ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

募集

不動産サロン『L-style Club」発足から2か月

L-styleClub-1

RE/MAXに加入し、RE/MAX L-styleとして再起動しだしたのが今年の9月20日。

そこに合わせて、当社セミナースペースを利用して勉強会等を開催したいと企画し不動産サロンL-style Clubを同時に立ち上げました。

そこから約2か月。

今は10名ほどの会員様と定期的に勉強会を開催しています。

不動産投資の初歩的なものから、当社エージェントのための勉強会もプログラムに追加し、勉強会のボリュームも今後もっともっと増やしていくつもりです。

今日はL-styleClubでどんな勉強会を開催しているのか、またどんな頻度で開催しているのかを宣伝を兼ねてご紹介いたします。(笑)


スケジュール9月

まず、9月。

9/20のRE/MAX L-styleとしてのリニューアルOPENのイベント。

RE/MAX本部の皆さま、他の加盟店の皆さま、友人である不動産業者の皆さま、そして当社エージェント(当時は2名でしたが、その後1名加入し、現在は私を含め4名のエージェントで活動しています)、L-style Clubの会員様も一部ご参加いただきました。

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9/22(土)第1回目の勉強会
テーマは『不動産投資の基本』ということで、現在の不動産市場について、不動産投資を始める前に知っておきたいこと、不動産にはどんな種類があってどんな不動産が自分に適しているのかということを勉強しました。

9/27(木)第2回勉強会
『表面利回りと実質利回り』

投資用不動産を購入するときに目安になる表面利回り、これだけを指標にしているととんでもない目にあいます。
実際にかかる経費、意識しておかなくてはいけない項目について勉強会を開催しました。

9/29(土)には、事務所移転後初のセミナー
『いまさら聞けない民泊ってどうなの?」
を開催しました。

これはL-styleClub会員さんだけでなく、一般のお客様にもご参加いただいたので12名のご参加をいただき、参加者さんからも
『聞けて良かった』
というお声を多数いただきました。

10月のスケジュールはこちらでした

スケジュール10月-1



10/1(月)第3回勉強会
『Reinsの使い方』

不動産業者でしか見れないReinsを実際に会員様に見ていただき、使い方の説明、どんな情報が見られるかなどを体験していただきました。
これも、『いい経験ができた』というお声をいただきました。

10/4(木)第4回勉強会
こちらは、第1回『不動産投資の基本』と同じ内容で再受講用として開催しました。



10/8(月)第5回勉強会
こちらも10/1に開催した『Reinsの使い方』の再受講用の開催です。

10/13(土)第6回勉強会
9/27開催の『表面利回りと実質利回り』の再受講用

10/18(木)第7回勉強会
『土地価格の調べ方』

自分で自分の土地の相場価格が把握できればうれしくないですか?
というテーマで、路線価や固定資産評価額から算出する方法、間口や奥行きによって価格が変動する理由、その計算方法などの勉強会を開催しました。

つづいて10/21(日)第2回セミナー
『競売物件を入札してみよう』
というテーマで、競売入札をテーマにしたセミナーと、前回セミナーと同じ内容で、『今さら聞けない、民泊ってどうなの?』2つのテーマで会員様外の一般のお客様向けにセミナーを開催しました。

10/26(金)第8回勉強会
『賃貸物件、検索されるには?」

ご所有の賃貸物件がどのような形で掲載され、お客さんにどういった経緯で閲覧されているか?
また、どのような設備を導入していけばお客さんの目に留まっていくのかという内容のお話をしました。

10/27(土)第9回勉強会
10/18に開催した『土地価格の調べ方』の再受講用プログラムです。

そして11月度
スケジュール11月

11月は契約業務が多忙につき、十分な勉強会を開催できませんでした。
開催日は4日だけに絞らせていただき、開催日に2コマ、エージェント勉強会を合わせると3コマの開催とさせていただきました。

11/10(土)第10回勉強会
『不動産税務の勉強』

というテーマで、不動産購入時、売却時の税金について勉強会を開催しました。
諸費用という名目で何の考えもなく支払っている税金、この仕組みと軽減税率について知っておきましょうというテーマでした。

11/17(土)第11回勉強会
『不動産税務の勉強2」

今不動産投資家の中では不動産資産法人設立がブームですが、実際にどのくらいの所得になれば法人設立のメリットがあるの?
というテーマで、法人税、所得税の仕組みについて勉強会を開催しました。

