ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

共有

不動産の共有名義ってどうなの?

今日は不動産の共有名義のことについてお話しします。

住宅購入の際にご夫婦で名義を共有するケースがあります。

この場合どんなメリットとデメリットがあるのでしょう?

まずメリットから。

1)奥さまと名義を共有することにより、2人の持ち物という気持ちになれる。

2)持分をいれることにより贈与税の対象から外れる。

3)相続が発生した場合共有にした持分の分は相続税の対象から外すことができる。

上のケースでデメリットと合わせて検証していきます。

まず1)の場合、自己資金が旦那さんの口座から支払われ、住宅ローンも旦那さんの名義で支払っていく場合、奥さまの名義を入れることにより、旦那さんから奥さまに対しての贈与と見られてしまいます。

なので、どうしても奥さまの名義を入れておきたい場合、贈与税がかからない範囲で入れこむことになります。
例えば1/10とか1/20とか。
もうこうなれば2人の家って感じではすでにしないような気はします。

次に2)のケースを考えます。
この場合は例えば頭金を奥さまのご両親から援助してもらい、旦那さんの名義にしてしまうと贈与税の対象になってしまいます。
そうならないようにその分を奥さまの名義を入れることにより回避できます。

3)の場合、旦那さんが亡くなった場合奥さまが所有している持分の分は当然自分名義なので相続税の対象から外れます。
でも、自己居住の不動産の場合小規模宅地等の特例というものがあって、330平米までの部分に対しては80%も評価減できるのです。
土地評価が5000万円の自宅だったとしたら1000万円まで評価額を落とすことができるのです。

つまりわざわざ共有名義にする必要も特にないような気はします。
また、配偶者の場合は婚姻20年以上の夫婦の場合居住用不動産の贈与に対して2000万円までの非課税枠がありますので、後から奥さまの名義にすることも可能なのです。

共有名義の一番のデメリットといえば不動産の処分の際に発生します。

夫婦円満にいっているときはいいのですが、今の時代熟年離婚も多い世の中です。


このグラフは婚姻率と離婚率をあらわしているのですが、人口1000人に対しての割合になっていて、グラフを見る限り少ないような気にはなるのですが、別の統計によると3人に1人は離婚するという統計もでています。
他人事ではないですよね‥

話は戻りますが、離婚した時は処分がややこしくなります。
どうせ離婚すれば財産分与するわけですから、共有名義にする必要すらないですし、この不動産が債務超過に陥っている場合は特に難儀です。

不動産売買には所有者全員の同意が必要ですから、互いの利害関係が一致しないといけません。

特に離婚する相手方からすれば借金が残った分はあなたが払いなさい。
私の持分は現金で支払ってくださいみたいなこともあり得るのですよね。

当然そういった話に同意しないケースも多くありますから、なかなか売却の手続きが進まなくなります。

住宅ローンも夫婦で共有しているケースならなおさら最悪です。

離婚したのに債務だけが残ってしまい残念な話、借金だけ共有するって話も‥

住宅って払い終わるまでは自分のものではないんですよね、結局。

長く連れ添った夫婦なら、先ほどの配偶者の特例を使って、そのうち自分の名義にすることはできます。

自己居住の不動産なら小規模宅地等の特例を使えば、旦那さんが亡くなっても相続税対策は必要ないほど評価減することができます。

なので、購入間もなくで住宅ローンがたくさん残っている状態で名義を共有する意味はあまりありません。

逆にいえば投資用不動産などなら夫婦共有にすることにより、相続対策として使えたり不動産収入を分散できたりと、メリットを享受できることもあります。

この場合でも夫婦ずっと一緒にいるというものが前提ではありますが‥


いずれにせよ、夫婦の共有財産を作ったり、相続税対策を講じたりというのも夫婦円満が前提であります。

資産を増やすことに躍起になって家族を省みないと元も子もないことになりますのでお気をつけください。

一番いいのは家族の協力で、一緒に資産を増やしていくというのが理想ですね。

不動産投資を成功させるためには奥さまの協力、家族の協力は必要です。

なので、できればご家族全員で不動産投資の勉強をしてくれるのが一番です。

資産作りも大切ですが、一番大切なのは家族ですからね^ ^

不動産は共有名義?単独名義?

