ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

収益物件

不動産業者に好かれるお客さん

不動産=融資

今の不動産投資の世界ではこれが当たり前になっています。



不動産は高額な買い物なので、融資を受けることを前提に話が進むことが多いのは仕方ありません。

不動産業者なら別ですが、一般の方なら『融資特約付き』の買付証明(購入申込み書)を提出することがほとんどです。

マイホームならほとんどこのケースとなるのですが、投資用物件になると少し話が変わってきます。

融資特約は受け付けません。』
『ローンの内諾が出てから申し込んでください。』
こういうことって少なくはないのですよね。

※融資特約:融資の承認が得れなかった場合、契約を白紙にすることができる特約

というのも、住宅ローンの可否は1日〜3日あれば事前審査の結果は出ます。
でも、投資用物件となると2週間〜3週間ほど内諾が出るのにかかることもあります。

購入申込みをしたが、1ヶ月近く経って
『ローンが付かなかったからやめときます。手付金返してください。』
って言われるとふらふらになってしまいます。

契約してしまっていれば、他のお客さんと商談することもできなくなるので大いなる機会の損失です。

なので先ほどのように
『ローンが付いてから契約しようね。』
となるわけですね。

こうなると当然
『最低限このくらいは融資が付くだろう。』
『評価に足りない分は自己資金出さないといけないだろうけど、とりあえず欲しい物件だから買っとこう。』
『何行か当たって一番条件のいいとこで借りようか。まぁほぼ物件価格くらいはどこでも出すだろう。』
こういうあたりが付けれる不動産業者がほぼ優先的に購入することになっていきます。

融資ありきで進めているとこの流れに乗ることはできませんよね。

全額現金・預金でも支払えるけど、融資使った方がいいかな。
このスタンスで勝負できる人ならスピード勝負で負けることもないですし、価格交渉も強気でできることになります。

『この金額まで下がるなら、融資特約もなしで明日でも契約するよ。』

こう言われたら売主側の仲介業者さんからすると大喜びです。

そこに加えて
『うち買主だから、この金額になったら手数料満額払うよ。』
『一旦所有するけど売る時また専任で任せるよ。』

売主側仲介さんからすると両手数料どころか、二回転目の両手数料まで見えてきました。

業者さんからすると
相手側に仲介業者がいるお客さん<直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)<直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)<直接のお客さん(転売目的)
こういう構図なんですよね。

買付の金額でいうと
相手側に仲介業者がいるお客さん>直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)>直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)>直接のお客さん(転売目的)

こうなるのですが。

モラルよりビジネス優先。
残念ながらこれが今の不動産業界です。

でもさすがに同時に買付が入って、価格より手数料優先というわけにもいきませんので、紹介する順番を優先順位の高い順番に置き換えちゃったりするわけです。

いい物件を購入するために必要なこと
①融資条件をつけない
②融資は大丈夫という安心感
③スピーディな返答
④手数料はきっちり払う
これが業者がまず最初に声をかけたいお客さんです。

次に選ばれるのは
⑤融資付は必要だけど直接のお客さん 

これらのお客さんに声をかけあたりがなければ、
『仕方ないな業者にも声かけるか。』

こうして根付業者から仲介業者に情報は流れていきます。

ということは、
複数の業者と繋がりがある方がいい
こうなりますよね。

不動産業者が有利な点はこういった繋がりを持ちやすいというところにもあります。

一般のお客さんが
自分にまず一番に声をかけてもらうためには、大勢の顧客を持っている業者より小規模で顧客の少ない業者さんの方が、そのチャンスは広がります。

うちみたいな小規模経営している会社なら顧客は多くても数十人〜100人、200人規模です。

その中でアドバンテージを取っていれば、最優先でお声がけしてもらえるチャンスが生まれます。

よく、個人投資家さんが重視しているポイントとしてスピード回答を心掛けている方がいますが、それは先ほどの優先順位の優劣を決める上ではたしかに効果があります。

でもこれって、そこそこの経験があれば有利に導ける材料にはなりますが、未経験や経験が浅い場合には
『とんでもない物件を購入してしまった。』
とか
『相場より高い物件を購入してしまった。』
『人気のない地域の物件を購入してしまった。』
などのような失敗に繋がるケースも少なくはありません。

