ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

団信

不動産購入でやっちゃった・・・『こういう不動産購入は失敗する』

今日は不動産購入でやっちゃったというテーマ。

こういう買い方をしたら失敗しますよということをご紹介していきます。

 

せっかく自宅を購入したのにローンを支払っていけない。

不動産を差し押さえられ競売に・・・

なぜこんなことが起こるのでしょう?

それは、支払いのシュミレーションがまずできていないということに起因します。

そうならないためには『家賃と同等の支払い』という言葉に惑わされないということが必要です。

これは、不動産広告のチラシとかでよく見かける言葉です。

毎月支払い7万円でOK。

家賃と比べてみてください。

家賃並みの支払いで購入できますよといううたい文句です。

これを見て『今の家賃と変わらないなら払っていけるのでは?』

と思ってしまいます。

これが落とし穴なのです。

住宅を購入すれば毎年固定資産税、都市計画税を払っていかなくてはいけません。

毎年5月頃、6月頃に納付書が送られてきますが、この計算を忘れていたらとても大きな出費になります。

なので、きちんと計算に入れておく必要があります。

また一般の銀行で住宅ローンを組んだ場合は団信(団体信用生命保険)、この保険料がローンの金利に含まれていたりしますが、フラット35などで借りている場合は団信の保険料は別途負担です。

この費用も毎年請求がきますので、考えておく必要があります。

そして、引っ越しする際に、家具や電化製品を買い替えたりしたくなりますよね。

せっかく新居に移るんだからこの際冷蔵庫も新しくしたいとか、マンションから戸建てに引っ越しした場合ですと、窓の数が違うのでその分カーテンもたくさん必要になります。

エアコンも各部屋に設置するとなると結構の出費です。

そして、部屋が広くなる分、鉄筋コンクリートの賃貸マンションから木造の戸建てに引っ越した場合は光熱費も大きく上昇します。

今まで、毎月電気代が6000円、ガス代が4000円、水道代は2000円といった支払だったのが、電気代12000円、ガス代、水道代も上昇して家計を圧迫するというケースもありますので、きっちりと計算に入れておかなくてはいけません。

 

次のケースです。

転職するからその前に購入しよう』

こういったケースのお話です。

まず住宅ローンの審査基準ってどんなものを見て判断するのかという話ですが、勤続年数、収入、年齢、車やクレジットカードなどの毎月決まった支払い、そして自己資金(貯蓄額)などを基準にして住宅ローンの可否を決定します。

転職してしまえばこの中の勤続年数や年収といった項目でマイナスに作用しますので、転職する前にローン審査を通してしまい住宅購入をしてしまおうというケースは多くみられます。

これが何がいけないかというお話ですが、そもそも現職を転職するということは、転職した新しい職場で長続きするかどうかということさえまず分からないですよね。

新しい職場環境に自分が合うかどうか。

また約束された年収が確実に今後ももらうことができるのか。

とても不安定な状態です。

新入社員で入社したときのことを思い出してください。

就職した瞬間に大きなローン(例えば車のローンなどを)組もうと思いましたか?

仕事に馴染めるかどうか、そもそもどんな職場なのかとか不安じゃなかったですか?

転職も変わらないですよね。

つまり転職した時点で過去の自分はリセットです。

そんな不安定な状況で30年、35年という長期のローンを組んではいけませんよというお話です。

家賃を今後支払っていくなら、ローンを組んで少しでも出費を抑えれる住宅購入をと考える方も多くいますが、先ほど説明したように購入した場合は住宅ローン以外にもいろいろな出費が伴います。

この辺りはきっちりと考慮しておく必要がありますので、収入が安定していない時期に住宅購入を安易に考えてしまうと失敗につながるということです。

 

次のケースは、35年ローンで組めるうちにということで、とりあえず最長の期間でローンを組むという場合です。

住宅ローンというのは最長で80歳まで組むことができます。

つまり、44歳までなら最長の35年間の住宅ローンを組むことができます。

期間が延びれば毎月の返済金額は少なく済みますし、今の低金利なら金利負担も少ないのでとりあえず35年でローンを組むことは決して悪いことではありません。

でも、定年退職って何歳までですか?

60歳か、65歳か。

定年退職後も引き続き勤務させてもらえるかもしれません。

でも、定年前の年収と同じだけもらえるわけじゃありません。

退職金がもらえるからその分でなんとか・・

じゃあ一体いくらもらえそうですか?

その退職金で完済できそうですか?

また、退職金で住宅ローンの残債を返済してしまい、その後の老後の資金は大丈夫ですか?

恐いですよね。

年金で生活できる保障は今の日本にはありません。

老後の資金もきっちりと確保しておく必要はあります。

ではどうすればいいの??

