ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

固定資産税

不動産購入でやっちゃった・・・『こういう不動産購入は失敗する』

今日は不動産購入でやっちゃったというテーマ。

こういう買い方をしたら失敗しますよということをご紹介していきます。

 

せっかく自宅を購入したのにローンを支払っていけない。

不動産を差し押さえられ競売に・・・

なぜこんなことが起こるのでしょう?

それは、支払いのシュミレーションがまずできていないということに起因します。

そうならないためには『家賃と同等の支払い』という言葉に惑わされないということが必要です。

これは、不動産広告のチラシとかでよく見かける言葉です。

毎月支払い7万円でOK。

家賃と比べてみてください。

家賃並みの支払いで購入できますよといううたい文句です。

これを見て『今の家賃と変わらないなら払っていけるのでは?』

と思ってしまいます。

これが落とし穴なのです。

住宅を購入すれば毎年固定資産税、都市計画税を払っていかなくてはいけません。

毎年5月頃、6月頃に納付書が送られてきますが、この計算を忘れていたらとても大きな出費になります。

なので、きちんと計算に入れておく必要があります。

また一般の銀行で住宅ローンを組んだ場合は団信(団体信用生命保険)、この保険料がローンの金利に含まれていたりしますが、フラット35などで借りている場合は団信の保険料は別途負担です。

この費用も毎年請求がきますので、考えておく必要があります。

そして、引っ越しする際に、家具や電化製品を買い替えたりしたくなりますよね。

せっかく新居に移るんだからこの際冷蔵庫も新しくしたいとか、マンションから戸建てに引っ越しした場合ですと、窓の数が違うのでその分カーテンもたくさん必要になります。

エアコンも各部屋に設置するとなると結構の出費です。

そして、部屋が広くなる分、鉄筋コンクリートの賃貸マンションから木造の戸建てに引っ越した場合は光熱費も大きく上昇します。

今まで、毎月電気代が6000円、ガス代が4000円、水道代は2000円といった支払だったのが、電気代12000円、ガス代、水道代も上昇して家計を圧迫するというケースもありますので、きっちりと計算に入れておかなくてはいけません。

 

次のケースです。

転職するからその前に購入しよう』

こういったケースのお話です。

まず住宅ローンの審査基準ってどんなものを見て判断するのかという話ですが、勤続年数、収入、年齢、車やクレジットカードなどの毎月決まった支払い、そして自己資金(貯蓄額)などを基準にして住宅ローンの可否を決定します。

転職してしまえばこの中の勤続年数や年収といった項目でマイナスに作用しますので、転職する前にローン審査を通してしまい住宅購入をしてしまおうというケースは多くみられます。

これが何がいけないかというお話ですが、そもそも現職を転職するということは、転職した新しい職場で長続きするかどうかということさえまず分からないですよね。

新しい職場環境に自分が合うかどうか。

また約束された年収が確実に今後ももらうことができるのか。

とても不安定な状態です。

新入社員で入社したときのことを思い出してください。

就職した瞬間に大きなローン(例えば車のローンなどを)組もうと思いましたか?

仕事に馴染めるかどうか、そもそもどんな職場なのかとか不安じゃなかったですか?

転職も変わらないですよね。

つまり転職した時点で過去の自分はリセットです。

そんな不安定な状況で30年、35年という長期のローンを組んではいけませんよというお話です。

家賃を今後支払っていくなら、ローンを組んで少しでも出費を抑えれる住宅購入をと考える方も多くいますが、先ほど説明したように購入した場合は住宅ローン以外にもいろいろな出費が伴います。

この辺りはきっちりと考慮しておく必要がありますので、収入が安定していない時期に住宅購入を安易に考えてしまうと失敗につながるということです。

 

次のケースは、35年ローンで組めるうちにということで、とりあえず最長の期間でローンを組むという場合です。

住宅ローンというのは最長で80歳まで組むことができます。

つまり、44歳までなら最長の35年間の住宅ローンを組むことができます。

期間が延びれば毎月の返済金額は少なく済みますし、今の低金利なら金利負担も少ないのでとりあえず35年でローンを組むことは決して悪いことではありません。

でも、定年退職って何歳までですか?

