ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

出口

たった1日300円の積み重ね

昔賃貸の営業をしていたときによく言っていた言葉。
『1日300円の我慢でこんないい部屋に住めるんですよ。◯◯さんはタバコを吸いますよね?毎日このタバコ一箱でさっきの部屋と比べてここまで差が出るんです。何とか少し節約してみますか?』
予算より少し高い家賃の部屋を案内したときにお話していたセリフです。
1日300円で1ヶ月で9,000円。
家賃が9,000円変わればワンランク上の部屋が出てくるのは当たり前ですよね。
ここまでの差がなくても、1日100円で1ヶ月に換算すれば3,000円です。
3,000円家賃を上げるためには缶コーヒーを1日1本我慢しましょうとお話していました。
時代が変わり、今はタバコも400円以上しますし、缶コーヒーも130円します。
お金を貯めれない人は結構こうした無駄遣いが多いように思います。
計算がややこしくなるので、130円、460円とかではなく100円、300円でお話します。
1日100円が1ヶ月で3,000円、1年で36,500円です。
これが10年で36.5万円。
30年で109.5万円。
これが300円になると、10年で109.5万円、30年で328.5万円です。
ちょっとした無駄遣いの習慣が長い年月の間にこれだけの差がつくわけです。
若い時の私が言っていた話と真逆の話をしますが、家賃3,000円を節約する人が人生の勝ち組です。
若い時、学生の時ってスポーツができるだけでモテたり要領のいい人がチヤホヤされたりしますが、私たちの年齢になってくるとそういう人よりコツコツしてきた人の方が陽の目をみます。
結局何事も積み重ねですから。

無駄遣いする人って家賃だけ、缶コーヒーだけではないんですよね。
コンビニで毎日自宅で飲むお茶を買ったり、ついでに雑誌を買って帰ったり。
外出する際に家の電気を点けっぱなしにしたり、エアコンもつけたままだったり。
この話を聞いて、やけに細かいなーって思っている方とそんなの当たり前じゃないのと思っている方にくっきり分かれているのではないでしょうか?
細かいなーって思っている人は貯金ができないタイプ。
もしそうしたタイプの方でお金を貯めれてる人は、ただ稼ぐ能力にとても長けているだけの話です。
逆にそんなの当たり前じゃないのという人は自然にお金を貯めれるタイプ。
無駄遣いをする習慣がない人です。

よく無駄遣いをしないからケチと思う方がいますが、私は今の仕事をしていてやっと気付いた話なのですが、無駄遣いをしない人ほどケチではないのです。
お金の使い方をよく知っている人はつまらないことにお金を使わないだけなのですよね。
私のお客様で、契約の印紙代200円のことで領収書分けて欲しいとか細かいことを言われたりするのですが、そんなこと言ってる日に食事代や飲み代を奢ってくれたりする人がいます。
これってケチじゃないでしょ?
細かいというより納得いかないお金は1円でも使いたくないと徹底できているんですよね。
いつも感心させられます。

こんなこと言ってるってことはとお気付きの方もいると思いますが、私は無駄遣いするタイプです。
雑誌を読む時間はなかなか作れませんのでコンビニで雑誌を買うことはなくなりましたが、ランチの後にコーヒーを頼んだり居酒屋で余計な一品を頼んでしまいます。
だから太ってるんですね?
余計なお世話です。(笑)

ついついもう一品とか、飲みに行った帰りの締めのラーメンとか、この習慣は家計だけでなく体型にも影響を与えます。
あと30分早く切り上げていたらタクシーではなく電車で帰れたのに。
これも1,000円は節約できるのに飲みながら時計を見る習性がありません。
人にこんなことを言いながら一番習慣を見直さなければいけないのは私です。