簡単な話です。

定年退職までに完済できる計画を組み、その計画を実行できると思った場合に購入に踏みければいいのです。

一般的に住宅ローンは元利均等払いで組む方がほとんどです。

毎月の支払いが一定額になっている支払方法です。

給料がこれから先どんどん上がっていく予測が立つ方なら、その上がった分を繰り上げ返済したりして早期に完済することは可能です。

でもその予測が自分で立てれないと思っていたりしたら・・・

35年ローンで組んではいけませんよね・・・

超長期のローンを組むとなかなか残債は減っていきません。

いざ売却しようとしたときに、残債の方が大きく突出していて売りたくても売れないという状況に陥いります。

安易に毎月の支払額が少なくすむからといって35年ローンを組んではいけません。

 

次回はまだまだ失敗の例をご紹介します。

こうなる前に購入前にぜひご相談ください。

ご相談はライフコンサルティングまで。

 

今日のブログの内容をまとめた動画はこちらです。

文章を読むのが面倒な方はぜひこちらをご覧ください。


生命保険の罠

生命保険の加入世帯は全体の80%強と言われています。

まぁほとんどの方が加入していると言える生命保険ですが、加入している保険の内容を聞くとはっきりと覚えていないケースがほとんどです。
『たぶん3,000万くらいだったかな?』
『ガン特約とかついてたはず』
とか曖昧な返答が返って来ることがほとんどです。

多くの方が入られている生命保険は定期付終身保険と言われるものです。
60歳までに死亡した場合、65歳までに死亡した場合は3,000万円の死亡保険金、それ以降は終身保険の金額が保障されるというものです。
そして、ほとんどの方は60歳、65歳までに死亡しません。

終身保険の金額がいつ死んでも支払われる保障額となり、この金額の給付しか受けれないということがほとんどです。
つまり生命保険はあくまでも万一の時の保障であり、大きな金額の給付が行われることは非常に少ないということです。
生命保険会社が多くの社員を抱えても事業が成り立つわけです。

20代で加入して、毎月2万円ほど支払い、約40年支払えば総支払額は960万円です。
この結果受けれる終身保険の金額が300万円。
どう思いますか?

仮に同じ40年間毎月2万円づつ積み立て、年利3%複利で運用するといくらになると思います?

1,850万円です。

今の時代そんな金融商品はありませんが、40年前ならもっと利率のいい商品はたくさんありましたよね。

そう考えると今の時代、今あるお金を増やすことは簡単ではないかもしれません。
預けっ放しで何もしなければ。

なので、今あるお金を有効活用しなくてはなりません。
最近も投資詐欺話のニュースがありましたが、人って何もしなくてお金が増えるという話に簡単に乗っかるものなのですね。

リスクがないっていう話ほどリスクしかない。
誰でも簡単に儲かりますよという話ほど簡単には儲からない。
この基本さえ押さえておけば自分がこれから何をしていかないといけないのかが見えて来るはずです。

不動産投資というのは、その手段の一つにすぎません。
何かを買って収益を生む。
買ったものを売却して利益を得る。

不動産投資ってただそれだけのものです。
なのでやり方、進め方は人それぞれ違います。
100万円から始める方も、1,000万円から始める方もいます。
キャッシュフローを月間50万円、100万円にするスピードも人それぞれ違います。
だってそうですよね。
同じ時期に同じ商売を始めた人でも同じだけ売上を上げて、同じ利益を上げるわけではありません。
結局はやり方を指南してくれる人がいるかいないか?
また自分に協力してくれる人たちがたくさんいるかいないかの違いです。

私にはいまだに学べる環境があります。
そして手本になる先人たちが周りにいます。
私が情報提供するだけでなく、情報共有できるお客様たちもいます。

ありがたい話です。
みなさまにもそういう方たちがいれば必ず成功します。
いない方には、私がその役割を担うことができればいいなと思っています。

みなさんより年下かもしれませんが、不動産の世界では先輩でしょうから、少しはお役に立てると思いますよ。(笑)

ご相談お待ちしております。

あっ。
忘れていました。
生命保険の話の続きを。(笑)

定期付終身保険に加入しているみなさま。
昔に加入して長期間加入していると、解約返戻金というものがあります。
これは解約時にはその時点での解約返戻金が戻ってくるもので、その8割から9割程度まで低金利で貸付を受けることができます。
これを契約者貸付と呼びます。
その借入金は返済しなくても、解約時、保険金受取時に精算することもできます。
そして、貸付を受けても個人情報に乗ることはありません。

なので、この資金を頭金にして不動産投資を始めることも可能です。
また今日の話を受けて、生命保険なんか役に立たないと思い解約して投資資金に回すこともありかもしれません。
団信付アパートローンを利用して生命保険代わりにすることも有効な手段かもしれません。
65歳を過ぎて受け取る終身保険の200万円、300万ってお葬式代で消えてしまいますから、そのために毎月2万円も3万円も支払っているなら見直すべきかもしれません。

家計を見直す一つのきっかけになってくれれば幸いです。


一緒に未来を築きましょ。

生命保険って必要なのかな?

