ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

収支

表面利回りと実質利回り

よく物件資料で出てくる利回り

こういう資料に書かれている利回りは表面利回りと言われるものです

概要書
表面利回りの計算の仕方は、満室時想定で計算されています。

現在の月額家賃収入+空室の募集賃料=月額想定収入

月額家賃収入×12か月分=年間想定賃料

年間想定賃料÷物件価格=表面利回り
不確定な要素が強すぎると思ったあなた、正解です(笑)

 
空室全て埋まった状態で今後毎年継続していく前提で算出しているのが表面利回りです。
 この数字って全くアテにならないことを知ってください。

Q.月額4万円で貸し出されている貸家を400万円で売り出す場合、この貸家の表面利回りはいくらになるでしょう?

先ほどの計算式に当てはめると、

4万円×12か月分=48万円
48万円÷400万円=0.12

つまり12%というのが、この物件の表面利回りになるわけです。

家賃5万円で貸し出されていると、年間60万円なので

60万円÷400万円=15%

同じ12%の表面利回りで売却するなら、

60万円÷12%=500万円

収益物件はこの利回りを重視した収益還元法で評価を算出していきますので、入居している家賃が高ければ高いほど、資産価値は上昇することになります。

家賃を上げる方法は、いくつかあります。

①ペット飼育OKにする

②敷金、礼金0など初期費用を軽減させる

③リフォームや設備で他と差別化する

④家具家電付きにする

分かりやすい方法ではこのような手段があります。

また、賃貸仲介の会社さんに高額の報酬を支払う、フリーレント(入居月。翌月の家賃をサービス)をつけるなど対策は多様化してきています。

つまり、表面利回りはいくらでもあげれる方法は存在するということです。

あと、もう一つよく使われるのが実質利回りと言われるものです。

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

表面利回りより、実態に近い数字になります。


例)5,000万円、表面利回り7%の物件を購入
諸費用400万円(総額5,400万円)



このケースで実質利回りを計算してみます。

①固定資産税・都市計画税   150,000

②共有部分の電気代、水道代 5,000×12ヶ月=60,000

③エレベーターの点検費用  (※今回計算しません)

④共有部分の清掃費    5,000×12ヶ月=60,000円 

⑤不動産屋さんの管理料   175,000円(年間350万円として5%)

⑥修繕費          500,000円(3部屋入替り)

⑦入居の際に支払う手数料  300,000円(3部屋入替り)



これらを合計すると1,245,000円

表面利回り7%ですから、年間収入は350万円

350万円-124.5万円=225.5万円

225.5万円÷5400万円で、実質利回り4.17%となるのですが、不動産屋さんで退去の修繕費、賃貸仲介手数料まで計算してくれるところもなかなかありませんし、そもそも空室が出るなら収入は350万円でもないですもんね・・・


つまり、実質的な利回りを知ろうとするとどこまで将来を予測できるかにかかってくるわけです。

空室率をいくらに設定するか?

空室期間はどのくらいで想定しておくか?

リフォームに要する費用はいくらか?・・・・


また、それだけではありません。

エアコンや給湯器などの故障や交換に要する費用、外壁塗装や屋上防水に要する費用、考えなくてはいけないことが山積みです。

新築の物件ならエアコンの交換は10年後、給湯器の交換時期も12,13年後、屋上の防水は20年後などと将来発生する費用を当初は考えなくても大丈夫です。

でも、築後20年の物件を購入するなら初期のシュミレーションからその費用は考えておかなくてはいけません。

そこまでみなさんちゃんと考えているのでしょうか?

物件によっては、家賃の下落も考えておく必要があります。

そう考えると、考えなくてはいけないことが山積みなんです。

今日書いたことは、うちの勉強会でお話ししたことの一部です。

そんな不動産投資の実情を勉強してもらうための場を提供しています。

知っていて損のない話、知っておかないと大変な話を織り交ぜながら。(笑)

私には幸か不幸か、成功体験と失敗体験が多くあります。

こんな失敗したよという話も、会員さんに惹かれない程度にお話ししていっています。(笑)

みなさんも一度勉強してみてください。

知識は荷物にならないですから、どんどん身に付けて吸収してください。

そんな学習の場が日本中に広がっていけばいいな。

そんな夢を持ちつつ、次の学習のテーマを考えているところです。

そこに時間を取られ最近ブログがおろそかになっていました。

ということで、久々の更新でした。


セミナー開催します

セミナー開催日が決定しました。
9月29日(土)
新しく移転した新事務所のセミナールームでセミナーを開催します。

新事務所セミナールームのこけら落としです。

テーマは『民泊

当社はみなさまもご存知の通り不動産屋さんです。
そして民泊施設も運営しています。
この民泊施設は4月26日に大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる特区民泊の許可を受けた施設です。
実際に稼働したのは、5月の中旬から。
今ようやく3ヶ月ちょっと経ち、予約状況、売上も安定してきました。
そこで、一般賃貸と比較して、どの程度の売上があり、どの程度の経費が必要なのかというのをデータに基づき発表したいと思います。

