ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

勉強

不動産が狩猟ではなく農耕型にならなければいけない理由

みなさんは不動産業者にどんなイメージをお持ちですか?
『ややこしそう』
『騙されそう』
『何か知らない間に買わされそう』
どっちにしてもネガティブなイメージをお持ちなはずです。

当然なんです

それは今の不動産業というのが、トコトコ歩いてくる獲物を仕留める仕事になってしまっているからです。

もう一度言います。
トコトコ歩いてくるですよ。

罠を仕掛けるわけでもなく、勝手にやってきた獲物狩りとるだけの仕事。

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かぼちゃの馬車、スルガ銀行、アパート建築、相続税対策…

言い出すとキリがないほど、悪徳業者が横行しています。

私は同業者なんですが、客観的に見てちょっと…

他人を騙してまでお金がほしいのかな? 
そういった人と話ししていると、
『おれがやらなくても誰かがやるし』
『まだおれに騙されてる方がマシだ』
など、訳の分からない言い訳をしています。

※また多くの人を敵に回してしまったかも…

今仲良くさせてもらってる人たちは例外です。
逆に、業界で言うとノイズです。

分かりやすく言うとはみ出しものです。
『あんなやつらと一緒にされたくない』
そう思って、そういうスタイルで仕事している人ばかりです。
ただ、世間的にはうまく立ち回りできない社会不適合者です。(笑)

でも、いつの時代も時の政権を打ち破るのはそういった型破りな人だけ。

つまり、こういう人にしか時代は切り拓けないと思っています。
自分もこの一員だと思ってる時点で、世間的にはアウトなのかもしれません。
でも、アウトになるにしてもアウトのなり方って重要だと思う、ある意味変態なんです。(笑)

結果は目に見えて分かります。
道中のプロセスが間違えていても結果がうまくいくこともあります。
逆に言うと、道中のプロセスにミスがないのに結果としてうまくいかないこともあります。

『どっちがいいですかぁ?』

『そりゃ、結果がうまくいく方がいいでしょ?』
そうなんでしょうね。
普通は。

でも僕ら変態はそんなことを望みません。
結果で損しようが得しようがどうでもいいんです。
プロセスが重要で、プロセスが間違えていたか間違えていなかったかが大切なんです。

結果オーライ、この言葉があまりしっくりきません。
いい結果は正しいプロセスがあってこその話、悪い結果は間違えたプロセスがあったから。

そう考えて仕事をしていると、一つの結果に一喜一憂しなくなります。

大局を見るということ。
それが今日のブログの題名に繋がります。

目先の利益にとらわれて、お客様(獲物?)を狩り取る仕事を続けているから、毎月、毎日新規のお客様を集めなくてはなりません。
新規のお客様を集めるために膨大な広告費を使い続ける。
それってかなしくないですか?
得してるのはポータルサイトの運営会社のみ。
広告費を回収するために、片手手数料の物件ではなく両手手数料の物件を紹介しなければならない。
一体誰のために仕事をしているのか?

日本の中古住宅の流通シェアはまだまだ低いものです。
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国土交通省のデータによると、既存住宅の流通シェアは平成25年度でたったの14.7%です。

中古になればなるほど、不動産の価値は下がる。
これは新築販売業者のただのスリコミです。
築20年経てば建物の価値はほぼ0
うーん
あり得ない…

そんな言葉を真に受けて、画一的な新築のスマートハウスに住んで…

1億2千万人の人が住む日本、それなのに新築戸建は軒並み床面積が90平米から100平米。
どの家を見ても大差がない。
あるのは立地と価格のみ。

そりゃ、中古になった途端価値は下がりますよね

この繰り返しをしているから、日本の不動産市場はどんどんおかしくなっていっています。

中古になっても魅力的な建物を提案し、中古住宅の市場をもっと活性化させなければこの業界は死滅してしまいます。

賃貸住宅のように気軽に住み替えができる。
『一生に一度の買い物』から『ライフスタイルの変化に合わせて買い替える』
そんな世の中に変えていかなければ。

欧米では不動産の中古取引が一般的です。
購入時より資産価値を向上させて売却する。
この考え方が浸透しています。

多くの日本人は購入した住宅の手入れにお金をかけません。
洋画で旦那さんが一生懸命壁を塗っているシーンよく見かけませんか?

