ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

営業

不動産サロン『L-style Club」発足から2か月

L-styleClub-1

RE/MAXに加入し、RE/MAX L-styleとして再起動しだしたのが今年の9月20日。

そこに合わせて、当社セミナースペースを利用して勉強会等を開催したいと企画し不動産サロンL-style Clubを同時に立ち上げました。

そこから約2か月。

今は10名ほどの会員様と定期的に勉強会を開催しています。

不動産投資の初歩的なものから、当社エージェントのための勉強会もプログラムに追加し、勉強会のボリュームも今後もっともっと増やしていくつもりです。

今日はL-styleClubでどんな勉強会を開催しているのか、またどんな頻度で開催しているのかを宣伝を兼ねてご紹介いたします。(笑)


スケジュール9月

まず、9月。

9/20のRE/MAX L-styleとしてのリニューアルOPENのイベント。

RE/MAX本部の皆さま、他の加盟店の皆さま、友人である不動産業者の皆さま、そして当社エージェント(当時は2名でしたが、その後1名加入し、現在は私を含め4名のエージェントで活動しています)、L-style Clubの会員様も一部ご参加いただきました。

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9/22(土)第1回目の勉強会
テーマは『不動産投資の基本』ということで、現在の不動産市場について、不動産投資を始める前に知っておきたいこと、不動産にはどんな種類があってどんな不動産が自分に適しているのかということを勉強しました。

9/27(木)第2回勉強会
『表面利回りと実質利回り』

投資用不動産を購入するときに目安になる表面利回り、これだけを指標にしているととんでもない目にあいます。
実際にかかる経費、意識しておかなくてはいけない項目について勉強会を開催しました。

9/29(土)には、事務所移転後初のセミナー
『いまさら聞けない民泊ってどうなの?」
を開催しました。

これはL-styleClub会員さんだけでなく、一般のお客様にもご参加いただいたので12名のご参加をいただき、参加者さんからも
『聞けて良かった』
というお声を多数いただきました。

10月のスケジュールはこちらでした

スケジュール10月-1



10/1(月)第3回勉強会
『Reinsの使い方』

不動産業者でしか見れないReinsを実際に会員様に見ていただき、使い方の説明、どんな情報が見られるかなどを体験していただきました。
これも、『いい経験ができた』というお声をいただきました。

10/4(木)第4回勉強会
こちらは、第1回『不動産投資の基本』と同じ内容で再受講用として開催しました。



10/8(月)第5回勉強会
こちらも10/1に開催した『Reinsの使い方』の再受講用の開催です。

10/13(土)第6回勉強会
9/27開催の『表面利回りと実質利回り』の再受講用

10/18(木)第7回勉強会
『土地価格の調べ方』

自分で自分の土地の相場価格が把握できればうれしくないですか?
というテーマで、路線価や固定資産評価額から算出する方法、間口や奥行きによって価格が変動する理由、その計算方法などの勉強会を開催しました。

つづいて10/21(日)第2回セミナー
『競売物件を入札してみよう』
というテーマで、競売入札をテーマにしたセミナーと、前回セミナーと同じ内容で、『今さら聞けない、民泊ってどうなの?』2つのテーマで会員様外の一般のお客様向けにセミナーを開催しました。

10/26(金)第8回勉強会
『賃貸物件、検索されるには?」

ご所有の賃貸物件がどのような形で掲載され、お客さんにどういった経緯で閲覧されているか?
また、どのような設備を導入していけばお客さんの目に留まっていくのかという内容のお話をしました。

10/27(土)第9回勉強会
10/18に開催した『土地価格の調べ方』の再受講用プログラムです。

そして11月度
スケジュール11月

11月は契約業務が多忙につき、十分な勉強会を開催できませんでした。
開催日は4日だけに絞らせていただき、開催日に2コマ、エージェント勉強会を合わせると3コマの開催とさせていただきました。

11/10(土)第10回勉強会
『不動産税務の勉強』

というテーマで、不動産購入時、売却時の税金について勉強会を開催しました。
諸費用という名目で何の考えもなく支払っている税金、この仕組みと軽減税率について知っておきましょうというテーマでした。

11/17(土)第11回勉強会
『不動産税務の勉強2」

今不動産投資家の中では不動産資産法人設立がブームですが、実際にどのくらいの所得になれば法人設立のメリットがあるの?
というテーマで、法人税、所得税の仕組みについて勉強会を開催しました。

