今日はセミナーの題材にしようと、財務省発表の過去の国債金利情報をチェックしていました。
その統計を見ていたら過去の国債の金利ってすごかったんですよね。
1年物の国債で昭和50年2月に付けた金利が11.237%、3年物11.701%(昭和55年4月)、5年物10.656%(昭和55年4月)、10年物8.105%(平成2年9月)という金利がありました。
昭和55年の話ですから今からもう37年前話です。
その当時100万円を元本に10%で複利運用すると資金はいくらになっていると思いますか?
なんと3,400万円です。
たった100万円の原資が34倍になります。
国債なので複利計算ではなく単利計算なので、単純にこういった計算にはならないのですが、国債ですらこの金利でしたから、仮に一般の債権に投資していればもっと高い金利が得れたかもしれません。
10%はともかくとして、5%の金利を複利で運用すれば20年で2.65倍ですので、1000万円の自己資金を預けておけば老後の生活資金は十分に確保できたわけです。
でも今の時代はどうでしょう?
金利がゼロ金利どころかマイナス金利に突入しています。
預けていてもお金が増えるどころか・・・
そういった意味では、投資先がないということになります。
その行き場を失った投資用資金が不動産に向いてきているのも、ある意味必然と言えるかもしれません。
不動産物件の利回りが表面利回りで7%、調達金利が2%とするとその利ザヤは5%ありますので、とても優良な投資先に見えます。
ただここで考えなくてはいけないことは、表面利回りの7%は必ず入ってくる7%ではないということです。
この7%の中から固定資産税や管理料、その他の運営費を差し引かなくてはいけませんし、まず満室稼働させなくては予想通りの収益を生むことさえできません。
収入から年間の経費を差し引き、その利回りでもし7%あれば5%の利ザヤは確保できることとなります。
この利益が未来永劫確保できれば問題ないのですが、家賃は建物が老朽化することにより低下します。
空室率も高まってきます。
国債や債券の場合は期限が到来すれば額面の金額が償還されますが、不動産の場合購入した金額で売却できるとは限りません。
多くの場合、購入した金額より下回った金額でしか売却できないということを認識しておかなくてはいけません。
不動産を購入する際に、物件価格と別に諸費用が必要になります。
登記費用であったり、不動産取得税、仲介手数料等です。
この諸費用が物件価格の概ね7~8%ほど必要です。
売却時は購入時ほど諸費用は必要ありませんが、3%の仲介手数料は必要です。
つまり、往復で1割強の諸費用が発生するわけです。
購入価格と同じ価格で売却しても、売却益は得れません。
※同額で売却した場合、減価償却した分帳簿上の価格との差で売却益が発生することもあります。
つまり、購入した金額以上で売却できるタイミングがあれば、それは売り時と言えるかもしれません。
ここが、不動産投資の一番難しいところであり、一番大きな利益を得れるチャンスでもあります。
不動産投資は毎年、毎月のキャッシュフローを得ようと思い始めるものではなく、
『うまく資産を売却し利益につなげることができるもの』が勝利をつかむものだと理解してください。
利回りに左右されて資産価値のない物件を購入してしまうと、売却の出口が見えず苦労します。
逆に毎月のキャッシュフローは少なくても、売却時に多くの利益をもたらす物件もあります。
投資用で購入した時点で、
『いつか来る売却のチャンスに備えておく』。
こういうスタンスで捉えているとリスクは回避することができます。
今、大阪ミナミや日本橋周辺の土地相場は大きく上昇しています。
先日公表された公示価格でも前年比40%超と大きく報道されていましたが、こういった地域に不動産を所有している方にとっては今は千載一遇のチャンスです。
売却してもよし、インバウンド需要を活かし有効活用するのもよし。
今まで空室で困っていたのがウソのように、チャンスが到来しています。
ただ、こうした地域にはどんどん新しいマンションやホテルが建築されてきています。
数年後にはまた飽和状態になってしまう可能性も否定はできません。
今が売り時なのか、それともまだまだ相場は上昇するのか?
