ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

入居者

賃貸住宅、長く住んでいれば損をする。何かおかしくない?

仕事柄、レントロールというものをよく目にします。

『レントロールって何?』

『新しいロールケーキ?』

って思う人は少ないかとは思いますが、念のため説明しますと、賃貸マンションなどの収益用物件の家賃一覧表です。

○号室の家賃はいくら、共益費はいくら、預かり保証金はいくらなどと書かれているものです。

収益用不動産を購入する際には、この物件を購入した際には毎月いくらの家賃収入があるのか?

また、その入居者が退去したときにはいくらの返還金が必要なのか?

ということが当然気になります。

というよりも、それが分からなければ検討すらできません。

そこで購入を検討する際に、所有者、管理会社さんからそのレントロールをいただくのですが、同じ間取り、同じ広さの部屋でも現在の賃料に差があるものなのです。

201号室は家賃6万円。301号室は家賃4万円。

などと極端な差がある場合があります。

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どうしてその差が生まれるかというと、入居した時期によることがほとんどです。

10年前から入居しているAさんは6万円。最近入居したBさんは4万円。こうした状況がよく存在します。

昔から借りてくれているAさんの方が高いの?

そうなんです。

不思議ですよね。

いわばAさんはヘビーユーザーです。携帯電話の会社さんなら何年割引みたいなプランがありますが。賃貸住宅では一切ありません。

Aさんのお部屋は大した改装もせずに契約してもらったのに、Bさんの安いお部屋はフル改装、浴室やキッチンまで入れ替わっているというケースも無きにしも非ずです。

古くから借りていただいている入居者さんということは、家賃の滞りもなく、周りの入居者とのトラブルもない入居者さんだったりします。

しかも、このAさんが退去すれば、新しく貸すお部屋はリフォームも必要ですし、Bさんと同じように安い賃料になってしまう可能性もあります。

ではどういう対応をすればいいのでしょう?

ここで思いつくのがAさんの賃料を適正な金額に下げてあげればいいんじゃないということです。

そうですよね。

そうすれば一番いいのです。

でも、そこにはそう簡単にできない理由が。

なぜなら入居者はAさんだけではないからです。

Bさんは除いて、Cさん、Dさん、Eさん・・・

他に何部屋あるのかという話ですが、家賃を2万円下げてあげるとしても5部屋あれば10万円です。

しかも毎月10万円です。

なかなか踏み切れないのはたしかです。

でも現在空いているお部屋。しかも2ヶ月、3ヶ月申し込みが入らない。

そのお部屋のお家賃を5,000円下げて募集しよう。

これは、少しの勇気で行うことができます。

『現在いい家賃で入居してくれている人の家賃をわざわざ下げなくてもいいんじゃないの?』

『下げたところでずっと住んでくれるわけじゃないんでしょ?』

その通りなんですよね。

実際に入居者さんから家賃値下げの交渉が来たとしても応じない大家さんが多いのではないでしょうか?

私も家賃を下げてほしいという交渉を受ければ、いいですよとすぐ快諾はなかなかできません。

でも断れば退去してしまうかもしれない。

そんな不安もよぎります。

そこで折衷案として、

『3,000円だけ値下げしてあげましょう。』

『5,000円下げてあげるから、1年間は解約しないと約束してくださいね。』

などと答える場合がありました。

でもたぶんこのような入居者さんたちは、値下げしなくても退去しなかったと思います。

退去を考えているなら、部屋探しにも出かけているでしょうし、近隣物件の相場もある程度把握してあるはずです。

交渉するのに手ぶらでは臨みませんので。

物件は見に行ったけど、新たに保証金を提供したり、引越代を払ったり、そもそも引越しの手間を考えればそのまま住んでおきたいなという結論に至ったので、今の家賃を下げるように交渉しに来ているのです。

