ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

古家

空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


価格がつかない不動産物件って

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例えばこんなお家があったとします。

『あなたならいくらなら買いますか??』

『えっ。ただでも要りません。』

という答えも多いのではないでしょうか?

もしあなたがそう思ってしまったなら、不動産投資には向いていないと言わざるを得ません。

『ご自分で住みたいですか?』

と聞かれて

『住みたくないです。』

は大丈夫です。私もこのままでは住みたくはありませんから。

こうした古家の処理の方法としてはいくつかあります。

まず1つ目は『売却』してしまうこと。

解体して新しい建物が建築できるなら土地価格としてですが売却することができます。

この場合は重要なのは『前面道路の種類と幅員』、そして『間口』です。

前面道路の種類というのは、まず公道、私道に分かれます。もう一つ、道路ではないというものもございます。

公道の場合はまずほとんどのケース売却の障害にはなりません。

ほとんどの場合といったのは、公道でも『建築基準法上の道路ではない』という場合がたまにあるのです。

大阪市が所有しているが道路扱いにはなっていないとか、新しくできた道でまだ道路認定されていないというようなケースです。

まれにあるのでご注意くださいね。

次に私道です。書いて字の通り公ではない人の所有になっている土地に面しているということです。

分譲した時の不動産会社の所有になっていたり、その道路に面している人たちが共有で所有していたり、自分の名義だが道路に供託していたりといろいろなケースがあります。

中には誰だかわからない個人が道路部分だけ所有しているというようなケースもあります。

もともとの大地主でそのまま道路部分だけその所有者の名義が残っていたりするケースですね。

いずれも建築基準法上の道路に認定されているか否かというのは一番重要な判断基準になります。

実務でいうと実際にはそれだけではないのです。

水道やガスを引き込みなおす場合は土地の所有者の承諾が必要になります。

まず引き込み直す必要があるのかどうかを確認します。

古い住宅の場合、水道の口径が小さい場合があります。そこに新しく三階建の住宅を建築する場合ですと水圧が弱くなり生活に支障をきたすことがあるので引き込みなおす前提でプランニングします。

その場合、承諾をくれないとか、承諾料を要求されたりすることもありますので注意が必要です。

最後に『建築基準法上の道路』に面していない場合、そのままでは再建築ができません。

といっても、全くできないわけではないのですが。

時間と手間をかければ再建築の認可が取れるケースは多いのです。

認可が取れそうで安く手に入るならこれがベストかもしれません。

ただ、一般の方が仕事の合間でやるには少し難しい話ではありますが・・・

こうしたことを考慮に入れてまずいくらで売れるのかというのが、最初の検討材料になるのではないでしょうか?

これが思ったような金額で売れるならもちろん売ってしまっていいと思います。

ここで思うような金額が出してもらえなかった場合に、どうするのかというのが今日のお話です。

二番目の選択肢としては、リフォームして売却する。

建物が古いならリフォームしてきれいにお化粧して売却しよう。

分かりやすい構図ですが、このリフォームにどのくらいの費用が掛かるのかということが気になるところですよね。

室内だけでなく、屋根や柱、壁や床、すべてリフォームしようとすると200万円、300万円ではきかないかもしれません。

それだけのお金を先に負担しなくてはならないというのがネックになってきます。

『もし売れなかったらどうするの?』という声が聞こえてきそうです。

たしかにそうなんですよね。

売れるか売れないかわからないものに多額の費用を出すというのはなかなかしにくい選択肢です。

でも、これが不動産屋さんがしている仕事です。

現状のままでは売れにくい物件を購入し、リフォームして売却する。

当然売却益は売れた価格から購入費、リフォーム費用、その他の経費です。

逆算したらかなり安く物件を買い取らなくてはいけません。

しかも売れ残ったら困るので、売れ残らない金額で売価を査定します。

逆算した金額で買い取り金額を提示しますので、びっくりするような価格を提案されることとなります。

50万円とか、100万円とかの場合も結構たくさんあるのですよ。

それでもいいやというお客様はそのまま売却してください。

というより、私にお声がけください。もう少し買い取り価格でも高値で提案できると思いますよ。

でもそれでは面白くないですよね。

200万円、300万円かけてでも売却した時に300万円、400万円高く売れるなら本当は費用をかけるべきなのです。

不動産会社が買い取って再販する場合、購入時に登記費用、不動産取得税、売却益に対しての法人税などもかかってくるわけです。

その部分にプラスして利益が乗っかってくるのです。

50万円、60万円の利益ではこのようなプロジェクトをしませんので、利益幅は最低100万円から見ているわけです。

みすみす他人を儲けささなくてもいいのですが、世の中にはやさしい売主さんがたくさんいるのですよね。

不動産屋さんを儲けさせてくれる売主さんが後を絶ちません。

もしくは、こんな金額なら売らずに置いておこうという選択肢になるわけです。

これが放置された空き家に変貌していくことになるのですよね。

でもこうした古家でも購入する方はたくさんいます。

買う人がバカっていう話じゃないですよ。逆にこういった不動産を有効活用できる方が世の中にはいるのです。

どうしているかって??