60歳か、65歳か。

定年退職後も引き続き勤務させてもらえるかもしれません。

でも、定年前の年収と同じだけもらえるわけじゃありません。

退職金がもらえるからその分でなんとか・・

じゃあ一体いくらもらえそうですか?

その退職金で完済できそうですか?

また、退職金で住宅ローンの残債を返済してしまい、その後の老後の資金は大丈夫ですか?

恐いですよね。

年金で生活できる保障は今の日本にはありません。

老後の資金もきっちりと確保しておく必要はあります。

ではどうすればいいの??

簡単な話です。

定年退職までに完済できる計画を組み、その計画を実行できると思った場合に購入に踏みければいいのです。

一般的に住宅ローンは元利均等払いで組む方がほとんどです。

毎月の支払いが一定額になっている支払方法です。

給料がこれから先どんどん上がっていく予測が立つ方なら、その上がった分を繰り上げ返済したりして早期に完済することは可能です。

でもその予測が自分で立てれないと思っていたりしたら・・・

35年ローンで組んではいけませんよね・・・

超長期のローンを組むとなかなか残債は減っていきません。

いざ売却しようとしたときに、残債の方が大きく突出していて売りたくても売れないという状況に陥いります。

安易に毎月の支払額が少なくすむからといって35年ローンを組んではいけません。

 

次回はまだまだ失敗の例をご紹介します。

こうなる前に購入前にぜひご相談ください。

ご相談はライフコンサルティングまで。

 

今日のブログの内容をまとめた動画はこちらです。

文章を読むのが面倒な方はぜひこちらをご覧ください。


タワーマンション課税問題決着??

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以前このブログで少し触れたタワーマンションの固定資産税の評価の見直しという話ですが、結局下の階と高層階の差は10%程度で決着しそうです。

1階と40階で10%程度の差しかないのであれば、まだまだ相続税対策として有効的ですね。

もともと新築マンションの固定資産税評価額はタワーマンションに限らず低めに設定されています。

というよりも、マンションの場合は土地の持ち分割合が小さいため建物の評価額が大半を占めています。

実勢価格からすると半値ほどになっているのですが、タワーの高層階となると実勢価格の3割、高くても4割までに下がっていますから節税効果としては抜群なのですよね。

この傾向は高層階になればなるほど顕著なので、高層階は建築計画段階で富裕層に人気でした。

その動きがどうなってしまうのかと少し心配していましたが、今回の政府案によると10%程度の差で決着しそうなので今後のタワーマンションの売れ行きを左右するほどでもなくなりそうです。

結局、いろいろな富裕層を中心に議論されています。

もちろん議論する議員さんたちももれなく富裕層ですから当然です。

お金を持っている人たちはどんどん節税でき、お金のない人たちは消費税、所得税、社会保険料などで搾取されていっています。

格差社会と言われていますが、今後もっともっと格差は広がっていくのではないでしょうか?

富裕層まで行かなくていいのですが、せめて貧困層には落ちたくないところです。

一般的な思考回路として、

1.まず、安定した収入を確保する。(就職、正社員として雇用される)

2.次に収入を向上させる。(お金を稼ぐ)

