ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

国債

国債の利回りってこんなに高かった時期があったんですね

今日はセミナーの題材にしようと、財務省発表の過去の国債金利情報をチェックしていました。

その統計を見ていたら過去の国債の金利ってすごかったんですよね。

1年物の国債で昭和50年2月に付けた金利が11.237%、3年物11.701%(昭和55年4月)、5年物10.656%(昭和55年4月)、10年物8.105%(平成2年9月)という金利がありました。

3年物国債金利推移


昭和55年の話ですから今からもう37年前話です。

その当時100万円を元本に10%で複利運用すると資金はいくらになっていると思いますか?

なんと3,400万円です。

たった100万円の原資が34倍になります。

国債なので複利計算ではなく単利計算なので、単純にこういった計算にはならないのですが、国債ですらこの金利でしたから、仮に一般の債権に投資していればもっと高い金利が得れたかもしれません。

10%はともかくとして、5%の金利を複利で運用すれば20年で2.65倍ですので、1000万円の自己資金を預けておけば老後の生活資金は十分に確保できたわけです。

でも今の時代はどうでしょう?

金利がゼロ金利どころかマイナス金利に突入しています。

預けていてもお金が増えるどころか・・・

そういった意味では、投資先がないということになります。

その行き場を失った投資用資金が不動産に向いてきているのも、ある意味必然と言えるかもしれません。

不動産物件の利回りが表面利回りで7%、調達金利が2%とするとその利ザヤは5%ありますので、とても優良な投資先に見えます。

ただここで考えなくてはいけないことは、表面利回りの7%は必ず入ってくる7%ではないということです。

この7%の中から固定資産税や管理料、その他の運営費を差し引かなくてはいけませんし、まず満室稼働させなくては予想通りの収益を生むことさえできません。

収入から年間の経費を差し引き、その利回りでもし7%あれば5%の利ザヤは確保できることとなります。

この利益が未来永劫確保できれば問題ないのですが、家賃は建物が老朽化することにより低下します。

空室率も高まってきます。

国債や債券の場合は期限が到来すれば額面の金額が償還されますが、不動産の場合購入した金額で売却できるとは限りません。

多くの場合、購入した金額より下回った金額でしか売却できないということを認識しておかなくてはいけません。

不動産を購入する際に、物件価格と別に諸費用が必要になります。

登記費用であったり、不動産取得税、仲介手数料等です。

この諸費用が物件価格の概ね7~8%ほど必要です。

売却時は購入時ほど諸費用は必要ありませんが、3%の仲介手数料は必要です。

つまり、往復で1割強の諸費用が発生するわけです。

購入価格と同じ価格で売却しても、売却益は得れません。

※同額で売却した場合、減価償却した分帳簿上の価格との差で売却益が発生することもあります。

つまり、購入した金額以上で売却できるタイミングがあれば、それは売り時と言えるかもしれません。

ここが、不動産投資の一番難しいところであり、一番大きな利益を得れるチャンスでもあります。

不動産投資は毎年、毎月のキャッシュフローを得ようと思い始めるものではなく、
『うまく資産を売却し利益につなげることができるもの』が勝利をつかむものだと理解してください。

利回りに左右されて資産価値のない物件を購入してしまうと、売却の出口が見えず苦労します。

逆に毎月のキャッシュフローは少なくても、売却時に多くの利益をもたらす物件もあります。

投資用で購入した時点で、
『いつか来る売却のチャンスに備えておく』。

こういうスタンスで捉えているとリスクは回避することができます。

今、大阪ミナミや日本橋周辺の土地相場は大きく上昇しています。

先日公表された公示価格でも前年比40%超と大きく報道されていましたが、こういった地域に不動産を所有している方にとっては今は千載一遇のチャンスです。

売却してもよし、インバウンド需要を活かし有効活用するのもよし。

今まで空室で困っていたのがウソのように、チャンスが到来しています。

ただ、こうした地域にはどんどん新しいマンションやホテルが建築されてきています。

数年後にはまた飽和状態になってしまう可能性も否定はできません。

今が売り時なのか、それともまだまだ相場は上昇するのか?