その後、懇親会も開き不動産談義に花が開きました。
少し、参加人数が少なかったのが残念ですが。。。

11/26(月)
第1回エージェント向け勉強会


【賃貸不動産の基本】
【賃貸仲介営業の基本】

というテーマで、賃貸仲介をする前に勉強しておきたいこと、営業マンとして気を付けることなどの勉強会を開催しました。
こちらの勉強会にはエージェント以外の会員様もご参加いただき、一緒に勉強しました。
18時半からは第12回会員様向け勉強会
【物件概要書の見方】
というテーマで物件資料の読み解き方のレクチャーをしました。
物件資料のどの点に注意して物件資料を見ていけばいいのか、判断基準を知ってもらおうという勉強会でした。

11/29(木)
第2回エージェント勉強会

【不動産売買の基本】
【不動産売買営業の基本】

今度は売買仲介を始めるための基礎知識、営業の取り組み方、考え方などの勉強会を開催し、18時半からは第13回会員様向け勉強会を開催しました。

こちらは、11/10に開催した【不動産税務のお勉強】の再受講用です。

このように、2か月ちょっとで2回のセミナー、13回の勉強会、2回のエージェント勉強会を開催してきました。

勉強会の参加者は多い時で5名ほどなので、少し寂しい勉強になっています。

もう少し多くの仲間が欲しいなとというのが、運営側の欲なのでしょうか?
勉強会の資料作りには最低でも数時間~数日要します。

会員様の方の中にはほぼフルコースでご参加いただいている方もいらっしゃいますが、まだ数回しか参加してもらっていない会員様もいらっしゃいます。

この方向けに、動画配信も考えなくてはいけないなと思案する時期に差し掛かっています。
ちょうどもうすぐ、年末年始のお休みに入りますので、その間に準備を整え、来年はさらに進化したL-styleClubを作っていきたいなと考えています。

ご参加者、ご入会お待ちしております。

お問い合わせ、ご入会のお申し込みはホームページよりお願いいたします。



入居者が他の空き部屋に移りたいと言ったら?

