ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

固定資産税評価額

土地の価格を自分で算出する方法

自分が所有している不動産の価格を簡単に調べる方法ないかなと思ったことありませんか?

相続の時とか、自分の資産状況を把握していたいときとかいろいろな事情はあると思いますが、一番手っ取り早いのは一括査定のサイトに依頼することです。

多くの不動産会社が登録しています。

その不動産会社さんが物件の簡易な調査をしてくれ報告書を提出してくれます。

掛かる費用は無料です。

ただし、依頼された不動産会社さんは問い合わせしたお客様の情報が不動産会社に到着した瞬間に課金されてしまいます。

1件当たり5,000円だったり1万円だったりと金額はサイトによってまちまちですが、とにかく課金されてしまいます。

費用が発生するからには当然資金を回収するために営業活動に走ります。

成約して仲介手数料をもらわなければそのかかった費用を回収できませんので一生懸命営業をかけてきます。

メールでのみのアプローチなら放ったらかしにしておけばいいですからいいのですが、多くの一括査定サイトでは電話番号の入力が義務化されています。

サイト側も不動産会社からお金をもらわなければいけませんので、そのお客様の本気度を測る意味でも電話番号の入力が必須なのですよね。

そこの対応が問題ないのであれば一括サイトでお悩みは解決となるのですが、実は最近こういうサイトでは実際の価格が把握できないことも増えているのです。

というのも、各不動産会社が競合してしまうのが一括サイトの特徴です。

競合するということは、各社お客様を取り込むためにいろいろな手を尽くします。

分かりやすく取り込むためには

『他社より高値で評価する』

高値で評価することにより、専任媒介契約を獲得できる確率が上がります。

『よそより高値で評価してくれるからこの会社に任せよう。』

分かりやすい構図です。

でもこの金額が本当に売れる金額ならいいのですが、売れないのを分かっていてもこういう金額の提示をする会社もいます。

専属専任媒介契約の期限は最長3ヶ月間です。

この期間に売れればラッキー、売れなければ少し価格を落として再募集しよう。

一度どこかに任せてしまえばなかなか鞍替えしにくいものですからね。

こういう会社に当たってしまえばみすみす売れる機会を失ってしまうことにもなりかねません。

こういうときはどうするか?

