ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

土地

今後もっと増えていくであろう危険空き家

私がよく取り上げている空き家問題
これは賃貸住宅の空き家の問題ではありません。
もちろんこちらもこれからは深刻化していくことだとは思いますが。

今日は危険空き家と呼ばれる空き家のお話です。


誰も住んでおらず、朽ち果て、崩壊寸前の空き家。
なぜこういうことが起こり得るのかという問題です。
まず一番は相続が発生し、誰も引き取り手がいなくなっている建物。
亡くなった所有者に財産があれば相続人は相続放棄などしませんので、空き家の所有権も相続人に移行します。
売却してお金にすぐ替えれそうな物件なら売却もできますし、賃貸に貸せそうな物件なら貸出して家賃を得ることを選ぶでしょう。
でも、全く値段が付かないような不動産だったとしたら?
他人に貸出すためには多額のリフォーム費用を要するとしたら?
そのまま放置してしまうことになってしまうのです。
建物はそのまま放置しているとどんどん傷んできます。
庭には雑草や樹木が覆い茂ったり、不法投棄の溜まり場になったりすることもあります。
近所から苦情が来て市役所などが動き出します。
『◯◯さんの家の件で近隣の住民の方から苦情が来ています。このままでは危険なので建物を解体してもらうか何か対策を打ってくれませんか?』
リフォームする費用もなく放置していた物件を家賃も何も入らない、ただ解体するだけのためにお金を出す人はほとんどいません。
解体して更地にして価値のある土地ならそもそも放置せずに売却していたはずです。
つまり、解体することもそのまま放ったらかしにすることもできない状態に陥ってるわけです。
でも、このまま放ったらかしにしていると、行政代執行ということにもなりかねません。
行政代執行で建物を解体されると、行政が無償で解体費を出してくれ解体してくれるわけではありません。
その解体費用は建物所有者にきっちりと請求がやってきます。
その所有者に弁済能力がなければ関係ないのですが、他の資産があればそこにも及んでしまいます。
なので放ったらかしにしとくわけにもいかないのです。

空き家にはこうした分かりやすい物件ばかりでもありません。
無道路地、再建築不可の土地なども取り壊して新しい建物を建築することができず危険空き家になりやすい土地です。
また最近相談を受けて悩んでいる土地があります。
起伏の激しい高低差のある土地。
擁壁があり、道路との高低差があります。
前面道路は建築基準法上の認定道路なので、再建築は可能です。
ただ道路幅員が4mないので、セットバックを要することになっています。
問題なのが、セットバックをしても道路と敷地部分には高低差があるということ。
市役所に確認すると、
『道路の高さに合わせて敷地をフラットにしてください。』
『えっ?』
『敷地の方が1mくらい高くなるのでその土地を削れということですか?』
『はい。そうなります。』
『敷地と道路の間には擁壁があり、敷地を支えています。それを削るとなると擁壁からやり直すことになりますが。』
『そういうことになってしまいますね。』
こんなやり取りになりました。
当然擁壁をやり直すのも土地の所有者の義務。
その擁壁の工事に何百万という工事費が必要です。
でもその土地の坪単価は30万円ほど・・・
更地にしても改良費に費やしたお金を回収することができません・・・
建物を解体して更地にし、新築を建築しなければもちろんそのままでも構わないのですが、昭和40年以前の古い建物です。
しかも延べ床面積も小さく、駐車場もない住宅なので、大規模な改装工事をするメリットもあまり感じられません。
『うーん・・・』
行政からの助成金でも出ないことには手のつけようがありません。
掘り下げて聞いてみると、同じような相談がこの地域ではたくさんあるそうです。
それなのに打つ手がない。
このような土地がたくさんあります。
袋小路の再建築不可の土地、間口2mなく再建築不可の土地、路地に面した連棟住宅、手のつけようのない土地はたくさん存在します。
行政が無償でも引き取ってくれ、更地にして保有していれば払下げの依頼があるかもしれません。
消防上の問題で再建築を認めないなら耐火建築物なら再建築を認めるとか、空き家の寄付を認めるとかでもしないことにはこの問題は解決できないのでは?
そんな疑問を感じながら、でも何とかして欲しいと悩んでいる方の相談に乗らせていただいています。
一層のこと固定資産税を滞納してその危険空き家を差押えてもらい、公売にかけてもらえばなんて考えましたが、結局その家からだけ回収してくれるわけではありませんし、悩みが尽きないのですよね。
でもこの問題が解決できれば、世の中の困っている方の手助けにもなるし、街の再生にもなりますし、私自身もビジネスとして成立しますよね。
ということで、少し時間をかけて何かの方法を模索していきたいと思います。
でも行政の協力が必要でしょうね・・・

NPOでも立ち上げようかな(笑)

土地の価格を自分で算出する方法

自分が所有している不動産の価格を簡単に調べる方法ないかなと思ったことありませんか?