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不動産、マイホームを購入する際に、夫婦で共有名義にした方がいいのか?
それとも単独名義にした方がいいのか?

こういうことを聞かれることがあります。

実際にはどうなんでしょう?

ご夫婦で共有する場合のメリットから考えてみましょう。

1)夫婦で収入合算をする場合ならより多くの借り入れができる

これが最大のメリットではないでしょうか?

ご主人の年収が例えば300万円の場合35年返済で1600万円~2000万円前後の借り入れが可能です。

そこに奥様の年収が200万円プラスできれば2,200万円~。最大で3,000万円近くの借り入れも可能になります。

中古戸建や中古マンションしか購入できる予算がなかったものが新築戸建や新築マンションの購入も視野に入れれるようになるのです。

2)親子で共有名義にする場合なら、お父さんが亡くなった時の相続財産を軽減できる。

3)奥さまもご自分の名義が入るので、夫婦で共有している安心感、満足感が得られる。

4)夫婦共稼ぎで、ペアローンの場合は夫婦それぞれに住宅ローン控除が受けれる。

ご主人の年収が低い場合だと、住宅ローン控除の恩恵が満額受けれない場合もあります。(これは最大控除額より、住民税、市民税の納付額が低い場合におこります)


ざっと、こんなところでしょうか?

では、デメリットを考えてみましょう。

1)離婚した場合、不動産の処分に困る

最近このケースの相談が多くなっています。

売却して、住宅ローンが完済できる場合はいいのですが、売却額が残債に足りない場合、処分に困ります。
最悪の場合、売却せずに住宅ローンをどちらかが支払うというケースもありますが、その場合もう片方の債務を外すことができません。

離婚はしたけど、ローンの名義(債務)は残り続けるというケースも。

破綻した時に巻き込まれてしまいます(-_-;)

でも、これは相談されたときにこのリスクは答えにくいのですよね。

「離婚したらどうするつもりですか?」なんて聞けないですよね(^_^;)

聞いたところで、「離婚はしないですから大丈夫です」と答えますし(-_-;)


次のリスクとしては、ご主人が亡くなった時に団信(団体信用生命保険)に加入していれば、借入額はチャラになります。

つまり、不動産だけが手元に残るんですが、これも共有名義でペアローンにしていればご主人の残債のみが消えるだけです。

最大限に恩恵を被らないんですよね。

逆に奥さまが万一先になくなることがあれば、こちらの方が得にはなるのですが。あまりそういった話は聞いたことがないもので(^_^;)

共有名義の最大のデメリットは売却時の処分の問題になります。



奥さまに不動産名義を残してあげようともし思っているなら是非、配偶者特別控除をお使いください。

これは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

この制度を利用すると、贈与税がかからず愛する奥さまに不動産名義をうつしてあげることができます。

2,000万円まででしょ??

という方もいらっしゃるかもしれません。

でも、以前も書きましたが、これがタワーマンションの1室だったならどうなのでしょ??

タワーマンションには節税効果があることを以前も書きましたが、この2,000万円までという評価の仕方は固定資産税評価額で計算するのです。

したがって、実勢価格が6,000万円のマンションの資産をこの制度を使って贈与することも可能になります(^^)

なので、名義はいつでも動かせますよ。

というより、ローンを抱えている不動産はまだ自分のものではありません。

もちろん、売却時に完済できてまだ資産が残る物件なら別ですが、売却して残債が残る物件の名義を共有してもメリットは少ないのです。

ご購入の際にはこういったことも踏まえてお考えいただければいかがでしょうか(^^)


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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