この土地っていったいいくらなの？？

当然相場が分からなければ土地の価格など分かるわけもないのですが、ある程度の金額なら推測することができます。

どうするか？？

これからご説明いたします。

まず、土地の価格には４つあるのご存知ですか？

まず１つ目は実勢価格。

これは、実際に取引されている価格です。みなさんが知りたいのは当然これだと思います。

これは、公表されていません。業者間で見れる情報レインズというサイトでは、過去の取引事例が見れます。

その他、東京カンテイなどのデータ管理会社が持っている情報で過去の事例を見ることができます。

ただ、いずれもプロ用のサイトなので一般の方が見ることはできません。

でも、知りたいのはこの価格ですもんね。

さすがに、ＩＤやパスワードを教えるわけにもいきませんので、違う方法で実勢価格を導くやり方をお教えしますね(^^)

２つ目の土地価格として、公示価格というものがあります。

これは国土交通省が毎年３月に発表している価格で、基準値を決めてその土地の価格を公表しています。

地図から都道府県、市区町村などから検索できます。

ただ、１ｋｍ四方に１つのポイントくらいのものですから、ピンポイントで調べたい地域の情報は出てきません。

この公示価格は市場価格（実勢価格）の約９０％と言われています。


次に路線価です。

これは国税局が１年に１回発表しているもので、ピンポイントでその土地の路線価が調べることができます。

国税局ホームページ

この路線価は市場価格の７０％～８０％と言われています。

路線価図を実際に見たことがない方もいると思いますので、



こういうものですね。

これを元に詳しく説明していきますと。




これで、調べたい土地の前面道路の路線価が分かりました。

この道路に面している土地は、１７０，０００円/平米ということなんですが、前回ブログで書いたように間口によって土地の価格、人気って変わりますよね？？

それはどう反映したらいいの？？

それも計算方法があるのです。

聞きたいですか？？


特別に教えちゃいます(^^)

路線価の計算方法

一方のみが道路の面している場合は

路線価（正面路線価）×奥行価格補正率＝（ア）

（ア）×地積（土地の面積）＝この土地の路線価となります。

奥行価格補正率というのは国税局が発表している表を基に算出します。

間口が狭い土地の場合や、奥行と間口の比率によっても補正率があります。

詳しくはこちらを参照ください。

ちなみに、間口が狭い土地は上記の（ア）に間口狭小補正率をかけます。

※住宅地では奥行１０ｍ未満では奥行補正が、同じく住宅地では間口８ｍ未満なら間口狭小補正が入ります。

これで計算した路線価を７０％、８０％で割り戻せば実勢価格が算出できます。

最後にもう一つの土地価格。

固定資産税評価額です。

これは各市区町村が発表している価格で、固定資産税や都市計画税、相続税の基準になる金額です。

この価格は実勢価格の６０％～７０％と言われています。

ご自分所有の土地なら、固定資産税の評価額が毎年納付書に書いて送られてきますので、その数字を元に計算してみるといいでしょう。

路線価から計算するより早いですね(^^)

不動産屋さんの実務としては、評価証明書など相談時点で入手していないので、路線価をもとに計算していくことになります。

もちろん、過去の事例が多くある地域なら、実勢価格の事例をもとに出せますがね(^^)

ただ、このやり方が通用するのは都市圏だけでしょうか？

全国の主要都市以外では、路線価より実勢価格の方が低いという地域も多くあります。

また、注目度、人気が上昇している地域では、路線価が７０％、８０％どころか、実勢価格の５０％以下なんて土地もあります。

あくまで参考にしていただくための目安ですので(^_^;)

不動産は勉強すればするほど面白いものです。

是非はまってください。そして私の不動産塾に入塾してください(笑)

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昨日の続きです。

土地を選ぶ時のチェックポイント

向きと間口の話は昨日しました。

今日は前面道路の話です。

道路の種類には公道と私道があります。

公道とは市の保有する道路、国が所有する道路で、私道とは個人、法人（国や市町村以外）が所有する道路です。

よく、私道負担という言葉が出てきますが、この私道負担というのは前面道路が少なくとも一方は私道ということですね。

負担ということですが、何を負担しているのでしょう？



・・・・

はい。正解です(^^)

土地の一部が道路に供託されているということですね。

セットバックというコトバを聞いたことがありますか？

前面道路の中心線から２ｍ後退して建物を建てなければいけないというものです。



Ａの土地の所有者とＢの土地の所有者それぞれ、中心線から２ｍ後退すれば４ｍの幅員の道路ができあがるわけです。

したがって、前面道路幅員が４ｍない場合は中心から２ｍセットバックしなければならない。

これは覚えておいてください。実戦でよく出てきますよ(笑)

Ａの土地が登記簿上１００平米あったとしても、上記の図の場合なら道路部分として供託している土地が２ｍ分あります。

間口が６ｍあったとしたら、１２平米が道路部分です。

なので、有効が８８平米ということになりますね(^^)