最近、生命保険って必要なのかなと考えてしまいます。

こんなことを言いながら私は生命保険の募集人でもありますし、会社で生命保険の代理店もしています。

不動産をご購入いただく中で、ライフプランの見直しを含めいろいろなご提案をできないかと思い兼業しているのですが、お客様に提案できる商品がなかなか見つかりません。

貯蓄型の保険、将来の私的年金代わりになるような商品もありますが、そうした商品に加入するくらいなら不動産投資をしているほうが収入が増えるわけです。

その中でこうした保険なら提案できるのではと思った商品があります。

逓減保険です。

逓減保険

これはイメージ図ですが、年齢の経過とともに保障額が減っていくというものです。

今みなさんの多くが加入している生命保険はこのようなタイプです。

保険金イメージ

一定期間までは同じ金額を保障、それ以降は保障がなくなる。もしくは激減するというタイプのものです。

上の図のような逓減保険に切り替えることにより大幅な保険金額の見直しができることになります。

年齢、加入条件によって削減幅は異なりますが、保険料を半分程度に抑えることも可能になっています。

生命保険の意味というのは、残された家族の生活費用の保障というものです。

そういう意味では、子どもさんが成人して働きだしたタイミングでは大きな保障は必要なくなります。

子どもさんが小さいうちの保障金額だけしっかりと確保できていれば十分なはずです。

つまり本来なら50歳、60歳の時点で2,000万円、3,000万円もの保障は必要ないはずなのです。

ただ、今の世の中平均寿命が80歳を超えてきました。女性はとうとう87歳まで伸びたそうです。

それを考えると逆に2,000万円、3,000万円でも足りなくなります。

かといって、終身保険(いつ死んでも同じ額の保障を受けれる)に2,000万円、3,000万円も加入すると保険料は払いきれないくらい膨大な金額になります。

いったいどうすればいいのでしょう?

ここに、魔法のような保険商品があります。

団体信用生命保険というものです。

住宅ローンを利用して住宅を購入した人は当然ご存知でしょう。

死亡すれば住宅ローンがなくなるというものです。

残された家族にはローンの支払いのなくなった住宅が手に入ります。

従来なら残された家族が家賃を払わなくても生活できる環境が残されるという程度にしか受け止められていませんでした。

でも本当にそれでいいのでしょうか?

残された家族、子どもさんも将来結婚して独立したり、一人暮らしを始めるかもしれません。

それなら売却して現金化し残された家族は賃貸に移るという選択肢も持てますし、その自宅を逆に賃貸し家賃収入を得るという選択肢もありかもしれません。

この団体信用生命保険(以下、団信と呼びます)の優れている点は、住宅ローンなら最大80歳まで残債部分の金額を保障してくれるというものです。

つまり、80歳までの逓減保険に加入しているのと同じことなのです。

最近ではアパート、マンションなどの投資用ローンにもこの団信をつけれるようになってきました。

というより、団信込みのローンがどんどん登場してきています。

もしご主人に万一のことがあったときに、ローンの残債なしの住宅とアパートが残されればどうでしょう?

残された家族は家賃を支払わなくても居住するスペースが残され、しかも家賃という収入も確保されます。

夢のような話です。

先日もこのブログで書きましたが、60歳までに死亡する確率は男性で7.3%です。

65歳でも11.2%です。

でも80歳までと考えると生存率は62.6%まで下がります。

3人に1人以上は死亡するわけです。

逆に80歳までにローンを完済していれば、どっちにしても支払いのいらない住宅とアパートが手に入るわけですからこの場合でも安心です。

今は空前前後の低金利です。

しかも超長期で組むことが可能です。

問題は融資を受けて、きっちりと返済していける見込みが立つ物件を購入できるかどうかです。

それさえクリアできれば融資利用で物件を購入するのが一番理想的なように思えます。

ただ今はそうした物件が少ないのですよね。

そこが問題です。

できれば低金利で借り入れができるに越したことはありません。

高い金利なら簡単に融資してもらえるのですが、それなら将来にわたり継続して返済していくことが困難になってきますからね。

物件の見極めは慎重にしてくださいね。

そのあたりの判断材料を次回セミナーで公開できるように現在準備中です。

楽しみにしておいてください。

それでは、引き続き準備にとりかかります。

それでは。

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