『利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう。』
みなさん、まさかこんな感じで不動産投資を始めようとしていませんよね？
不動産投資の仲介をメインにしている私が言うことではないのですが、安易に不動産投資に踏み込む方が多いように思います。
たしかに今の日本に住んでいて、年金の問題や少子高齢化の問題、そして今回の政治のゴタゴタ。
将来に不安を感じるのはもっともです。
今ある貯蓄では将来の老後に備えることができない。
何としてでも今あるお金を増やしたい。
そうですね。
私も同じです。
老後を夫婦2人で安心して過ごすためには年金以外に家賃のかからない住居、そして貯蓄が3000万必要だと言われています。
40代の方で今貯蓄が1500万円だとしたら、退職金で残りの住宅ローンを返済し今あるお金が倍になれば何とかクリアです。
でもそれでも、決して豊かな老後の生活が営めるというわけではありませんよね。
無駄遣いをせずにせっせせっせと働いて、退職後も質素な生活を繰り返す。
何のために今まで一生懸命働いてきたのって思う気持ちはよくわかります。
でもそういう気持ちを逆手にとって商売している業者さんは少なくありません。
表面利回り◯%、調達金利4.5%。
その差額があたかもキャッシュフローとして残るような説明が多すぎると思いませんか？
賃貸住宅経営には空室が付きものです。
空室が発生すれば、その間の家賃収入が失われるだけでなく、リフォーム費用などの費用負担も発生します。
また、勝手に一人でに入居者さんがやってくるわけでもなく、仲介業者さんに部屋付けの手数料も支払わなければいけません。
お部屋に備わっている設備、エアコンや給湯器は10年そこそこで入替えが必要ですし、キッチンや洗面台、トイレも15年くらいで入替えが必要です。
大きな費用がかかるものとしては外壁塗装や屋上防水ですが、20年から長くても25年くらいでは必要です。
ちょうどその頃バスタブが壊れた、間取りや建具が古くさいのでリノベーション
だと、いろいろな費用が発生しだします。
不動産を所有していると固定資産税もかかります。
融資を受けて不動産を購入する場合、個人の場合は元利均等払いで借入することが多いかもしれません。
固定金利の方が金利は高いので変動金利で組むことも多いでしょう。
金利が上昇すれば毎月の支払額は増えます。
安易に高額なローンを組んで不動産を購入してはいけませんよというお話です。
これが新築物件なら話は別です。
エアコンや給湯器、外壁塗装や屋上防水なんかも10年以上交換の必要はありません。
入退居してもリフォーム費用は知れています。
毎月の収支が安定しているなら着実に資産を増やすことも可能です。
ただし、この場合でもローンの残債以上で将来売却できたとしたらです。
どのタイミングで売却するか、いつも考えておく必要はあります。
売却時に残債を返済してまとまったお金が入り、毎月のキャッシュフローも潤沢にあったとしたらこんなにいい投資先はないわけです。
でも、そうならない場合がありますから注意が必要なんですね。
購入時の目利きというものはとても重要になります。
また、賃料の下落の予測も立てておく必要があります。
5年後、10年後も同じ家賃収入が得れると思っているのはとても浅はかです。
10年後家賃が下落しても、空室が2割発生してもきちんとキャッシュフローが残る物件を選ぶことが大切です。
そのためには借入する金利というものもとても大切になります。
この3つのポイントさえきちんと押さえておけば不動産投資で失敗することはありません。
①購入する物件を間違えない
②家賃の下落、修繕費も計算に入れてキャッシュフローを計算する
③できる限り低金利で借入する
たったこれだけのことです。
築30年の3点ユニットバスの物件を表面利回り12%で購入したとします。
部屋数がそうですね、20部屋。
現在の家賃が共益費、水道代込みで3.5万円。
これでシュミレーションしてみましょう。
まず月間の家賃は満室時で70万円。
年間収入は1年間終始満室として840万円。
それに対しての12%の表面利回りですと、購入価格は7000万円ということになります。
この7000万円を30年ローンで金利4.5%で購入したとします。