スピード、そこだけが取り柄というのは業者からするとまさに
鴨がネギを背負っている 
お客さんなのです。

慎重に進めていたらいつまで経っても物件が買えない。
いい物件はすぐ取られてしまう。

そりゃそうなんですが、焦って購入して失敗するよりはいいでしょ?

現金で購入できる金額の物件なら、まだ失敗してもその範疇で収まります。

でも、多額なローンを抱え込んだ上に失敗に気付いた。
これは取り返しが利きません。

毎月2〜3万円の支払いで済む話なら、まだ何とかお小遣いを減らせばリカバリーできるでしょう。

それが毎月何十万円もの支払いとしたら?

無理ですよね?

融資前提の物件なら決して焦って物件を購入しない。

当たり前の話なんですがね。

この当たり前の話ができていない人が多いので、不動産投資で失敗する人が後を絶たないのです。

あなたはどうですか?

image

買いたい病になってはいけないというお話です。

買いたい病の患者さんは、不動産屋さんの餌食です。

しかもご丁寧に、私はカモですよと自ら教えてくれるのですから。

業者さんがお客さんより偉いわけでも
でも
お客さんが業者さんより偉いわけ
でもありません
業者さんとお客さんは対等な立場です。

それを理解している方は、うまく物件を購入し、うまく業者さんを利用します。

逆にそこを間違った捉え方をしてしまうと、業者さんにソッポを向かれたり、業者さんのカモにされてしまいます。

不動産投資ってビジネスですからね。

そのビジネスを成功させるためには、うまく業者さんを活用する、機嫌を取りながら対等な立場で話を進めるのは当たり前でしょ?

不動産屋さんに好かれても都合のいい物件を押し付けられては意味がありません。

逆に不動産屋さんに嫌われていい物件が回ってこないのも困ります。

一番いいのはとにかく多い物件情報を得れて、その中からいい物件を選定することです。

多くの業者と繋がることは簡単です。
なので、次にすることはまず見る目を養うこと。
そして、気軽に相談できる金融機関をいくつか
作ること。

サラリーマンならノンバンクから、自営業者・経営者なら地元の信用金庫・信用組合から始めるといいですよ。

金利は地銀や都銀に比べて少し高くはなりますが、耐用年数や物件評価に対応力があります。

入り口はすでにその金融機関で借入を起こしている家主仲間さんとか、仕事の繋がりから紹介してもらうのがいいと思います。

どこの業者からの物件でも持ち込みやすくなりますので。

何度も言いますが不動産投資はビジネスです。

資金調達はビジネスにとってとても大事なことですからね。

経営者なら自らが資金調達するのは当たり前でしょ。

そのくらいは自分で行なっていきましょう。

物件情報を元に金融機関に資料を持ち込み、どんな物件でも1〜2週間で回答が得れれば返答もスムーズにいきますし、
『購入前提で考えてます。融資特約ありならすぐに買付出します。1〜2週間で回答出てくると思いますので。』

こんな回答を出せればスピードでは引けを取りませんし、その間に自分なりの物件調査を済ませてしまえばいいだけですからね。

ここまでできれば、ほぼもうセミプロです。

そしてこれが、本当の意味の不動産投資の始まりです。

さらに、金融機関への資料の作り方、好まれる資産状況の情報の開示の仕方、金融機関との繋がり方、この辺はテクニックが必要なので是非事前にご相談ください。

株式会社ライフコンサルティングでは物件紹介だけでなく、不動産投資のご相談に応じております。

お気軽にご相談ください。



自宅は木造なのに収益はRCになぜこだわるの?