3.お金を稼げるようになれば、その収入を維持したくなります。

4.継続して高収入が確保できるようになれば資産が増えていきます。

5.そうなれば、今度はその資産を維持しようとします。

6.自分の代での資産を維持できたあとは、後世(子どもや配偶者など)に残そうとします。

その後世に残そうとすることが、今回のタワーマンションを使っての節税であったり、相続税対策でアパート建築という風につながっていくわけですね。

そう考えると自分はまだ2の段階ですね。

恥ずかしい・・・


上には上がいるものです。

私はタワーマンションには住んでいますが、決して節税対策でもなんでもなく、ただただ自分自身ののモチベーションアップのために購入しました。

その時は独身で、何のために自分が仕事を頑張っていくのかわかっていない時期でしたから、これからも頑張り続けるぞという意味合いで購入しました。

なんか成功の象徴のイメージでしたから。

実際に住んでみると、たしかにエントランスからしてほかのマンションと違いますし、セキュリティを含め、住んでいることにとても満足感を覚えます。

でも、家族ができ、子どもができればその満足感は違う方向へと向かっていきます。

見栄えや体裁ではなく、真実の幸福を求めていくようになります。

まぁ真実の幸福がまだ何かさえ分かってはいないのですが・・・

お金があれば幸せなのか?

そういうわけでもないですよね。

実際に相続の件でもめている人たちを仕事柄よく見ます。

何億、何十億の資産を分けるのにもめている人から、生まれ育った実家を分けることでさえ揉めているケースもあります。

実際に相続争いで裁判になっているケースでも1,000万円以下の争いが約3割、5,000万円以下までで3/4、5,000万円以上は1/4しかないそうです。

1,000万円以下の場合は今の生活費のために必死なんでしょう。

そうはなりたくないですし、故人もそんなことを望んでいるわけがありません。

死ぬ前にきっちりとどう分けるかを遺族に示してあげることが大切です。

ただ自分の死期なんて誰にも分りませんよね。

なので、生前に誰かにきちんと相談しておくことが大切です。

でも相談するとなると自分の総資産をすべて開示しなくてはいけません。

自分の家族に対しての資産配分の話ですから、当事者の家族に相談することもちょっとという人は多いでしょうし、他人に相談するのはもっと・・・

こういうケースがほとんどなので、誰にも相談しないまま死んじゃった。

残された遺族の間で相続争いが・・・

こういうことなんですよね。

この場合、いったん配偶者にすべて移してしまえばその時点での相続税は軽減できます。

配偶者控除というものがありますので、課税対象価額で1億6千万円までは非課税です。

課税対象価額ですから、不動産の場合は土地は路線価で、建物は固定資産税評価額で判断します。

ここでタワーマンションの節税が有効になってくるわけですね。

時価1億円のマンションが相続税対象の場合、現金1億円ならそのまま、不動産なら3,000万円、4,000万円の評価となります。

相続が終了して、現金化してしまえば資産は元通りです。

しかも、相続が始まる前、相続が完了するまでの期間の家賃収入も発生します。

なので、一時期ブームのように資産家さんたちにタワーマンションは売れました。

今でもその流れは継続しています。

その流れに今回一石を投じるのかという話でしたが、結局以前より多少うま味は少なくはなったけどまだ使える範囲だよねということでしょうかね。

そんなお金の使い方をしてみたいー。

欲しいものを買うのではなく、使わなければいけないから買わなければ。

うっ、うらやましい・・・

資産家さんは資産家さんで私には到底理解できない悩みはあるのでしょうね。

そうでなければ何かイヤです。(笑)

相続の件は今回軽く触れてしまいましたが、実際にはこんな単純ではありません。

先ほどの配偶者に全部相続させてしまえばという話も、実際には二次相続が必ず発生しますから、その時に余分な相続税が発生することもあります。

なので、今回の話を鵜吞みにして奥さまに全額相続。あとで困ったなんてことになってもしらないですからね・・・

必ずそうする前にご相談くださいね。

ちなみに一時期相続のことについて猛勉強しましたから、それなりの知識は持ち合わせているつもりです。

また機会があればこのブログで相続税を詳しく解説しますね。

ご要望があればですが。

というよりも、最近ネタに少し困っているのでアリかもしれませんね。

またご期待ください。



タワーマンション節税どうなる?

