ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

勉強

競合の少ない物件を狙え

今日は不動産投資のお話です。
『どんな物件をお探しですか?』
こういう質問をしますと、
『駅から5分以内で』
『◯◯区か◯◯区』
『築年数は1◯年以内で』
『できればRC造』
『利回りは◯%以上は欲しくて』
『満額融資受けれそうな物件』



そうですよね?
みんな考えることは同じです。
高収入で背が高くて格好良くて、性格も優しい、そんな男性を探し続けてる女性と同じです。

巡り合う可能性はもちろんあります。
ただ、その物件を手に入れれるかどうかの問題はありますが。

誰が見てもいい物件。
こういう物件は異様なほどに競争力が高いです。
『競争力が高いって言ってもスピードじゃ負けないよ。』
こう思ってる人も多いかもしれません。
最近いろんな書籍や家主同士の集まりなどでも、買付スピードの重要性はうたわれていますので。

『いくら早いって言っても、野菜や果物を買うわけじゃないから1日、2日くらいは考える暇あるでしょ?』
申し訳ありません。1日2日どころか、まるで市場のセリのように秒速で決まっていきます。

『1億、2億もする物件を即決するの?』
誰が見ても安いんじゃないのという物件(相場の2割くらい安い物件?)なら、本当に即決で決まっていきます。
同時に何本も札『買付証明)が入るので、二番手、三番手、今日一日で5本も6本も買付が入った。
こんな物件もあったりします。

競売入札でも、札が30本、40本という物件がたまにあったりします。
それだけ、みんなが欲しいと思う物件は似通ってくるということです。

入札なら最高額の価格をつけた人が買受けできますが、一般売買なら一番早く買付証明を出した人が優先されます。
普通は。

ただ、相手あっての話なので公開入札とかでなければ
『こっちはそちらにも仲介手数料支払います。』
『手数料とは別に・・・』
みたいな話で優先してくれることも場合によっては生じます。

本来なら、金額を上乗せします。
これが売主さん本位の話なら当然なのでしょうが、そうなると事業計画等も全て変わってきますものね。。。

今日のお話は、競合相手の多い物件を狙ってもなかなか手中に収めることはできませんので、競合のしにくい物件を狙ってみてはいかがですかというお話です。

築浅よりも築年数の経ってる物件。
土地の広い物件よりも、狭小土地の物件。
区分所有建物(分譲マンション)でも旧耐震以前の物件。
連棟住宅。
駅から遠い物件。
再建築不可の物件。
普通の人が避けたくなる要件はいくつもあります。

もちろんこの上記の条件すべて揃ってるような物件は完全にNGですが、1つや2つの要素なら募集家賃や仕入れ価格で勝負できる要素が出てきます。

安く仕入れて高く貸す努力をする。
物品販売の基本と同じです。

これは全ての商売に共通する法則かもしれませんね。

アパレルメーカーの売れ残り商品をバルクで仕入れ、一つ300円、500円で売っても十分な利益を得れます。
これは服や靴に限らず、不動産も同じことです。
『いくらでもいいから手放したい。』
こういう物件は世の中に存在します。
流通していないだけで。

なぜか?
不動産業の仲介手数料は物件価格に対して3%+6万円、200万円以下の部分は5%、200万円〜400万円の部分は4%、それ以上の部分は3%と報酬基準が決まっています。
安価な不動産の流通を促進するため、この報酬基準以外にも調査料などの名目で取得することができると変更になりました。
でも400万円以下の売買の場合、それでも18万円が上限です。
18万円でももらえればいいじゃない?
一般の方ならそう思いますよね?