運営している物件は、大阪市西成区旭。
最寄り駅は地下鉄大阪メトロ四ツ橋線花園町駅徒歩5分の場所です。

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木造3階建の新築アパートで運営しています。
総戸数9戸。
うち一部屋はスタッフが使用しています。
つまり8部屋で運営しています。

一部屋が30平米超の1LDKの間取りです。
一般賃料なら、6.2万円〜6.5万円。
9部屋で56、7万円あたりが一般賃貸での上限かもしれません。
それが、運営2ヶ月目には売上120万円を超え、3ヶ月目には150万円を超えました。

取得費から換算した表面利回りでいうと、最大値は20%を超えてくるでしょう。
まぁでも、ここから経費が必要なので実際に残るのは◯◯万円。
知りたいでしょ??

なかなか誰も教えてくれない実戦データを公表して、みなさんの参考にしていただくセミナーにしたいと考えています。

今回のセミナーは、民泊用物件を販売するために行うものではありません。
なので、セミナー終了後物件紹介はいたしません。
今回のセミナーは、民泊運営の代行の仕事を請け負うためでもありません。
うちは代行業務を行っていません。

じゃあ何のためにするの?

不動産投資の新しい選択肢の一環として、こんなやり方があるんだということをレクチャーするためだけです。

民泊運営するためには、物件を購入して始める方法と、賃貸物件を見つけてそこから始める方法があります。

いずれの方法も一長一短あります。
そんなお話もセミナーの中で触れていきたいと思っています。

世の中にはセミナーをカモを集めるツールにしか考えていない業者さんが多数います。

そのカモにならないためには、自らがきちんとした予備知識を身につける必要があります。
そりゃそうですよね。
信用できるかできないか分からない赤の他人に自分の人生を預けられないでしょ?

自分の人生だけならまだしも、家族の人生を巻き込む可能性のあるのが不動産投資です。
良くも悪くも。

そんなお勉強をするのが、今回のセミナーです。
選択肢は多いに越したことはありません。
民泊の予備知識がある人も、全く予備知識がない人も、ぜひ参加してみてください。

その上で、自分には合ってない、自分にピッタリだ、そういう判断をしていただければと。
民泊をやりたいって言われても、すぐに物件をご紹介できるかどうかは定かではありませんが。(笑)
なので、物件紹介メインでお考えの方はご遠慮ください。
今すぐのご期待に添えないので。

今回、L-style Club発足に伴い、会員さん優先でセミナー招待しますので、一般の方はご参加申し込みはお早めにお願いします。

一般参加者は参加費3,000円(消費税別途)になっております。
セミナーのお申込みはこちらからお願いします。

2018-09-04


それではみなさまのご参加お待ちしております。





不動産投資、固定経費の計算はできていますか?