RC物件で探しているんです。』
『築年数は古くても大丈夫です。』

こういう問い合わせがいまだにたくさんきます。

これって、銀行が言ってきていることでしょ?

『RCなら耐用年数が◯年まで伸ばせるので、◯年の融資が可能です。』

大概の銀行でRCなら耐用年数47年、中には55年見てくれる金融機関もあります。



私が昭和45年生まれで今48歳になろうとしています。

いつの建物ですか?

いくらRCとはいえ、自宅ならリフォームなしで築30年・40年の建物に住みますか?

住まないですよね?

お風呂やキッチンなどの水回りは総入替、間取り変更なども当然視野に入れるでしょう。

なのに収益物件なら外壁塗装もせず、間取り変更もせず、そのまま貸そうって・・・

『おれが住むんじゃないから何でもいいんだ。』

こんな考え方をしているなら、不動産投資はやめた方がいいと思います。

『自分が住むなら古いままでいいけど、他人に貸すからやっぱりきれいにしてあげないと。』

この考え方の人でないと不動産オーナーには向いていないかもしれません。

その考え方に入居者もすぐに気付きます。

『このオーナー何もしてくれないな。先週廊下の電気切れてること伝えたのに、まだ変わってない。』

『給湯器が故障してもう一週間。毎日お風呂屋さんに行くの大変なんだから。』

こういったことが、転居の動機につながります。

今の時代、入居者が入れ替わって新しく募集する費用はとても高くつきます。

賃貸業者に支払う手数料、内装工事代、そして空室期間の家賃収入が入らないこと、三重苦です。

安定した収益を生み出すためには、
①空室を出さない
②入居者に長期で住んでもらう

ことが大切です。

築年数が古くなれば当然設備も古くなります。
給湯器・浴槽・キッチン・洗面台、これらの交換にいくらかかりますか?

また、間取り変更。

需要の少なくなった和室から洋室への変更。

狭いDKから広いLDKへの変更。

古い物件にはこうした目に見えない将来の支出が隠れています。

それだけではありません。

陸屋根の建物なら屋上防水。

スレート屋根でも、スレートの張替え。

外壁塗装。

エレベーターの電気設備の交換、場合によっては箱ごとの入替。

いくらお金があっても足りません。

これらの費用がかかるから、持ち主は手放そうと考えるわけですし、その分利回りはよく見えるように設定してあります。

将来起こり得る支出を無視して考えれば、毎月の支払いと家賃収入ではプラス収支にはなるかもしれません。

でも、いつ発生するか分からない物件を所有していることは、ただのリスクになってしまいます。

修繕が必要になる前に、次の買主に譲り渡せばセーフ。

トランプのババ抜きですよね。

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そもそも、この修繕費用、間取り変更などの内装工事はRC(鉄筋コンクリート)であろうが、鉄骨造であろうが、木造であろうが同じです。

つまり、ここにRCのアドバンテージはないことになります。

あるのはただ長期融資が可能になることだけ。

RC、RCという人ほど、自宅もRCのマンションですかと聞くと、
『木造二階建てです。』

こんな答えが返ってきます。

『自宅はRCじゃないんですね?』
『だってRCで建てたら高いでしょ。』

収益物件でも同じです。



今新築木造アパートの表面利回りは7%〜8%です。
対してRC造の表面利回りは5%〜6%台前半です。

工期は木造で4ヶ月ほどですが、RCなら1年も1年半も必要です。

しっかりした建物は高い。

高い分利回りは低い。

当然の構図です。

建築計画から耐用年数47年が経過するまで50年弱です。

その頃まで生きていますか?

『こどものために収益物件を残してあげたくて。』

『えっ。現金でご購入されるのですか?』

『いえ。一部自己資金は入れますがほとんどローンです。』

ですよね?

