ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

出口

不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


たった1日300円の積み重ね

昔賃貸の営業をしていたときによく言っていた言葉。
『1日300円の我慢でこんないい部屋に住めるんですよ。◯◯さんはタバコを吸いますよね?毎日このタバコ一箱でさっきの部屋と比べてここまで差が出るんです。何とか少し節約してみますか?』
予算より少し高い家賃の部屋を案内したときにお話していたセリフです。
1日300円で1ヶ月で9,000円。
家賃が9,000円変わればワンランク上の部屋が出てくるのは当たり前ですよね。
ここまでの差がなくても、1日100円で1ヶ月に換算すれば3,000円です。
3,000円家賃を上げるためには缶コーヒーを1日1本我慢しましょうとお話していました。
時代が変わり、今はタバコも400円以上しますし、缶コーヒーも130円します。
お金を貯めれない人は結構こうした無駄遣いが多いように思います。
計算がややこしくなるので、130円、460円とかではなく100円、300円でお話します。
1日100円が1ヶ月で3,000円、1年で36,500円です。
これが10年で36.5万円。
30年で109.5万円。
これが300円になると、10年で109.5万円、30年で328.5万円です。
ちょっとした無駄遣いの習慣が長い年月の間にこれだけの差がつくわけです。
若い時の私が言っていた話と真逆の話をしますが、家賃3,000円を節約する人が人生の勝ち組です。
若い時、学生の時ってスポーツができるだけでモテたり要領のいい人がチヤホヤされたりしますが、私たちの年齢になってくるとそういう人よりコツコツしてきた人の方が陽の目をみます。
結局何事も積み重ねですから。

無駄遣いする人って家賃だけ、缶コーヒーだけではないんですよね。
コンビニで毎日自宅で飲むお茶を買ったり、ついでに雑誌を買って帰ったり。
外出する際に家の電気を点けっぱなしにしたり、エアコンもつけたままだったり。
この話を聞いて、やけに細かいなーって思っている方とそんなの当たり前じゃないのと思っている方にくっきり分かれているのではないでしょうか?
細かいなーって思っている人は貯金ができないタイプ。
もしそうしたタイプの方でお金を貯めれてる人は、ただ稼ぐ能力にとても長けているだけの話です。
逆にそんなの当たり前じゃないのという人は自然にお金を貯めれるタイプ。
無駄遣いをする習慣がない人です。

よく無駄遣いをしないからケチと思う方がいますが、私は今の仕事をしていてやっと気付いた話なのですが、無駄遣いをしない人ほどケチではないのです。
お金の使い方をよく知っている人はつまらないことにお金を使わないだけなのですよね。
私のお客様で、契約の印紙代200円のことで領収書分けて欲しいとか細かいことを言われたりするのですが、そんなこと言ってる日に食事代や飲み代を奢ってくれたりする人がいます。
これってケチじゃないでしょ?
細かいというより納得いかないお金は1円でも使いたくないと徹底できているんですよね。
いつも感心させられます。

こんなこと言ってるってことはとお気付きの方もいると思いますが、私は無駄遣いするタイプです。
雑誌を読む時間はなかなか作れませんのでコンビニで雑誌を買うことはなくなりましたが、ランチの後にコーヒーを頼んだり居酒屋で余計な一品を頼んでしまいます。
だから太ってるんですね?
余計なお世話です。(笑)

ついついもう一品とか、飲みに行った帰りの締めのラーメンとか、この習慣は家計だけでなく体型にも影響を与えます。
あと30分早く切り上げていたらタクシーではなく電車で帰れたのに。
これも1,000円は節約できるのに飲みながら時計を見る習性がありません。
人にこんなことを言いながら一番習慣を見直さなければいけないのは私です。

無駄遣いをした分は稼げばいいじゃん。
こんなことを思っているから資産が増えません。
これでは将来が心配です。
もっと心配しているのは家族かもしれません。
私が死んだあと残された家族が安心して生活できる基盤くらい残してあげたいな。
これが今一番私が考えていることです。
でもこれはみなさんも同じですよね?
だから、このブログを読み、不動産投資の勉強をしようとしているわけですから。
よく、子供たちに一棟づつはアパートかマンションを残してあげたい。
こういう話を聞きます。
でもこれって優良な物件を残してあげないと何の意味もありません。
お父さんのように満室経営、金利交渉などきちんとできるのでしょうか?
残してあげるなら、マンション経営のやり方、運営の仕方も教えてあげないといけません。
たまにセミナーに奥さんとお子さんを連れてお越しになるお客様がいます。
素晴らしいことです。
まさに人生の英才教育ですよね。
お金の勉強はなかなか世間で教えてくれませんので。
人生で一番大切なのは数学や国語ではなくお金の勉強かもしれません。
お金の稼ぎ方を教えますというセミナーは9割怪しいセミナーですもんね。(笑)