その後、懇親会も開き不動産談義に花が開きました。
少し、参加人数が少なかったのが残念ですが。。。

11/26(月)
第1回エージェント向け勉強会


【賃貸不動産の基本】
【賃貸仲介営業の基本】

というテーマで、賃貸仲介をする前に勉強しておきたいこと、営業マンとして気を付けることなどの勉強会を開催しました。
こちらの勉強会にはエージェント以外の会員様もご参加いただき、一緒に勉強しました。
18時半からは第12回会員様向け勉強会
【物件概要書の見方】
というテーマで物件資料の読み解き方のレクチャーをしました。
物件資料のどの点に注意して物件資料を見ていけばいいのか、判断基準を知ってもらおうという勉強会でした。

11/29(木)
第2回エージェント勉強会

【不動産売買の基本】
【不動産売買営業の基本】

今度は売買仲介を始めるための基礎知識、営業の取り組み方、考え方などの勉強会を開催し、18時半からは第13回会員様向け勉強会を開催しました。

こちらは、11/10に開催した【不動産税務のお勉強】の再受講用です。

このように、2か月ちょっとで2回のセミナー、13回の勉強会、2回のエージェント勉強会を開催してきました。

勉強会の参加者は多い時で5名ほどなので、少し寂しい勉強になっています。

もう少し多くの仲間が欲しいなとというのが、運営側の欲なのでしょうか?
勉強会の資料作りには最低でも数時間~数日要します。

会員様の方の中にはほぼフルコースでご参加いただいている方もいらっしゃいますが、まだ数回しか参加してもらっていない会員様もいらっしゃいます。

この方向けに、動画配信も考えなくてはいけないなと思案する時期に差し掛かっています。
ちょうどもうすぐ、年末年始のお休みに入りますので、その間に準備を整え、来年はさらに進化したL-styleClubを作っていきたいなと考えています。

ご参加者、ご入会お待ちしております。

お問い合わせ、ご入会のお申し込みはホームページよりお願いいたします。



不動産とSNSの相性って?

多くの不動産会社さんは自社ホームページにお金をかけたり、ポータルサイトに多額の広告費を投入しています。
大手企業になればテレビCM、中小でもラジオCM。
企業イメージを向上させるため、そして集客のために。

ただ、会社のイメージがいいから、担当者もイメージ通りの社員さんが登場するかといえば、そうでないケースも。

不動産屋さんの営業マンは千差万別です。
ハキハキとしゃべり、テキパキと仕事をし、きめ細やかな配慮があり、お客様に寄り添った考えを持ち・・
理想を言えばキリがないですが、そんな営業マンに出会えることは皆無です。

まぁ、中にはもちろん良くできた営業マンもいるのですが、みんながみんなそうではないのですよね。
一層のこと営業マンを指名できればいいのに。
こんなこと考えたことないですか?

独身の男性が部屋を借りるなら、若い女性の営業さんに担当してほしいとか、家を買うならベテランの営業マンにお願いしたいとか。

以前の会社で一度そんな提案を社員にしたことがあったのですが、自信のある営業マンは
『それ、面白いですね。』
逆に自信のない営業マンは
『それってどうなんですかね?不平等じゃないですか?』
女の子の営業さんもいたので
『うーん。それは危なくないですかね?変なやつに万一襲われたら・・』
最後の意見には納得したので取りやめましたが、指名制で一番困るのは当然アピールポイントがない社員さんということになります。

その時私が言った言葉は
『自信がないなら、僕が担当になれば手数料半額でいいですよ。ってアピールすればいいんじゃないの?』
今度はさっき面白いですねって言ってた営業マンが、
『それはちょっと・・』
何なんだよ、お前たち。。。

『私は手数料、法定上限額しっかりといただきますけど、その分以上の仕事をします。』
『私は新人ですが、その分◯◯さんのために一生懸命がむしゃらに頑張ります。』
そんな気の利いた一言も言えないのかと。。。

自分が足りないことは何かで補わないと不公平。
お客様に対して不平等。
ひいては、お客様に迷惑のかかることになる。
そう考えたのですが、なかなか実現できませんでした。
それは社長と社員の関係性だったから。

社長という立場だったので、お客様の不公平より社員の不公平を直すことを考えてしまいました。
そういえば、ある社長にこんなことを言われたことがあります。
『私はお客さんに気を遣う以上に社員に気を遣っています。お客さんはそのタイミングだけ、でも社員は居る限りずっと稼いでくれますから。』
今でもこのことについて悩みます。
社員重視?
お客様重視?