その場合毎月の支払額は354,679円となり、家賃収入との差額は345,321円となります。
『充分な金額じゃない？これなら欲しいな。』
なーんてなっていませんか？
まずここから費用の計算をします。
まず、水道代が家賃に込みなので20室×1,500円で3万円／月。
3点ユニットバスの物件で、家賃3.5万円の物件ですから部屋の広さは15平米くらいとしましょう。
だいたい一部屋あたり2年ほどの周期で入れ替わってしまいます。
空室期間を、退去してリフォームして新賃借人が入居するまで３ヶ月とします。
リフォーム費用として家賃の２ヶ月分、そして仲介業者さんへの報酬が家賃の３ヶ月分。
一回退去すると合計８ヶ月分のロスが出ます。
そして、入居期間は２４ヶ月。
（２４ヶ月ー８ヶ月）／２４ヶ月。
実質2/3の賃料しかもらえていないことになります。
この数字を元に計算すると家賃収入は70万円×2/3=466,666円。
ここから水道代を引かなければいけませんし、共有部分の電気代5,000円、管理料（家賃の5%）35,000円などを差し引くといくらになりましたか？
396,666円ですね。
支払額はいくらでしたっけ？
354,679円です。
ほぼ満室状態で固定資産税を支払えばマイナスです。
そのほかにも築30年ですから、給湯器が故障した、エアコンが潰れた、屋上防水が切れた・・・
月単位で収支がプラスになることはあっても、退去が発生した月は赤字になってしまいます。
ということはシュミレーションの結果、
購入すべきじゃない物件ということになります。
パッと見は何だかいけるような気がする物件ですが、この金利ではダメだということです。
ただ、金利が安くても長期間の融資が組めなければ結局収支は合いません。
例えば15年返済、金利1.5%、借入額は同じく7000万円とすると、毎月の支払額は434,520円です。
『えっ？』
って思いませんでした？
返済期間が半分の15年なのに支払額は8万円しか変わりません。
あなたならどちらの金融機関から借りますか？
私なら毎月の収支は悪くなっても15年の返済期間で組みます。
なぜなら？
それは、返済期間が短い分残債の減りも早いからです。
その分売却した時に手元にキャッシュが残ることになります。
毎月のキャッシュフローに目が眩んで超長期でローンを組むことの恐ろしさを感じて欲しいのです。
不動産投資は毎月のキャッシュフローと、売却時のキャピタルゲインが狙いです。
キャピタルゲインと言っても、購入時の金額以上で売却するということではなく、減価償却を考え、その時点での帳簿価格以上で売却するということです。
そうなると、何とか購入しても大丈夫な物件が出てくるはずです。
まぁでも、今出回っている中古物件で、その出口さえ確保することは正直容易くありません。
なのでくれぐれも安易にローンが付いたからと言って購入すべきではありませんよ。
最低限先ほどのシュミレーションくらいは計算してから購入しましょうね。
でないと、退去通知が２つ、３つまとまって出てきた時点で青ざめないといけなくなってしまいますので。
今日書いたことをおさらいします。
私が伝えたかったこと。
それは
①昔流行った3点ユニットバスのワンルーム、このタイプの物件を買うなら利回りを割り増しして計算する必要がある。
②短期で売却益が見込める物件以外は4%前後の金利で借入してはダメということ
③収支計算を業者さん任せにするのではなく、自分である程度の見込みは立てれるようになること
④リフォームや大規模修繕が行われているかどうかのチェックは必ずすること
そして、最後に賃貸需要のある立地の物件を購入すること。
以上です。
先日ある地方都市のテナントビルの案件をご紹介いただきました。
満室想定20％超でしたが、現状は半分も埋まっていませんでした。
満室想定はあくまで満室想定、空室予測も立てておくことは必要ですよ。
今日お話ししたいくつかのポイント、これを心がけて物件選びをしてみてください。
失敗は限りなく少なくなるはずです。
『もうすでに失敗してしまったかも・・・』
という方もご相談くださいね。
何とか一緒に盛り返す方法を模索しますので。
それではみなさまのご健闘お祈りしています。
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