ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

円高

こち亀が連載終了、でも40年も連載ってすごいですね



こちら葛飾区亀有公園前派出所、通称こち亀が連載終了となるそうです。
1976年から40年間も休まずに連載していたってすごいですね。
週間少年ジャンプって昔毎週買って読んでいました。
もちろんこち亀も楽しみに読んでいました。
しばらく週刊誌を買ったり、喫茶店で週刊誌を読んだりすることもなくなったのでこのニュースを見た初めての感想は『まだやってたんだ。』
でした。
でもその後
『よく考えたら小学生の頃読んでたなー。』
『あれ、おれ今何歳だ?』
『すごいなー。』
こんな感じです。
40年間第一線で活躍し続けるってすごいですよね。
しかも連載は終了しますが、
『まだまだネタはたくさんある。』と語っています。
これもすごいですよね。
私なんか一年ほどでブログのネタにも困っています。(笑)
40年というと住宅ローンより長いです。
大卒で就職して定年退職するよりも長いです。
オギャーと産声を上げた赤ちゃんがいいおっさんになっています。
すごい年月ですよね。
単行本200巻ですって。
一巻から最後まで読むのに一週間では読み終わりませんよ。
私がこの仕事に就いたのが22歳の時でした。
そして今46歳。
24年間です。
まだ2/3ですね。
あと16年頑張りますか。

不動産屋さんって一時儲ける人って多いのです。
例えば5億円の物件を仲介すれば1,500万円ほどの仲介手数料をいただけます。
今の時勢なら新築のRC造一棟もののマンションなら簡単にそのくらいの価格になります。
3区画くらいの建売住宅を売主で販売してうまく売り抜ければこれも同じくらい儲かったりします。
これが10区画、20区画とかになれば4、5千万円と儲かることもあります。
なので羽振りのいい不動産屋さんをよく見かけます。
いい車に乗って、毎晩のようにクラブを飲み歩いて。
でもこういうことをしている人って長続きしないのですよね。
もちろん長続きしている人も中にはいるとは思いますよ。
でも5年も10年もそうしたお金の使い方をしている人ってあまり見かけないんですよね。
私が知らないだけ?
もちろんそうかもしれません。
だってあまりそういうところに飲みに行かなくなりましたから。
そうしたお金の使い方をするなら社員さんに還元したり、お客様に還元したりしないと会社は長続きしませんよ。
私も一時そんなお金の使い方をした時がありました。
でも今から振り返るとその時使ったお金って何も残りません。
お金はもちろん、何にも還元されません。
普通の会社の社長ってそんなお金の使い方しませんよね。
でも不動産屋さんの社長って簡単にそんなお金の使い方しちゃうのですよ。
特に若くでお金を稼げちゃうと勘違いしちゃうのです。
今でさえこんなに稼げるんだから、もっともっと稼げるよと。
でもきちんとスキームを作って安定して利益を供給できるならいいのですが、そうでもないのに遊んじゃうから長続きできなくなるのですよね。
不動産業界って歩合給で働いている人が多い業界です。
私たちの若い時はほとんどそうでした。
今はきちんとした固定給をもらって、週休2日や完全週休2日制の社員さんも増えましたが、私は完全歩合でしか働いたことがありませんし、また休みなどほとんどなく働いてきました。
そんな環境で働く人って野心家が多いのです。
『いい車に乗って、いい服を着て、いい女を抱いて。』
ちょっと言い方が悪いですが、そういう生活を夢見て働いている人が多かったような気がします。
先輩によく先ほどのセリフをよく言われました。
今でも言ってるのかなぁ、そんなことを。
なので少し儲けたら、いい車に乗って、いいお店に飲みに行って。
そんな生活をする人が多いのかな。
『使ったら使った分だけ稼げばいいんだよ。』
これもよくいろんな先輩に言われました。
でもそんな先輩たちはほとんどこの業界に残っていません。
違う業界に鞍替えして成功している訳ではありませんよ。
だってその存在を知っている人がどこにもいないのですもの。
その人たちはどこに行ってしまったのでしょう?
何をしているのでしょうかね?
ずっと右肩上がりの時代なら何とか生き残っていけたんでしょうが、私たちが働いてきた時代は右肩下がりの時代でした。
今も決して回復はしていません。
バブル的な感じで都心の不動産価格は上昇していますが、これを一時的なものだと捉えている人だけが生き残っていけると思っています。
家を買いたい、家を買えるお客様は一回りしてしまいました。
低金利が長期間続いて、政策の後押しもあり不動産を購入したい人にはずっと追い風になっています。
だって頭金なしで新築物件が買えるのですよ。
そんな国世界中探しても日本だけです。
最初はここぞとばかりに買い手がどんどん現れましたが、もうそれだけやっても家が売れません。
マイホームのことですよ。
投資用物件は別です。
今売れているのは投資用物件だけです。
都心部の居住用のマンション、タワーマンションなども購入しているのは外国人と不動産投資家さんばかりです。
でも日本の不動産って海外の不動産に比べてまだまだ高利回りなのですよね。
しかも日本で資金調達ができれば低金利です。
これに円安が加わるとまた海外の投資家さんたちが押し寄せるのでしょうか。
ただ今は残念ながら円高傾向です。
不動産にとっては円安の方がいいのかもしれませんね。
それを考えるとまだ買い時なのかな?
外国人旅行客を集めるにしても円安の方が都合いいし、トヨタやポケモンGOで話題の任天堂なども円安の方が都合いいですもんね。
今円高に振れてしまうことは日本の国にとってメリットは少ないように思いますね。
今1ドル103円台です。
これが120円になれば約15%外国人にとって日本の不動産が安く買えることになります。
つまり1割くらいは不動産価格が上昇できる余地があるということになります。
3,000万円の1割というと300万円です。
これを融資を受けて買うとなると自己資金は1割ほどあれば十分です。
300万円の投資で300万円儲けれるならかなりいい話ですよね。
為替のことはよく分かりませんが、円安に振れるのではと思う方は外貨預金より不動産に投資しておく方がいいかもしれませんよ。
いったいどちらに振れていくのでしょうね?
日本人って日本の中だけのことで考えがちなのですが、これからはワールドワイドに考えていかないと闘っていけない時代に突入しています。
日本にお客様がいないのなら相手は外国人です。
もうすでに何年も前からそうはなっているのですが、これからはもっと顕著になっていくでしょう。
なので不動産のことだけでなく、語学や世界経済のことも勉強しなくてはいけません。
やることがたくさんありすぎて困りますね・・
さぁいろいろ勉強しよっと。