最近ようやくDIYが浸透してきて、セルフリフォームする人が増えてきましたが、気分転換に模様替え、壁紙貼替、フローリングなどの床の貼替えなんかももっともっと活性化するべきです。
それを妨げているのが悪徳リフォーム業者の存在だったりします。
『リフォームってボッタクられるんじゃないの?』
こんなイメージを持ってる人も少なくないはずです。
結局、中古住宅の流通、自宅の資産価値向上を妨げてるのは、私たちこの業界の人間なんですよね…

目先の利益にとらわれて、舞い込んできた案件をお金に替える、その繰り返しが業界内で行われています。
もちろん慈善事業ではなくビジネスで動いているわけだから、適正な報酬でキッチリとした仕事をする。
それを繰り返していると、リフォームも活発になり、かえってそちらの方が継続した利益になる。
また、建物の維持・管理をしっかりとし、資産価値を向上させた建物が中古市場にどんどん供給されるようになれば、私たち不動産業界の人間からしても仕事量は増えていきます。
『新築物件は調査も楽だしトラブルも少ないので楽だ。』
こんなことを言う営業マンが少なからず存在します。
たしかにそうなんです。
新築の建物を建築するために、建築士さんがきちんと調査し、障害を乗り越えてきて建ち上がった建物ですから。。

でも、そこには仲介業者が存在する意味のないことに気付いているのかなぁ?
新築物件の売主さんのほとんどは宅建業者です。
お客様が直接取引することももちろん可能なんですよね。

そこの間に仲介業者が存在する理由?
その物件を紹介したから?
それだけで100万円を超えるような手数料をもらっていいものだろうか?

うーん…

ただの斡旋業務としては高すぎる報酬のような。。
話は戻りますが、そこにかかる過大な募集の経費、広告宣伝費の存在が、その取引報酬の正当性を肯定してしまっているだけのような気がします。
でもこれって、消費者であるお客様には全く関係のないこと。。

新築物件がダメだって話では決してありません。
でも、せっかく新築物件に住むなら、
『自分の住みたい間取りで』
『自分の理想の住宅に』
『家族の愛が溢れかえる家に』
作り上げればいいのに。

そのアイデア、理想を現実に変えるお手伝いをするってのが、報酬に見合った仕事なのかなと。

少々長くなりましたが、お客様にいろいろな知識やアイデアをレクチャーし、一緒に理想の住宅を探す手伝いをしていく。
それがいつか芽が出て実を結び、花が開く。
あっ
農耕型だから、いつか稲が実り、穂を刈りかな?(笑)

そんな業態に変えていきたいなと密かに活動中です。
そんな人たちが増え、業界への見方が変わることを期待して。

お客様にきちんとした知識を教えるのはビジネスのきっかけを失うことではなく、ビジネスの機会を広げることなんだと業界で働く人々に知ってもらいたいな。

多くの人に伝わりますように。

三人寄れば文殊の知恵

三人寄れば文殊の知恵という言葉があります。

もちろんこれは、3人いれば文殊菩薩と同じような知恵が出るという意味です。

対義語としては、三人寄っても下種(ゲス)は下種という言葉もあります。
これは、いくら三人集まっても心が卑しい人が集まれば良い知恵は生まれないという意味だそうです。
また、船頭多くして船山に登るという言葉があります。
これは、進む方向を決める船頭がたくさんいればとんでもない方向に進んでしまうという例えです。