自分で住むためには購入していませんよ。

リフォームして賃貸に出して収益を得ているのです。

改装工事も最低必要減、入居者のターゲットも定めて募集活動もします。

100万円で購入して、200万円のリフォームをかけて4万円の家賃収入を確保できれば6年ちょとで回収です。

これが5万円の家賃を取れれば回収期間は短くなりますし、これだけの収益を生む物件ならまたほかの買い手が見つかります。

5年所有して300万円、400万円で売れれば、所有していた期間の家賃は丸儲けです。

でももしご自分でしていればどうだったのでしょう?

同じことがもっと費用をかけずに収益を得れたはずです。

こうした提案はあまり不動産屋さんはしてくれません。

何故か?

儲からないからです。不動産屋さんの仕事って100万円の物件でも1,000万円の仕事でも、1億円の仕事でも大して変わらないのです。

時間をかけてお客様のために提案するのではなく、小さい物件はすぐに購入してくれる転売専門の不動産業者
に流してしまいます。

お客様に話するときには

『一般のお客様にも提案したのですが、やはりこのままではお客様が付きません。もしよければすぐに現金で買い取ってくれる業者さんをご紹介いたしますが、いかがでしょう?』

とアプローチをかけてくるでしょう。

でも、私の会社のように少人数で尚且つ宣伝広告費を大きくかけていない会社では10万円、20万円の仕事でも十分ありがたいお仕事なのです。

ですので、

『お客様にリフォームして賃貸に出してみてはいかがですか?』

『お客様が付けば、収益用物件として販売しても、そのまま所有して家賃収入を得るのもありですよ。』

とご提案させていただいたりもします。

賃貸に出せば部屋付の際に、少し手数料もいただきますし、収益用物件として販売すればいただける仲介手数料も増えます。

しかもお客様自身の売却時の手残りも増えますのでオールハッピーです。

ただリフォーム資金がない場合や、融資利用をしてまでリフォームしたくない場合も当然あるのですよね。

その場合は、この提案が難しくなります。

じゃあ、そのままで借りてくれるお客様を見つけませんか?

というのが今日の最終のお話です。

こうした古家で、しかも取り壊して土地として販売できない物件は毎年払う固定資産税も安かったりします。

土地の評価額がまず低い、そして建物の価値はほぼついていない。

年間でも1万円、2万円ということも少なくはありません。

じゃあ、毎月1万円、2万円で借りてもらったらどうなのでしょう?

借りた方が自らの資金でリフォームし、転貸する。

その差額が借主さんの利益です。

200万円のリフォームで月の差額3万円の収益があれば表面利回り18%です。

貸す側にとっても月1万円の賃料でも年間10万円ほどのキャッシュフローが生まれます。

しかも、借主さん側が転貸をやめるとなって建物を返してくれればリフォームが施された状態で返還されます。

悪くない話のように思います。

でも、ここで一つ問題が。

私の報酬が生まれるところがないのです・・・

1万円の賃貸の仲介手数料。

うーん。

手間と時給を考えるとビジネスになりません・・・

だからこうしたやり方が流通しないのですよね・・・

借りる側にとっても、貸す側にとってもメリットはあると思うのですが、仲立ちする人間が現れない。

ジモティとかのサイトで自ら募集するしかないですね。

でも何か新しい形の不動産流通を発掘していきたいので、今ならご相談に応じますよ。

ただ遠方のご相談はお断りします。

経費倒れになってしまいますので。(笑)

お盆休みで少しゆっくりしているので、こんな話を考えていました。

というわけで、みなさまお盆休みをゆっくりお過ごしください。

こんな賃貸の仕組み作りって無理なのかな?

空き家率がどんどん上昇しています。
大阪府の空き家率は2013年で14.8%、今は2016年ですが、新築の着工戸数も相変わらず好調なのでこの数値はもっと増えていますよね。
2033年には全国の空き家率が30%になってしまうという試算も出ています。
この中で不動産賃貸業をメインとしている、いわゆるオーナー様たちはどう対応していけばいいのでしょうか?
不動産屋さんに相談すれば、
『家賃を下げましょう。』
『礼金なしで募集しましょう。』
『広告料(家主さんが業者さんに支払う手数料のこと)を増やしてください。』
と言われます。
工務店、リフォーム業者に相談すると
『リノベーションしましょう。』
『他と差別化するために、お金をかけてリフォームしましょう。』
挙げ句の果てには
『室内のリフォームだけでは差別化できないので外壁や共用部分もこの際リフォームしましょう。』
などと言われます。
もちろん空室を埋めるためには有効な手段ですよ。
しかも分かりやすい手段です。
でも、家賃をどんどん下げればキャッシュフローが残らなくなりますし、お金をかけてリフォームすれば現金が出て行ったり、借入金が増えてしまったりします。
もっと有効な手段はないものでしょうか?
中にはリフォーム費用が捻出できないオーナー様もいたりします。

