ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

古民家

古民家再生って面白いかも

昨日から東京?千葉県まで少しプライベートを兼ねてお勉強しに行ってきました。
尊敬する先生が古民家を購入し、いろいろ手をかけて再生しようとしていて、ほぼ出来上がってきたのでということで、お招きいただき勉強を兼ねて遊びに行ってきました。
成田空港からタクシーで約30分の田園風景の広がる地域にある家でした。
敷地は約3000坪で、敷地内には畑と樹齢150年の杉の木などもありとっても広々とした空間です。
敷地内には芝生を引いてありゴルフのグリーンまで作られていました。
芝刈り機で丁寧に刈り取られ、本当のグリーンのようにきっちりと手入れされているんです。
建物は二棟。
これがまた立派な建物なんです。
これだけの広い敷地を所有していた方ですから、昔は名家だったのでしょう。
建物も今でも目立った傾きもなく内装をそこそこ施せば十分に使用できるレベルです。
というより、中途半端に古い建物ではなくこの年代までいけば逆にいい建物に巡り会います。
築40年とか、築50年という建物は使い物にならない建物が多いですが、築100年レベルはヤバイです。
お風呂は今回入っていないのですが五右衛門風呂ですって。
しかも水道は井戸水です。
この井戸から出てくる水が氷水のように冷たいのです。
何もかもが新鮮です。
温故知新ですよね。
昔の古き良き日本がここにはありました。
庭もどこからどこまでが庭か分からないくらい広く、バーベキュースペースが広すぎます。
お昼からバーベキューをご馳走になりました。
バーベキューではお肉だけでなく、うなぎの蒲焼と鮎の塩焼きまでご馳走になり、古民家体験を満喫してきました。
構想ではランチが食べれるお店と外国人のゲストハウスをするそうです。
楽しみですね。
農業体験もでき、秋には紅葉も楽しめ、みんなでバーベキューもできる。
これなら交通の便が少々悪くても外国人旅行者には受けそうです。
というより、日本の家族でも十分に楽しめる空間ですよ。

これが自分もやりたーいと昨日からもうワクワクしちゃっています。
競売や不動産サイトを見て、同じような物件がないか探しまくっています。
年に1、2件くらいはこういう案件が流れてきたりしていたのですが、都合よくタイミングよくまた話がこないかなって思ってしまいます。
都心型民泊はこれはこれで魅力です。
ただこういう案件は、自分でしか作れないものが作れるという魅力があります。
完全にオリジナリティ溢れる物件が作れます。
自分ならどうするだろう?
自分の畑で採れた食材でのバーベキュー、庭の紅葉を見ながらの宴会、春のために桜を植えたいよねとか、アスレチックみたいなものも作ってみたいとか。
子どもと大人が同時に楽しめる空間って理想です。
子どもがまた来たいと思うものを作れば、必ずリピーターになります。
家族みんなが笑顔で過ごせる空間。
これが今からの時代なら自分でも作り上げていくことができます。
不動産屋さんで働きだして25年、もう四半世紀です。
今までは自分の住まいの提供でした。
ワンルームから最期の住処まで。
一人暮らしの時から関わり、新婚さんの時のお部屋、そして住宅購入に関わり、これがほとんどのゴールでした。
今の会社になってからは投資用不動産を中心に仕事をしていますので、同じお客様から何度も不動産をご購入いただいたりご売却のお手伝いをしたりと、継続した関わりが増えています。
でも毎日のようにお客様に笑顔になってもらうことは難しいのですよね。
毎日不動産物件が売れませんし、そんなに買ってもらうほどいい物件がたくさんあるわけがありません。
でもゲストハウスなら、毎日お客様の笑顔を見ることができるかもしれません。
不動産業ってなかなか安定した収益を作っていくことが難しい仕事です。
なので家賃収入ということになっていくのですが、家賃収入よりも日銭商売で、より高収益を生むことも可能です。
しかも、先ほどのバーベキューやアクティビティで付属の収益を作ることも可能です。
面白いですよね。
あと、ゲストハウスだけでなく、老後の最期の住処としてご提案していくのもいいのかなと思ったりもしています。
子どもさんが巣立ち、夫婦二人になった時に畑で野菜を作りながら自給自足の生活というのも粋ですよ。
日本人はもともと農耕民族です。
いつかは原点回帰するという風に思いませんか?
食は永遠に必要なものです。
農業がなくなることはありません。
なので、最期に土いじりをしながらのんびり過ごすというライフスタイルに戻ることもあるのでは?
地方移住という選択肢が今注目されていますが、車で1時間程度で都心に出れるプチ地方移住ってどうでしょう?
面白いのではないかなと思っているので、いろいろ調べてみたいと思っています。
追加記事にご期待ください。
それでは。