私は過去の事例を見て判断するときに、

『一番高い事例』と『一番安い事例』を捨てることにしています。

もちろん、上の2つが飛びぬけて高い場合、下の2つ3つが飛びぬけて安い場合などはそうした事例も捨てたりします。

最近の事例だけ高いとか最近の事例だけ安いとか特殊な場合はまた別ですが。

他社より明らかに高い数字が出ていれば

『この会社はすごい実力を持っているのだ。』

という判断ではなく。

『この会社はよそよりえらく高い金額を掲示してきたな。適正価格ではないのではないか?』

と疑ってかかるべきなのです。

そこさえうまく活用できれば不動産一括サイトを利用してみてもいいかもしれません。

でも、電話営業も鬱陶しい。

ちょっと聞きたいだけだから気を遣う。

という方なら自分で土地の価格を調べる方法をお教えいたします。

土地の価格には4種類あります。

1)実勢価格

2)公示価格

3)相続税評価額

4)固定資産税評価額


の4通りあります。

実勢価格は実際に取引されている額。

不動産屋さんの査定で出してもらえる額です。

この実勢価格の中にはエンドユーザー(一般消費者)に販売する場合の価格と買取価格(不動産業者が再販用として仕入れる価格)の2種類あります。

次に公示価格ですが、毎年3月頃にニュースで取り上げられている価格です。

『○○区○○町の土地の公示価格が発表になり、○○円でした。前年から5%上昇しました。』

こういうやつですね。

実勢価格に比較的近い価格になっており、公な機関の取引の指標として使われていたりします。

ただし全地域を網羅しているものではなく、一部の特定された地域でのみ価格を公表していますので、道路付け土地の広さ、間口等の修正が必要になります。

次に相続税評価額。

これは国土交通省が発表している路線価に基づいて作成されます。

25013

こういうものですが、各道路に〇で囲んだ数字が記載されていますよね。

この数字が1平米あたりの単価になっています。

おおむね実勢価格の7割から8割くらいの数字になっていると言われています。

最後に固定資産税評価額。

これは各市町村が固定資産税、都市計画税を徴収するために取り決めている価格になります。

毎年送られてくる固定資産税の納付書にも記載されていますし、役所に行けば簡単に取得することができます。

この価格は実勢価格の6割から7割くらいの価格になっていると言われています。

つまり、これらの数字から逆算すれば実勢価格は簡単に割り出すことが出来ます。

ただし、実需が強い地域では路線価の倍や3倍で取引されていることや、逆に路線価でも売れない地域も中にはあったりしますので注意が必要です。

よく不動産業者にお客さんが騙されているケースとしては固定資産税評価額で買い取りされてしまっているケースがあります。

公の証明書に金額が書いてありますのでついつい信用してしまうこともあるのです。

固定資産税評価額は実勢の6割。

このイメージを持っておいてくださいね。

自分の土地価格を調べるには路線価が一番わかりやすくて便利です。

路線価は国土交通書ホームページ、路線価から検索できます。

路線価を計算して、その割り出した価格を0.7で割ると大体の実勢価格を出せます。

取引j比例がほとんどない地域ではこういう算出の仕方をしますので覚えておいてくださいね。

路線価の詳しい見方についてはまた後日書きます。

それではまた。

土地の価格を簡単に調べる方法

この土地っていったいいくらなの??

当然相場が分からなければ土地の価格など分かるわけもないのですが、ある程度の金額なら推測することができます。

どうするか??

これからご説明いたします。

まず、土地の価格には4つあるのご存知ですか?

まず1つ目は実勢価格

これは、実際に取引されている価格です。みなさんが知りたいのは当然これだと思います。

これは、公表されていません。業者間で見れる情報レインズというサイトでは、過去の取引事例が見れます。

その他、東京カンテイなどのデータ管理会社が持っている情報で過去の事例を見ることができます。

ただ、いずれもプロ用のサイトなので一般の方が見ることはできません。

でも、知りたいのはこの価格ですもんね。

さすがに、IDやパスワードを教えるわけにもいきませんので、違う方法で実勢価格を導くやり方をお教えしますね(^^)

2つ目の土地価格として、公示価格というものがあります。

これは国土交通省が毎年3月に発表している価格で、基準値を決めてその土地の価格を公表しています。

地図から都道府県、市区町村などから検索できます。

ただ、1km四方に1つのポイントくらいのものですから、ピンポイントで調べたい地域の情報は出てきません。

この公示価格は市場価格(実勢価格)の約90%と言われています。


次に路線価です。

これは国税局が1年に1回発表しているもので、ピンポイントでその土地の路線価が調べることができます。

国税局ホームページ

この路線価は市場価格の70%~80%と言われています。

路線価図を実際に見たことがない方もいると思いますので、

浪速区路線価図

こういうものですね。

これを元に詳しく説明していきますと。

路線価図説明


これで、調べたい土地の前面道路の路線価が分かりました。

この道路に面している土地は、170,000円/平米ということなんですが、前回ブログで書いたように間口によって土地の価格、人気って変わりますよね??

それはどう反映したらいいの??

それも計算方法があるのです。

聞きたいですか??


特別に教えちゃいます(^^)

路線価の計算方法

一方のみが道路の面している場合は

路線価(正面路線価)×奥行価格補正率=(ア)

(ア)×地積(土地の面積)=この土地の路線価となります。

奥行価格補正率というのは国税局が発表している表を基に算出します。

間口が狭い土地の場合や、奥行と間口の比率によっても補正率があります。

詳しくはこちらを参照ください。

ちなみに、間口が狭い土地は上記の(ア)に間口狭小補正率をかけます。

※住宅地では奥行10m未満では奥行補正が、同じく住宅地では間口8m未満なら間口狭小補正が入ります。

これで計算した路線価を70%、80%で割り戻せば実勢価格が算出できます。

最後にもう一つの土地価格。

固定資産税評価額です。

これは各市区町村が発表している価格で、固定資産税や都市計画税、相続税の基準になる金額です。

この価格は実勢価格の60%~70%と言われています。

ご自分所有の土地なら、固定資産税の評価額が毎年納付書に書いて送られてきますので、その数字を元に計算してみるといいでしょう。

路線価から計算するより早いですね(^^)

不動産屋さんの実務としては、評価証明書など相談時点で入手していないので、路線価をもとに計算していくことになります。

もちろん、過去の事例が多くある地域なら、実勢価格の事例をもとに出せますがね(^^)

ただ、このやり方が通用するのは都市圏だけでしょうか?

全国の主要都市以外では、路線価より実勢価格の方が低いという地域も多くあります。

また、注目度、人気が上昇している地域では、路線価が70%、80%どころか、実勢価格の50%以下なんて土地もあります。

あくまで参考にしていただくための目安ですので(^_^;)

不動産は勉強すればするほど面白いものです。

是非はまってください。そして私の不動産塾に入塾してください(笑)



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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