この場合、土地面積１００平米。うち私道負担１２平米ということになります。



実際にはこのようになっているケースは結構多くあります。

古い住宅が並んでいる場所では、前面道路が２．５ｍとか、３ｍとかという場所が結構残っています。

その場合、新しく建替えられた住宅は上記の図のようにセットバックして建てられています。

でも、古い家は建て変わるまでは現存したままです。なので、道路から後退している建物と一部分だけ道路が狭い場所とが混在してしまうのです。

中心線が分かりにくい場合は、並びに新しい建物がないかを探し、あればその位置まではセットバックしなければいけないんだなと認識すればいいでしょう。

土地面積に道路部分が含まれているかどうかは、地籍測量図や公図を見れば分かります。

Ａの土地とＢの土地の間に、道路部分の空白もしくは、道路の地番が入ってなく、ＡとＢが隣接している公図が出てくればそれは道路部分が土地面積に含まれているんだなと理解してください。

こういった土地を所有する場合、または所有している場合は必ず固定資産税の評価証明書をチェックしてみてください。

土地面積１００平米にそのまま課税されているケースがあります。

道路に供託されている土地に関しては申告すれば課税されません。

ただ、放置しているとそのまま課税されているケースもありますので、ご注意を。

購入する際には測量、境界確定するでしょうから、その際に道路部分をきっちり割り出してついでに分筆するのもいいでしょう。

ついでにすれば費用もそんなにかかりませんので(^^)

道路に関して、一番重要なのは前面道路が建築基準法上の道路かどうかです。

これに該当しないとそもそも建築することすらできません。

４３条但し書きの許可を申請することにより建築は可能なのですが、これまた手間と時間と労力がかかってしまいます。

権利関係者の居場所、連絡先が分からないケースなんかでは途方に暮れてしまいます(-_-;)

まず、市役所で建築基準法上の道路かどうかの確認をまず第一にしましょう。

今日のポイントは４ｍ未満の道路は中心後退２ｍです(^^)

例外もありますので、例外についてはまた改めてご説明いたします。

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収益用物件を建てるための土地、自己居住用の居宅を建てるための土地。

そもそも土地を探すときのポイントって何でしょう？？

今日はそのことについて、書いていきたいと思います。

土地を探すときに気にするポイント、いくつかあります。

まず、駅からの距離、買い物の便などの立地。

次に、土地の広さ。

道路に面している方角。

そして間口。

あとは、整形地かどうか、平坦地かどうかなど、いろいろな要素はありますが、まず間口というものについて。

間口とは以下の図のように、前面道路に面している長さのことです。



一般的には、何ｍというより、何間間口かという表現をします。

タタミの横（長い部分）１枚分が１間、２枚分が２間といいます。

タタミの長さは１８００ｍｍで計算します。

なので、２間間口＝３ｍ６０ｃｍということになります。

何故、間口を重要視するのか、自分で間取り図面を作ってみると分かります。

２間の間口って、どうしても細長い家になりますので、効率的な間取りが作りにくいのです。

３間の間口とかになると、間取りにバリエーションが生まれます。

しかも、主要な道路面に面した長さが長ければ日当たりも良かったりしますので、間口というのは重要なのです。

でも、あまりにも長すぎるとこれまた問題で・・・



こういう区画があったとします。

Ａ＝Ｂ＝Ｃ

土地の広さが全て同じだとしたら、人気のある土地、価値のある土地はどれでしょう？

整形地のＡが一番価値が高くなります。

もちろんＣやＢも間口、奥行がそこそこの広さがあれば問題のない土地になります。

たとえば、２間半の間口の建物が建築できるくらいの間口、奥行ですね。

これが、２間を切るような土地になってしまうと一気に土地の価値が下がってしまいます。

なぜなら、間取りがはまらないからです(^_^;

次に、方角。道路に面した方角。何向きかということですね。

もちろん人気があるのは南向き。次に東向き、西向き、北向きということになります。

本屋さんとか、お肉屋さん、青果店などは北向きの方がいいらしいんですが、一般の住宅はやはり日当たりのいい方がいいですよね(^^)

このように、方角がよく間口の広い土地は必然的に高くなりますし、人気が高くなります。

固定資産税の評価額でも、間口によって、奥行によって、また整形地か整形地でないか、間口と奥行の比率などによって補正が図られます。

ただ、実勢価格ほど差が生まれませんので、南向きで間口が広い土地を購入しておくと相続税の軽減にも多少はつながるかもしれませんね。

実践的には建物を建てた方がより多く節税できますので、現実的ではないですが(^_^;)


明日は、前面道路の幅員や、前面道路が公道か私道かなど、道路に関して触れていきたいと思います。

では、おやすみなさい(^^)


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