ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

収益物件

これから収益物件は安くなるの?

『収益物件はバブルだ。』
『価格が高騰してるから今は買い時じゃないよ。』
『そのうち下がってくるから、下がった時に買えばいいんじゃ?』

こんな声は2、3年前から聞こえてきています。
で、実際に価格が下がってきているかと言うとそうでもありません。

たしかにうなぎ上りに上がっていた時期に比べると少し落ち着いているような気はしますが、5%も10%も下落しているという実感は全くありません。

シェアハウスかぼちゃの馬車のスルガ銀行の件、サラリーマン投資家向けの過剰融資も世間の話題になり
『金融庁が◯◯銀行に調査に入った。』
『行政指導が出たらしいよ。』
こんな話もあり、サラリーマン投資家向けの融資が厳しくなってきているのは事実です。

じゃぶじゃぶの融資姿勢から、慎重な融資姿勢に変わってきてるのは間違いないとは思います。

だから??

『買う人が少なくなれば市場原理に基づいて、価格は安くなるでしょ?』
たしかにそうなんですよね。

長期で見たときには、また抜本的な金融政策・金融商品でも出ないことには下火になっていくかもしれません。

この議論をしている人は、よく昭和の終わり〜平成のバブルの頃と比較して話をしています。
あの時と今回では様相が大きく変わっています。
あの時は今日買った物件が明日もっと高値で取引されていく、そんな話をよく聞きました。
私ももういいおっさんになってしまった年齢ですが、バブル時代はまだ学生でした。
なので先輩に聞いた又聞きの話ですが。

それも目利きができて購入した物件ではなく、新築マンションの抽選に当たった人が完成と同時に売り出したら何百万も何千万も儲かっちゃった。
そんな時代でした。

お給料も右肩上がりの時代でしたし、自分の給料と同じように不動産価格も上がっていく。
景気が悪くなるなんて誰も想像していなかった時代です。

そして一番の違いは、金利の違いです。
不動産価格が上がっていくという前提のもとに購入している物件ですから、金利が高くても関係なかったわけです。
それがいきなり物件価格が下がり始め、売るに売れなくなるのですが、その金利負担がエゲツないわけですよ。
1億円の借入で金利8%としたら、年間800万円の金利負担です。
その金利負担に加えて不動産価値の低下、その間のキャッシュフローも今より全然悪かったりしますから、もう手を挙げるしかない。
そういう所有者だらけになるわけですね。

でも、今はどうでしょう?

金利は史上最低金利です。
金利負担も軽いものです。
しかも、転売目的で購入しているものではありませんので、満室に近い状態で回っている物件ならキャッシュフローが下回ることもありません。
それにこんな時代ですから、満室にしてくれる不動産屋さんも山のようにあり、ネットで簡単に検索をかけることができます。

つまり、売らなければならない理由がないのです。
そこに拍車をかけるのが建築ラッシュの問題です。
ホテル建築が盛況なので、建築費はまだまだ高騰しています。
新築価格が高いので中古市場に目が向いている。
これはまだ正常な状態です。
バブル時代は新築より中古の方が高かったですから。

そして今回の地震、大雨の影響で建築業界はまた大忙しになってしまうかもしれません。
そうなると。。。

建築業界はますます手薄になります。
そうすると建築費はまだまだ安くならない。
買う人がいなくても、原価が高くなるわけですから安くなってくれる理由がまだ存在しないということになります。

『木造アパートもどんどん建築されているけど、それも出口を失えば安くなるんじゃないの?』

不動産屋さんが販売用アパートを建てる場合、通常プロジェクト融資という形で1年ないし1年半くらいのスパンで融資を組みます。

『その間に売ってね。』
こういうことなんですが、1年経って売れてない場合いきなり競売にかけるかというとそういうわけではありません。

優良な取引先なら、
『もう一年伸ばしときますか?』
『なんなら、長期に切り替えてそのまま保有してもらってもいいですよ。』
こうなることもあると言うか、こうなることの方が多いですよね。

元々販売用ということは、お客さんに販売する価格に利益が含まれていますので、利回りは通常出回っている物件よりは良くはなります。

長期保有に切り替えたところでキャッシュフローはきっちり回っていきます。
これも、売らなくてもいい物件になってしまう可能性もありますよね。

現に付き合いの深い不動産会社の社長さんたちとお話ししていると
『長期に切り替えてくれるし、別に持っといてもいいねん。』
こういう声も聞こえてきます。

とは言っても、手掛けた案件全て保有するわけにもいきませんから、もちろん市場にはリリースされます。

その中でも高利回りの物件や、民泊転用できる物件は右から左に売れていきます。

たぶん今下がってくるのを口を開けて待っている人たちは、いつまでも口を開けたままの状態で終わってしまうかもしれません。

これから先どうなるの?

