ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

合法

大阪市特区民泊申請ってそんなに難しいの?



Twitterで大阪市の吉村市長をフォローしています。

Facebookでもたまにこうして登場してくるのですが、吉村市長って、大阪維新って大阪の改革、革新に向けて目一杯活動していることがよく分かる。

 保守的な人には批判されやすい政策も多いと思いますが、私たちの世代以降の人たちは保守的な考えでは生きていけません。
社会保障の問題はもちろん、世界の中で競争力のなくなった企業、終身雇用が崩壊した今の日本では何か新しいものにチャレンジしていかなければ未来は開けません。

『特区民泊』の取り組みはまさにその一つです。

大阪府に引き続き大阪市でも民泊条例が施行されています。
しかも今年の1月1日から6泊7日の宿泊日数制限が2泊3日に緩和されました。

これは今のところ大阪市だけです。

しかも今回の吉村市長の発言で受け止めれることとして、特区民泊の制度は違法民泊を取り締まるための制度ではなく、違法民泊を届出したきちんとした民泊に切り替えるための制度だということです。

すでに運営している方からすると、
『今まで何の届出もいらなかったのに、新たに手続きが必要だ。そんなの余計な費用もかかるし、それ以上に面倒だ。』
ということなのでしょうが、私自身も今特区民泊の申請をするべく手続きを進行中です。

その詳細についてはまた後日ブログでも公開しますが、そもそもこの『特区民泊』、消防法上でも旅館業のくくりに入れられてしまいます。
宿泊料を受け取ってお客様を滞在させるわけですから、そういう解釈になっているわけですが、そもそも『業』と名のつくもの、旅館業だけでなく宅建業、建設業もそうですが手続きは煩雑です。

私は今まで宅建業の申請で支店申請も含め何度も行なっています。
でもそんなに簡単なものではありません。
何度かやっていると段取りとか要領が分かってきますから何度も何度も足を運ぶことは少なくなります。
でも最初の申請の時は役所の届出だけでなく、法務局等で書類の取り寄せなど何度も何度もいろいろなところへ足を運びました。

今回の特区民泊の申請って、ほとんどの方が初めての申請ですから当然要領はつかめていないわけで、何度も保健所や消防署に足を運ぶことになるでしょう。

当たり前の話ですよ。

それがイヤならやらなければいい。
やらなければというのは申請しなければではなく、そもそもそういったことに関わることをやめた方がいいということです。
宅建業の申請の方法が分からなければ、行政書士の先生に頼んだり、司法書士の先生に頼んだりしますよね?
申請の仕方が分からないからやめとこうとはならないでしょうし、免許なしで不動産屋さんを開業しようとは間違えても思わないでしょう。

なのにどうして今回の特区民泊の申請が難しいから申請を出すことをやめて、闇のまま営業しようということになるのでしょう?

本当に消防署や保健所に聞きにいっていますか?

誰かに難しそうだからと聞いただけではありませんか?

民泊の代行をされている会社の中でも程度の低い会社はたくさんあります。
というより、ほとんどがそうでしょう。

申請の仕方すら知らない。
どんな書類が必要かすら知らない。

大阪市内は25平米という広さの規定があります。

実はこの大阪市内にあると言われている民泊の数は8,000件とも1万件とも言われています。
そのほとんどが25平米未満の物件です。
たぶんこの25平米を超えている物件は半分もないでしょう。
そして半分以上が分譲マンションの一室で行われています。
これも現段階では管理組合の承諾書が必要ですから許可申請はできません。

つまり、申請可能の物件は一割もないと思った方がいいと思います。

でも逆に申請可能の物件を所有している方ならビッグチャンスなのかもしれません。

申請できる大まかな条件を書いておきます。
⑴大阪市内の物件である
⑵特区民泊の実施区域内である。
商業地域、近隣商業地域、準住居地域、準工業地域、第2種住居地域、第1種住居地域内である。
⑶25平米以上
⑷建物延床面積(マンション全体の建物延床面積)が500平米以上
⑸所有者もしくはオーナーさん許可の物件であること。
この全てに当てはまっていれば申請することはほとんどの場合可能です。
また戸建住宅の場合、消防設備の投資さえすることができれば可能です。

逆にそうした物件を取得して始めることも可能になってきます。
賃貸物件でも申請可能な物件もあります。
まぁ普通に考えれば申請可能な物件ならオーナー自ら申請しちゃいますので、それをわざわざ賃貸人に貸す必要性は少なくなりますよね。

民泊はまだ新しい市場です。
すでに参入している人でも確固たる地位を確立している人は多くありません。
そんな世界だからこそ魅力があるのであり、チャンスがあるのではないでしょうか?