話は変わります。
売買の場合、多くの個人の売主さんは現状のまま売却します。
売却する理由にもよるのですが、居住中のまま売りに出されるケースが多くなります。
もし売主さんに余裕があるなら、転居して空きの状態で、尚且つリフォームして売却すればより高値で売却することは出来ます。
それは分かっていたとしても多くの場合、次の引越し費用がない。
またリフォーム費用がなかったりしますので、そのままの状態で売却することになります。
不動産業者が売却する場合ではどうでしょう?
ほとんどの場合、リフォームをかけて売却します。
これは購入希望者がキレイな状態で見ているので気に入りやすい。
お客様が購入後にリフォームをする場合、イメージがつきにくい。逆に高くかかってしまうかもしれないと思うからです。
つまりキレイな状態にしてあげることにより高く売却できる可能性が高まるわけです。
もちろん賃貸でも同じです。
キレイな状態にしてあげると決まりやすくはなります。
でも多くのオーナー様の場合、高額なリフォーム費用をかけて募集するというリスクをあまり取りたがりません。
費用対効果を考えてしまうのでしょうが、それなりの原状回復だけのリフォームの場合ですと、空室を埋めるために時間がかかってしまうのと、家賃が入退室を繰り返す度に下がっていきます。
自ら資産価値を下げていっていることと同じです。
でも同じマンションを購入した新しいオーナー様たちはどうでしょう?
購入時より収入をUPさせようと、共用部分を改装したり、室内をリニューアルしたりします。
それにより賃料を上げることが出来たり、マンションの資産価値が向上したりします。
それならば賃貸でも現状のまま借りていただき、借主さんにリフォームをしてもらい資産価値を上げてもらい、再リースをするというのはどうでしょう?
もちろんリフォームにかかる費用と再リース時との家賃差がバランス良くならなければ成り立ちませんが。
オーナー様としたらリフォーム費用がかからず、仲介手数料もかからない。
借りる側とすれば不動産を所有しなくてもオーナー業を運営できる。
一棟もののマンションでは難しいかもしれませんが、古家などでは実現可能なような気がします。
古家の場合、リフォームに大きな費用を要します。
なので貸出したいけどリフォーム費用がないので放置している場合や、持っていても固定資産税などがかかるのでもったいないから売却するするという例も多く存在します。

それならば固定資産税などが支払うことができ、その他に多少の収入が入ればありがたいというケースもあるように思うのですよね。
そういうマッチングできるサイトなどがあれば不動産が活性化しそうな気がするのですが。
この仕組みはサブリースと同じです。
サブリースをするのに不動産業者である必要はありません。
宅建免許の要らない不動産業なのです。
つまりオーナー業者と同じという扱いになります。
重要事項説明も必要なありませんし、自由に賃貸することができます。
不動産を所有する場合と比べ低資金で始めることができますし、賃貸ですから途中でやめることも可能です。
こんなことを考えながらも、実現するしたところで私が儲かる要素はないのですよね。
だって私は不動産屋さんですから。
ポータルサイトを作る会社ならそこからでも収益を生むことは可能でしょうが。
誰かこういうビジネスを考えて稼働させてくれないですかね。
そうすれば日本の不動産がもっと活性化すると思うのですが。

どの賃貸物件でもハンを押したように同じではなく、お客様がいろいろな選択肢を持てるようになった方が賃貸業界も盛り上がると思います。
オリジナリティ溢れる部屋作りをしようと思うと、若い人たちのバイタリティが必要です。
でも不動産オーナーというのは資金力のない若者にとっては非常にハードルの高いものです。
もっと参入しやすい業界にならばいいのになといつも思っています。
今は昔に比べて若いオーナー様たちが増えました。
と言っても30台の方々がほとんどで、20台の方はほとんど見かけません。
それなりに所得があって、自己資金のある方だけが参加できる市場なのです。

でも最近その市場に黒船が登場しました。
よくこのブログでも書いている民泊です。
Airbnbです。
これはゲストとホストを直接結びつける革新的なポータルサイトです。
宿泊者と宿泊施設提供者が直接取引できるのです。
必要な費用もゲスト側6〜12%、ホスト側3%だけです。
CtoCのやり取りが実現しています。
ここには旅行業者ももちろん不動産業者も介入していません。
不動産の未来が形になっています。
この民泊を始めるのに不動産を購入する必要がありません。
今ではオーナー様が民泊を運営したいホストの方に部屋を提供してくれるケースが増えてきました。
つまり賃貸を借りるところから運営が可能になっています。
自分が家賃を払って、その施設を貸出し宿泊料を得る。
その差額が利益になります。
少額の初期投資で不動産投資を開始することができるのです。
詳しいことは当社主催のセミナーに参加していただければお話致します。
近々では7月15日(金)18:30から大阪市浪速区の浪速区民センターでセミナーを行います。
参加費は無料になっています。
ぜひこの機会にご参加ください。

というわけで最後は宣伝で締めくくりました(笑)

もしセミナーに日程が合わず参加できない場合でも個別相談も受け付けていますので、お気軽にお声がけくださいね。

それではいつかお会いできる日を楽しみにしています。


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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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