無駄遣いをした分は稼げばいいじゃん。
こんなことを思っているから資産が増えません。
これでは将来が心配です。
もっと心配しているのは家族かもしれません。
私が死んだあと残された家族が安心して生活できる基盤くらい残してあげたいな。
これが今一番私が考えていることです。
でもこれはみなさんも同じですよね?
だから、このブログを読み、不動産投資の勉強をしようとしているわけですから。
よく、子供たちに一棟づつはアパートかマンションを残してあげたい。
こういう話を聞きます。
でもこれって優良な物件を残してあげないと何の意味もありません。
お父さんのように満室経営、金利交渉などきちんとできるのでしょうか?
残してあげるなら、マンション経営のやり方、運営の仕方も教えてあげないといけません。
たまにセミナーに奥さんとお子さんを連れてお越しになるお客様がいます。
素晴らしいことです。
まさに人生の英才教育ですよね。
お金の勉強はなかなか世間で教えてくれませんので。
人生で一番大切なのは数学や国語ではなくお金の勉強かもしれません。
お金の稼ぎ方を教えますというセミナーは9割怪しいセミナーですもんね。(笑)

不動産投資のセミナーも同じです。
言い方は悪いですが、カモを集めるためのセミナーです。
自分の物件を売りつけるためのセミナーです。
見極めが必要ですよー。
気をつけてくださいねー。

無料セミナーだから大丈夫。
損しないから。
ありゃりゃ。
これが一番ダメな考え方です。
お金を稼げる人は時間を大切にします。
2時間の無料セミナーで学ぶことが何もなければそれはタダではなく、有益な時間の損失です。
年収600万円の人の時給はいくらですか?
年間250日1日10時間働いてって考えると時給2400円ですよ。
セミナーは2時間でも移動時間、その前後の時間を利用できないことを考えると1万円は損していると考えた方がいいです。
もちろんパチンコとか競馬とかしている時間があるなら、そうしたセミナーでも参加する価値はあるかもしれませんが・・・

今次のセミナーに向けて準備をしています。
秋口あたりになるとは思います。
次回は先日このブログでチラッとお話しした築古戸建の出口作りです。
先ほどお話しした、家族に不動産物件を残してあげようとしているというお話しですが、これは優良物件を残してあげたいということですよね?
ならば動産にならない資産を残してあげたいですよね?

築30年の物件を購入して、20年後、こんな物件息子さん欲しがりますか?
家賃収入もなくなり、固定資産税だけ無駄に払わないといけない。
こんな目に合わせたくないですよね?
空き家特別措置法で撤去を求められるような物件を残してあげたくないですよね?

そんなことをテーマに今骨組みを組み立てている最中です。

変なこと考えてるよねー?
変わったことやろうとしているよねー?

私が言われて喜ぶ言葉です。(笑)

変人
はい。
そうかもしれません。
だって他人と同じことやっていても誰も自分を必要としてくれませんからね。
ニッチなニーズを拾いあげていく。
これがこれからの激動の不動産業界を乗り切る唯一無二の戦略です。

不動産業界のパイオニアになりたい。
こう思って仕事をしてきましたが、この歳になってようやく気付いたことが。

私はパイオニアにはなれません。
だってよく考えたら人の先頭を歩くのが得意じゃないからです。(笑)

なので不動産業界の異端児を目指します。
この方が私の性格にもスタイルにもあっていますよね?

ということで、変わり者が好きなあなた、是非不動産相談、不動産の依頼は株式会社ライフコンサルティングまで。

お待ちしてますー。


マイホームを買うときに家賃より安いからという理由で購入すると失敗するわけ

よく不動産の広告で見かけるフレーズ

『家賃より安くマイホームが手に入ります!』

確かに今の低金利では家賃を支払うより安い支払額で住宅ローンを組むことができます。

3,000万円のマンションを購入した場合、フルローンで諸経費も合わせて3,200万円借りたとします。

35年返済、変動金利0.675%、元利均等払い、ボーナス時支払なし、一般的なこのケースで考えます。

毎月の支払金額は85,500円。

ここに管理費、修繕積立金でおおよそ13,000円ほどとすると、合計の毎月の支払額は98,500円となります。

大阪市内でこの金額のマンションとなると、新築物件か築浅の都心部の物件となります。

そう考えると賃貸の家賃でも12万円以上はしますので、確かに家賃より安くはなります。

ここからさらに住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は年末ローン残高の1%分を最大に減税されます。