相続の時とか、自分の資産状況を把握していたいときとかいろいろな事情はあると思いますが、一番手っ取り早いのは一括査定のサイトに依頼することです。

多くの不動産会社が登録しています。

その不動産会社さんが物件の簡易な調査をしてくれ報告書を提出してくれます。

掛かる費用は無料です。

ただし、依頼された不動産会社さんは問い合わせしたお客様の情報が不動産会社に到着した瞬間に課金されてしまいます。

1件当たり5,000円だったり1万円だったりと金額はサイトによってまちまちですが、とにかく課金されてしまいます。

費用が発生するからには当然資金を回収するために営業活動に走ります。

成約して仲介手数料をもらわなければそのかかった費用を回収できませんので一生懸命営業をかけてきます。

メールでのみのアプローチなら放ったらかしにしておけばいいですからいいのですが、多くの一括査定サイトでは電話番号の入力が義務化されています。

サイト側も不動産会社からお金をもらわなければいけませんので、そのお客様の本気度を測る意味でも電話番号の入力が必須なのですよね。

そこの対応が問題ないのであれば一括サイトでお悩みは解決となるのですが、実は最近こういうサイトでは実際の価格が把握できないことも増えているのです。

というのも、各不動産会社が競合してしまうのが一括サイトの特徴です。

競合するということは、各社お客様を取り込むためにいろいろな手を尽くします。

分かりやすく取り込むためには

『他社より高値で評価する』

高値で評価することにより、専任媒介契約を獲得できる確率が上がります。

『よそより高値で評価してくれるからこの会社に任せよう。』

分かりやすい構図です。

でもこの金額が本当に売れる金額ならいいのですが、売れないのを分かっていてもこういう金額の提示をする会社もいます。

専属専任媒介契約の期限は最長3ヶ月間です。

この期間に売れればラッキー、売れなければ少し価格を落として再募集しよう。

一度どこかに任せてしまえばなかなか鞍替えしにくいものですからね。

こういう会社に当たってしまえばみすみす売れる機会を失ってしまうことにもなりかねません。

こういうときはどうするか?