今お客様のご依頼を受けて会社の移転先を探しています。
大阪市内の中心部で事務所を探しているのですが、テナントの賃料って驚くほど下がっています。
エレベーターの付いている比較的新しい事務所でも坪単価6000円〜7000円ほどで見つかります。
しかも空調や内装工事まで全て出来上がっていたりします。
礼金や敷金も昔に比べ格安になっていて、敷金礼金合わせて2ヶ月からなら3ヶ月分で借りることが出来たりします。
そういった事務所は昔は保証金10ヶ月分、家賃も坪単価1万円は超えていましたから半値近い賃料まで下がっていることになります。
しかも、そこそこ駅から近い好立地のビルでそうですから、駅から少し距離のあるテナントビルなんかではもっと安くなっているのですよね。
今はシェアオフィスとかも流行っていますから、自社で大きなテナントを借りる必要がなくなっているのかもしれません。
その事務所を探している中で、事務所内での移転が結構行われていることが分かります。
新規募集の条件を見て、入居中のテナントさんがそこに移りたいと打診してくるケースです。
そのまま賃料を下げてもらうという選択肢もあるはずなのですが、そこは認められないということで改めて保証金を積み直し移転しているということでしょうか。
このようなケースで、オーナーさまはどういう対応するのが正解なのでしょう?
家賃を下げて対応する場合、他のテナントさんが同じ交渉をしてくる可能性があります。
全てのテナントの賃料を下げるという選択肢は持ちにくいですよね。
では、先ほどのケースのように別のフロアで再契約する場合、引越しするテナントには新たな保証金を提供する必要と、引越し費用が生じます。
会社によっては、その費用をかけるのを嫌がる場合がありますので、他のテナントへの抑止力にはなります。
オーナーにとってベストな結果は、新しい店子が借りてくれ、既存のテナントがそのまま入居してくれるというケースです。
今の時代、集客はネットでも行いますのでこのようなケースも増えています。
賃貸マンションの一室でも同じようなケースがあります。
しかもよくあります。
ネット上の広告を見たり、大規模な改装工事をしていると入居者から問い合わせが入ります。
今の家賃と変わらないならそちらに移りたいんだけど?
この時どう対応したらよいのでしょう?
同じマンションへの移動は認めておりません。
こんな対応しては出来ないですよね。
先ほどのケースと同じで、新しく申込みしてもらえるなら大丈夫ですよと答えるのでしょうね。
でも、入居者からすると普通に契約するなら別の新しいマンションに移ろうかなとも思ってしまいます。
もう一度保証金等を積み直して別の部屋に移動することのメリットがそんなにないかもしれません。
一度引越ししたいと考えたお客様は、別の選択肢も視野に入れるために物件探しを始めてしまいます。
そうなれば空室が一室だったものが二室に増えてしまうかもしれません。
その場で引越しを断念してくれたとしても、空室予備軍にはなってしまいます。
もちろん家賃滞納やクレーマーなど、退去してもらいたいと思っているお客様なら別ですが、長年入居してもらっているお客様や、きっちりとお家賃をお支払いいただいているお客様なら、退去になることは避けたいところです。
そうなると、気持ちよく新しい別の部屋に移動してもらうことが最善の選択肢になってきます。
例えば礼金2ヶ月、家賃60,000円で募集しているお部屋なら、礼金1ヶ月分をサービスするとか、二重家賃にならないような配慮をしてあげるとかですよね。
新たに不動産屋さんに頼んで部屋付けをしてもらうより安上がりです。
しかもお客様は喜びます。
オーナー自らが賃貸経営をしていればこのような選択肢も持つことが出来ます。
管理会社に全て任せている場合なら、このようなケースでも手数料をきっちり取られる場合もありますから、みすみす空室を増やしてしまう選択肢を選んでしまうことにもなり兼ねません。
もちろん大規模なマンションの場合は個人で管理することは難しいこともありますので、管理委託契約書を締結する際に条項の一つにいろいろな文面を入れ込んでもらうことも必要だと思います。
『自らが入居希望者を発見して賃貸借契約を締結する場合、募集に関わる費用は請求しないものとする』とか、
その場合契約業務に携わってもらっておかないと家賃滞納やクレーム処理で動いてもらわないといけないので、
『契約書類作成費用として金○○円を支払うものとする』
というような文面を追記するとかですよね。
あと、管理会社でもピンからキリまでありますので、管理料は安いけど内装工事費用が高いとか、貯水槽の清掃や消防点検などで高額な請求が来るという相談もあったりしますので、
『工事業者は甲(家主)の指定するもの又は甲が認める業者を使用するものとする』というような文面も入れておきたいものです。
今の時代、賃貸経営は左団扇ではありません。
賃貸業者へ支払う報酬も以前に比べ高額になってきていますし、賃料も下がっています。
その中で利益をきちんと出していこうとすると、それなりの経営努力も必要だになってきます。
賃貸マンションオーナーさんも経営者の資質が求められる時代になっています。
全てが自ら行なうことが出来ればベストですが、みんながみんなそうなれるわけではありません。
もちろんしっかりとした管理会社で良心的な管理会社と出会うことが出来れば今回のような心配は杞憂に終わるでしょう。
でもそうした会社を見つけることって容易くはないのですよね。
ずさんな管理会社によって、質の悪い入居者を放り込まれたり、先ほどのような高額な修繕費を請求されて、マンション経営に嫌気がさし不動産を手放すという例も少なくはありません。
悪い不動産会社ばかりではありませんが、良心的な不動産会社ばかりでもありません。
見極めは難しいですよね。
長年営業してしているから大丈夫というわけでもありませんし、新しい会社だからダメだというわけでもありません。
一番分かりやすいのは、その会社が管理している物件を見に行くことですね。
綺麗に保たれているならきちんとした会社ということが分かります。
良心的かどうかは、こちらがリクエストすることに対してどういう回答をしてくるかで判断するしかありません。
先ほどの契約内容を容認してくれるとか、先に経費削減の提案をしてくれたりするとかで判断していけばいいのではないでしょうか。
良心的な会社では、金融機関の借換の相談にも乗ってもらえたりします。
金利が1%下がるだけでも大きな経費削減になります。
不動産経営を健全にするためにはお付き合いする不動産会社選びも大切です。
一番いいのは自らが勉強して知識を身につけることです。
不動産会社に頼らない賃貸経営、これが理想です。
不動産会社の私がこうした話をするのもおかしな話ですが(笑)

みなさんこれからも勉強して、安定した不動産経営を目指しましょうね。

賃貸住宅の審査基準も変化している?

私がこの業界に入ったのは22歳のときなので23年前になります。
そして賃貸仲介の仕事をしていたのが23歳の夏頃からなので22年前になります。
その当時は貸し手市場だったので、家主も強気だし、お客様も店舗に溢れるくらい押し寄せていました。
私が働いていたお店では一カ月で200組くらい新規のお客様が来てた記憶があります。