私は不動産業者ですけど、それでもそう思います。
立派なちゃんとした報酬です。

でも大手企業や従業員をたくさん抱えている会社なら、会社を維持していくのにお金がかかります。
広告活動に要する費用もかかります。

3000万円の新築マイホームを売却した時の仲介手数料は先ほどの計算式に当てはめて考えたらすぐに算出できますが、96万円です。
3億円なら906万円です。

こっちに注力したいという気持ちになりますよね?
実際にこういった物件を担当した営業マンは両手数料がもらえる先にだけ話を持っていきまとめたり、会社を通さず話を成立させ小遣い稼ぎをしたり…

買主と売主の希望価格に差があれば放ったらかし、こんな物件は世の中に山ほどあります。

もったいないですよね。

所有者は空き家のまま放置していても、毎年固定資産税を納めていかなければいけません。
分譲マンションなら管理費・修繕積立金も必要です。
『いくらでもいいから手放したい』
そう思ってる物件もあったりするわけですよね。
その物件を再生できれば面白くないですか?

下手したら何十万円からでも始めることは不可能じゃありませんよね?
私もそうやって取得した物件はいくつかあります。
購入して再生して売却した物件もありますので、今はあまり残ってはいませんが。。

少額の物件なら営業マン単位でも買えてしまいます。
なので、余計に一般に流通していかないのですよね。
ならば、どうすれば?

自分で探せばいいんです。
行動力と機動力があれば何とでもなります。
だって自分が買主なんですから。

アプローチする方法や所有者を調べる方法は簡単です。
そんなお勉強もL-style Clubで行なっていきます。

先日事務所に飛び込みでやってきたお客様。
賃貸で借りれる民泊物件紹介してもらえませんか?』
『今なかなかないですよ。』
『いろんな業者に飛び込んだけど、紹介してくれる業者さんなくて…』
そうですよね。
今賃貸で民泊許可が取得でき運営できるお部屋は驚くほど高額で賃貸されています。
相場の倍以上や、1Kや1DKで礼金50万とか。

そんな金額で始めても初期投資を回収するのにいつまでかかるものなのか・・

私が考える支払ってもいい賃料は家賃相場の3割増し4割増しまでです。
初期投資が安くつく物件なら5割増しくらいまで。
業者さんから紹介を受けれる物件で、そんな良心的な物件は皆無です。
なぜか?
安価で借りることができ、収支が見込める物件、そんな物件あれば自分で借りてしまうからです。
先ほどの低価格売買物件と同じです。

ならばどうすれば?
自分で探せばいいんですよ。

先ほどの飛び込みでやってきたお客さん、続きの話がありまして、
『実は私何件か民泊運営してるんです。賃貸で借りて。』
『いいの(物件)紹介してもらったんですね?』
『自分で個人オーナーさんに交渉して、貸してもらいました。ずっと空き家だった部屋だったので』
『えー。すごいじゃないですか。』
『でも、すごく時間がかかるのでそれ(その作業)と並行して業者回りしてるんです。』
『で、感触ありました?』
『こうやって話聞いてもらえたのも久々で…』
『ほとんど門前払いでした。』

この話を聞いてどう思いますか?
自分が買主、借主ならば不動産の仲介業者は必要ありません。
双方の合意があれば契約は成立です。
賃貸借契約書はオーナーさんなら、誰もが持っていますし、売買契約書の雛形くらいはネットでも簡単に手に入ります。
つまり、障壁はほとんどありません。
ただ、リスク回避のために専門家の意見は欲しいですよね?

書類作成だけ依頼するのもありでしょう。

そこの部分を頼る専門家がいて、そこに辿り着くためのやり方さえ知っていれば民泊であっても、不動産投資であっても始めることは難しいことではありません。

今の不動産投資を勧める業者さん、民泊を勧める業者さん、全てパッケージ化してお客さんに勧めていきます。
サブリース付いているので安心ですよ。
ローンも提携金融機関があるので、任せてください。
民泊も簡単に始められますよ。
代行業務を全て請け負います。
物件紹介まで可能です。

疑問に思いませんか?
『なぜそんなに儲かるなら自分で買わないの?』
『なぜそんなに儲かるなら自分でその物件民泊運営しないの?』

自分でやるべき物件じゃないことを知ってるからです。
上流に流れてくる物件は自社で、自分たちが見送った物件は下流に流れ、何も知らないエンドユーザーに。
さらにそこから手数料、管理業務を請け負って・・・

これが今の不動産業界の闇です。
自分で見つければいいのに。
じゃあ誰にも騙されなくてすむのに。

どうやって見つければ?
どうやってローン付けすれば?