不動産投資向け融資は絞られてくるかもしれません。

『素人に大きな金額貸しちゃダメだよ。』
金融庁はこういう指示を出しているはずです。

『世間の風当たりきついからさぁ。』

こんな会話がなされてるかもしれませんよね。

これからは、自己責任で処理できる。
または、資産処理で何とでも返済できる。
ここだけがターゲットになってくるかもしれませんよね。

というより、半ばもうそうなってきています。

『あの時無理してでも買っとけばよかった。』
過去を振り返ってよく耳にするセリフです。

今がそのタイミングとは言いませんが、自分の手で何とか収益構造を変えることができそうな物件を見つける。

そんな物件を見つけることができればチャンスはまだ転がっています。

うちでは、そういうお手伝いをメインにさせてもらっています。

投資用不動産物件の価格が下がるタイミング。

それは、融資が付かなくなったタイミング。

*買おうと思っても自分の融資もつかないですよね。

もしくは、金利が大きく上昇したタイミング。

*この場合は融資は付きやすくなりますが、キャッシュフローが回らなくなります。

どっちのケースももう手が出ませんよね。

民泊もどんどん大手企業が参加し出しました。

一般の人が参入できるチャンスはもうなくなってしまうかもしれません。

これを最後のチャンスと捉えるか、もう諦めたぁと投げ出すかはあなた次第です。

まぁ、不動産を購入しなくても、民泊に参入しなくてもお金を増やす手段をお持ちの方は、静観しておくべきタイミングなのかもしれませんね。

でも、どうせチャンスを指を咥えて待っているだけなら、私たちと一緒に勉強してみませんか?

然るべきタイミングがやってきた時のために、何を学んでおき、どういう力を蓄えていくべきなのかを。

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最後に宣伝になってしまいましたが。(笑)


みなさんのご参加お待ちしております。




不動産屋さんって何でそんなに勧めるのに自分で買わないの?

『いいと思ってるなら何で自分で買わないの?』
不動産仲介の業者さんに物件を勧められたときにこう思いませんか?

私もお客さんにチラッと言われたことがあります。

自宅用の物件なら2つも3つも要りませんから当然そのような話の展開になることがないのですが、収益用物件でそんなにいい物件なら何で自分で買わないの、そう思うのもごもっともな話かもしれません。

『自分で買うほどいい物件じゃないから他人に勧めてるんだ。』

不動産屋さんの中には、そういった不動産屋さんもいるかもしれませんが、ほとんどの場合はそうではないのです。

もちろん何をメインにしている会社さんかにもよります。

賃貸仲介メイン、賃貸管理メインで業務を行っている会社さんの中には銀行取引さえほとんどしたことのない会社さんもあり、
『買いたいけどどうやったら買えるの?』
そう思っている業者さんも少なくはありません。

売買だけやっている会社なら、
『賃貸のこと分からないし、そんなん買うくらいなら土地や再販用物件仕入れてる方が儲かるから。』
こう考えているかもしれません。

まぁ、うちみたいに投資用収益物件をメインに扱っていて、さらに仲介がメインとくるとそう思うのも無理はありませんよね。

でもお客さんとうちでは根本的に不動産の購入目的が違います。

お客様は短期売買で売却益を得るためではなく、長期保有インカムゲインを狙うために購入します。
うちが自社で保有している物件は一時的に収入を得ている物件もありますが、基本は転売益を得るために取得しているものです。  

転売目的で仕入れれるような物件があればもちろん自分で買っています。
用意しなくてはいけない資金の規模にもよりますが。。

なのでたまに
『転売用として競売に入札しようと思って。』
こういうご相談を下さるお客様がいますが、それこそうちの本業ですから、必ず儲かるのではという案件ならご紹介せずに自分で入札します。

それに同じ目的で数多くの不動産業者が入札します。
お客様と違って向こうは自社でも販売しますから入札時の手数料も出口の手数料もかかりません。
勝てるわけありません。
なので競売物件でも、ある程度の長期保有を目的の方へのお手伝いをしているわけです。

自社で物件を購入していると、いい物件を早いタイミングで情報を仕入れることはできますが、その代わり仲介手数料を得る機会を失います。
つまり、日常的な業務の売上を得る機会を失っているわけです。