地方都市の古家、民泊活用


現在、国家戦略特区で指定されているのはご覧の通り『東京圏』『関西圏』『仙台市』『福岡市』『愛知県』などの主要都市と沖縄県などにとどまっています。

でもこれはどうなんでしょ?
日本全国で人口流出が止まらない市町村は多くあります。
そういった町には風情のある古民家などもたくさんあり、空き家の状態で放置されていたりもします。

そういった古民家を民泊に活用できないものでしょうか?

『一日農業体験』や『陶芸体験』など地域の特性を活かした旅行客の誘致などもできそうな気もするのですが。

昔の囲炉裏のある家とか古い時代の日本を体験できるとなればそこそこ人気も出そうな気もします。

そういった需要を取り組むことができれば外国人の観光客だけでなく、日本の観光客も呼べそうなのですがね。

もちろんそれに付随して観光案内や免税店などもあれば地元にお金を落としてもらえるスキームもできそうです。

民泊はダメだというだけでは何も生まれません。
逆に民泊を都心部だけでなく田舎で活用することも考えたりしているといろいろなことができそうに思えてきます。

本当に必要としているのはそういった地域の方々かもしれませんよね。

石川県金沢市でも一時期民泊の物件の事で取り上げられていたこともありましたが、京都市にしても歴史のある町は反対運動が起きやすいイメージがありますね。
京都にしても金沢にしても、そこまでしなくても十分観光客は来ているからという驕りはあるのでしょうが、大阪市で爆買いしている旅行客に恩恵を受けている商店などの売上を見たらひっくり返るかもしれないですよね。

観光客が来るということは宿泊するだけでなく、地域にお金を落としてくれます。

大阪で一時期カジノ誘致が取りざされていましたが、それもそこでお金を落とすだけでなく、その後の観光や買い物、食事、そして雇用すら生み出すというので議論されていました。

今回の民泊ブームもそうですが、民泊が活性化することにより宿泊施設だけでなく、近隣のお店、飲食店やお土産もの屋さん、そして今では薬局なども爆買いの恩恵を大きく受けています。
それに伴い人員増加の需要も生まれます。
観光ガイドという仕事の需要も生まれそうですね。
中国では観光ガイドの資格もありますが、その資格を持っていれば年収1000万。今では3000万稼ぐ人もいるみたいです。

まさにチャイニーズドリームです。

日本でも観光立国を掲げているわけですから、こういった観光ガイドの資格も整備してはどうなのでしょうか?

旅行業法についてはあまり詳しくないのですが、このままでは無許可の民泊運営だけでなく無許可の観光案内なども出てきますよね。

こういったことも含め、今の観光ブームというかインバウンド需要についてはチャンスがたくさんあるように思います。

私たち不動産業界の人間は住宅のことばかり注目していますが、実際に民泊に注目している企業は旅館業、不動産業だけでなく様々な業種の人たちが注目しています。

せっかくの需要があるのですから、うまく活用させて旅行者にも喜んでもらえ、自分たちも恩恵を受けれるように考えていきたいですね。


スクラップ&ビルドからの脱却をしないと



この記事では日本とドイツの住宅事情を比較しています。

日本では住宅の価値はおおよそ20年でなくなり、住宅としての評価がされなくなります。
今インスペクションの活用でこの流れにメスを入れようとしていますが、まだまだ浸透しているとは言い難い状況です。

ヨーロッパ各国を見ても、古いアパートやマンションなどの住宅の方が風情があり人気があったりします。
では日本ではどうでしょう?
古い家や古いアパートは風情どころか老朽化して朽ち果てている建物がほとんどです。なぜこういうことになるのでしょう?