それを勉強するための場所が、L-styleClubです。
L-styleClub-1


不動産の勉強をしたいのなら、加入してみてください。
月会費は5,000円からです。
※Silver会員になりますので、利用特典に制約があります。一部勉強会は有料になります。
※月額1万円のGold会員は勉強会も全て無料です。
※両会員とも入会金が必要になります。入会金、会費には別途消費税が必要です。

不動産で騙される人を見たくないんですよね。
かといって、無償で人に物事を教えれるほど時間的余裕もない。
会員さんがたくさん集まれば、それだけ情報も集まってくるし、それがうちの利益になる。

それまでは、みなさま(会員さん)の会費によってL-styleClubを維持していきたいと思っています。

不動産業者の方もご参加可能です。
まだ業界に入ったばかりで勉強してみたいという人もOK。

異業種から不動産業界に参入してみたけど、不動産知識が少なく不安って方でもOK。


いっぱい人が集まった方が楽しそうなんで、入会のハードルを下げさせてもらいます。

現在ご応募いただいている方は6名、ご検討中の方は3名とほぼ定員に近づいてきましたが、週末オンリー、平日のお仕事終わりに参加したいというようなお客様もいて、シェアオフィスの方はスペースが余っていますのでまだ募集を続けます。(笑)




真似って学ぶの語源らしい

モノマネ

マネする

真似する

真に似せると書いて真似

もともとこれは真似ぶという言葉だったらしい

テレビで林先生が言ってた

そのことについて裏を取って書いてるわけではないが、妙に納得してしまった。

仕事は見て覚えるものだ。』
『他人に教えてもらうものではない、見て覚えろ

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そう言われて育った世代なので妙に納得してしまう。
ほんと先輩には仕事を教えてもらった記憶がない。
放ったらかし。
でも物件は出してくれたかな?
さすがにお客さんもいることだし、全くの放置ってわけにもいかないだろって。

でもそのおかげで仕事を覚えるというか、自分で考えるということは身についた。

だって目を皿のようにして見ていたから。
先輩の仕事ぶり、お客さんとの会話、話の間を。
そうしておかないと何をしていいのかさえ分からなくなってしまうから。

最初は先輩の真似、そこから。 
というより、それしかできなかった。
先輩の運転手になって車の中の会話を聞いているのだが、会話の中の言葉の意味が分からない。
ん?何言ってるんだ?
分からないことがあったら調べる。
本屋さんや図書館に行って調べる。
だって今みたいに携帯やパソコンで調べるということができなかったから。
おかげでとても多くの専門書を読むことになった。
言葉の意味が分かったところで次のステップ。
覚えた言葉を使って会話を成立させる。
するとまた難しい言葉が登場する。
また調べる。
この繰り返し。

とにかく右も左も分からなかったので営業スタイル、喋り口調は先輩の真似。
話し方も話すトーンも。
ゴリゴリとした強引な営業スタイルじゃない、今のスタイルを確立できたのはその先輩のおかげかもしれない。
私の接客はそうやって培ってきたものです。

こどもも親の真似をして言葉を覚えていきます。
言葉だけじゃなく普段の行動もそうです。
うちの下の子(1歳半の娘)がカバンを腕に引っ掛け、両手で人形を2つ抱えながらリビングをトコトコ歩いてる(お買い物のマネ)のも、オモチャの容器を逆さまに振って両手で顔をペタペタと触ってる(お化粧のマネ)のも、全て母親の真似してるだけのことです。

そうやっていろいろなことを学んでいくのです。
歳を取り、仕事でベテランと呼ばれるようになってくると、誰かの仕事ぶりを見て真似る、学ぶということが少なくなります。
だからこの歳になっても、セミナーとか勉強会に参加していつも学んでいるんです。
もうタダで仕事を盗ませてくれる先輩はいません。
お金を払って学びに行っています。

無料で情報を提供する。
いつもこうありたいとは思っています。
でもね、世の中にはいろんな方がいるのです。
うちのセミナーにも不動産業者さんであることを隠して参加してくる方がいます。
(言ってくれれば気持ちよく参加させてあげるのに)
今後どこでお会いするか分からないのに身分を隠して何をどうしたいの?