さらに、現金購入する規模の物件なら資金が寝てしまいます。
潤沢な資金が手元にあれば別ですが、資金は無尽蔵ではありません。
500万円で購入した物件が毎月6万円の賃料が入る。
それよりもその500万円で不動産を購入してリフォームをかけ700万円で売れる物件を作り出す。
そのことに魅力を感じるのが不動産屋かと。

ですから、お客様にご紹介しているのは長期的に収益を生んでくれる物件であり、短期的に売却益を得る物件ではありません。

自分で買う物件は基本的に手入れが必要な物件。
再販業は加工業だと思っています。

右から左にそのままの状態で売り抜ける物件を仕入れるということは、売主がもっと高く売れる機会を奪っているだけのこと。
お金をかけリフォームする費用がないお客様、リフォームをして賃貸部屋付をすれば高く売れるのにその時間と費用がないお客様、だからその業務をうちが担ってビジネスに展開しているというわけです。

収益の一棟ものの場合はまたワケが違います。
収益用物件の借入金利って、物件毎に違うのではなくお客様の属性によって異なります。

うちが調達できる金利とうちのお客様(一部のお客様)が調達できる金利の間には大きな乖離があります。

また、調達できる金額も変わってきます。
つまり、うち以上の金利、うち以下の融資額しか調達できないお客様に目が飛び出るようないい物件が回ってくることはありません。
だって、うちの金利、年数で計算して合わないものがそれ以上の金利になれば収支が合うわけがありません。
それを分かっていて紹介するほど、売上に困っていませんしね。

なので、
『もう数ヶ月も前から相談しているのに全然物件提案してくれない。』
こんなこと言わずに気長にお付き合いください。
うちでは買わないけど長期的には面白いと思うのでどうですか?
というような物件をそのうちご提案しますので。

でも、その収支が合わないことを分かっていて次々と物件を紹介してくる業者さんが存在することも忘れてはいけません。

うちがなかなか物件提案をしないために、痺れをきらせて他社で買ってしまうお客様も中にはいらっしゃいます。

その後の相談にも来にくいのか、どうなっているのか話を聞く機会も失ってしまいます。

でも、そんなこと関係なしに困った時にはご相談くださいよ。
せっかくご縁があってお知り合いになったのに、つまらない気兼ねをして疎遠になってしまうのは悲しい話です。

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先ほどの金利の話を詳しく説明しますと、
例えばうちが自分で、自社で購入しようと思っている物件があったとして、金利が3%だったとします。
仮に物件価格1億円、表面利回り10%としましょう。
25年返済、元利金等払いで毎月返済額は47.4万円。
これがもし金利1%なら37.6万円。
毎月10万円も返済額が変わるのです。

表面利回りが10%ということは、毎月の収入は満室時で83.3万円。
うちの場合だと満室時でも返済比率は56.9%。
金利1%で調達できるお客様なら45.1%。
全然違うでしょ??

これが買わない理由というより、買えない理由です。
逆にそれが、お客様が買える理由、買いたい理由になるわけです。

不動産投資、特に融資利用する場合の失敗しない一番の秘訣は、金融機関が融資したいお客様になることです。

そのためにはどうすれば??
せっせせっせと貯蓄額を増やすのと、税金をいっぱい払うことです。

納税額は自分の履歴書で、貯蓄額は自分の武器です。

いくら学歴が良くても面接でうまくしゃべれなければ採用はしてもらえませんし、いくら面接で上手くしゃべれても中学もまともに通ってなかったと言えば採用するのに不安でしょ?

今は履歴書を上書きしている最中です。
自分の武器も磨いているところです。

完成すれば今見送らざるを得ない物件も買えるようになるかもしれません。

仲介手数料を稼ぐ必要もなくなるかもしれません。
そうなったら紹介客の実需の売買、賃貸だけ気楽にしましょうかね。

そしたら
『何で自分で買わないの?』
こんなこと言われなくてもすみますもんね。

あー。
コンサルだけしときたい。
これが本音です。

自分で買わなくてもいい、もちろん仲介もしなくてもいい。
買いたいというお客様の相談に乗り、客観的に
『僕なら買いますね。』
こういう話をしている時が何のストレスもなくていい。

いつかそんな時が訪れるのだろうか?
その瞬間を夢見て頑張っています。

それまでは
『できれば自分が欲しい。』
こう思う物件だけご紹介しますね。

というわけで、今年もゆったりとした感じで仕事をしていくことにします。
物件情報を心待ちにしてくれているお客様、しばしお待ちを。




不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


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