平成5年といえば賃貸住宅の新築ラッシュでした。特定賃貸住宅、住宅金融公庫の融資による賃貸住宅建設が主流でファミリータイプの新築マンションが次々と建設されていました。普通なら競合しそうなので厳しい状況になりそうですが、大阪市内の場合公団住宅には毎回予約が殺到し、完全に賃貸住宅が不足していたのです。
1991年から始まった大阪市の新婚世帯に対し家賃補助が出ていたのも拍車をかけ、まさに家主にとっては左団扇の時代ですね。
ここで大阪市の新婚補助制度の推移を見てみます。
当初は月額上限25,000円を3年間に渡り受けれるというものでした。
それが1993年には5年間に拡充され、さらに新婚という限定から婚姻後2年以内に緩和されました。
家賃5万円以上の金額に対して補助金がおり、例えば家賃6.5万円なら月額1.5万円。7万円なら月額2万円。上限の2.5万円の補助を受けようとすると7.5万円以上の物件を賃貸することになるというか、家賃5万円の物件を借りても家賃7.5万円の物件を借りても自己負担額は変わらないということで、必然的に家賃が上がっていきました。
若い新婚世帯でも必要のない3LDKを借りたり、新築のマンションを借りたりという現象が起こっていました。
その当時はこの新婚補助制度の影響で大阪市以外からも新婚世帯が多く引越してきました。
その影響もあり、人気のあるマンションはとにかく入居審査も厳しかったです。
申込者の収入証明はもちろん、連帯保証人の収入証明まで求められるケースもあり、契約前に面接を求められるケースもありました。
単身用マンションでも、水商売、運送関係、建築・不動産関係の仕事は敬遠され生活保護世帯を受け入れてくれる物件もかなり少なかった思い出があります。

この新婚補助制度も2002年には上限2万円に引き下げになり、2006年には15,000円に。そして2012年に新規募集がストップしました。
その頃からファミリータイプの賃貸マンションの家賃はだんだん低下し、賃貸住宅の空き部屋も増加していきました。
当然そうなると空室を埋めるために審査基準も緩やかになってきます。
生活保護世帯の入居に関しても、今は抵抗のある家主さんは少なくなってきています。
逆に家賃滞納のリスクが低いということと長期にわたり入居してくれるということで、ほぼ生活保護世帯で埋められているマンションもあるくらいです。

最近では家賃滞納のリスク回避の手段として保証会社も一般的になっているので、審査基準もだんだん緩やかになってきています。
保証会社の審査が通れば審査オッケーですよという管理会社や家主さんも増えていますし、収入や職種によって差別されることも少なくなってきました。
外国人でもOK。保証人なしでもOKという物件も増えてきています。

貸し手市場では家主が強く審査基準も厳しかった。
今は逆に借り手市場になっており、多くの物件から借主は選ぶことができるようになっています。
それに伴い、審査基準も緩やかになり、国籍や職業による差別も少なくなってきています。

そのうち外国人専門のマンション、夜の職業専門のマンションとかも増えるかもしれないですね。

その方がライフスタイルが合うのでクレームも少なくなるでしょうし、入居者にとっても管理者にとってもメリットが出そうです。
賃貸住宅の空き家も増加していく一方な時代で、こういったテーマ型賃貸住宅も求められてくる時代が来るかもしれないですね。

これからの起業家ばかりが集まるマンション(今のシェアオフィスのレジデンスバージョン)や、シングルマザーだけのマンション、シングルファーザーだけのマンションなどもありかもしれないです。
託児所が完備してあったりしたら最高ですね。
働き場所のないお母さんもそこで子守しながら働けたり。

なんかこういったニーズとか企画とか考えていると楽しくなります。
人に勧めるにあたっては失敗は許されないので、もっともっと詳しく調べないとはいけませんが‥

でもこの場合なら、マンションじゃなくてシェアハウスになりますね。
みんなで集まるスペースがなければ意味がないですから。

若い人でもお年寄りでも今は孤立している人たちは多くいます。
小さいワンルームで過ごしていれば尚更そうなっていきます。
私がもしこの歳で一人暮らしをする必要が出てきたら、シェアハウスに住みたいです。
情報交換や情報交流を自宅で出来るなら一石二鳥です。
おまけにさみしくもないですしね(笑)

こういうメリットがあるなら、実家に30回っても住んでいる若者たちも一人暮らし、(一人暮らしとは言わないのかな?)実家から独立して生活をしたいと思わないですかね?

私たちの若い時と比べ、実家の広さ、間取りもかなりゆとりあるような気がします。
実家で6畳の独立間があり、食事、洗濯が付いているなら一人暮らしする意味がないですもんね。
それなら独立する意味を持たせる。住みたくなるものを作らないとダメなような気がします。
万人受けする賃貸住宅が通用しなくなる時代が到来します。

これからは独創性を持った賃貸住宅が求められるようになります。

だってどの新築マンションを見ても中身はほとんど同じですもんね。
外観のデザインも室内の仕様も。

そうなると家賃などの条件面で勝負しないといけなくなります。
必然的に収支が悪化します。

これからも世間のニーズを掴みながら、ニュースと睨めっこしながら新しい情報収集です。
日々勉強です。

すべての関わりあったお客様のために。

それではまた。

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RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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