他の自治体に比べて大阪市内の取り組みは秀でています。
もともと京都のように観光地が多いわけでも、北海道や沖縄のようにリゾート地ではありません。
でも、京都にも神戸にも奈良にも行きやすい非常に優れた立地を持っています。
そして関西国際空港という世界中から観光客を誘致してくれている空港も存在します。
大阪万博、カジノ、夢のあるプランをどんどん打ち出してくれています。

これに乗っからなければ損じゃないですか?
でもさすがに非合法では、そうした政策に乗っかっていけるわけがありません。

なのできちんと許可申請すべきなのです。
面倒くさくても、手間がかかろうとも。

申請方法、申請の進行状況については順次UPしていきますのでお楽しみに。

いつかこんな民泊したいのですよね。


田舎の売り物にならない古家で、海外からのお客様で満杯にする。
夢があるでしょ。

そのためには、まずとりあえず第一歩を踏み出さなければ前には進めませんからね。

そのための一歩です。

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宅建免許のない紹介ビジネスが合法認定



宅建免許のない紹介ビジネスに合法認定が下りました。
継続的に紹介、反復継続した紹介で紹介料を受け取っても宅建業法違反には当たらないという解釈を発表しました。
個人的にはいいと思っています。
インターネット広告などを打って不特定多数のお客様を集客しようと思うと、それは宅建免許を取ってくださいよとは思いますが、自分の知り合いや身内、友人などを紹介して紹介料をもらうならいいんじゃないでしょうか。
そもそも賃貸業者、売買業者の営業マンでも宅建免許を持っていない方が多数います。
もちろん契約業務、重要事項説明は宅地建物取引士が説明しないといけませんよという規定はありますが、ここの業務を資格を持っている社員さんがしているだけですから、紹介料をもらっている個人や法人が紹介して手数料をもらったって、している事は何ら変わりはありませんよね。
ここを合法でないとするならば、全社員に宅建免許を取得させるべきです。
もともと宅地建物取引士は宅建免許の許可を得ている業者に5人に1人の割合で設置する義務があります。
これも3人に1人にしようという動きがありましたが、いつの頃からか頓挫してしまっています。
一般のお客様は物件紹介をしてくれている営業マンはほとんど宅建の資格を持っていると思っています。
でも実際には賃貸の営業マンなら3人に1人も持っていないかもしれません。
売買の営業マンでも割合はそんなに高くはありません。
でもプロとしてお客様にアドバイスするなら、せめて深く関わる宅建の資格くらいは取得していないとダメですよね。
不動産業者とすれば免許を下ろしていないのに不動産業みたいなことをして手数料を稼いでいる人たちが面白くないのかもしれません。
でも逆に言えば免許がなくても手数料を稼げる人の方がすごいなと思ってしまいます。
と言っても、元々オーナーさんが直接入居者と契約するのに宅建免許は必要ありませんし、売主さんが買主さんと直接売買するのにも宅建免許は必要ありません。
もっと言えば、不動産賃貸管理業には宅建免許が必要ありません。
前述した通り、物件を案内して申込みを受ける営業マンも宅建の資格も要りません。
この中でこの紹介ビジネスだけが取り上げられるということ自体ナンセンスなような気がするのは私だけなのでしょうか?

少し広い敷地の土地を持っていて、そこを区画割りして分譲するのには宅建免許が必要と言われています。
でも自分の不動産を切売するのに、これが反復継続の売買行為に当たるのかという疑問も残ります。
宅建免許というのは不動産業者を取り締まるためのものであって、違法性のある募集行為や、お客様にとって不利益な契約を阻止するための法律であるべきです。
文句を言っている人というのは、自分の食い扶持を荒らされたくないとか、自分たちは厳しく取り締まられるのにそこは放置しておいていいのかという見解だとは思いますが、これではスピード違反で捕まった人が
『あの車もスピード出しているじゃないか。あいつも捕まえろよ。』
と言っているのと何ら変わりはありません。
不動産業界の地位を上げるためにも、業者自体の存在意義を持たせる意味でも、自らの業界の質を向上させるべきですよね。
未だに宅建の名義借りというものも行われていたりしますし、賃貸業者などでは店長であっても資格を持っていないとかもありますので・・
宅建の有資格者を各事務所に3人に1人に置かないとダメですよとかは最低限のハードルのような気はします。
弁護士事務所に法律相談に行って弁護士資格のない事務員さんに話を聞いてもらい、相談料を取られたら憤慨しますよね。
もちろんそんなことはあり得ないのですが、不動産業界で行われていることってこれと変わらないような気がします。
他人を非難する前に自分の襟元を正すというのが本来の姿ですよね。
業者の未来が明るい未来になるためには、もっともっと不動産業者自体が勉強しなければいけませんし、そういった機会を多く増やさないとダメだと思います。
でも少ないのですよね。
結局自分で学んでいかなければいけませんからなかなか質が向上しません。
不動産投資家の皆さまの方が勉強熱心だったりしますものね。
なので最近では業者さんと飲みに行くより、お客様と飲みに行く方が楽しかったりします。
といっても、まだまだ自分も勉強しなくてはいけないところがたくさんありますし、知らないこともあったりしますので偉そうなことは言えませんが・・

なのでこれからもコツコツ勉強して、皆さまに少しでも有益な情報を提供できるように頑張っていきたいと思っています。
ということで、これからもよろしくお願い致します。

民泊日数制限、ならばウィークリー?

