不動産投資での失敗の話はよくニュースで取り上げられます。
先日もかぼちゃの馬車、スマートデイズのシェアハウス問題がありましたが、その他にも地主さんを騙しての新築アパートの建築、サブリースの契約更新の際の大幅値下げ。
いろいろな問題が取り沙汰されています。
この失敗はほとんどというよりも全てのケースで銀行融資が絡んでいます。
大袈裟に取り上げられてはいませんが、新築区分所有のマンション、ワンルーム投資もその一つです。
これらに共通するのは、売主側と銀行側との癒着です。
癒着と言えば聞こえは悪いので提携とでも言いましょうか。
物件単体の評価、収益性だけではなく、
『◯◯が売主さんだから。』
『◯◯さんのところが建築するから。』
こういう忖度が行われます。
これも営業努力というか、大手企業のスケールメリットと言いますか。
なので一番過信してはいけないこと、それは
『銀行さんが貸してくれたから大丈夫な物件。』
だと思うことです。
『銀行だってちゃんと審査してるから取りはぐれないようにしてるでしょ?』
はい。
その通りです。
その物件の返済が滞っても取りはぐれのないように、あなたの背景をきちんと調べています。
毎月お給料の中からいくらまでなら返済原資として考えれるかをきっちりと。
サラリーマン向けに投資用不動産向け融資がここ数年で驚くほど増えました。
『ひと昔前は、サラリーマンが不動産投資って‥。不動産経営の経験もないでしょ?』
これが銀行さんの見方でした。
それがいつの頃からか、高収入のサラリーマン向けにどんどん融資をするようになり、予備知識もないままに何千万円、人によっては億単位の融資を受けるようになっています。
そこにつけ込むように羊の皮を被った狼たちが群がってきた。
これが今の現状です。
『無料セミナー』
『資産◯億を稼ごうー。』
みたいなセミナーが乱立しているのはこうしたことが背景にあるわけです。
サラリーマン向け融資がなぜいいか?
それは簡単です。
長期間にわたり安定した収入が保証されているからです。
しかも退職金まで入ってくる。
最悪、その退職金で回収すればいい。
自営業者相手にしていると、いつ収入が激減するかもしれない。
いつ会社が倒産するかもしれない。
『きちんと決算書チェックしてるのか?』
『取引先の与信はきちんとチェックしたのか?』
万一債務が焦げ付くと行員に火の粉が降りかかります。
でもサラリーマンなら給料差押え、退職金まで担保に取れますので銀行員さんからすると言い訳が立ちやすい。
失敗する可能性が多い多くないという話で考えると、サラリーマンの場合、
事業単体で赤字になり、給料で補填できないほどキャッシュフローがマイナスになる。
この可能性と、自営業者さん、事業者さんの不動産単体では黒字だが、本業の収支が悪く家賃収入の分も食ってしまう確率とどっちが高いのかという話です。
もちろん自己資金を大量に投入して購入した物件は少々不動産価格が下がっても、売却さえすれば債務の返済は可能です。
でも、よっぽどの好決算が続いている会社さん以外はそこそこまとまった自己資金を要します。
こちらの方が取りはぐれはないように思うのですがね。
銀行さんは特殊な案件は嫌がりますし、分かりやすい絵を描いてあげないとなかなか融資に結びつきません。
私が民泊用物件で融資に苦労しているのが分かりやすい例です。
賃貸収入(家賃)、しかも名前の通ってる会社さんのサブリース付。
絶好の分かりやすい絵ですもんね。
その分かりやすい絵を銀行に示し、融資を受けさせる。
あたかも返済原資は永遠に不滅のような説明で。
中古不動産でもサブリース付きで売却するケースも聞きました。
これはサービスの一環ではなく、融資をスムーズにするための手段です。
なので、このサブリースで補填するかもしれない損失は売買代金に乗っかっていると考えるのが普通ですよね。
こう考えると世の中ワナがいっぱい張り巡らされていることが分かります。
そのワナに引っかからないようにしようと思うと、不動産屋さんに頼らず自分で融資付するしかありません。
気軽に相談できる銀行員を作ること。
不動産屋さんが連れてくる銀行員ではなく、自分に寄り添ってくれる銀行員を。
私は以前所有していた不動産の家賃を丸一年ほど手を付けずに付き合いのない信用金庫に預けていた時期がありました。
向こうから何らかのアクションがあるまで、ずーっと待っていました。
預金残高がそれなりに増えてくると金融機関は勝手にやって来ます。
『◯◯さん、お預かりしているお金ご利用の予定はありますか?』