所得税で控除できなかった分もさらに翌年の住民税から最大13.5万円分控除してもらうことができます。

消費税8%の物件(つまり業者売主の物件)を購入すれば最大で年間40万円まで。

個人の売主の場合は最大20万円まで減税されます。

今回の住宅ローン控除の内容は消費税UPに伴う制度改正という解釈なので、個人の売主の場合は、建物に消費税がかかりませんから最大20万円のままということになっています。

ただし、個人が売主の場合でも事業用(賃貸投資用)として所有していた物件には、消費税が課せられますので消費税8%の物件を購入したという扱いになります。

このブログをご覧いただいているお客様の多くは不動産投資家さんたちなので、一応説明しておきますが、住宅ローン控除はマイホームを購入する人向けの制度ですので、投資用物件購入時には適応されません。

マイホームと偽って住宅ローンで投資用物件を購入し、なおかつ住宅ローン控除も受けようとするご相談もたまにいただくのですが、残念ながらバレてしまえば過去にさかのぼって全額返金を求められますのでご注意を。

今回の場合は、3200万円の住宅ローンでしたから、最大で年間32万円(年末時点ですので、若干残高は減っているので31万・・・円なんでしょうね)税金が還付されます。

ただ、この32万円満額返金してもらえる所得っていったいどれくらいなのでしょうか?

毎年年末もらえる源泉徴収票に記載されているこの部分が所得税です。

源泉

この例でいうと年収320万円で所得税額は62,100円です。

住民税は翌年に送られてくる住民税決定通知書に記載されています。

この例ですと、その額はおおよそ13万円ほどだと思います。

つまり最大32万円減税できるといっても実際には訳20万円ほどということになります。

まぁでも20万円でも戻ってくればありがたいですよね。

逆に賃貸なら必要のなかった支払いも発生します。

それは固定資産税・都市計画税です。

大阪市の場合は固定資産税評価額の1.7%(固定資産税、都市計画税あわせて)が徴収されます。

3,000万円の物件の固定資産税評価額は昨日のブログでも書きましたが、おおよそ3割から4割程度まで下がりますので、ここでは4割で計算したとして1,200万円。そこに1.7%が課税されますので、年間20.4万円??

マンションの場合は新築後5年間は建物部分の固定資産税額が1/2になっていますので、12、3万円ほどでしょうか。

住宅ローン控除の分はほぼほぼ固定資産税で消えてしまうという認識を持っていた方がいいでしょうね。

ここまでの話では、思ったほど得ではないけどそれでも購入した方が得じゃないのと思う方も多いかと。

でもここからが本題です。

確かに家賃より毎月2万円ほど削減できていますよね。

年間で24万円。5年間で120万円。10年間で240万円。

結構大きい額になってきます。

ただ住宅ローン控除は最大10年間で終わります。

また、固定資産税は5年後には倍近くの金額になってきます。

なら、そのタイミングで売却すればいいんじゃない?

そうなんです。

本当はそうなんです。

でも、その売却するタイミングで購入した物件がどうなっているかが問題です。

残債程度で売却できればいいのですが、新築戸建てなどの場合では売却しても多くの残債が残ってきます。

3,000万円で購入した物件が築後5年で2,000万円でしか売れない。なんてケースもざらにあったりします。

でも、逆に購入した金額と変わらない金額で売却できたとしたらどうでしょう?

3,000万円で購入した物件が3,000万円で売れた。

諸経費は最初に必要でしたし、売却時にも不動産会社に支払う仲介手数料は必要です。

仮に売却時の諸費用が100万円かかったとしても。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+100万円(売却時の諸経費)-3,000万円(売却価格)=300万円

つまり5年間300万円で住めたことになります。

逆に、2,000万円でしか売却できなかったケースを見ますと。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+70万円(売却時の諸経費)-2,000万円(売却価格)=1,270万円

5年間で1,270万円も支払ったことになります。

その分家賃10万円は必要なかったと考えても割高ですよね。

家賃と比べて購入する方が損か得かではなく、もし売却した時にいくらくらいで売却できそうなのかということを考えて購入するのが一番安くつく考え方です。

仮に毎月20万円の住宅ローンを支払ったとしても、購入時より少しでも高く売却できればその毎月支払っていた金額は回収できます。

その分残債も減っているわけですから、売却時にその分が戻ってくるわけです。(利息分は除く)