建物の名義人はもちろんあなたです。

でもローンがあるうちは、実質的な支配者は抵当権者です。

実勢価格より借金の方が多い物件を残されて、こどもさんは喜ぶのでしょうか?

築年数が大きく経過したRC物件でも同じです。

将来発生する大規模修繕という、目に見えない借金を背負っているわけです。

それでも買いますか?

新築で建てられたRC物件、築後12年で売り出されたとしたら、次の購入者は最長35年のローンを組むことができます。

ですので表面利回り7%ほどでも売れています。

実はこれが一番危険だったりします。

家賃は入居者が二回転したあたりから下落傾向が顕著になります。

すっかり最近の入居者に入れ替わってしまっているマンションならまだしも、これから入れ替わって行くマンションなら毎年収支は悪化していきます。

しかも築後12年となると、給湯器・エアコン・洗面台は交換時期、あと数年すれば外壁塗装や屋上防水の時期に差し掛かります。

また、自分の次に購入する買主が組むローンの年数は毎年短くなります。

その分収支が圧迫しますから、売値が下がることになります。

もう一つ一番重要なこと。

5年後・10年後、今のような利回りで売却できるかどうか?

賃貸物件が増え、価格競争に巻き込まれ家賃収入は減少しているかもしれません。

RC物件は価値が下がらない。

これはただの迷信です。

投資用物件である以上、家賃収入が下がれば売価は下がり、築年数とともに資産価値も下がります。

次世代に遺す

この無意味な自己陶酔にさえ陥らなければ、RC物件をあえて購入するメリットは見出せません。

新築でRC物件を購入もしくは建築して、築数年で同じような利回りで手放すことができるなら勝算ありです。

そのためには、ある程度の利回り物件を購入しなくてはいけませんし、そんな物件今の時期ほとんど手に入りません。

※このブログ記事を書いている最中に物件資料が入りました。
大阪市浪速区で建築中の新築RC物件です。
価格54,800万円で表面利回り6.34%予定。
詳しい物件資料ご希望の方、お問合せは株式会社ライフコンサルティングまで。06-6636-7422

そうなると、自宅と同じ木造建物で十分じゃありませんか?

税法上の耐用年数は22年でも、30年間は十分に使用できます。

劣化等級取得済の物件なら35年・40年は建物に問題は生じないでしょう。

しかも利回りがよく、価格も控えめ。

新築で取得すれば最初の10年そこそこは設備などの交換費用もいらない。

これで十分じゃないですか?

うちの会社で昨日決済した収益用物件も木造三階建です。


一応保有すること前提で取得はしていますので長期融資を受けています。

ただ、タイミング・時勢によっては売却することは当然視野に入れています。

所有していてもキャッシュフローを生み、売却益が見込めるタイミングだけ売却を検討する。

これが投資用物件を購入する最大のメリットです。

持っていてもよし、利益があるなら売却する。

『こんなにたくさんアパート建てて大丈夫なの?不動産屋さん潰れない?』

こんな声はよく聞きますが、売れなくても損しない計算が立つから建てているだけですよ。

プロジェクト融資で建築していても、会社が優良なら喜んで長期融資に切り替えてくれる。

これが銀行です。

購入の条件は、その物件単体できっちりと利益が見込める物件

空室のリスクや他の物件に影響を受けない競争力のある物件です。

それさえ間違わなければ大丈夫なのですが、不動産屋さんが大丈夫って言っても心配ですもんね。

私でさえ他の不動産屋さん信用していませんから。(笑)