ただ、あまりにも邪険な対応をすれば、気分を害して引越ししてしまうかもしれません。

そのあたりの判断は難しいですよね。

でも、こうした駆け引きもオーナーさんの手腕の一つであったりします。

結局、住んでいる物件の家賃を交渉しに行っても大して家賃は下がらないということです。

逆に新たに購入する立場の人からすると、長期間にわたり住んでいる家賃高めの入居者がいる。

この人が退去すれば家賃は大きく下がってしまう。

という心配はそこまでしなくていいということです。

でも長い目で見れば当然入れ替わりはありますので、家賃が下落傾向の状況下では家賃収入が減少していくことは間違いありません。

ただ長期的に見ることが必要ですということです。

よく収益物件を購入する際に、

『今のレントロール上ではこの収益だが、今の相場で引き直すとこの賃料収入だ。なので、そこで収益性が合う物件を購入するんだ。』

という方がいます。

たしかに理論上は大正解です。

でも、そこに当てはまる物件はなかなか出てきません。

今の収益物件は売り手市場ですから、買い手は山ほど存在します。

自分が二の足を踏んでいる間に、そこそこの利回りの物件はどんどん捌けてしまいます。

なので見極めは難しいですよね。

でも自分なりの見極め基準を持つということは大事です。

その基準に合わない物件は買わないと決めて判断するなら一番ベストでしょう。

そのスタンスで考えている人は今の時期、物件は購入できていないと思います。

それでいいと思って判断しているわけですから、もちろん間違いではありません。

今日のお話はその購入側の立場のお話のつもりではなかったのですが、ついついそっちに話がずれてしまいますね・・・

賃貸でお部屋を借りている方にとって、今の時代は住み替えするにはとても適している時代です。

昔は1Roomを借りるにしても、礼金で15万円、20万円している時代もありました。

仲介手数料も家賃の1ヶ月分必要というのが相場でした。

でも、今は敷金・礼金0円は当たり前の世の中になってきましたし、仲介手数料も高いところで家賃の半月分です。

1Roomなら初期費用で10万円、15万円あれば引越しできてしまいますし、引越し業者も安い業者さんも多数あります。

アットホーム引越し見積もり

3年も4年も同じお部屋に住んでいるなら、引越しを考えてみてもいいかもしれませんね。

株式会社ライフコンサルティングでは賃貸のお部屋探しのお手伝いもさせていただいております。

賃貸居住用仲介の場合は、仲介手数料無料です。

じゃんじゃんお問い合わせください。

入居者が他の空き部屋に移りたいと言ったら?