『次の物件を買う頭金にしようと思って置いてたんだけど、どうして?購入資金の融資でもしてくれるの?』
『はい。もちろん。いかほどご入用ですか?』
こんな感じですよね。
銀行はお金のないところに貸したがらず、お金が余っているところに貸したがります。
逆を言えば、お金が余っているように見せることができれば勝ちということです。
世の中には
①銀行が貸したくて貸したくてしかたないお客さん
②銀行が借りてほしいなと思うお客さん
③銀行が貸してもいいなと思うお客さん
④銀行が貸したくないお客さん
が存在します。
創業当初の小さい会社さんなんかは④に該当します。
伸るか反るか分からないので、保証協会付の融資ならギリギリ貸しましょうか、こんなスタンスです。
ここから実績を積み上げて(利益を出し、内部貯蓄を積み上げ)、ようやく③の貸してもいいかなというお客さんに昇格します。
②の借りてほしいお客さんに昇格するために、先ほどのような小技を使ったわけですよね。
その当時はその甲斐もあって、次の物件の購入時の融資先になってくれましたし、それまでに持っていた物件の融資金利引き下げにも役立ってくれました。
それは、他行が融資した。
そのうち今ある物件の借り換え(より安い金利での借換の提案)もされてしまうかもという危機感をその銀行が持ったためです。
よそが貸すお客さんならぜひうちからも借りてほしい。
分かりやすい構図でしょ?
一時期住宅ローンの借り換えが盛んに行われていました。
金利の引き下げ合戦です。
これも滞納歴のあるお客さんは審査でNG、滞納歴なく数年間滞りなく返済を続けている優良なお客さんを自行に取り込みたいという分かりやすい構図です。
つまり向こうがいいお客さんだと判断する前に、こちらから
『私はいいお客さんですよー。』
とアピールするということです。
肉食系の男子なら、最初から1千万円くらいドンっと預金でもして
『どうだっ。』
ってするのかもしれませんが、私は何しろ草食系男子なもので。(笑)
向こうから声を掛けてくれるまで、目の前をウロチョロしてしまいます。
不動産投資で成功する人はローンをうまく活用する人。
失敗する人はローンをうまく利用されている人。
この違いは自分で融資先を見つけるか、不動産業者に頼りっきりで融資先の斡旋を待っているかの差です。
自分の取引先金融機関なら、他の事業融資も行なっているでしょうから、その貸出先がコケてしまうと困るわけです。
そうならないように購入していい物件なのかどうなのかくらいの判断はしてもらえるかもしれません。
でも、今まで何の取引もない金融機関なら、その貸出先がコケようとコケまいと関係ありません。
担保不動産で貸出金を回収できないのなら、他の資産から回収すればいいだけの話です。
周りは敵だらけです。
そんな中で高額の融資を受けるなんて半ば狂気の沙汰です。
せめて不動産を斡旋してくれている不動産業者が味方ならいいのですが、味方のフリをしてくる不動産業者さんなら赤子の手をひねるように簡単に料理されてしまうかもしれません。
どうしましょ??
簡単な話です。
どちらかが味方でないなら購入しなければいいことです。
金融機関か不動産業者か。
信用のおける先でないのに高額の買い物をしてはいけません。
というより、他の買い物なら絶対にしないでしょ?
車のローンが通ったからと言って500万も600万もする車を金利も見ずに買わないでしょ?
家賃を生んでくれます。
毎月これだけ手元にお金が残ります。
『ひょっとしたら仕事を辞めてもこのお金で生活できるかも。』
こんな甘い思惑が脳裏によぎってしまっていませんか?
何の努力もせずにただただ融資を受けるだけで毎月まとまったお金が入ってくる。
しかも自己資金なしでフルローンが組める?
自分の属性を考えて、自分が特別な人間だと自負しているならそんなチャンスもあるかもしれません。
でも言い方は悪いですけど、年収500万やそこらのサラリーマンにそんなチャンスは舞い込んできません。
貯蓄残高が1千万、2千万円あるなら別ですが、平均貯蓄額ほどしかないなら‥
勘違いしないでくださいね。
お金がないなら不動産投資をしてはダメという話ではありません。
お金がないところからでも資産を増やしていくことはもちろん可能です。
でも、そのためには自分の力で不動産を再生する。
自分なりのやり方を見い出す。
セルフリフォームなのか、デザインリフォームなのか、はたまた民泊なのか。
『楽して儲かります。』
楽して儲かるわけないです。
『何もしなくても不労所得が入ります。』
そんなわけないでしょ。
私たち不動産オーナーは日々どうやったら他と差別化できるか?