いくら人が集まっても、みんなが主導権を握ろうとするとおかしな方向に進むし、卑しい考えの人ばかり集まっても良いアイデアは生まれない。

何が言いたいかというと、知恵を持たない人間同士が集まっても何も生みださない。
自分の考えを曲げない人間同士が集まっても、おかしな方向に進んでしまう。
でも、大して知恵のないもの同士でも寄り集まり、議論することにより良い知恵を生み出すことができるということです。

私がL-style Clubという不動産サロンでやろうとしていることは、まさにこれなんです。
ご参加いただいている方々はみなさまがプロというわけではありません。
でも、不動産知識を学んでいただき、情報を共有することで、プロに負けない知識を身につけ、不動産というものに対してしっかりとした自分の考えを持っていただくことはできます。

その上で、しっかりとした考えのもとにディスカッションできる場を作りたいというのがこのサロンの趣旨でもありました。
だって、不動産のことでいろいろ議論するって楽しいじゃありませんか。(笑)
不動産オタクというか、不動産という仕事が趣味の私とすれば、そういったディスカッションできる仲間の存在って自分の考え方自体を進化させる大きな要因になるからです。

『この物件はちょっとリフォームにお金がかかりそうだ。』
『水回り比較的新しいから、ちょっといじったらいい物件になるんじゃない?』
『前の道路調べた?下手したら道路認定されてない可能性あるよ。』
『これ、裏の空き家も買い取れればバケるんじゃない?』
一人の意見では、YESかNOしかない話が、反対意見や慎重な意見、逆に前向きな意見も飛びかえば、今まで見送っていた物件までも視野に入ってくるようになるかもしれません。
『これ面白そうだから、おれ買うよ。』
『えー。それなら私が欲しい。』
『じゃあここで一発勝負の入札で決めよう。』
なんか楽しくないですか?

そんな姿を想像すれば、もうそこにはワクワクしかありません。

最初のうちは勉強会が主体になってはしまいますが、会員さんが慣れてくればそのようなディスカッションの場も定期的に設けていきたいと考えています。

また、士業の先生方や職人さんなども講師としてお招きすることも企画しています。

立派な先生方をご招待すると、みなさまにもご負担を強いる形になってしまいますので、仲良くさせていただいてる先生方(みなさま優秀な方ばかりですが、セミナー講師とかより実務で頑張ってらっしゃる先生方という意味ですので)からお声がけいたしますので、その節はご協力下さいね(笑)

やりたいこと、実現させたいことはたくさんあります。
その自分がいいと思っていることでも、会員さんからするともっとこうして欲しいという意見も当然出てくるものと思われます。
その意見をどんどん吸い上げ、より良いものに変化させていく、これまた楽しみなことだと思っています。

いろんな文殊の知恵を出せるような場を作るため、自分自身ももっともっと勉強しなくては。

せっかくアウトプットができる場ができたのだから。

そんなプレッシャーを自分自身にかけながら、これからも頑張っていきたいと思います。
ということで、これからもみなさまよろしくお願いいたしますm(_ _)m

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台風の被害が

台風21号による被害が拡大しています。

過去最大級という触れ込みは尋常じゃなかった。
昼過ぎから
『うちのベランダの屋根が吹き飛んだ』
『分譲マンションのバルコニーの仕切り板が吹き飛んだ』

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『カーポートの支柱が折れてる・・・』

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『トラックが横転してるらしい』

こんな話が続々と。

Twitterでは、太陽光パネルが吹き飛んでしまっている様子や、屋根が吹き飛ぶ瞬間などさまざまな衝撃的な映像が流されています。

日本はいったいどうなるのでしょ?

不動産投資にとって災害というものは、天敵です。
いくら満室経営を心がけようとも、いくら手の込んだ改装工事を施そうとも、土砂崩れや洪水、大雨、そして今回の大型台風に対しては打つ手がほとんどありません。

台風なんか特に、近隣から吹き飛んでくる屋根や看板を防ぎようがありませんもんね。

こういった場合役に立つのは、損害保険しかありません。

みなさんちゃんと入っていますか?