不動産投資のセミナーも同じです。
言い方は悪いですが、カモを集めるためのセミナーです。
自分の物件を売りつけるためのセミナーです。
見極めが必要ですよー。
気をつけてくださいねー。

無料セミナーだから大丈夫。
損しないから。
ありゃりゃ。
これが一番ダメな考え方です。
お金を稼げる人は時間を大切にします。
2時間の無料セミナーで学ぶことが何もなければそれはタダではなく、有益な時間の損失です。
年収600万円の人の時給はいくらですか?
年間250日1日10時間働いてって考えると時給2400円ですよ。
セミナーは2時間でも移動時間、その前後の時間を利用できないことを考えると1万円は損していると考えた方がいいです。
もちろんパチンコとか競馬とかしている時間があるなら、そうしたセミナーでも参加する価値はあるかもしれませんが・・・

今次のセミナーに向けて準備をしています。
秋口あたりになるとは思います。
次回は先日このブログでチラッとお話しした築古戸建の出口作りです。
先ほどお話しした、家族に不動産物件を残してあげようとしているというお話しですが、これは優良物件を残してあげたいということですよね?
ならば動産にならない資産を残してあげたいですよね?

築30年の物件を購入して、20年後、こんな物件息子さん欲しがりますか?
家賃収入もなくなり、固定資産税だけ無駄に払わないといけない。
こんな目に合わせたくないですよね?
空き家特別措置法で撤去を求められるような物件を残してあげたくないですよね?

そんなことをテーマに今骨組みを組み立てている最中です。

変なこと考えてるよねー?
変わったことやろうとしているよねー?

私が言われて喜ぶ言葉です。(笑)

変人
はい。
そうかもしれません。
だって他人と同じことやっていても誰も自分を必要としてくれませんからね。
ニッチなニーズを拾いあげていく。
これがこれからの激動の不動産業界を乗り切る唯一無二の戦略です。

不動産業界のパイオニアになりたい。
こう思って仕事をしてきましたが、この歳になってようやく気付いたことが。

私はパイオニアにはなれません。
だってよく考えたら人の先頭を歩くのが得意じゃないからです。(笑)

なので不動産業界の異端児を目指します。
この方が私の性格にもスタイルにもあっていますよね?

ということで、変わり者が好きなあなた、是非不動産相談、不動産の依頼は株式会社ライフコンサルティングまで。

お待ちしてますー。


マイホームを買うときに家賃より安いからという理由で購入すると失敗するわけ

よく不動産の広告で見かけるフレーズ

『家賃より安くマイホームが手に入ります!』

確かに今の低金利では家賃を支払うより安い支払額で住宅ローンを組むことができます。

3,000万円のマンションを購入した場合、フルローンで諸経費も合わせて3,200万円借りたとします。

35年返済、変動金利0.675%、元利均等払い、ボーナス時支払なし、一般的なこのケースで考えます。

毎月の支払金額は85,500円。

ここに管理費、修繕積立金でおおよそ13,000円ほどとすると、合計の毎月の支払額は98,500円となります。

大阪市内でこの金額のマンションとなると、新築物件か築浅の都心部の物件となります。

そう考えると賃貸の家賃でも12万円以上はしますので、確かに家賃より安くはなります。

ここからさらに住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は年末ローン残高の1%分を最大に減税されます。

所得税で控除できなかった分もさらに翌年の住民税から最大13.5万円分控除してもらうことができます。

消費税8%の物件(つまり業者売主の物件)を購入すれば最大で年間40万円まで。

個人の売主の場合は最大20万円まで減税されます。

今回の住宅ローン控除の内容は消費税UPに伴う制度改正という解釈なので、個人の売主の場合は、建物に消費税がかかりませんから最大20万円のままということになっています。

ただし、個人が売主の場合でも事業用(賃貸投資用)として所有していた物件には、消費税が課せられますので消費税8%の物件を購入したという扱いになります。

このブログをご覧いただいているお客様の多くは不動産投資家さんたちなので、一応説明しておきますが、住宅ローン控除はマイホームを購入する人向けの制度ですので、投資用物件購入時には適応されません。

マイホームと偽って住宅ローンで投資用物件を購入し、なおかつ住宅ローン控除も受けようとするご相談もたまにいただくのですが、残念ながらバレてしまえば過去にさかのぼって全額返金を求められますのでご注意を。

今回の場合は、3200万円の住宅ローンでしたから、最大で年間32万円(年末時点ですので、若干残高は減っているので31万・・・円なんでしょうね)税金が還付されます。

ただ、この32万円満額返金してもらえる所得っていったいどれくらいなのでしょうか?