どうやったら収益を向上できるか?
日々模索しています。
その先にあるのが満室経営であり、利回り1◯%という話です。
そのためにはリフォーム費用の軽減、管理コストの軽減、他の物件の研究を重ねています。
サブリースや管理会社丸ぶりというのはそのチャンスさえ棒にふってるようなものです。
建物は日々老朽化していきます。
『今は会社勤めしているから無理だけど、リタイヤした時には自分でいろいろやってみたい。』
あーそうですか。
それならそのタイミングで購入してはいかがですか?
管理や部屋付に苦労しない築浅の時期に管理会社に丸ぶりして、古くなり管理が大変になった時期に自分で運営する。
本末転倒ですよね。
もちろん現役で高収入、若い時期にローンを組んだ方が長期融資は可能です。
でも住宅ローンではあるまいし、事業融資ですよね?
その事業に対して何年で回収でき、何年で完済できるか?
それだけの話なのですが、何を好き好んで築20年、築30年の物件を25年ローン、30年ローンで購入するのでしょうか?
その間の大規模修繕費用は計算に入ってますか?
多くの人の不動産投資に対する考え方に?マークがついて回ります。
私の不動産投資に対する考え方はたった一つ。
自分で収益性を向上できない物件は購入しない。
収入がこれ以上上げれないと思えば、その収入を維持できる方法を模索する。
もしくは、そのタイミングで売却する。
一番収益性が向上しているタイミングで売却するのが、一番高値で売却できるチャンスがあるからです。
なのでサブリース付の物件を買う場合はサブリースを外してから購入する。
もしくは購入後サブリースの契約を打ち切る。
そうすることによって家賃収入を向上できると思えば買い。
サブリースの更新時に賃料を下げられるなと思えば見送り、もしくはその収益で見合う金額での指値。
所詮表面利回り、実質利回りなんて他人の運営してきた結果だけの話。
自分で運営するならこうするのに。
そう思える物件なら購入するメリットも出てくると思います。
でも逆に、
『この家賃でよく満室になってるなぁ。』
こう思う物件はいくら表面的にいい利回りが出ていたとしても触手が働きません。
そんなことを考えていくのが不動産投資の醍醐味です。
今日も不動産オーナーとお話ししていたのですが、
『銀行が貸してくれるならいくらでも買いたい。』
こんな話をしていました。
あれ?
今まで言っていたことと逆じゃない?
そんな声も聞こえてきそうですが、その人の融資金利は信金で1%前半、地銀なら1%以下。
『僕もその金利ならいくらでも買いたいー。』
金利3%、4%ならいりませんけど、その金利ならどの物件買っても収支が合いそうです。
『いくらでもお金貸してあげるよ。』
どっかの銀行さん、そんな話してくれませんか?(笑)
極端な話、表面利回り20%の物件があるなら融資年数10年の金利4%でも5%でもいいわけです。
その逆で、その金利で借入れる前提なら利回り8%や9%の物件を購入してはダメです。
購入時点から将来の破綻が見えてしまっています。
それを25年、30年間という超長期の融資期間でそのリスクを薄めているように見せているだけです。
見せているだけ。
リスクは決して薄まっていないということを理解した上で検討すべきということです。
新築、築浅の物件で25年、30年融資を受けるのはまだしも、築20年、30年の物件でそれは‥
何事もバランスです。
収支のバランス、近隣競合物件とのバランス。
収入と支出のバランスを考えた時に、税理士さん、FPさんは支出を抑える話ばかりします。
『この◯◯を削減しましょう。』
その一つが金利交渉であるのですが、その金利交渉も他行で借換できる要件が整っているかどうかってとても重要です。
なので、築年数が古い物件を超長期で借りてしまうとその手段さえ失ってしまいます。
でも、本当に大事なのは収入を向上させること。
空室を埋める。
賃料収入を向上させる。
その秘策の一つが民泊ですけど。
その件については、自分の物件が稼働し出したのでそろそろ情報をUPしていきます。
収益向上のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。(笑)
では次の記事を乞うご期待。