスキームではなく、商品を売らなくてはいけなくなります。
お客様を集めるのは簡単でしょう。
投資先がなく、預金していてもほとんど金利はつかない、将来や老後に不安を感じている。
こんな人は今の日本には山盛り存在しています。
不安を煽り、あたかも確実安定した投資先のように見せかけることは難しいことではありません。
ただ、その集めたお客様をはめ込む手段が今失われましたから困っているでしょうねー。
うちには関係ないのでどっちでも良いんですが。(笑)

そんな中、新規アパート融資の金利引き上げが行われるんではという話が飛び込んできました。
都市銀行では金利1%未満のアパート融資が行われていました。
住宅ローン金利並み、もしくは住宅ローン以下の金利で貸し出していました。
でも、現在は上昇した不動産相場になっており、将来的には売価が融資残高を下回る可能性も高まってきています。

そのリスクを踏まえると、そんな金利で長期間の貸出しなど行えない。
そう判断するのは当然の流れかもしれません。
でも、悪いことばかりではありません。
最近、市場に流通している投資用不動産の利回りが少し上昇してきているように感じます。
まだ大きく変動してきているわけではありませんが、これまでは水面下で取引されていた物件が、水面下だけでは捌ききれず市場に流通してきたという印象が強いのですが。。
ただこのような状況が続けば、売主の方も強気な価格設定オンリーとはいかなくなるかもしれません。
実際に物件価格が下がりだすのは、アパート経営、マンション経営が上手くいかず支払いが滞り、競売・任売に物件が流れ出した時になるかとは思いますが。

今の金利水準のままだと、支払いが困難になるオーナーが増えるというのはなかなか想像できない状況です。
今の金利ではキャッシュフローが回らなくなることがあまり起こりえないからです。
(3%、4%の金利で調達していない場合)
安く売る必要がないのです。
でも、金利が1%上昇すると1億円の借入で金利負担が年間100万円変わります。
表面利回りが8%とすると、満室時の収入で年間800万円しかないのに、そこから支払いが100万円増えてしまいます。
空室率が年間5%とすれば、収入は760万円。
固定資産税、管理費や入退室のリフォーム、仲介手数料など考えるとそのうち2〜3割程度のランニングコストは必要かもしれません。
1億円に対して元本支払い分は30年返済でも月額30万円程度です。年間に引き直すと360万円。
金利が1%から先ほどの年間100万円で済むのが、金利2%なら200万円、3%なら300万円。
こうなるともう何も残りません。
金利上昇の政策を今の日銀が取るとも思わないのでしばらくは大丈夫だとは思いますが。。

仲介の不動産業者に頼らず、自ら金利交渉、条件交渉できる買主さんだけが生き残りそうです。
そのためには、今所有の賃貸不動産を高稼働させ、キャッシュフローの潤沢さをアピールし、購入希望の物件のキャッシュフローだけでなく、万一の場合でも他の物件の収入で補いきれるよというアピールも必要になってきます。

いずれにせよ、素人の不動産経営から、プロの不動産経営へと時代は逆流していきそうな気がします。
もちろん、不動産業者だからプロという意味ではありませんよ。
賃貸不動産単独で利益を生む構造を構築すべきということです。
大規模修繕など費用支出の計画もきっちりと立て、満室経営を行なっていくための戦略や部屋づくりをしっかりと行なっていく。

今後収益不動産の価格が値下がりしてくれば購入のチャンスです。
その時に、いかに自己資金を用意できるか?
また、金融機関がプロの不動産投資家として判断してくれる決算(確定申告)内容を用意できているか?
この辺が重要になってくるのではないでしょうかね?