まず工務店に相談しても、たいがいは取壊して立て直しましょうと言われてしまいます。
すでに建てられている建物も50年、100年住み続けれるように造られてもいません。
そして住んでいる人もメンテナンスをするという概念もあまりありません。

でも昔からそうでしたでしょうか?

今でも残っている古民家、旧家は100年近く経っていても立派に存在します。
風情も醸し出しています。

その頃建てられた建築物は100年、200年住み続けれるように建築されているのですよね。

今ではそういった建物を風情を残しつつリフォームするという流れも出ていますが、こうした大掛かりな資金を使ったリフォームを施されるのはほんの一部です。

ここ30年、40年建てられた建築物が酷すぎるのですよね。
住宅ローンが生まれたのは1970年台です。田中角栄の日本列島改造論の時代です。
高度経済成長の時期で景気はどんどんよくなり、所得も増え続けていきます。
今まで借家だった人たちが住宅購入に流れていくわけですが、その時に『安かろう悪かろう』の住宅が乱立したわけですよね。

こういう流れを作ったのは不動産業界であり、建築業界です。
建てれば売れる。
売れるからどんどん建てる。
そこには売れるためにモノを作るという基本概念が欠如していたのではないでしょうか?

20年経って使い物にならないモノを1000万、2000万で売ったらダメでしょ・・

総務省の調査では2013年の総住宅数は6063万戸で総世帯数の5245万戸を大幅に上回っていて、それでもなお年間90万戸の新築住宅が建築されています。

必要としていないのに売るために建てているということなんですよね。



ただ所有している人たちにも問題は少なからずあります。
自分の資産と思うならもう少し家を大切にしなければいけません。
屋根を葺き替える。
壁を塗り直す。
ニーズに合ったようにリフォームするなど、定期的にメンテナンスをしていれば家は長持ちしますし、長い期間使い続けることもできます。
マンションは修繕積立金や管理費が必要だけど戸建は必要ないから支払いが少なくすむからいいよね。
こんな感覚で戸建を購入したらダメです。
管理組合がなく、大規模修繕の計画を誰も建ててくれるわけではないのですから、自分で計画的に積み立てていかなければいけません。
この記事のように太陽光発電で資産価値を上げていくというのも一つの方法です。
光熱費0や逆に住んでいて利益が出る住宅なら売却する必要もないし、売却する時に価格に反映ができそうですもんね。

大阪市内では現行の建築基準法に適応していない住宅がたくさんあります。
そういった住宅の多くはすでに違法建築で建てられていますから、建物の程度もよくはありません。

そういった住宅にインスペクションを付帯したところであまり説得力がないような気はします。

基礎から屋根まで躯体全てをリフォームしなければいけないよという診断を出せるわけもないでしょうし、そういう診断結果が出たところでリフォームも売却もできなくなってしまいます。

一戸建なのに建築確認申請の時に連棟申請で出されている住宅もたくさん存在します。
もちろん建ぺい率、容積率オーバーです。
小さな土地に大きな建物を無理矢理はめ込むためにそういった申請が多くされています。

こういった建築物はやはりスクラップ&ビルドしかないのでしょうか?

まだまだ課題は山積みです。
安易に安かろう悪かろうの住宅を購入してはいけません。

これから住宅を購入しようとしている方。
これから新築を建築しようとしている方は、是非そういったことも考慮しながら親身になってくれる工務店や不動産会社とお付き合いをすることをお勧めします。

せっかく住宅ローン金利が安くなり毎月の支払額も抑えられても20年持たない建物を35年かけて払っていくのはナンセンスですからね。
50年持つ建物を35年ローンで支払うから初めてメリットがあるのです。

自分の支払可能額でローンを組むのではなく、自分の住みたい住宅にこそお金をかけるべきですし、そういった住宅にこそ35年もローンを払い続ける意味があると思うのですよね。

みなさん家選びは慎重にいきましょうね。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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