電話で相談はしてくるけど自分の身分は明かさない。
で、相談料かかるなら結構です。
いいんですよ。
別に。
ひまな時なら全然相談に乗ります。
でもそう言った人って長くなりそうな相談の時でも
『今少しお時間大丈夫ですか?』
そんな一言もなかったり。

あー、愚痴になってしまった。。。

生き方、人との接し方。
これこそ他人に教えられるものではなく他人の姿を見て学んでいくものです。
真似するということですよね。

『あー。この人距離の縮め方が上手いな。』
コミニケーション能力高いな。』
こんな分かりやすい話ではなくても、
『腰が低いな。』
『偉そうにモノを言わないなー。』
これってうちの業界だけなのか分かりませんが、下手に出たらこれ見よがしに上からモノを言ってくる人とかもいて、初対面の私に丁寧に話をしてくれるだけで
『この人いい人ー。』
って勘違いしてしまうこともあります。

いい意味で相手に勘違いさせること、これってとても重要なことだと思っています。

この学びは多くの人と出会い、多くの方とお話しさせてもらう機会があったからこそ少しづつ身についたものです。

英語の授業で学校の先生に
Repeat after me
私の後に復唱して
って言われませんでした?

真似することこそが初めの教育なんです。

誰もが知らないことを学ぶことはできません。
誰もが知らないことを探すことは発見、発明と言います。

私たちはエジソンでもレオナルドダビンチでもありません。
誰かがやってることを真似し
私たちは自分がやってることを教え、成功者がやってることを教える。
ただそれだけのことでいいのかなと。

そんな場を作ること、それが理想でした。
やっとその場所が完成します。

ちょっとワクワク、ちょっとドキドキ。

学校の勉強はできる方じゃなかったけど、他人に物事を教えれるようになった。
これは業界で培った経験があったからです。

自分が足りない知識は他のお仲間の先生たちに補ってもらいます。(笑)

みんなで一緒に学びましょ。
まずは真似するところから

家主さんになるお勉強していますか?

不動産投資でオーナーになる、家主になる。

現金で戸建や連棟住宅、区分所有のマンションを購入してオーナーになる方から、ローンを組んで一棟もののマンション・アパートオーナーになる方まで様々です。

どういった種別の物件を買うのか?
いくらの物件を買うのか?
築浅の物件を選ぶのか?
築古の物件で高利回りの物件を選ぶのか?

悩みますよねー?
いろんなセミナーに参加して、あーだこーだといろんな勉強をしていることでしょう。
また、いろんな本を読み漁って自分に合う投資スタイルを模索していることかと。

でも、購入後のお勉強は購入してからという人がとても多いことに驚きます。
賃貸募集はどうするの?
税金のことは考えているの?

『そんなのは物件買ってからの話じゃないんですか?』
そう思っている人も多いことかと。

『これ、内装するのにいくらかかりそうですか?』
『いくらで貸せそうですか?』

『◯◯万円くらいですね。』
『分かりました。ありがとうございます。』

えっ??

そこは任せっきりなんだ。。。

オーナーになろうとしている人、下手したら自分で賃貸マンション借りたのも学生の時以来、
『どうやって契約したっけ?』
こんな人も多いのです。

礼金と敷金の違いもよく分かっていなかったり、募集にかかる費用も知らなかったり。

かといって、そんなこと教えてくれるセミナーや本もあまり見かけませんもんね?

でも実際にはここがとても重要だったりします。

『周辺相場的には家賃◯万円、敷金なし、礼金1ヶ月くらいですよね?うちの物件は△△、この条件で募集してくれませんか?』
『◯◯のお客さんをターゲットにして、◯◯な感じで内装仕上げしてもらえませんか?』

これだけのことで入居率は大きく変わります。
また、賃料をUPできれば利回りも向上します。

どっやったら家賃を高く取れるのか?
どうやったら内覧が増えるのか?
いったい内装工事の相場はどのくらいなのか?
キッチン入れ替えるのにいくらかかるのか?
給湯器は?