この話にようやく自分の中で決着がつけれそうです。

Everybody wins

よくWin Winって言いますけど、win-winは相互間の利益関係です。
お互いに良好な関係、互いに利益のある関係っていう意味で使います。
でも、私たち不動産仲介業って売主と買主をつなぐ仕事です。
賃貸なら貸主と借主をつなぐ関係。
これって二者間の話ではないので、みんながハッピーになる取引、つまりAll Happyな関係を築こうと常日頃頑張っているのですが、All Happyって何か能天気な感じがしてしっくりきていませんでした。
でもこのEverybody wins

同じ意味ですよね。
直訳すると誰もが勝利者、みんなで勝利しよう。

これってRE/MAXの創業者が言った言葉だそうです。
長い月日を経て、自分が探していた大切なものを見つけた気分です。

まさに私が目指していたものがそこにあります。
みんながWinnerでいれる世界。

売主も買主も、貸主も借主も、そして私たちも。
誰かを泣かせるのではなく、誰かを喜ばせて報酬を得る。
これがサービス業です。

昨今、不動産業界の哀しいニュースが相次いでいます。
誰かを泣かせて利益を得る。
そこまでしないと成り立たないのか?
それならもう、私たち不動産屋さんが世の中に存在する意味さえありません。
CtoCで売り手と買い手が簡単につながる時代です。
今話題の民泊なんて、世界中のゲストと日本でロクに英語も喋れないホストを簡単にマッチングすることができます。
そんな世の中において、日本人と日本人、ご近所さんの売主さんとご近所さんの買主さんが直で繋がれないっておかしくないですか?

不動産取引にもCtoCの流れは必然的にやってきます。
その時に必要なのは、お客さんに寄り添ったアドバイスができるエキスパートだけ。
自らが発見した情報を精査してくれる専門家が求められる時代になると思っています。

そんな専門家を探すのにもっとも適しているのがSNSです。

どんな仕事をしていてどんな人と繋がっているのかをチェックできるのがFacebook



どんなプライベートを満喫しているのかをチェックできるのがInstagram

そして、どんなことに感心を持ち、どんなことに反応しているのかをチェックできるのがTwitter



自分の生涯の中でも1,2を争う高額なお買い物をしようとするときに、自分を守ってくれる立場の担当者(私はエージェントと呼んでいます)がどんな人物なのかを知るには絶好の場です。

これらのSNSを匿名でやっている人のことを私は信用していません。

不動産の営業マンからすれば、自分がどんな人っていうのを理解してもらえる絶好の場所です。

これからの時代はポータルサイトに掲載された物件からお客さまが問い合わせてくる時代ではなく、自分が頼りにしたい人へ問い合わせる時代へと変化していきます。

お客さんももう懲りたでしょ?

『誰を頼りにすればいいの?』
『誰を信じればいいの?』

このままじゃ、嘘をつかないAIに不動産営業マンは淘汰されてしまうかもしれません。

そうならないようにしなければいけません。


不動産取引には宅建業の免許が必要?
契約の際には宅建士の免許が必要?

みなさんが勘違いしている情報です。
自らが借主になるのに、自らが買主になるのに不動産業者を介入する必要はありません。
第三者の取引を仲介するために、これらの資格、免許が存在するのです。

不動産業者が持っている情報は不動産業者でしか見ることができない。
だから、不動産業者を介しなくてはいけない。

じゃあ、そんな垣根を撤廃しちゃいましょう。

そんな時代がもう目の前に迫ってきています。

その時に必要なのは、お客さんに寄り添ったアドバイスができるエキスパート
生き残れるのは、自らが発見した情報を精査してくれる専門家だけ。

自分で判断するより、自分のために動いてくれるという信頼が持てるエージェントだけです。

お客さまの信頼を勝ち取るためにできること、それがSNSや自らのブログで自分の信念、考え方を伝えることです。

その瞬間瞬間できれいごとを並べるのは誰にでもできますが、ブログやSNSって積み重ねていくものですからね。

不動産屋さん選びで悩んだ際にはぜひSNSで検索してみてください。

きっとお役に立てるはずです。

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個人と個人が繋がる時代にどういった戦略を練る?

ネットやSNSで個人と個人が簡単に繋がれる時代になりました。



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SNSで知り合って付き合ってます。
SNSで知り合って結婚しました。

こんな話はもう一般的です。

そのSNSも匿名で繋がっていた時代からあえて今は名前、プロフィールを公開してアカウントを作るようになりました。

Facebookの頃からですかね?

個人のプライベートの繋がりからビジネスの繋がりにも変化しており、もはやSNSはなくてはならないものに育ちました。

こうなるとどういう変化をしていくか?