不採算物件は今のうち(まだ買い手があるうち)に処分し、優良物件のみを保有する。
売却して、手元にキャッシュを生む物件を売却して自己資金を用意しておく。
こういった戦略も必要かもしれませんね。

今お手持ちの不動産がいくらで売却できそうか?
そういった査定のご依頼お待ちしております。

ご相談はメールでお願いします。
oonishi@life-consulting.netまで。





賃貸住宅経営って結局・・・

賃貸住宅の経営
分かりやすく言えばオーナー業、大家さん、家主さんのことですが、ここにも事業計画、経営戦略が大切ですよというお話です。

『家主さん』
ってどういうイメージをお持ちですか?
マンションの裏に大きな自宅があって。
田舎なら、畑とアパートを所有していて。。
昼間っからのんびりとマンションの掃除をしていて。。。
こんなイメージを持ってる方も少なからずいらっしゃるかもしれません。
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そう。
こんな人。(笑)

私も今の仕事をするまでは、こんな大家さんがマンション経営をするんだなぁと思っていました。

未だにそういった地主さんから家主さんにという大家さんも少なくはありませんが、最近ではサラリーマン大家さんが増えたり、別業種の法人さんが多角経営の一角としてマンション経営というのも多く見られるようになっています。

いろいろ見ている中で、一番うまく切り盛りしている
大家さんって誰だと思います?
地主さん?
法人さん?
サラリーマン大家さん?
それとも不動産ファンド?

私が見ている中で一番安定した不動産経営を行い、経費管理等もしっかりしているのは、別事業を経営している法人さんです。
やはり別事業とはいえ、長年会社経営をしていこうと思うと、経営計画から資金計画、経費管理までしっかりと行っていかないと不可能です。

創業3年で消費税課税業者になり、翌年度の消費税納税で四苦八苦するような経営者は経営者失格なのは一目瞭然です。
社員を数人でも雇って会社経営している経営者さんは、その家族をも養ってると言っても過言ではないので、リスク管理もしっかりしています。

このマンションを購入して、どう満室につなげていくのか?
長い将来収益を生み続けてくれる物件なのか、はたまた売却のタイミングを見計らいキャピタルゲインを見込む物件なのかをよく知っています。

言われるがままにマンションオーナーになった人は、そんな先のビジョンは持ち合わせていないでしょ?
一棟買えば、もう一棟、あと何棟所有できるかな?

こんなこと考えている人は終わってしまっています。
会社経営で本業が傾いている時に、別事業を展開したいから資金を借り入れたい。
こんな申入れをして金融機関が受け入れてくれるわけがありませんよね?

事業を始めたが、順調に推移しているからさらに追加投資したい。
資金協力してくれないか?
これでしょ?

そのためには保有物件の分析が必要です。
将来にわたり、安定した収益を生み続ける物件なのか?
それなら、その物件は保有。
今はいいけど、既存のテナントが退去すれば収益は大きく低下する。
現状問題なく稼働はしているが、近い将来大規模な改修工事が必要。
それなら、この物件は時期を見て売却。

低い稼働率、悪い立地、重い金利負担。
こんな物件があれば即時売却。

現状満点経営、満室稼働、高収益。
ただこれ以上の収益向上は図れない。
それなら、最高収益を生み出しているこのタイミングで高値で売却。
今回うちの所有物件を売却する意思決定したのは、この例です。

いい状況で手放すことに対して、
『もったいない』
と思う人ももちろんいるでしょう。
でも、そんなこと言ってたら、いつが一番いいタイミングなのか誰が分かるんでしょうか?
『この金額なら売却してもいい』
『この利益なら売却しよう』
もしくは、
『いくらであっても売却しない』
この2つの選択肢じゃないですかね?

投資は、回収して初めて成功した投資です。

その回収が、長期にわたり永遠に続くのもあり。
売却時にリターンが返ってくるのもあり。

いずれにせよ、儲からないものに投資してはいけまけん。
誰かの未来のため、社会のために投資するなら別ですが。。。

売却さえ視野に入れて購入しておけば、手荒な使い方しないでしょ?

『この服何回か着たら売ろうと思うんだ』
こう思ってる洋服にミートソースべったり付くような食べ方しないでしょ?

『このカバン良い値段で買い取ってくれるみたい』
いい値段で買ってもらおうと思うと、床にカバンを直置きしたりしませんよね?

マンション投資はビジネスです。
入り口と出口、毎月の収入と支出、このバランスが大切です。

せめて、そのくらいは勉強して購入しましょう。
おせっかいかもしれませんが。(笑)
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株式会社ライフコンサルティング
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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