これは誰にも予測はできませんが、売り時を間違って負動産にしてしまわないようにしてくださいね。
不動産売却のご相談もお待ちしております。
その統計を見ていたら過去の国債の金利ってすごかったんですよね。
1年物の国債で昭和50年2月に付けた金利が11.237%、3年物11.701%(昭和55年4月)、5年物10.656%(昭和55年4月)、10年物8.105%(平成2年9月)という金利がありました。
昭和55年の話ですから今からもう37年前話です。
その当時100万円を元本に10%で複利運用すると資金はいくらになっていると思いますか?
なんと3,400万円です。
たった100万円の原資が34倍になります。
国債なので複利計算ではなく単利計算なので、単純にこういった計算にはならないのですが、国債ですらこの金利でしたから、仮に一般の債権に投資していればもっと高い金利が得れたかもしれません。
10%はともかくとして、5%の金利を複利で運用すれば20年で2.65倍ですので、1000万円の自己資金を預けておけば老後の生活資金は十分に確保できたわけです。
でも今の時代はどうでしょう?
金利がゼロ金利どころかマイナス金利に突入しています。
預けていてもお金が増えるどころか・・・
そういった意味では、投資先がないということになります。
その行き場を失った投資用資金が不動産に向いてきているのも、ある意味必然と言えるかもしれません。
不動産物件の利回りが表面利回りで7%、調達金利が2%とするとその利ザヤは5%ありますので、とても優良な投資先に見えます。
ただここで考えなくてはいけないことは、表面利回りの7%は必ず入ってくる7%ではないということです。
この7%の中から固定資産税や管理料、その他の運営費を差し引かなくてはいけませんし、まず満室稼働させなくては予想通りの収益を生むことさえできません。
収入から年間の経費を差し引き、その利回りでもし7%あれば5%の利ザヤは確保できることとなります。
この利益が未来永劫確保できれば問題ないのですが、家賃は建物が老朽化することにより低下します。
空室率も高まってきます。
国債や債券の場合は期限が到来すれば額面の金額が償還されますが、不動産の場合購入した金額で売却できるとは限りません。
多くの場合、購入した金額より下回った金額でしか売却できないということを認識しておかなくてはいけません。
不動産を購入する際に、物件価格と別に諸費用が必要になります。
登記費用であったり、不動産取得税、仲介手数料等です。
この諸費用が物件価格の概ね7~8%ほど必要です。
売却時は購入時ほど諸費用は必要ありませんが、3%の仲介手数料は必要です。
つまり、往復で1割強の諸費用が発生するわけです。
購入価格と同じ価格で売却しても、売却益は得れません。
※同額で売却した場合、減価償却した分帳簿上の価格との差で売却益が発生することもあります。
つまり、購入した金額以上で売却できるタイミングがあれば、それは売り時と言えるかもしれません。
ここが、不動産投資の一番難しいところであり、一番大きな利益を得れるチャンスでもあります。
不動産投資は毎年、毎月のキャッシュフローを得ようと思い始めるものではなく、
『うまく資産を売却し利益につなげることができるもの』が勝利をつかむものだと理解してください。
利回りに左右されて資産価値のない物件を購入してしまうと、売却の出口が見えず苦労します。
逆に毎月のキャッシュフローは少なくても、売却時に多くの利益をもたらす物件もあります。
投資用で購入した時点で、
『いつか来る売却のチャンスに備えておく』。
こういうスタンスで捉えているとリスクは回避することができます。
今、大阪ミナミや日本橋周辺の土地相場は大きく上昇しています。
先日公表された公示価格でも前年比40%超と大きく報道されていましたが、こういった地域に不動産を所有している方にとっては今は千載一遇のチャンスです。
売却してもよし、インバウンド需要を活かし有効活用するのもよし。
今まで空室で困っていたのがウソのように、チャンスが到来しています。
ただ、こうした地域にはどんどん新しいマンションやホテルが建築されてきています。
数年後にはまた飽和状態になってしまう可能性も否定はできません。
今が売り時なのか、それともまだまだ相場は上昇するのか?
これは誰にも予測はできませんが、売り時を間違って負動産にしてしまわないようにしてくださいね。
不動産売却のご相談もお待ちしております。