ほんとうに大丈夫？不動産投資 : 収益

2021年01月16日13:02

利回りと売価の相関性

カテゴリ: 不動産投資

RE/MAX L-styleでは、収益用不動産の仲介もメインの仕事の一つとなっています。

収益用不動産を売却する時、購入する時、まず最初の指標となるのが【利回り】です。

ポータルサイトでもよく目にするこの利回り、

この数字は【表面利回り】といって、毎月の家賃×12か月分＝想定年間収入

この想定年間収入を物件価格で割ったものを表面利回りといいます。

『この築年数、この間取りなら表面利回りは〇％欲しいよね』

こういう考え方で・・・・

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タグ：: 利回り; 不動産投資; 損しない; 考え方; エージェント; 収益

2018年10月13日18:05

表面利回りと実質利回り

カテゴリ: 不動産投資

よく物件資料で出てくる利回り

こういう資料に書かれている利回りは表面利回りと言われるものです

表面利回りの計算の仕方は、満室時想定で計算されています。

現在の月額家賃収入＋空室の募集賃料＝月額想定収入

月額家賃収入×12か月分＝年間想定賃料

年間想定賃料÷物件価格＝表面利回り

不確定な要素が強すぎると思ったあなた、正解です(笑)

空室全て埋まった状態で今後毎年継続していく前提で算出しているのが表面利回りです。

この数字って全くアテにならないことを知ってください。

Q.月額4万円で貸し出されている貸家を400万円で売り出す場合、この貸家の表面利回りはいくらになるでしょう？

先ほどの計算式に当てはめると、

4万円×12か月分＝48万円
48万円÷400万円＝0.12

つまり12％というのが、この物件の表面利回りになるわけです。

家賃5万円で貸し出されていると、年間60万円なので

60万円÷400万円＝15％

同じ12％の表面利回りで売却するなら、

60万円÷12％＝500万円

収益物件はこの利回りを重視した収益還元法で評価を算出していきますので、入居している家賃が高ければ高いほど、資産価値は上昇することになります。

家賃を上げる方法は、いくつかあります。

①ペット飼育OKにする

②敷金、礼金０など初期費用を軽減させる

③リフォームや設備で他と差別化する

④家具家電付きにする

分かりやすい方法ではこのような手段があります。

また、賃貸仲介の会社さんに高額の報酬を支払う、フリーレント（入居月。翌月の家賃をサービス）をつけるなど対策は多様化してきています。

つまり、表面利回りはいくらでもあげれる方法は存在するということです。

あと、もう一つよく使われるのが実質利回りと言われるものです。

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）

表面利回りより、実態に近い数字になります。

例）5,000万円、表面利回り7％の物件を購入
諸費用400万円（総額5,400万円）

このケースで実質利回りを計算してみます。

①固定資産税・都市計画税　　　150,000円

②共有部分の電気代、水道代　5,000円×１２ヶ月＝60,000円

③エレベーターの点検費用　　（※今回計算しません）

④共有部分の清掃費　　　　5,000円×１２ヶ月＝60,000円　

⑤不動産屋さんの管理料　　　175,000円（年間350万円として５％）

⑥修繕費　　　　　　　　　　500,000円（3部屋入替り）

⑦入居の際に支払う手数料　　300,000円（3部屋入替り）

これらを合計すると1,245,000円

表面利回り７％ですから、年間収入は350万円

350万円－124.5万円＝225.5万円

225.5万円÷5400万円で、実質利回り4.17％となるのですが、不動産屋さんで退去の修繕費、賃貸仲介手数料まで計算してくれるところもなかなかありませんし、そもそも空室が出るなら収入は350万円でもないですもんね・・・