信じれるのは自分のだけです。

その目を養ってください。

懇意にできる賃貸業者をいくつか作っておくことも重要です。

売り側が設定している家賃ほど信用できないものはありませんので。

今の時代、購入していい物件は少なくなっています。

融資情勢も厳しくなってきました。

その状況でもチャンスはあります。

見つけるのが難しくなっているだけのことです。

購入できる人が少なくなってきているだけのことです。

そのためには、いい物件があれば自己資金を投入する準備が必要です。

頭金なしで購入したいと思っている方には、少し厳しい風が吹いてきました。

融資が下りなくなってきています。

評価の乖離を埋める手段がないからです。

その評価の乖離を埋めるためには原資が必要なんですよね。

所有している不動産を売却して原資を作るのもアリですし、自宅価格が上昇しているなら売却して現金化するのもアリです。

今はというより、これからはそうなっている人が勝ち残っていく時代になってきたような気がします。

不動産投資は簡単じゃない。

逆にこれが始まりです。

プロの大家の時代です。

一緒に勉強してプロの大家さんを目指しましょう。

それがこのあとの時代を勝ち抜いていく方法です。

誰がやっても成功する。

誰がやっても儲かる。

そんな話ありませんよね。

勝つべき人が勝つ。

勝つ人は手段と知恵を持つ者です。



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家賃は上昇していないのに収益価格は上昇?

景気が上向きになり家賃が上昇すれば収益物件の価格は上昇します。
当然収益が上がるわけですから、その物件の価格も上がるのも当然です。
利回りが上昇するからです。

ですよね?
でも今家賃は昔に比べ低下しています。
空室率も上昇しています。
なのに物件価格は上昇しています。

これはただただ金利が低下していること、そして貸出対象がサラリーマンにまで拡大していること。
法人であっても設立間もない資産保有法人という名目なら資金調達ができること。
これに尽きます。

資産保有法人といっても、審査基準はあくまで個人、その人の属性、資産によって融資対象としての判断をしているということです。
この方法で行くと融資先は個人ではなく法人ですから個人情報に載ることもありません。
もちろん連帯保証人にはなるでしょうから、連帯保証人として個人情報に登録することもあるかもしれませんが、あまり一般的ではないので登録されないということの方が多いかもしれません。

そうなると貸したい金融機関にとってはもうやりたい放題です。
特に資産をたくさん保有している個人や、高年収のサラリーマンなどは格好のターゲットです。
超長期で耐用年数が過ぎ去った物件などもターゲットです。
高金利、長期で貸し出すためにはキャッシュフローが一見回っているように見える築古のマンションが絶好です。
貸し出した後何年か経って空室だらけになり、毎月赤字になろうが知りません。
だって、日本は担保物件だけでなく他の資産からも回収していいからです。
根こそぎ資産がなくなるまで回収できるわけですから、何の心配もなくジャンジャン貸し出し可能です。
高収入のサラリーマンも同様です。
給料の差押えが出来ちゃいます。
一定額の生活に必要な金額以外は差押えが可能です。
今年収が1,000万円あろうが、2,000万円あろうが、一旦失敗してしまえばそこからは年収200万円台の生活が始まります。

『銀行が紹介してくれた物件だから大丈夫』
あー、そうですか。

でも銀行さんは空室だらけになったとしても、家賃がどんどん下がり続けても何もしてくれませんよ。
きっちりと返済計画を詰めてくるだけの話です。

今、買っていい物件は自分が買った価格以上に売り抜ける物件だけです。
『来年、再来年はまだ上がるから大丈夫。』

あー、そうなんですね?

なら、買えるだけ買っちゃいましょう。
でも、そんな夢みたいな話があるわけないじゃないですか。

不動産には相場があるのです。
新築物件にも相場があります。
土地価格があって、建築費があって。
今は土地価格も建築費も高騰していますから当然原価も上がっています。

中古物件もその当時の土地価格と建築費の原価がありました。

当然建物は年々古くなっていきますから、その価値は減少していきます。
この減少していく分が建物の減価償却であり、減少していくことを考慮して建物の評価を出します。

今中古収益物件市場は、この評価関係なしに価格が決められています。
高騰し過ぎて通常の評価基準では物件が購入できないからです。

これって正常ですか?