これは誰にも予測はできませんが、売り時を間違って動産にしてしまわないようにしてくださいね。

不動産売却のご相談もお待ちしております。




平成28年度予算案が閣議決定しましたが、国の借金の額って知っていますか?


昨日政府の平成28年度予算案が閣議決定しました。

歳出、歳入


総額96兆7218億円。過去最高の水準になっています。
そのうち国債など借金による依存度は35.6%と若干下がっています。

公債発行額

それでも34.4兆円と大きな金額です。

これはあくまで新規国債発行額ですから、国の借金がこれだけというわけではありません。

よく上のグラフはTVでも見かけますが、実態はこんな感じなのです。

国の借金1-6


平成27年度末の時点で約807兆円も国債の残高があり、来年度予算の歳入見込みが60兆円弱ですから、どれほど多額な借金を抱えているかがお判りでしょうか?

ひどくないですか??

しかも10年前に比べて50%ほど国債残高は増えています。

ここに面白い表があります。

国の借金1-4

国の歳入を年収に例え、国債残高を借金に例えた表です。

今は超低金利ですが、金利が上昇すれば一気に破たんです。

つまり、政策金利の上昇はすることができない状況なのです。

今の低水準は続きます。続かなければ国が破たんしますから・・・

消費税を増額しようが、法人税が増収しようが返せる金額ではなくなっています。

もうこうなれば極端なインフレに導くしか借金をチャラにする方法はありません。

ひょっとして近い将来、最低賃金1500円とかというのも実現するかもしれません。

世帯平均年収1000万円超というのも実現するかもしれません。

でも、その時にはコカコーラ1本300円とか、1Roomマンションの家賃が10万円という時代になっているでしょう。

そう考えると今借金を増やし、不動産投資で資産を増やしていくというのは非常に理に適っているのかもしれません。

逆に、賃貸住宅で生活していく方には厳しい時代になるでしょう。

いくら収入が増えても支出はそれ以上に跳ね上がるわけですから・・・

貯金は一気に吹き飛びます。定期預金や学資保険、生命保険なども当てにできなくなります。

逆に借金は一気に減ります。何もせずに借金が半分に。1/3に。1/10になんてことも。。。

日本という国が維持していくためには,今のままで維持していくのは不可能な状態になっているのです。

個人なら完全に自己破産や債務整理しないと無理な状況ですし、裁判所も債権者も認めざるを得ない状況になっています。

でもこれは国の話なのでそういうわけにはいきません。

ギリシャのように他国や他の機関に借金をしているなら債務放棄をしてもらえれば延命できるかもしれません。

でも日本の国債を保有しているのはほとんど年金機構や国内の金融機関です。

他国には債務放棄を認めたりしているのに日本にはそれを求めることができる相手がいません。

国民性なのでしょうか?

人が良すぎます・・・・

なので、貨幣価値を下げ借金の単位を切り下げないと、どうすることもできない状態になっています。

どうにかして一度どこかでリセットしないと無理なんです。


でもそうなれば、必然的に年金受給の方や福祉を受給している人々には厳しい状況になります。

今の生活保護の水準もおかしいところがありますので、それについては正すべきだとは思いますが。

いずれにせよ私たち世代が受給できる時には減額もしくは、増額になっても実質の貨幣価値でいうと意味のないものにはなりそうです。

国債の増加額のグラフを見てもまだ大丈夫という方がいれば、どう解決していくのか教えてください。

私の頭ではもう理解できないくらい厳しい状況にしか見えないので・・・

今は無理してでも借金をする時代なのかもしれません。

低金利ですし、金融機関も貸したいという意識がとても強い時代ですし。

またこのテーマにはちょくちょく触れていきたいと思います。

とても興味がありますし、不動産投資に多大な影響がある話ですからね。





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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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