なので、マイホームを購入する際には売却出口もしっかりとみて購入することをお勧めします。

将来値上がりしそうな地域だとか、なかなか物件が出てこないエリアの物件だとか。

そこさえしっかりとリスクヘッジできていれば不動産で失敗することはありません。


でも購入しようとしている物件で、

『この物件、将来高く売れそうですかね?』と

不動産屋さんに聞いても

『たぶん売れるんじゃないですかね?』

と軽く答えられそうですけどね・・・

ようは信頼できる不動産屋さんをパートナーにすることしかないですね・・・

いい不動産屋さんと出会えることを祈りましょう・・・


ちなみに、住宅ローン控除は何回でも受けることができる制度なんです。

一度住宅ローン控除を受けていて、その物件を売却し、また住宅ローンを活用し購入した場合でも受けることは可能です。

ただしその場合は、その時点での住宅ローン控除の内容が適用されますので、今のように優遇されていないかもしれませんし、そのタイミングの要件で再度控除を受けれなく制度改正がされている場合もありますのでご注意くださいね。

あと、売却時に利益が出た際、マイホームの3,000万円特別控除を使ってしまえば、その後2年間は住宅ローン控除を受けることができませんので注意が必要です。

そのあたりの話は不動産屋さんの営業マンは当然知っているはずなのですが、たまに知らない営業マンもいますのでその辺の話をやんわり聞いてみてスキルを試してみてはいかがでしょうか?

そうして予防するしかないですよね。

不動産は物件選びだけでなく、担当者選びも大切なんですよというお話でした。(笑)




ロシアで分与法成立。これ空き家対策に使えないかな?



ロシアで振興策として分与法が成立するというニュースが出ていました。
これは国民に土地を無償で分与するということで、地域の振興策として施行することになりそうです。
この中には北方領土にも適応になるみたいですね。

このニュースを見て、昔学校で習った墾田永年私財法というものを思い出しました。
これは743年聖武天皇の時代に決められた法令ですが、自分で開墾した土地は永久的に自分のものにしていいよというものです。
この後765年にはこの開墾の熱が過熱しすぎたため一旦中断されたりしますが、荒れた土地をみんなが競って開墾し、その分税収も増えました。
これは政府にとっても、そして国民にとっても良い良策だったのではないでしょうか。
でも、このことにより貧富の差が生まれていきます。
今の時代でもそうですが、情報力を持っていて、資金力を持っていれば鬼に金棒です。
多くの人員を投入し、多くの初期投資をすることができたものが土地をどんどん増やしていったということです。
今の日本はとても恵まれた環境にあると思います。
が、その反面こういったチャンスが生まれにくい状況でもあります。
土地無し、資金力無しのものが新たに資産を築き上げていくには難しい世の中かもしれません。

でも過疎化で住民がどんどん離れ、無人の老朽化した建物が増えていっている地域もあります。
都心部でも空き家問題で取り上げられているように、老朽化した建物がそのまま放置されていたり、公売や競売で入札が一本も入らない物件もあったりします。

墾田永年私財法ではないですが、こういった国有財産を有効活用出来る方に無償で譲渡するという法律が制定されてもいいんじゃないでしょうかね。
相続人がいなくて国庫に帰属している不動産の中でも、公売などで高値がつく物件もあれば買い手がつかない物件もあったりします。
そういった物件は再建築が不可能の物件であったり、建物が使い物にならない物件だったりします。
でも、これが個人、法人の所有物になれば固定資産税は入ってくるわけですし、新しく建物を建築すればもっと固定資産税は増えます。
さらに賃貸することにより所得税の収入も見込めることになりますし、転売すれば不動産譲渡所得による所得税も見込めます。
有償では買い手が付かなくても無償で公募すれば手を挙げる人も出てくるかもしれませんし、再建築時の構造などの条件付きで再建築を認める条例を付加すれば買い手は山のように現れるでしょう。
不動産の有効活用の方法などいくらでもありますし、そういった方策が施行されれば土地無し、資産無しからでも不動産を増やすことは出来るチャンスが生まれるのでしょうが。