英国のEU離脱で株価大暴落、どうなる不動産?



英国のEU離脱の賛否を問う国民投票で離脱派が勝利。
それを受けて為替が一時1ドル99円台まで下落しました。
今の時点でもまだ101円台で推移しています。
さらに円高に振れることにより日本の国内企業業績が悪化することを嫌気して、株価も大暴落しています。
日経平均も15000円台を割り込みました。
昨年の今頃は1ドル124円台で推移していましたので約2割以上円高に振れたということになります。
多くの日本企業は為替レートを105円から115円で想定しているので今後の企業業績にも大きな影響を与えます。
またデフレへ逆戻りですね。
というよりも実質的にはデフレを脱却出来ていなかったので、アベノミクスが振り出しに戻っちゃったという方が正しいのかもしれません。
株価もさらに下落していく可能性もありますし、円高もさらに進む可能性もあります。
そうなるとどうなるのでしょう?
私たち不動産業界にも大きな影響が出るのは必至です。
昨年の今頃は中国、台湾を始めとする外国人投資家さんたちが日本の不動産を買い漁っていました。
その時に中国、台湾の方が言っていた言葉を思い出します。
『こないだまで1ドル90円、95円だったでしょ。今は1ドル124円。不動産を買うときは円で買うから2割から3割安く買えるんだよ。だから今は日本のどの不動産を買っても儲かるよ。』
もちろん分かりやすく元をドルに変えて説明したのですが、実際に今日の為替レートでは1元15.45円まで振れています。
1元が20円を超えていた時期もありましたからやはり2割以上円高に振れていることになります。
例えばその当時日本円で2億円の不動産を購入したとして、元に換算すると1000万元(1元20円計算)ということになります。
その当時より今の日本の不動産価格は2割ほど上昇しているのではないでしょうか。
2割高い価格で売却したとしたら2.4億円、元に換算すると1600万元ということになります。
仮に購入時と同じ価格で売却したとしても、1333万元になります。
3割以上の含み資産があることになります。
もし、この外国人投資家さんたちがこの円高を機に日本の不動産を一斉に手放したとしたら。
不動産バブルの崩壊のシナリオが待っているかもしれません。
今日本の不動産投資家の方々は、いい利回りの不動産が少ないのでお腹を空かせた状態です。
金融機関もノリノリで融資をしてくれています。
大きな収益物件を購入するのは、はたして今なのか?
それとも暴落後にするのか?
個人的見解とすれば今ではないような気がしますが。
日本の不動産投資家さんと海外の不動産投資家さんを比べた時にいつも感じるのですが、海外の投資家さんは出口を意識して不動産を購入しています。
それに比べ多くの日本の不動産投資家さんは購入時のことしか考えていないような感覚があります。
どちらが正しいのでしょう?
投資で失敗しないのは明らかに前者だと思います。
やはり出口戦略というものはきっちり立てておくべきですよね。
でも不動産価格の暴落は望んでいるものではありません。 
そうなると日本の景気が一気に冷え込みますし、日本の経済が停滞してしまいます。
どうか私の心配が杞憂で終わりますように。

急激な円高、株価1万6千円割れ



今年に入って株価の下落が止まりません。
そして大幅に円高に振れています。
円は1ドル114円台に、株価はとうとう1万6千円割れになりました。

マイナス金利発動も今のところは効果を発せず、歯止めが効かなくなっています。

日本の企業の好業績を支えていたのは明らかに円安のおかげで、輸出企業の決算内容を改善したのもこのおかげです。

どこまで円高が進むのでしょう?

このままどんどん円高が進めば観光客の足並みも止まってしまうおそれもあります。

中国経済も不安定な状況なので『爆買い』にも影響が出てくる可能性もあります。

不動産も中国人投資家の爆買いの影響も大きく、都心部の不動産価格も大きく上昇しました。
その流れにストップがかかるのでしょうか?

でも一時期1ドル90円という時代もありましたから、これでもまだまだ高水準なのですが、2月、3月の決算発表に大きく影響を及ぼしそうなので、そろそろ為替介入もありそうですよね。

円安が日本経済を支えていたのいうのも本来おかしな話なのでしょうが、そこに頼るしか方策がないのも事実ですし、インバウンドの流れを止めない政策に期待です。

不動産っていうのは経済状況に大きく左右されます。
景気の動向によって大きく左右されます。

なので不動産投資をしていく中でこうした状況を見極めることは非常に大事になってきます。

万一もっと円高が進み中国人投資家が日本の不動産を購入しなくなったり、日本の不動産を投売りしだしたら物件購入のチャンスがやってきます。

逆にもう一度円安に振れればインバウンド向けの投資物件に注目できます。

いずれにせよチャンスは転がっているのです。
今後の動向を見ながら是非チャンスをうかがってください。



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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