昨日無事セミナーが終了しました。

おかげさまで最終12名のお客様にお集まりいただきました。


初めての有料制にさせていただきましたが、思っていたより多くのお客様にお越しいただきました。

感謝、感謝です。

そのセミナーの中でお話させていただいたお話を今日は少し。

不動産投資を考える際に、家賃収入と融資の返済金額だけしか考えていないと大変なことになります。

固定経費の計算をきっちりとしておきましょうというお話です。

毎月の収入は家賃・共益費くらいのものです。

太陽光が屋根に乗っかっていれば太陽光発電の収入、自動販売機があればその収入、看板広告があればその収入も入ってきます。

対して支出の面を考えていきます。

融資を受けている場合はその元本と利息。

不動産を所有していれば、毎年固定資産税・都市計画税もかかってきます。

大阪市の場合は固定資産税評価額の1.7%が課税されます。

その他にエレベーターが付いていれば、エレベーター管理費。

共有部分の水道代、電気代。

マンションを清潔に保つために清掃費。

民間のごみ収集会社を利用するならゴミ集積代。

あと不動産会社に管理を任せるのなら管理料が必要です。

これだけではありません。

貯水タンクのある物件なら貯水タンクの清掃費。

防犯カメラや火災報知器などに監視システムを導入している場合はその費用なんかもかかってきます。

この毎月かかってくる経費の他に、入退去に伴う費用も発生します。

リフォーム費用です。

原状回復する費用ですが、この費用はオーナー負担です。

1Roomでも10万、1DKくらいで15万円程度は考えておいた方がいいと思います。

新規の入居者を募集してもらうにもお金がかかります。

賃貸仲介業者に支払う手数料です。

家賃の2ヶ月分、物件によっては3ヶ月分の広告宣伝費が必要です。

不動産屋さんに管理を任せる場合も毎月賃料の5%程度の費用が必要です。

全てを他人任せにしてしまうと、結構かかるのですよね。

なので見直せるところは見直していきましょう。

不動産管理会社も最近では低料金で引き受けてくれる会社が増えました。

不動産管理にかかる業務が少なくなってきたからです。

以前の不動産管理で一番しんどかったのが家賃滞納の催促、集金でした。

その家賃滞納に関して、今は家賃保証会社が引き受けてくれます。

最近では入居の際に、契約者負担で加入を義務付けたりしていますので、そこに手を取られることはなくなりました。

なので、管理会社の仕事といっても入退去の際の立会い、募集業務以外には定期的な巡回と、たまにかかってくる入居者からのクレーム対応くらいになりました。

1室あたり1,500円、2,000円とかで引き受けてくれる会社さんも増えてきたようです。

あと原状回復のリフォーム費用。

こちらも低料金で丁寧な仕事をしてくれる会社さんもあったりしますので、定期的に料金の見直しをしてもいいかもしれません。

経費を削ることはそんなに難しくはないのですが、不動産会社さんに一任してしまうとこうした見直しの機会もなくなりますので、できるところは自分で、できないところは任せるといったスタンスで考えていくことも大切です。

毎月のことだけを見ているとこの費用だけでいいのですが、建物は老朽化していきます。

設備も何年かに1回交換が必要です。

たとえばエアコンは10年毎、給湯器は12~13年に交換がというふうに。

そうしたシュミレーションはできていますか?

あと、家賃の下落率というものを考慮しておかなくてはいけません。

今までの経緯を振り返ると、5年で5%程度家賃は下落を続けています。

そのくらいの想定は必要です。

設備交換が必要になった時期に物件を手放すというのが、売主側にとっては理想です。

逆にいうとそうした物件をつかんでしまったら、表面利回りはよかったけど実際手元に何も残らない・・・

なんてこともあり得ます。

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そう考えると少々利回りは低くても新築の物件を購入していくというのが正解だったりしますよね。

『新築は利回りが低いからやめておこう。』

『中古は修繕費のリスクがあるからやめておこう。』

リスクだけ考えればリスクのない物件などありません。

ですので、購入前にきちんとシュミレーションしておいて、リスクとメリットを考えておくことが必要です。

自己資金で500万円使った。

毎月15万円のキャッシュフローがある。

というだけでなく、1年を通じて180万円残るのか?

それとも入退去が3室あって、1年間で見るとキャッシュフローはどのくらいになるのか?

給湯器が故障しそうだな。今年は2,3室交換は必要だな。

その分は差し引いて考えておこう。

ここまで見ておく必要があります。

自己資金500万円で年間収支手元に50万円残っていくなら、自己資金に対しての投資回収率は10%です。

かなりいいものです。

自己資金100万円で年間収支+30万円。

これなら投資回収率30%です。

この30万円が今年だけでなく、来年も続く30万円ならこの物件を購入して正解。

でも来年-50万円になるならどうでしょう?

不動産オーナーになるということは、プロのオーナー業になるということです。

せめてそのくらいのシュミレーションはしましょうね。

物件ごとの収支シュミレーションを今作成中ですので、出来上がればお披露目いたします。

不動産投資って、人によって調達金利も違えば借入年数も変わってきます。

Aさんが購入したら収支が合わなかった物件でもBさんが購入するなら優良物件ということもあるのですよね。

なので、一番大事なのは低金利で長期間融資してもらえる土壌を作ることです。

1億、2億の物件になれば1%利息が違うだけで、年間100万円、200万円収支が変わってきます。

安く借入れができるようになれば選択肢は大きく変わります。

他人より1%安く金利調達できれば、人生成功したも同然です。

他の人が2%での金利調達、でも自分は同じ物件で1%で調達。

物件は利回りではなく、実質利回りと調達金利の差で考えるのが一番正解ですよ。

そのためには金融機関との融資実績とかも必要になりますので、まずは1棟目所有することを目指して頑張りましょう。

1歩目を踏み出せればあとは自然に道が広がっていきます。

そんなお手伝いを頑張ってしていきますので、じゃんじゃんご相談くださいね。

それではまた。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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