このくらいは一度勉強してから物件購入を考えませんか?

不動産を賃貸しているオーナーさんの中には、今どきまだクロス(壁紙)1mあたり900円近く支払っているオーナーさんもいます。

ワンルームの給湯器を交換するのに10数万円も払ってるオーナーさんもいます。
もし、万一こんな話に心当たりがあるのなら今すぐご相談ください。

もったいないです。
みすみす他人にお金を施しているのと同じです。
それなら生活に困ってる方々や日本各地の被災者に募金してあげてください。
寄附金控除で税金が戻ってきますし。

入居者=お客さま
この感覚を持ち合わせていない人は不動産投資に向いていないと思います。

入居者がガラガラ=お客さんの入っていない飲食店と同じです。
お客さんの入りが悪い飲食店はどういった努力をしますか?
新しいメニューを考えるだけではなく、ランチタイム営業をしてみたり、セットメニューを考えたり、飲み放題を作ってみたり様々な努力をします。
エントランスや共用部分が汚い、散らかり放題、これは店内をゴキブリが這い回ってるお店と同じです。
エアコンが壊れたと入居者から連絡あったのに何日も放ったらかし、これは注文して30分も40分も経つのに料理がやってこないのと同じです。

こうやって置き換えたら分かりますよね?
お客さんの立場なら、
『もうこんな店行かないよ。』
こうなりませんか?
入居者は同じマンション、同じ部屋に戻ってくることはないとは思いますが、その評判はこれから部屋探しをする人にも伝わります。
入居者を大事にしない大家さんはお客さんを大事にしない飲食店と同じです。

愛想は悪いけど味は絶品
っていうお店作りをするのか、味は普通でも居心地のいいお店作りをするのかどっちが簡単なのでしょう?

大家さんの権利義務を説明します。
大家さんの権利は家賃を受け取る
これだけです。
従来は
家主>入居者
家主の方が偉いという風潮がありました。
なので◯年毎に家賃を上げたり、高い礼金を取って簡単な修繕だけで入居させたり。
給湯器が壊れても、
『うーん、入居者に半分負担してもらえないかな?』
こういう時代でした。

家主の義務は、家賃をもらう代わりに快適な生活空間を提供することになります。
部屋に付帯している設備が故障すれば速やかに直す、もしくは交換して使用できる状態にする必要があります。
共用部分の電球が切れれば交換してあげ、雨漏りがすれば修理してあげ、隣の部屋の住民がうるさいと言われれば対応してあげなければなりません。
この仕事を管理会社に丸ぶりをすれば、煩わしい業務から解放されます。
でも、
『給湯器交換しました。15万円です。』
『電球交換しておきました。5千円です。』
世の中の多くの悩みはお金で解決できます。
でも、不動産投資を始めたキッカケってお金を払うことではなくお金を稼ぐことではありませんでしたか?

出費を抑え、かつ煩わしい業務の多くから解放される方法があります。

不動産会社を介してではなく、直接修繕業者と繋がることです。
エンド価格ではなく、業者と変わらない価格で対応してくれる業者さんと。

もちろん戸建や区分所有の一室を持ってるだけというオーナーさま一人の力では、リーズナブルな価格で安心して仕事を任せれる業者さんを見つけることは容易ではないかもしれません。
でもスケースメリットが出てくればそれも叶う話なのではないでしょうか?

以前いた会社では管理戸数も700室、800室規模でしたのでスケールメリットが出せました。
毎週何らかの工事を発注できるレベルですもんね。
今の会社では残念ながらそこまでのスケールメリットを発揮することができません。
じゃあ、寄せ集めでもいいからみんなで工事を発注したらどうなるの?
それが今のL-style Clubの目的の一つでもあります。

L-styleClub-1

詳しくは過去のブログ記事かこちらをご覧ください。


会員さん自らがお持ちの物件、他のエージェントが獲得してきた管理物件、それらが集まればメガ大家さん規模くらいには仕上げることができませんかね?

L-style Clubはいろいろなことにチャレンジしていきたい人の集まりです。
ご興味ある方はぜひご参加ください。

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会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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