食事をする店を探していたとします。
最初は口コミで聞いた店。
それが、口コミサイトやTVで取材されていた店からピックアップするようになり、今は食通のブロガーや自分がフォローしている人がUPしていた写真や動画から店を探すようになっています。

この人をチェックしていれば間違いない。

情報操作されたポータルサイトや、自分たちの都合で取材、報道をしているTV番組より利害関係のないこの人の方が信用できる。

そう思うように変わってきています。

これは食の世界だけでなく、ファッションの世界、小売の世界にも波及し始めています。

私たち不動産の話でも、報道されているニュースによって消費マインドは大きく変わってしまいます。

不動産のことに対して呟いている著名人や有名ブロガーさんは少ないので、まだピンとこないところもありますが、そのうち
『カリスマ不動産営業マン』や
『不動産投資の女王』
*ネーミングセンスないな・・・

みたいな人が登場し、おススメ物件を紹介したり問い合わせが殺到したりすることも出てくるかもしれません。

今の不動産営業マンは売上のことがあるので損得で物件紹介をしています。

昔は物件の紹介するのに順番まで決めて案内をしていました。
①潰し物件(当て物ともいいました)
*絶対に気に入らないであろう物件
②中物
*1件目よりはマシだが少しピンとこない物件
③決め物
*1件目、2件目に比べて条件も見た目も希望に沿った物件

売買物件でも中古物件を見せた後新築物件を案内するとかですよね。

案内自体が演出でした。
なので物件は
お客さんが決めるものではなく営業マンが決めるもの

そんな時代だったのですよね。

今はポータルサイトでお客様が事前に物件情報をある程度入手できるので、はめ込み営業みたいなことはできなくなってきています。

でも、営業マンの都合で物件紹介していることには違いがありません。

売上本位である以上、そこから発信している情報は信用できない。

今あるポータルサイトも同様です。

広告掲載によって成り立っている事業であるため、情報量が多くなればなるほど売上は上がります。

少数の選りすぐった情報ではなく、正確さは劣るが数多い情報を求めているのは営利団体としては至極当然の選択です。

でももし、売上に直結しなくても有益な情報だけ発信している発信元が登場すればどうなるでしょ?

数多い情報よりも、選りすぐった物件だけ紹介している。

私たちの仕事って毎日物件を見る仕事ですから、たまに
『おい、これって安いぞ。』
っていう情報や
『ちょっと、すぐ見に行こう。』
と行動を起こす物件があります。

ただ、その情報をポータルサイトに掲載して反響があった時にはもうすでに成約済みだったり、商談中であったり。

この手の情報だけ受け取ってくれるお客様を数多く保有していれば、本当にいい物件だけ発信することができます。

しかもタイミングを逸せずに紹介が可能になるかもしれません。

もちろんエリアエリアで相場観の有る無しもありますし、営業マンの感性のズレでいい情報をキャッチできないこともあるでしょう。

そこには一つ問題があります。

賃貸マンションやマイホーム購入のお客様って、一件借りたり購入したりすると目的は達成してしまいます。

投資用物件の場合はそうではないのでまだいいのですが。

不動産会社への会員登録というのも少しハードルが高いですよね。

個人情報を打ち込んだりしますので、しつこいメールや電話があるんじゃないのと心配にもなります。

LINE@でアカウントを作っている会社さんも増えました。

会社のホームページから会員登録するよりは登録しやすくはなりましたが、多くの業者さんに登録するとLINEの通知音だけでウンザリしてしまいます。

そういう意味ではTwitterInstagramがちょうどいいんですよね。

流し見できますし。

ただフォローワーが少ないと意味がありませんので、フォローワー数をたくさん増やす作業が必要にはなってきます。

また、厳選された情報だけ発信するというところに意味がありますから、
『自社でただ預かった物件』
『自社所有、管理物件』
だけ発信していてもホームページと変わりなくなってしまいます。

でもそんなことやってると
『うちの物件も紹介してよ。』
って絶対言われますもんね・・・

SNSの活用方法を模索中です。

とりあえず今はフォローワー数を増やして、そのような実験をしていきたいと思っています。

今でも
『ポータルサイト掲載不可。』
という物件情報は多いですが、自社ホームページならOKという物件は増えています。

『SNSに掲載していいですか?』
という問い合わせはまだ業者さんから来たことないので、たぶん新しい取り組みになるかもしれません。(笑)

ということで、Twitterのフォローお願いします。



みなさんがたくさん見てくれれば、そういった物件をTwitterを通じて発信していきたいと思います。

それまではメルマガで我慢してください。

それではまた。


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RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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