つまり、実質的な利回りを知ろうとするとどこまで将来を予測できるかにかかってくるわけです。

空室率をいくらに設定するか？

空室期間はどのくらいで想定しておくか？

リフォームに要する費用はいくらか？・・・・

また、それだけではありません。

エアコンや給湯器などの故障や交換に要する費用、外壁塗装や屋上防水に要する費用、考えなくてはいけないことが山積みです。

新築の物件ならエアコンの交換は10年後、給湯器の交換時期も12,13年後、屋上の防水は20年後などと将来発生する費用を当初は考えなくても大丈夫です。

でも、築後20年の物件を購入するなら初期のシュミレーションからその費用は考えておかなくてはいけません。

そこまでみなさんちゃんと考えているのでしょうか？

物件によっては、家賃の下落も考えておく必要があります。

そう考えると、考えなくてはいけないことが山積みなんです。

今日書いたことは、うちの勉強会でお話ししたことの一部です。

そんな不動産投資の実情を勉強してもらうための場を提供しています。

知っていて損のない話、知っておかないと大変な話を織り交ぜながら。(笑)

私には幸か不幸か、成功体験と失敗体験が多くあります。

こんな失敗したよという話も、会員さんに惹かれない程度にお話ししていっています。(笑)

みなさんも一度勉強してみてください。

知識は荷物にならないですから、どんどん身に付けて吸収してください。

そんな学習の場が日本中に広がっていけばいいな。

そんな夢を持ちつつ、次の学習のテーマを考えているところです。

そこに時間を取られ最近ブログがおろそかになっていました。

ということで、久々の更新でした。

タグ：: 表面利回り; 実質利回り; 収益; 収益還元法; 不動産投資; 経費; 収支; シュミレーション

2017年08月24日17:42

ワンストップのサービスっていいの？

カテゴリ: 不動産投資; 不動産売買

よく不動産屋さんでワンストップのサービスを打ち出している会社さんがあります。

私も以前の会社ではワンストップを謳っていました。

売買だけでなく賃貸仲介も賃貸管理も、内装工事まで全て自社で行いますよ。

全て任せてもらって大丈夫です。

安心してください。

みたいなやつです。

売買の場合は物件紹介から調査、住宅ローンの斡旋、購入後のリフォームまで全て請け負っていました。

でもこれって本当にありなのって話を今日は。

それぞれの分野のプロフェッショナルを常駐させている会社なら可能かもしれません。

売買仲介部門、調査専門部隊、住宅ローン担当者、リフォーム担当者、賃貸仲介部門、賃貸管理部門。

これだけの専門部隊が必要なわけです。

例えば本来不動産調査は契約のリスクから物件のリスクを調査し、契約するべきかしないべきかを示唆するべきで、仲介者が調査してしまうとリスクをどう説明するかに重点が動いてしまいます。

自社で立場が相反するわけです。

方や契約を進めたい立場、方や契約を止める立場に。

また賃貸仲介と賃貸管理も立場が相反します。

部屋付して手数料を稼ぎたい仲介部門とスムーズに管理を遂行していくために何でもかんでも契約するわけにいかない立場に。

それぞれの立場の責任者が存在し、自分の部署の意見をきっちりと発言できれば問題ないのですが、そうでない場合買主、売主、貸主、借主どこかにしわ寄せがやってきます。

これってどうなのでしょう？

今列記した部署を専門的な立場で遂行できる組織を持っている会社ってあまり聞いたことがありません。

これこそワンストップサービスなのですが、全ての分野で一人前の仕事ができないくせにワンストップを謳ってる会社が多いようにも思います。

依頼者であるお客さまはどこまできっちり仕事をしてくれるのかということは実際頼んでみるしか分かりようがありません。

収益用不動産を購入したのだが、安く物件を買えてもなかなか満室にしてくれなければ意味はありません。

逆に満室にしてくれても管理業務が手抜きで、物件がどんどん魅力的でなくなっていくこともあり得ます。

ではどうすればいいのでしょう？

答えは、餅は餅屋です。

お肉を買うとき少し離れたお肉屋さんで買うより、スーパーでついついまとめ買いしてしまいますよね？

野菜を買うときももちろん同じです。

一番いいのは商店街のように専門職でプロフェッショナルが並んでいる場所で順番で購入できればいいのですが、最近では便利だからとか面倒だからという理由で商店街は朽ち果てていきました。