私は過去の事例を見て判断するときに、

『一番高い事例』と『一番安い事例』を捨てることにしています。

もちろん、上の2つが飛びぬけて高い場合、下の2つ3つが飛びぬけて安い場合などはそうした事例も捨てたりします。

最近の事例だけ高いとか最近の事例だけ安いとか特殊な場合はまた別ですが。

他社より明らかに高い数字が出ていれば

『この会社はすごい実力を持っているのだ。』

という判断ではなく。

『この会社はよそよりえらく高い金額を掲示してきたな。適正価格ではないのではないか?』

と疑ってかかるべきなのです。

そこさえうまく活用できれば不動産一括サイトを利用してみてもいいかもしれません。

でも、電話営業も鬱陶しい。

ちょっと聞きたいだけだから気を遣う。

という方なら自分で土地の価格を調べる方法をお教えいたします。

土地の価格には4種類あります。

1)実勢価格

2)公示価格

3)相続税評価額

4)固定資産税評価額


の4通りあります。

実勢価格は実際に取引されている額。

不動産屋さんの査定で出してもらえる額です。

この実勢価格の中にはエンドユーザー(一般消費者)に販売する場合の価格と買取価格(不動産業者が再販用として仕入れる価格)の2種類あります。

次に公示価格ですが、毎年3月頃にニュースで取り上げられている価格です。

『○○区○○町の土地の公示価格が発表になり、○○円でした。前年から5%上昇しました。』

こういうやつですね。

実勢価格に比較的近い価格になっており、公な機関の取引の指標として使われていたりします。

ただし全地域を網羅しているものではなく、一部の特定された地域でのみ価格を公表していますので、道路付け土地の広さ、間口等の修正が必要になります。

次に相続税評価額。

これは国土交通省が発表している路線価に基づいて作成されます。

25013

こういうものですが、各道路に〇で囲んだ数字が記載されていますよね。

この数字が1平米あたりの単価になっています。

おおむね実勢価格の7割から8割くらいの数字になっていると言われています。

最後に固定資産税評価額。

これは各市町村が固定資産税、都市計画税を徴収するために取り決めている価格になります。

毎年送られてくる固定資産税の納付書にも記載されていますし、役所に行けば簡単に取得することができます。

この価格は実勢価格の6割から7割くらいの価格になっていると言われています。

つまり、これらの数字から逆算すれば実勢価格は簡単に割り出すことが出来ます。

ただし、実需が強い地域では路線価の倍や3倍で取引されていることや、逆に路線価でも売れない地域も中にはあったりしますので注意が必要です。

よく不動産業者にお客さんが騙されているケースとしては固定資産税評価額で買い取りされてしまっているケースがあります。

公の証明書に金額が書いてありますのでついつい信用してしまうこともあるのです。

固定資産税評価額は実勢の6割。

このイメージを持っておいてくださいね。

自分の土地価格を調べるには路線価が一番わかりやすくて便利です。

路線価は国土交通書ホームページ、路線価から検索できます。

路線価を計算して、その割り出した価格を0.7で割ると大体の実勢価格を出せます。

取引j比例がほとんどない地域ではこういう算出の仕方をしますので覚えておいてくださいね。

路線価の詳しい見方についてはまた後日書きます。

それではまた。

住み替えを考えるならマンションを購入しておくほうがいいですよ

住宅購入の際に、マンションがいいのか戸建てがいいのか悩んでいるお客さまがいらっしゃいます。

どちらがいいですかとよく聞かれますが、家族構成、今後のプランによって答えは変わります。

マンションの一番の利点はセキュリティですね。

オートロックがあるなしだけではなく、防犯面ではマンションの方が圧倒的に優れています。

マンションのバルコニーに誰かが侵入してくることなどほとんどありませんが、戸建ての場合道路に面している住宅なら敷地内に知らない人が入ってくることもあります。

自宅裏の庭に他人がいたりしたらもう恐怖です。

自宅でご主人が仕事をしているなら別ですが、通常出勤で朝早く出かけますし帰宅も夜遅い時間になってしまいます。

安全を買うためにマンションを選択する人が多いのも事実です。

逆に戸建てのメリットは、毎月の管理費、修繕積立金が必要ない。

駐車場が敷地内についていれば駐車場代も必要ないということです。

ただ、管理費というのはマンション内の定期清掃、エレベーターなどの点検費用、管理人さんのお給料などが含まれています。

安全かつ快適に住むための費用ですのでこれを安いと思うのか、高いと思うのかによって選択肢は変わってきます。

次に修繕積立金です。

これはマンション全体の修繕費用として積み立てられています。

廊下やエントランスの改修費用、雨漏りなどの防水、壁の塗装とかに使われるのですが、玄関ドア、サッシなどの交換費用もここから捻出されます。

玄関ドアの外側、サッシの外側は共有部分という扱いになるからですね。

バルコニーも各部屋についているものですが、避難経路として使用されたりもしますのでここも共用部分です。

バルコニーの防水、塗装などの費用としても使われます。

マンションごとに修繕計画が施されており、10年毎、15年毎などで大規模修繕が行われます。

室内の改装費用は必要ですが、古いマンションの価格が落ちにくいのはこうした共有部分の修繕が定期的に行われているからなのです。

戸建てで10年毎、15年毎に外壁を塗装したり、屋根を修繕したりという人はあまりいないですよね。

15年も手入れしていなければ当然建物は古ぼけてきますし、老朽化していきます。

耐用年数22年。

22年で朽ち果てることはありませんが、何も手入れせずに20年、25年経過してしまえば見た目も悪くなりますよね。

マンションと同様に修繕計画を立てて毎月積み立て、ある程度の年月が経過する毎に外壁塗装、玄関周りのリニューアルなどを施していれば20年経ってもそれなりの金額では売却できるのですが、将来高値で売るために定期的に大規模修繕をするということは少しナンセンスかもしれません。

今まで数多くの売買に携わってきましたが、

『売却するときにお金をかけない。』

こういった人がほとんどです。

『どうせ売却するから、1円のお金もかけたくない。』

これが本音なのでしょう。

でも、業者が不動産を買い取り再販する時には内装工事、時には外壁、エントランスの工事も施します。

なぜだと思いますか?

単純な話です。

『お金をかけた方が高く売れるから』です。

もし仮に売主さん個人がみなさんリフォームしてから売却するということをしたとしたら、不動産の流通が変わります。

中には

『売却するからきれに掃除したの。』

『売るとなったら、雨漏りを直しとかなくちゃ。手配して。』

という方もいらっしゃいます。

そうしたお客様の物件は売る側としてはとてもありがたい話ですし、実際すぐに買い手が付きます。

『売るんだからお金は使いたくない。』

こういう考え方の売主さんは物件を買いたたかれるだけなので結果的に損をしているのですが、そこに気づく前に売買契約は終了してしまいます。

そういうお客様がいらっしゃるから不動産会社の再販が成り立ちます。

話を戻します。

戸建てで築後20年経ち、手直しをしていない住宅は建物価値がどんどん下がっていきます。

よく戸建ての場合古くなっても土地は残るから売却時に有利だと聞きませんか?

