次に共有名義で失敗というケースを見ていきます。
共有名義にするケースとして、一番多いのが収入合算するケースです。
ご主人の年収だけでは希望する借入金額に届かない。
なので、奥さまの年収も合算して借入金額を増やそうとします。
その場合、奥さまの名前も共有しローンも二本に分けたりすることがあります。
あと、夫婦共有の資産という意味合いで、この際記念だからと言って夫婦共有名義にするケースがあります。
いい話に思えます。
先ほどの収入合算の話も、私も頑張って返していくよという夫婦仲睦ましい風景に感じます。
もちろんこのまま夫婦円満で仲睦ましくローンを返済していければ一番いい話です。
でも今の時代万が一離婚するという可能性も考えておかなければいけません。
もし離婚したら?
どうなるのでしょう?
この場合、この不動産の処分にとても困ることになります。
自宅を売却してローンが完済できる場合ならともかく、売却金額でローンの残債が不足する場合が問題です。
借金が残ることになります。
離婚する原因を作った本人が背負えばいいじゃないと思うのですが、金融機関はもう一方を返済義務者からなかなか開放してくれません。
自宅を失った上に借金が残り、さらにその借金を背負わされることも考えられます。
さらに、ローンの残債を売却額で返済できる場合でも、離婚に際しての財産分与の問題で双方の意見が割れることも考えられます。
旦那さんはすぐに処分して借金から解放されたい。
奥さんは少しでも慰謝料を上積みしたいのでこの金額以上で売却してほしい。
もちろん逆のケースもあります。
こうなるとなかなか売却手続きがスムーズに進行していくことはなくなってしまいます。
どちらか一方の名義ならそんなことにはなりませんよね。
共有名義のリスクは離婚により将来生じる可能性がありますよというお話です。
次に奥さんの実家の土地の上に新築の建物を建築し、住宅ローンを組むというケースです。
奥さんの実家の土地が余っているから、その上に建物を建てよう。
ついでに2世帯住居にしよう。
こういうケースです。
土地の購入費用分がまず浮き、そして土地に担保能力があるので、融資も受けやすいですよね。
なので、こうしたケースというのは少なくはありません。
でも、先ほどと同じで
もし離婚したら?
という話です。
これは処分に困りますよね。
土地と建物は一体にして処分しなければ価値が下がります。
また、住宅ローンを組む際にその土地の部分も共同担保として差し出しているということがほとんどです。
つまり、土地、建物一体で処分しなくてはいけないということです。
この場合、奥さんの実家の土地も処分されてしまうことになります。
両方を売却してローンを完済できた場合でも土地の処分価格はいくら残るのでしょう?
100万、200万?
それだけの価値しかなかった土地ならともかく、もっともっと価値のあった土地であったとしたらもう頭を抱えるしかありません。
離婚の際に、その建物を買い取りローンを返済して奥さん名義に替えることができれば幸いですが、その費用を現金で調達できればいいのですが、その分をローンで組もうとするとまた大変です。
この場合、この取引のことを家族間売買と言います。
家族間売買に関して金融機関はとても消極的です。
取引価格が公正かどうか判断できないというのが一番の理由ですが住宅ローンという名目で再度借り入れすることは困難を極めるとしか言えません。
住宅ローンでなければ長期間の融資が組めませんので、そうなると個人の返済比率が上がり融資を受けることが難しくなったり、融資を受けれた場合でも毎月の支払額が大きく上昇します。
こういったケースもあり得ますよということは覚えておく必要がありますね。
住宅ローンを組み住宅を購入するには生活設計をきちんと立てるということがとても重要になります。
結婚すれば、出産、そしてお子様がいれば小学校、中学校、高校へ入学していきます。
公立で進むのか私学に進むのか。
また大学に進むのか、自宅から通える範囲で大学に進むのか。あと子どもさんが結婚した際に協力してあげたいと思っていたら、そのイベントごとに費用が発生します。
それらの出費が伴うイベントをきっちりと把握しておくことが大切です。
住宅ローンは毎月決まった大きな金額の出費が伴います。
それ以外の大きな出費というものを予定していなければ、途端に支払いに窮するようになりますので気を付けてください。
最初のほうで少し触れましたが、転職ですね。
あと、起業とかもそうですが、これらの予定がある場合はきちんと軌道に乗ってから購入すること。
伸るか反るか分からない。
どうなるか分からないという状況で住宅購入を考えないということです。
次に自己資金0円で安易に購入しないということです。
自己資金0で購入するということは、それまでの生活で十分な貯蓄ができていないということになります。
それなのに住宅購入を考えるということはもう破たんへの道を突き進んでいるとしか思えません。
自宅を購入すれば諸費用として物件価格の5%~8%程度は必要ですし、そのほかにも引越代、家具や家電、カーテンなどの費用も必要になってきます。
また、万一のけがや病気の際にも支払えるよう多少のストックも必要です。
物件価格の満額の融資ならまだしも、それらの費用もローンでまかなうといった考え方はとても危険です。
最後に余裕を持った返済計画を立てましょうということです。
住宅ローンでいくらなら借りれるかという考え方ではなく、毎月確実に支払っていける金額はいくらなのかという考え方をしなくてはいけません。
住宅ローンを組む際に生命保険など家計の見直しもついでにしておくのがベストです。
そのうえでこれなら返せるという金額でローンを組むようにしておいてください。
最後にこれでもローンが支払えなくなった。
または、もうすでに購入してしまっていて、今日ご紹介したような失敗しているケースにはまってしまっているという人に向けて。
ローンが返済できない時にどうすればいいかというお話です。
まず、ローンを滞納すると債権者、銀行さんですね。
ここから催促の電話や手紙が入ります。
『住宅ローンの引き落としができていません。引き落としできなかった分振り込んでもらえますか?』
また
『いつ振り込めますか?』
こういう連絡が入ります。
多くの方はこのまま放ったらかしにしてしまいます。
そうなるとどうなるか?
まず、滞納歴が個人情報に登録されます。
住宅ローンの滞納歴が度々登録されてしまえば将来の金利引き下げのための借り換えは一切できなくなります。
それだけでなく、3ヶ月滞納状態が続けば競売手続きに移行されてしまいます。
放っておいたらいきなり自宅に裁判所から怖い手紙が届いてそこで初めて焦るという例は少なくはありません。
そうならないためには、まずきちんと債権者と連絡を取るということです。
今の金融機関は支払えない理由をきっちりと示し、今後の返済計画をきっちりと示すことができれば支払い猶予や返済条件の変更に応じてくれることがあります。
もちろんこれにはリストラや転職などちゃんとした理由が必要です。
そうじゃない理由で返済ができなくなったという場合は、この時点で売却する方向で考えた方がいいかもしれません。
これらのように返済計画が立たない場合、競売じゃなく任意売却という方法が存在します。
これには金融機関の同意が必要ですので、いずれにせよ話し合う必要がありますので、滞納したからといって逃げないということが大切です。
任意売却に応じてくれた場合、その後民事再生や自己破産という手続きで生活を再建できるようにはなりますのでその時点で専門家にきっちりと相談するということが大事です。
相談できる相手がいるのといないのとでは大きな違いがあります。
また、早期に相談することにより解決方法も大きく変わってきます。
手遅れになるまえに、お気軽にご相談ください。
今回も動画で配信していますので、ぜひこちらもご覧ください。