先日私の以前からのお客様に物件購入の提案をしました。
築30年くらいの物件で3億くらいでした。
でも同じような場所で3年ほど前、築数年の物件を同じような金額で手放しました。
家賃収入はさほど変わりません。

自分で提案していておかしな話ですが、買っちゃっダメですよね、こんな物件。

もちろんすぐに撤回しました。(笑)

金融機関がいくらでもお金を出すので、どんな物件でもいいので情報が欲しいということで渡した資料でした。

逆に
『これ、面白いね。』
こう言われて少し戸惑いました。

それほど今巷には物件がないのです。

それなのに、今RCとか鉄骨のマンションをあえて買う必要ってあるのでしょうか?

うーん・・・

建築費が高騰している鉄骨やRCの物件を購入する意味って何なんでしょ?

金融機関が融資しやすい。
これだけのことですよね?

昭和50年代のRCと築浅木造アパート、利回り変わらないならどちらを選びますか?

木造アパートって、昔のレオパレスとかのイメージがあるから敬遠されがちなんですよね。

騒音、防音の問題があるでしょーって。

って言う割には鉄骨の1Roomを購入していたりして・・

今のアパートの方が下手したら防音しっかりしてますよ・・

RCだから大丈夫。
だからRCなら古くてもいいんだ。

こんな話しも聞きます。

でも、古くて安い賃料のRCの物件って隣の部屋との仕切りがブロック積んでいるだけってことも結構多いんですよ・・

あなたが信じこんでいる情報って大丈夫ですか?

新耐震になってからの建物だから大丈夫。

新耐震基準って昭和56年の話ですか?
その後、容積率オーバーや検査済証のない物件がどれだけ建てられているかご存知ですか?

その頃の検査基準なんてズブズブです・・

RCの耐用年数47年、木造22年、これは税務上の耐用年数です。
では、築47年(昭和45年)のRC物件、木造の築22年(平成7年)の物件見比べてみてください。

同じ耐用年数が経過してしまったと言われる年代の建物です。

もし仮にこれが同じ利回りだったらどちらを購入しますか?

っていつも思うのですよね。

分譲マンションの築47年はまた別ですよ。
だって15年おきくらいに大規模修繕をしていますし、共有部分のリニューアなんかも行なっているマンションがほとんどです。
でも賃貸物件の場合は違いますよね?

私の年齢は今47歳ですが、25年後には72歳になっています。
人間でもこの歳になれば色々なところにガタがきます。

マンションでも同じです。

定期検診に行きなさいよ。

よく言われる言葉です。

マンションでも同じです。

定期的に検査して補修して。

しっかりと検査して異常なし。
こう言われている物件ならアリかもしれません。
でもそうでなければ・・・

こういう物件を購入する場合は、しっかりとリフォーム資金の調達もしておいてくださいね。

私ならそういう物件を購入するくらいなら新築の木造アパートを購入します。

だって今時の新築って、耐震等級やら劣化等級やら、いろんな性能評価が付いてますよ。

新築ですから設備の交換やリフォームも必要ないですし。

融資の年数はできれば25年、30年まででは組みたいですね。
それでキャッシュフローがきっちり回っている物件なら購入してもいいんじゃないでしょうか?


5年、10年所有して、その時が売り時なら売ればいいでしょうし、家賃が下がってきたタイミングでは借換を考えてもいいかもしれません。

築30年、40年のRCを購入して数年後に借換なんて多分不可能に近いんじゃないでしょうか。

購入した時点で『やりましたー。』って喜んでいると大変です。
不動産オーナーは購入したときがスタートです。
数年後を見据えて物件を見極めましょうね。



『失敗しちゃったー。』
『早まったかも・・』
こう感じた方はぜひご相談ください。

まだ今なら間に合うかもしれません。

病気も失敗も早期発見早期治療ですよー。

それではまた、ご新規のお客様のご相談お待ちしております。

来週は少しスケジュール開いてるので、お気軽にお問い合わせくださいね。


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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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