土地値っていうのは更地価格です。

建物を取り壊して何も建っていない土地のことです。

土地値って土地の広さ、形状、間口、前面道路幅などによって大きく変わります。

『このあたりの坪単価は80万円はするだろうから、30坪で2400万。それくらいでは売れるでしょ?』

こうお話していたお客様の物件を見に行くと

間口は4m、前面道路3m、有効面積25坪って話もざらにあります。

2間間口の家を建築するには建物だけで3.6m、両隣の感覚を最低限30cm空けたとしても4.2m必要なのです。

しかも2間間口の家ってまともな間取りがはまりません。

間口2間

せいぜい頑張ってこの間取です。

家の前に車を停めれば玄関がほとんど見えなくなります。

しかも前面道路3mとなれば、再建築の際にセットバックが必要になります。

道路の中心線から2mの後退が必要になってくるのです。

3mの道路幅がどちらも後退していなかったとして仮定しても50cmの後退が必要になります。

間口4mなので、50cm×4m=2平米分敷地内から道路負担しなくてはいけない計算になります。

私道2


公図を見ているとこんな配置になっていたりすることがあります。

この上下の敷地の間に道路が挟まっていることがよくあります。

私道
こういうことです。

この場合、上下の土地の敷地の中で道路部分が含まれているということになります。

地番は一筆ですので、登記簿上はこの道路供託部分も含んだ面積で表記されています。

この道路部分を含んだ面積が土地の広さだと認識している人が多いのですが、実際の取引面積はその通りです。

でも、有効敷地面積となるとこの道路部分を除外した面積で判断することになります。

それが、30坪あると思うんだけどという話が、実質25坪だったという話になるわけです。

ここに用途地域、建蔽率、容積率の話が加わるともう少し煩雑になってくるのですが、前面道路4m未満の道路は4mあるとして計算します。

住居系の地域なら、道路幅に0.4をかけた数字が最大容積率になります。

容積率200%、建蔽率60%の地域だとすると、この敷地は4m×0.4=160%が最大の容積率ということになります。

先ほどのような25坪もあればまだ最大で建物延床面積40坪まで建てれるのですが、これが敷地面積30平米となってしまうと、30平米×160%=48平米。

建蔽率60%とすると、1フロアー18平米の建物しか建てれなくなります。

こうなれば新築で何かを建築するといってもまともな建物が建ちませんので、土地の価格としてはとても残念なお話になってきます。

場合によっては価格も付かない。

売却するとしても、100万、200万でしか売れない。

こんなこともあるのですよね。

『土地付き=土地値は確保できる』

安易にこう判断するのは危険です。

逆に都心部のマンション価格は築30年経っていてもまだ好調です。

大阪市内の中央区、北区、西区などの賃貸需要、購入需要の高い地域では昭和40年代の建物でも60平米もあれば1,200~1,300万円ほどで取引されていますし、昭和56年以降の新耐震基準の建物なら1,500万円を下りません。

新築で3,000万円で買ったマンションが30年経っても1,500万円で売れているとしたら、年間50万円で住めていたことになります。

その当時ならもっと安かったでしょうが・・・

中古で2,000万円くらいで購入している人なんかは、今の時世ですと購入時よりも高くで売れていることもあるのですよね。

でも戸建ての場合はどうでしょう?

中古でうまく購入している人は別ですが、新築で購入し何年後かに売却している人でうまく売り抜いている人をほとんど見かけません。

それほど新築価格からの値落ちが激しいのです。

戸建ての場合なら、価格が下がったタイミングを見計らって購入し、リフォームして住むというのが損をしない買い方になります。

マイホームなので損とか得とかじゃなく、住みたいところに住むんだという人には関係ないお話ですが、どっちが将来的に得をするのかという観点から見るとマンションの方が今は得をしていますねというお話です。

でもマンションを購入していていれば何でもいいのかと言われるとそうではありません。

地方のマンションや駅から遠いマンションなどでは価格が暴落しています。

不動産を負の不動産に変えないために物件選びは重要です。

物件選びさえ間違わなければ、不動産は資産になっていきます。

自宅、マイホームも同じ購入するなら資産にしたいですよね。

それならば物件選びは慎重に。

住みたいところに住むということだけでなく、将来のビジョンをきちんと見極めて、売却する可能性があるなら売却しやすい物件、値下がりしにくい物件、そしてご自分の不動産価値を下げない使用方法をしていてくださいね。

そして売却するさいにはライフコンサルティングにご用命ください。

ご相談お待ちしております。
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