不動産業界でも同じです。

専門分野の会社に別個に依頼するのが一番いいはずなのに、面倒だという理由でまとめて依頼しちゃいます。

食料品は毎日買うものですからスーパーでいいかもしれませんが、不動産ってしょっちゅう買うわけではありませんよね？

それならば少々手間がかかってもそれぞれの専門分野の会社に依頼すべきだと思うのですよね。

どの分野でもプロフェッショナルだと言い張っている私がこんな話をするのもなんですが・・・

器用貧乏という言葉がありますが、何かに特化していない会社は何にも秀でていないことがよくあります。

私の場合、不動産仲介でとても優秀な成績を残せるほど営業が達者なわけではなく、賃貸仲介で誰も決めれない物件を決めれるほど営業力があるわけでもなく、入居者から一切クレームを出さない管理をできるわけではありません。

また内装工事でも他社に比べて飛び抜けて安いとか、眼を見張るような素敵なリフォームを提案できるわけではありません。

つまり器用貧乏です。

他社の協力を仰いで初めて遂行できているだけの話です。

ワンストップではとてもじゃないですが行えません。

ただお客さまに煩わしくない程度に協力ができますよという話です。

なので付随する業務ではほとんど実働分の利益しか出せません。

ということはやればやるほど他の仕事ができませんから赤字というわけです。

だからといって、仕事を頼まないでねという話ではありませんよ。（笑）

お客さまとの繋がりを切りたくないから依頼を受けているのですから。

何やかんや言っても頼まれた物件は希望価格に近いラインで売却できていますし、賃貸も希望家賃に近いラインで決めることができていますよね？

ねっ。

お客さま。

何が言いたいかというと、専門職が集まった組織を作りたいなという希望を持っていますということです。

組織とあえて言ってるのは、一つの会社である必要がないと思っているからで、そこの代表は私である必要がないと思っているからです。

専門分野で生計を立てている人たちは群れなくても生きていけます。

実際に今ある零細規模の不動産会社のうち、長い年月生き残っている会社ってみんなそうです。

その会社が集まって商店街みたいに気軽に行き来できるものが作れたらどんなに楽しんだろうと思っています。

『今日の晩御飯は何？』

『すき焼き？』

『じゃあ、次は隣の八百屋でネギと椎茸と白菜だね。』

『お豆腐は向かいのお店がいいよ。』

こんな感じで

『賃貸募集は隣の店で依頼しとくのがいいよ。』

『でも、管理は向かいのお店が安心だよ。』

『リフォームは安くあげるならあそこ、デザイン考えるからこっちかな。』

みたいな。

みなさんもそんな選び方できたらいいと思いません？

でもそこそこの流通網ができあがらないことには何かの業務だけに特化してということはできないのでまだまだ理想論のなのですけどね。

それにお互いがお互いを認め合わないことには成り立ちませんからハードルは高い話です。

これもそれも、不動産業界は未来安泰って思っている人はほとんどいないのではというところから始まっている話です。

不動産流通が少なくなれば業界全体のパイが狭くなるわけですから、食い合いになってしまうだけです。

またお客さまの数が少なくなれば一人頭の単価を上げるため、心無い業者も増えるかもしれません。

そうならないように何とか方法がないものだろうか日々悩んでいます。

自分一人なら何とか生き残っていけるようには思っていますが、この業界に入ってもう25年ですから友人の大半は同じ業界の人です。

なので業界が衰退するより繁栄していく姿をみたいですし、少子高齢化で需要がどんどん小さくなっていく中でどう戦っていくかが重要です。

その答えにはまだ辿り着いてはいませんが、もう少し悩んでみます。

20年後もみなさまからのご相談に応じれるように。（笑）

タグ：: 不動産; サービス; ワンストップ; 管理; 賃貸; 売買; 収益; 仕組み

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masaaki ohnishi