恐いですよね。
いつ自分の身に災害が降り注いでくるか分かりませんので。
保険証券を確認して、保険の内容も確認して、予想される災害時に支払われる内容の保険か確認しておいてくださいね。

そういえば、今回の台風でも太陽光パネルが吹き飛んでいる映像がありました。

資産価値のない土地の上に太陽光パネルを設置して、電力会社に電力を買い取ってもらう。
20年間買取保証があるということで、最近では銀行融資もフルに利用できるようになっています。

でも、今回のように太陽光パネルが吹き飛んでしまえば、残るのは価値のない土地だけ・・

支払いはもちろん続きます。
こちらもさすがに損害保険には加入しているのでしょうが、台風だけでなく大雨による土砂災害などの危険も付きまといます。

手入れも楽で、何しろ空室が発生しない収益ということで、一時は大ブームになりました。

どんな投資にもリスクはあるものですよね。

楽して半永久的に儲かるビジネスなどありません。
タイミングよく売却したり、資産組み替えというのはいつもイメージしておく必要がありそうです。

私の場合は、資産組み替えし過ぎで、
『もうちょっと持っとけばよかった。』
『今売却すべきだったな。』
こんな後悔を常にしていますが。(笑)

事業計画的に、予測していた利益が確保できたらすぐに売ってしまうので、バカ儲けはできない性分みたいです。

逆に一般の不動産投資家さんの方が、売却時に爆益をもたらすことが多かったりします。
それは常に売却を視野に入れてないから、ではありません。
所有しておく前提ですから、少々の利益なら売却する理由がないからです。
『でも、ここまで利益出るなら考えてみようかな?』
このタイミングで売却するのですから、儲かりますよね。

不動産投資で失敗しない秘訣は簡単です。
売り時ではないタイミングでは売らない。
安いなと思ったらとりあえず買っておく金銭的余裕。
この二つだけです。

その売り時が一年後、二年後なのか、はたまた十年後なのか?
もしそれがだいぶ先の話なら、その間損をしないように収益を生むように運用するだけ。

こないだ友人が数十万で買ったボロ家があり、リフォームするのもお金がかかるから、倉庫、荷物置き場として知人に貸したそうです。
もちろん現状のまま。
二年ぐらいで初期投資は回収でき、
『これ、この後どうしようかなぁ?』
って悩んでました。

初期投資が回収できてたら、もういつ売ってもいいし、そのまま賃料をもらい続けるのもアリだし、考え方は無限に広がります。

その寝かしておいてもいい資金をどのくらい持てているかが、成功へと結びつける確率を大きくUPさせます。

かといって、みなさんが全て金銭的余裕があるわけじゃありません。
その場合はどうすれば?

簡単です。
知恵行動力で補えばいいんです。

知恵は、誰もが価値のないと思ってる不動産を有効活用させる手段を見つけること。
行動力は、とにかく他人に任せず自ら行動して物件を探すこと。

時間もない、お金もない人、両方ない人はさすがにキツイかな。。。

時間はあるけどお金はない。
お金はあるけど時間はない。
そんな人なら使い方だけ間違わなければ大丈夫。
不動産って難しいように思っている人は多いんだけど、実際こんなに楽しい仕事はないかもしれません。
タダ同然で買った不動産が何百万円にバケることもありますし、逆に◯億で買った物件が数千万でしか売れない、こんなこともあります。

後者の場合は、売りたくないタイミングで売らなきゃいけなかっただけ。
前者の場合は、売らなくてもよかったけど、売ってくれと言われたので売っただけ。
たったこれだけの理由です。

ピンチはチャンスです。
ひょっとして今回の台風被害で、
『直すのお金かかりそうだから、もういくらでもいいから買ってよ。』
こんな物件も出てくるかもしれません。

ということで、そういった機会に迅速な行動ができるようにしっかりとお勉強しましょうね。

ブログ書いてる間に、台風ちょっと落ち着いてきたかな?



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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