タワーマンションへの固定資産税評価の見直しの話は以前もさせていただきました。 

タワーマンションの相続税の節税効果は抜群です。

特に上層階となると、実勢価格と固定資産税評価額との乖離は大きくなります。
実勢価格が1億円の物件の固定資産税評価額は2,500万円、3,000万円という場合も多く存在します。
タワーマンションの場合もともと上層階と下層階との価格差は大きいものがあります。

でも固定資産税評価額は階層に関係なく床面積だけで算出されています。
なので同じ平米数の場合、相続税の評価額で倍近くの節税効果が得れることがあったのです。

その評価方法に今回メスが入るというものでしたかが、いろいろな富裕層からクレームが入ったのか微調整があったようです。

上層階と下層階との評価額の差は1割から2割程度に抑えられそうですし、何より2018年以降の引渡し物件に限られそうです。
なので中古タワーマンションには影響がないままかもしれません。
超富裕層の方はほとんど現段階でもタワーマンションの1室や2室は保有しているでしょうし、議員の方の中にも多くの所有者は多いでしょう。
結局自分たちの資産には影響のないような改案になっていくのでしょうね。

なにわともあれ、そうなってくれれば今後のタワーマンションの計画は以前のようにどんどん建てていくという流れにはなっていかないかもしれませんし、中古市場の値下がりを引き起こさない可能性もあります。

しかも今はタワーマンションの購入層は日本の富裕層から外国人投資家さんへ移っていっていますから、新築タワーマンションには大した影響もないのかもしれません。

今でも立地の良いタワーマンションは中古市場でも高値で取引されています。
建築費の高騰もあり、新築価格は上昇しておりそれに引きつられて中古マンションの価格も上昇しています。

新築購入価格よりも中古市場では高値で売却されているということはよく見られるケースです。
人気のあるタワーマンションでは建築中に全て完売するマンションもあったりしますが、その場合完成後すぐに売却されている部屋もあります。
その場合でも1割、2割は高値で取引されていたりします。
バブル期に新築マンションの方が中古マンションより安い。抽選に当たったらそのまま転売して利益を得ていたケースもありましたが、それに近いケースさえあったりしますものね。

タワーマンションの最大の利点は総戸数が多いことによるスケールメリットです。
豪華絢爛なエントランスであったり、常駐警備員による24時間警備であったりコンシェルジェがフロントでお出迎えしてくれたり。
まるでホテルに滞在しているかのようなサービスが実施されていますが、一番の利点はセキリュティでしょうか。
私が今住んでいるマンションもタワーマンションなのですが、入居当初鍵を忘れてエントランス前でウロウロしていたら警備員に尋問されたりしました。
さすがに5年以上住んでいると管理人さんも顔見知りになりそうしたことはなくなりましたが。(笑)

20戸くらいのマンションなら、管理費を1万円徴収しても管理人さん1人を雇用することができません。
なのでそうしたマンションでは週に2、3階の日勤、もしくは午前中だけ勤務となっている場合も多くあります。

でも300戸以上あるタワーマンションでは1部屋1万円の管理費を徴収すれば月額300万円の管理費収入になりますので、常駐管理人だけでなくコンシェルジェなども雇用できるわけです。
また共用スペース、ゲストルーム、ゲストランジなどの運営もできるわけですね。
その辺りがタワーマンションの魅力でしょう。

あと、容積率の問題がありますから大抵のタワーマンションは都心の中心部にあります。
便利さと快適さ、そしてセキリュティ、節税だけでなく魅力はいろいろあるのですよね。

そんなタワーマンションでも中古物件ならまだ手に入ります。
100平米を超える物件もあれば40平米くらいの1LDKもあります。

決して高嶺の花ではありませんよ。
今は住宅ローンの金利も安くなっています。
値崩れのしにくいタワーマンションで新生活もいいかもしれませんね。

というわけで、タワーマンションの売り物件情報を。
なんばグランドマスターズタワー
102.42平米の2LDKです。
7280万円。
ご案内も可能ですので、ご興味ある方はご連絡ください。
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