先日民泊に関する政府案で、全面解禁の代わりに一年の稼働日数を180日以内に制限するという意見が出ています。
これについて代行業者さん、ホストさんといろいろな情報交換をしていますが、その中で残りの日数をウィークリーにとか、マンスリーに使用できないかという質問をよく受けます。
もちろん私が不動産屋さんということを知っているため、宅建業法的にどうなのかということを聞いてきています。
ではどうなのか?
ウィークリーマンションやマンスリーマンションは旅館業法ではなく宅建業法でくくられています。
でも本来ならウィークリーマンションというのも旅館業法のくくりなんです。
マンスリーは宅建業法の中に入っています。
短期の賃貸借という扱いになっているわけですが、そもそもこの賃貸借の中で寝具は提供してはダメということになっています。
実際には寝具も提供していますし、一週間という短い期間でも特に取り締まられたりはしていません。
実務的には部屋を貸す会社と寝具をレンタルする会社を分けて、同時に一つの会社で行っていないというだけの話です。
こちらも現段階では極めてグレーです。
グレーの領域からライトグレーの領域に移行することにあまり意味があるとも思えません。
でも民泊からウィークリーならともかく、マンスリーには少し向いていないような気がします。
例えば今の民泊ってワンルームで3人は宿泊します。
でも1ヶ月となるとそういうわけにはいきません。
2LDKなら6人7人、ホストによっては10人宿泊させます。
でも1ヶ月となるとこの広さでは無理ですよね。
何が一番ネックになるかというと、ベッドの数です。
4人で利用するのにベッド6台とかいりませんし、入れ替わる度にベッドを移動させたり、移動させれば保管しておく場所にも困ります。
簡単にはいかないと思うのですが、民泊全面解禁という言葉にはとてつもない魅力を感じてしまいます。
今民泊を利用している方のほとんどは外国人です。
日本国内の利用者って5%もいてないのではないでしょうか?
でもこれが解禁となると法人の出張や、国内旅行での利用が広がります。

昨年の国内旅行者数でいうと、約6億人。うち日帰り旅行が約半数。
つまり約3億人の宿泊の需要があります。
しかも旅費が高いから旅行に行けないと思っている方にとっては、この民泊は絶好のチャンスになるかもしれません。
大阪で考えると3月、4月の観光シーズンにはホテルの宿泊料金が1人1泊1.5万円とかしていました。
でも民泊を使うと2人で1泊5千円という部屋がゴロゴロあります。
つまり宿泊代金を時期によっては1/6ほど軽減できます。
日本のホテル、特に首都圏や関西圏のビジネスホテルに泊まるくらいなら民泊でも何ら変わりありません。
こういったことを考えると国内宿泊旅行の需要はもっと増加するのではないでしょうか?
仮に一年のうち半数しか稼働しないとしても魅力的ではあります。
これに企業の出張などが絡めばもっともっと民泊の需要は発生しそうです。
稼働するならフル稼働させたい。
もちろんそう思うでしょう。
でも、まず合法的にお金を稼げるならこの日数制限を受け入れてもいいよう気もします。
今物件によっては家賃の3倍ほどの収益を民泊が生み出しています。
これは9割ほど稼働させてという話なので、これが5割稼働としたら。
それでも1.67倍の収益にはなるわけです。
オーナー様にとってはいい話ですよね。
でも賃貸を借りてするには少し寂しい数字です。
そこで残りの期間をウィークリーとかマンスリーで貸し出せないかという話に戻るわけです。
確かにこの残りの期間をそうした貸出をできれば、収益を向上させることができます。
でも、本来のこの180日という話も半分以上は居住用で使用するという大義名分があるわけですから、このウィークリー、マンスリーが居住用かどうかという議論にはなるでしょうね。
なので、どちらにしてもグレーな部分は残りそうです。

企業にとっても経費削減のチャンスですよね。

全然話が変わりますが、今日イチロー選手が大記録を達成しました。
日米通算4257本安打。世界一になった瞬間です。
そのコメントがまた素晴らしい。
『常に自分は人に笑われてきた。毎日練習していて、あいつはプロ野球選手になるのか?』、またメジャーに行った時に『メジャーでも首位打者になりたいと言った時に人に笑われた。でもプロ野球選手にもなったし、メジャーでも首位打者を取った。』。
格好いいですよねー。
思わずテレビ見ていて格好良すぎて、こんな文章挾んじゃいました。(笑)

人と同じことをしていては大成などしませんよね。
安全な橋、人が歩いた道ばかり歩いていては人の前に立てることなどないですよね。
そう考えるとウィークリーやマンスリーだけでなく、何か新しい部屋の利用方法がないものか考えることに意欲が湧いてきます。
また思いつけばここでつぶやいてみます。
いずれにせよ、民泊が合法化されればやらない手はないですよね。
その時は是非ご相談下さい。

イチロー選手おめでとうございます。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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