誰かこういった不動産コンサルティングに強い国会議員でも誕生してくれないかな・・

と最近時間的に少し余裕が出来たので、訳のわからないことを考えてしまいます。(笑)

でも、実際には資産がない方でも不動産を増やしていく方法があります。
ただ、資産がない状況から不動産を増やしていくためには、やはり融資というものが必要不可欠になります。
そのためにはまず税金、保険料などをきっちり収めていることが必要になります。
つまりきちんと仕事をしていること。
正社員で働いていること。
継続して勤めていること。
そして、毎月少しづつでも貯蓄が出来るような余力を持っていること。
これくらいは最低条件として必要です。
この条件に当てはまっていれば数年後には複数の不動産を所有することは難しくありません。
最初に自己資金が500万、1000万も必要ありません。
不動産投資は30万、50万からでも始めることは可能です。
ただしその場合は、自分の時間をある程度費やすことが出来るということが条件にはなります。
短期で売却、転売するつもりなら友人同士でお金を集めて不動産を購入していくということも一つの選択肢として持つことも出来ます。
不動産投資で成功している方の本はいくつも出版されていますが、何故だと思いますか?
それは、不動産の成功の秘訣というのは一つではないからです。
いろいろな方法がありますが、物事を順序立てて考えていくと、失敗することなどほぼほぼあり得ないと思います。
間違った物件を購入しない。
購入した物件は、いくら収益が上がっていようが永久に保有しようとしない。
売り時が来たら躊躇せずに売却する。
これだけで失敗することはなくなります。
物件には買い時、売り時というものがあります。
不動産価格はいつでも同じ金額で取引されているのではなく、常に変動しています。
例えば今大阪のなんば周辺、日本橋周辺の物件相場は2、3年前の2倍以上の金額で取引されていますし、西成区の新今宮駅周辺の物件なども5、6年前ならいくら価格が安くても買い手が付かなかったのが、今は引き手数多です。
堺市の新金岡の団地は10年前ほどは500万、600万で取引されていたのに、今は約倍の価格で取引されています。
これは建替需要が高まってきて、再建築の際の権利をめぐっての高値取引になっています。

近くに大型の商業施設が誕生した。
地下鉄の新駅が誕生した。
などは絶好の売り時ですし、逆に大型ショッピングモールが撤退した。
近くで残虐な事件が起きたというのは近隣相場を大きく下げる要因です。
また、津波の後は海岸線の物件は大きく下落し、土砂崩れの後は傾斜地の物件は大きく下落しました。
逆に下落したタイミングで購入し、しばらく時間が経過した後に売却することで売却益を得ることも可能かもしれません。
短期ではなく長期のビジョンで考えれば失敗することはないのですが、成果を焦ってしまうと失敗しがちです。
短期で値上がりする不動産を購入したいと言われても、そういった物件に巡り会うことはほとんどありません。
ただ長期ビジョンで考えた時に利益を出せる方法は必ず存在します。
実際に競売などで仕入れることが出来た物件などでは落札価格で市場で売却することは容易に出来ます。
もちろん落札価格によりますので、必ずご相談下さいね。

入口の価格と出口の価格が仮に同じなら、その間に得た収益(家賃、礼金等)は利益になります。
安定して収益を稼ぐことができ、出口が見える物件を購入することが不動産の必勝法です。
そういった意味合いで言うと、新築物件は投資対象としては考慮しにくい物件になります。
もちろんその中でも魅力的な物件はありますので、一概には否定は出来ないのですが、新築物件というのはほとんどの場合、不動産会社が建築・プランニングしている物件になりますので、その時点で不動産会社の利益が物件価格に反映されています。
その中で転売し、さらに利益を出すというのは至難の技になります。
その辺りを考慮して、うまく不動産を購入してくださいね。

不動産投資は株式会社ライフコンサルティングにご相談下さい。
お待ちしております。






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