今お客様のご依頼を受けて会社の移転先を探しています。
大阪市内の中心部で事務所を探しているのですが、テナントの賃料って驚くほど下がっています。
エレベーターの付いている比較的新しい事務所でも坪単価6000円〜7000円ほどで見つかります。
しかも空調や内装工事まで全て出来上がっていたりします。
礼金や敷金も昔に比べ格安になっていて、敷金礼金合わせて2ヶ月からなら3ヶ月分で借りることが出来たりします。
そういった事務所は昔は保証金10ヶ月分、家賃も坪単価1万円は超えていましたから半値近い賃料まで下がっていることになります。
しかも、そこそこ駅から近い好立地のビルでそうですから、駅から少し距離のあるテナントビルなんかではもっと安くなっているのですよね。
今はシェアオフィスとかも流行っていますから、自社で大きなテナントを借りる必要がなくなっているのかもしれません。
その事務所を探している中で、事務所内での移転が結構行われていることが分かります。
新規募集の条件を見て、入居中のテナントさんがそこに移りたいと打診してくるケースです。
そのまま賃料を下げてもらうという選択肢もあるはずなのですが、そこは認められないということで改めて保証金を積み直し移転しているということでしょうか。
このようなケースで、オーナーさまはどういう対応するのが正解なのでしょう?
家賃を下げて対応する場合、他のテナントさんが同じ交渉をしてくる可能性があります。
全てのテナントの賃料を下げるという選択肢は持ちにくいですよね。
では、先ほどのケースのように別のフロアで再契約する場合、引越しするテナントには新たな保証金を提供する必要と、引越し費用が生じます。
会社によっては、その費用をかけるのを嫌がる場合がありますので、他のテナントへの抑止力にはなります。
オーナーにとってベストな結果は、新しい店子が借りてくれ、既存のテナントがそのまま入居してくれるというケースです。
今の時代、集客はネットでも行いますのでこのようなケースも増えています。
賃貸マンションの一室でも同じようなケースがあります。
しかもよくあります。
ネット上の広告を見たり、大規模な改装工事をしていると入居者から問い合わせが入ります。
今の家賃と変わらないならそちらに移りたいんだけど?
この時どう対応したらよいのでしょう?
同じマンションへの移動は認めておりません。
こんな対応しては出来ないですよね。
先ほどのケースと同じで、新しく申込みしてもらえるなら大丈夫ですよと答えるのでしょうね。
でも、入居者からすると普通に契約するなら別の新しいマンションに移ろうかなとも思ってしまいます。
もう一度保証金等を積み直して別の部屋に移動することのメリットがそんなにないかもしれません。
一度引越ししたいと考えたお客様は、別の選択肢も視野に入れるために物件探しを始めてしまいます。
そうなれば空室が一室だったものが二室に増えてしまうかもしれません。
その場で引越しを断念してくれたとしても、空室予備軍にはなってしまいます。
もちろん家賃滞納やクレーマーなど、退去してもらいたいと思っているお客様なら別ですが、長年入居してもらっているお客様や、きっちりとお家賃をお支払いいただいているお客様なら、退去になることは避けたいところです。
そうなると、気持ちよく新しい別の部屋に移動してもらうことが最善の選択肢になってきます。
例えば礼金2ヶ月、家賃60,000円で募集しているお部屋なら、礼金1ヶ月分をサービスするとか、二重家賃にならないような配慮をしてあげるとかですよね。
新たに不動産屋さんに頼んで部屋付けをしてもらうより安上がりです。
しかもお客様は喜びます。
オーナー自らが賃貸経営をしていればこのような選択肢も持つことが出来ます。
管理会社に全て任せている場合なら、このようなケースでも手数料をきっちり取られる場合もありますから、みすみす空室を増やしてしまう選択肢を選んでしまうことにもなり兼ねません。
もちろん大規模なマンションの場合は個人で管理することは難しいこともありますので、管理委託契約書を締結する際に条項の一つにいろいろな文面を入れ込んでもらうことも必要だと思います。
『自らが入居希望者を発見して賃貸借契約を締結する場合、募集に関わる費用は請求しないものとする』とか、
その場合契約業務に携わってもらっておかないと家賃滞納やクレーム処理で動いてもらわないといけないので、
『契約書類作成費用として金○○円を支払うものとする』
というような文面を追記するとかですよね。
あと、管理会社でもピンからキリまでありますので、管理料は安いけど内装工事費用が高いとか、貯水槽の清掃や消防点検などで高額な請求が来るという相談もあったりしますので、
『工事業者は甲(家主)の指定するもの又は甲が認める業者を使用するものとする』というような文面も入れておきたいものです。
今の時代、賃貸経営は左団扇ではありません。
賃貸業者へ支払う報酬も以前に比べ高額になってきていますし、賃料も下がっています。
その中で利益をきちんと出していこうとすると、それなりの経営努力も必要だになってきます。
賃貸マンションオーナーさんも経営者の資質が求められる時代になっています。
全てが自ら行なうことが出来ればベストですが、みんながみんなそうなれるわけではありません。
もちろんしっかりとした管理会社で良心的な管理会社と出会うことが出来れば今回のような心配は杞憂に終わるでしょう。
でもそうした会社を見つけることって容易くはないのですよね。
ずさんな管理会社によって、質の悪い入居者を放り込まれたり、先ほどのような高額な修繕費を請求されて、マンション経営に嫌気がさし不動産を手放すという例も少なくはありません。
悪い不動産会社ばかりではありませんが、良心的な不動産会社ばかりでもありません。
見極めは難しいですよね。
長年営業してしているから大丈夫というわけでもありませんし、新しい会社だからダメだというわけでもありません。
一番分かりやすいのは、その会社が管理している物件を見に行くことですね。
綺麗に保たれているならきちんとした会社ということが分かります。
良心的かどうかは、こちらがリクエストすることに対してどういう回答をしてくるかで判断するしかありません。
先ほどの契約内容を容認してくれるとか、先に経費削減の提案をしてくれたりするとかで判断していけばいいのではないでしょうか。
良心的な会社では、金融機関の借換の相談にも乗ってもらえたりします。
金利が1%下がるだけでも大きな経費削減になります。
不動産経営を健全にするためにはお付き合いする不動産会社選びも大切です。
一番いいのは自らが勉強して知識を身につけることです。
不動産会社に頼らない賃貸経営、これが理想です。
不動産会社の私がこうした話をするのもおかしな話ですが(笑)

みなさんこれからも勉強して、安定した不動産経営を目指しましょうね。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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