毎年年末もらえる源泉徴収票に記載されているこの部分が所得税です。

源泉

この例でいうと年収320万円で所得税額は62,100円です。

住民税は翌年に送られてくる住民税決定通知書に記載されています。

この例ですと、その額はおおよそ13万円ほどだと思います。

つまり最大32万円減税できるといっても実際には訳20万円ほどということになります。

まぁでも20万円でも戻ってくればありがたいですよね。

逆に賃貸なら必要のなかった支払いも発生します。

それは固定資産税・都市計画税です。

大阪市の場合は固定資産税評価額の1.7%(固定資産税、都市計画税あわせて)が徴収されます。

3,000万円の物件の固定資産税評価額は昨日のブログでも書きましたが、おおよそ3割から4割程度まで下がりますので、ここでは4割で計算したとして1,200万円。そこに1.7%が課税されますので、年間20.4万円??

マンションの場合は新築後5年間は建物部分の固定資産税額が1/2になっていますので、12、3万円ほどでしょうか。

住宅ローン控除の分はほぼほぼ固定資産税で消えてしまうという認識を持っていた方がいいでしょうね。

ここまでの話では、思ったほど得ではないけどそれでも購入した方が得じゃないのと思う方も多いかと。

でもここからが本題です。

確かに家賃より毎月2万円ほど削減できていますよね。

年間で24万円。5年間で120万円。10年間で240万円。

結構大きい額になってきます。

ただ住宅ローン控除は最大10年間で終わります。

また、固定資産税は5年後には倍近くの金額になってきます。

なら、そのタイミングで売却すればいいんじゃない?

そうなんです。

本当はそうなんです。

でも、その売却するタイミングで購入した物件がどうなっているかが問題です。

残債程度で売却できればいいのですが、新築戸建てなどの場合では売却しても多くの残債が残ってきます。

3,000万円で購入した物件が築後5年で2,000万円でしか売れない。なんてケースもざらにあったりします。

でも、逆に購入した金額と変わらない金額で売却できたとしたらどうでしょう?

3,000万円で購入した物件が3,000万円で売れた。

諸経費は最初に必要でしたし、売却時にも不動産会社に支払う仲介手数料は必要です。

仮に売却時の諸費用が100万円かかったとしても。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+100万円(売却時の諸経費)-3,000万円(売却価格)=300万円

つまり5年間300万円で住めたことになります。

逆に、2,000万円でしか売却できなかったケースを見ますと。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+70万円(売却時の諸経費)-2,000万円(売却価格)=1,270万円

5年間で1,270万円も支払ったことになります。

その分家賃10万円は必要なかったと考えても割高ですよね。

家賃と比べて購入する方が損か得かではなく、もし売却した時にいくらくらいで売却できそうなのかということを考えて購入するのが一番安くつく考え方です。

仮に毎月20万円の住宅ローンを支払ったとしても、購入時より少しでも高く売却できればその毎月支払っていた金額は回収できます。

その分残債も減っているわけですから、売却時にその分が戻ってくるわけです。(利息分は除く)

なので、マイホームを購入する際には売却出口もしっかりとみて購入することをお勧めします。

将来値上がりしそうな地域だとか、なかなか物件が出てこないエリアの物件だとか。

そこさえしっかりとリスクヘッジできていれば不動産で失敗することはありません。


でも購入しようとしている物件で、

『この物件、将来高く売れそうですかね?』と

不動産屋さんに聞いても

『たぶん売れるんじゃないですかね?』

と軽く答えられそうですけどね・・・

ようは信頼できる不動産屋さんをパートナーにすることしかないですね・・・

いい不動産屋さんと出会えることを祈りましょう・・・


ちなみに、住宅ローン控除は何回でも受けることができる制度なんです。

一度住宅ローン控除を受けていて、その物件を売却し、また住宅ローンを活用し購入した場合でも受けることは可能です。

ただしその場合は、その時点での住宅ローン控除の内容が適用されますので、今のように優遇されていないかもしれませんし、そのタイミングの要件で再度控除を受けれなく制度改正がされている場合もありますのでご注意くださいね。

あと、売却時に利益が出た際、マイホームの3,000万円特別控除を使ってしまえば、その後2年間は住宅ローン控除を受けることができませんので注意が必要です。

そのあたりの話は不動産屋さんの営業マンは当然知っているはずなのですが、たまに知らない営業マンもいますのでその辺の話をやんわり聞いてみてスキルを試してみてはいかがでしょうか?

そうして予防するしかないですよね。

不動産は物件選びだけでなく、担当者選びも大切なんですよというお話でした。(笑)




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代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

お客さま一人一人との出会いを大切に。『全てはお客さまの笑顔のために』をモットーに新しく会社を立ち上げました。少しでも多くのお客さまを笑顔にできるようこれからもコツコツと頑張っていきたいと思っております^ ^ #競売 #不動産 #不動産投資 #賃貸 #家主 #民泊 #airbnb
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