ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

地方移住

古民家再生って面白いかも

昨日から東京?千葉県まで少しプライベートを兼ねてお勉強しに行ってきました。
尊敬する先生が古民家を購入し、いろいろ手をかけて再生しようとしていて、ほぼ出来上がってきたのでということで、お招きいただき勉強を兼ねて遊びに行ってきました。
成田空港からタクシーで約30分の田園風景の広がる地域にある家でした。
敷地は約3000坪で、敷地内には畑と樹齢150年の杉の木などもありとっても広々とした空間です。
敷地内には芝生を引いてありゴルフのグリーンまで作られていました。
芝刈り機で丁寧に刈り取られ、本当のグリーンのようにきっちりと手入れされているんです。
建物は二棟。
これがまた立派な建物なんです。
これだけの広い敷地を所有していた方ですから、昔は名家だったのでしょう。
建物も今でも目立った傾きもなく内装をそこそこ施せば十分に使用できるレベルです。
というより、中途半端に古い建物ではなくこの年代までいけば逆にいい建物に巡り会います。
築40年とか、築50年という建物は使い物にならない建物が多いですが、築100年レベルはヤバイです。
お風呂は今回入っていないのですが五右衛門風呂ですって。
しかも水道は井戸水です。
この井戸から出てくる水が氷水のように冷たいのです。
何もかもが新鮮です。
温故知新ですよね。
昔の古き良き日本がここにはありました。
庭もどこからどこまでが庭か分からないくらい広く、バーベキュースペースが広すぎます。
お昼からバーベキューをご馳走になりました。
バーベキューではお肉だけでなく、うなぎの蒲焼と鮎の塩焼きまでご馳走になり、古民家体験を満喫してきました。
構想ではランチが食べれるお店と外国人のゲストハウスをするそうです。
楽しみですね。
農業体験もでき、秋には紅葉も楽しめ、みんなでバーベキューもできる。
これなら交通の便が少々悪くても外国人旅行者には受けそうです。
というより、日本の家族でも十分に楽しめる空間ですよ。

これが自分もやりたーいと昨日からもうワクワクしちゃっています。
競売や不動産サイトを見て、同じような物件がないか探しまくっています。
年に1、2件くらいはこういう案件が流れてきたりしていたのですが、都合よくタイミングよくまた話がこないかなって思ってしまいます。
都心型民泊はこれはこれで魅力です。
ただこういう案件は、自分でしか作れないものが作れるという魅力があります。
完全にオリジナリティ溢れる物件が作れます。
自分ならどうするだろう?
自分の畑で採れた食材でのバーベキュー、庭の紅葉を見ながらの宴会、春のために桜を植えたいよねとか、アスレチックみたいなものも作ってみたいとか。
子どもと大人が同時に楽しめる空間って理想です。
子どもがまた来たいと思うものを作れば、必ずリピーターになります。
家族みんなが笑顔で過ごせる空間。
これが今からの時代なら自分でも作り上げていくことができます。
不動産屋さんで働きだして25年、もう四半世紀です。
今までは自分の住まいの提供でした。
ワンルームから最期の住処まで。
一人暮らしの時から関わり、新婚さんの時のお部屋、そして住宅購入に関わり、これがほとんどのゴールでした。
今の会社になってからは投資用不動産を中心に仕事をしていますので、同じお客様から何度も不動産をご購入いただいたりご売却のお手伝いをしたりと、継続した関わりが増えています。
でも毎日のようにお客様に笑顔になってもらうことは難しいのですよね。
毎日不動産物件が売れませんし、そんなに買ってもらうほどいい物件がたくさんあるわけがありません。
でもゲストハウスなら、毎日お客様の笑顔を見ることができるかもしれません。
不動産業ってなかなか安定した収益を作っていくことが難しい仕事です。
なので家賃収入ということになっていくのですが、家賃収入よりも日銭商売で、より高収益を生むことも可能です。
しかも、先ほどのバーベキューやアクティビティで付属の収益を作ることも可能です。
面白いですよね。
あと、ゲストハウスだけでなく、老後の最期の住処としてご提案していくのもいいのかなと思ったりもしています。
子どもさんが巣立ち、夫婦二人になった時に畑で野菜を作りながら自給自足の生活というのも粋ですよ。
日本人はもともと農耕民族です。
いつかは原点回帰するという風に思いませんか?
食は永遠に必要なものです。
農業がなくなることはありません。
なので、最期に土いじりをしながらのんびり過ごすというライフスタイルに戻ることもあるのでは?
地方移住という選択肢が今注目されていますが、車で1時間程度で都心に出れるプチ地方移住ってどうでしょう?
面白いのではないかなと思っているので、いろいろ調べてみたいと思っています。
追加記事にご期待ください。
それでは。

老後は安泰?地方定住っていうのも視野に


あなたの老後は大丈夫ですか?
35年ローンで住宅ローンを組むのが一般的になっている昨今、定年退職を迎えてもまだ住宅ローンを抱えてしまうということも。
その時点で売却して住宅ローンを完済でき、移転費用を捻出できればいいのですが、そうならないケースも容易に想像できます。
政策金利がマイナス金利になっている今、マイホームを購入するというのは選択肢として有効的でしょう。
住宅ローンを組むと所得税、住民税から住宅ローン控除が受けることができます。
これは最大で10年間、年末ローン残高の1%が戻ってくるのですが、最大で年間40万円(消費税額が8%もしくは10%の物件を購入した場合)。そうでない場合は最大で20万円/年間控除を受けることができます。
今フラット35の金利で1.08%とかまで下がっていますし、変動金利なら0.5%とかの金利になってきていたりします。
つまり毎年の金利支払いより、住宅ローン控除で返ってくる金額の方が多くなるということも出てきています。
実質的にはマイナス金利ということになっていますね。
これは購入のチャンスと考える方も多いと思います。
後は物件選びということになるのですが、新築物件の購入方法っていくつかあるのをご存知ですか?
まずは建売住宅を建設している売主から直接買う方法。
この場合仲介手数料は必要ありません。
ただ、その会社の持っている物件からしか選ぶことが出来ませんし、不動産業者さんも自社物件しか勧めてきません。
なので比較対照ができませんので、希望する立地で物件があった場合はラッキーという感覚でしょうか?
ただ売出し当初は強気な価格設定をしていることも多いので、希望する地域で売れ残りの物件があればチャンスかもしれません。
次に新築建売住宅を仲介で買う場合。
この場合は仲介手数料が必要です。
でも逆に多くの物件の中からチョイスできますので比較対照は豊富です。
地域を絞らずに格安な物件を探す場合に適しているかもしれません。
最後に土地を探して、そこに新築住宅を建築する方法。
これを一番お勧めします。
今ほとんど、どこの金融機関でも分離実行というやり方をしてくれます。
これは土地決済、建物決済を分けて実行してくれるというやり方ですが、以前はなかなか取り組んでくれませんでした。
自己資金が豊富な方しかできなかったやり方ですが、今では土地の決済の時に頭金を入れなくても取り組んでくれるようになりました。
しかも解体費用、設計費用なども住宅ローンに組み入れることは可能になっています。
なぜこのやり方がお勧めなのか?
建売住宅の場合、売主は宅建業者、つまり不動産業者です。
土地を購入して、建物を建築して、新築建売住宅として売り出すわけですが、ここに当然利益分は乗っかってきます。
昔は3割粗利があったのですが、今では1割〜2割程度が粗利です。
それでも物件価格が3000万円としたら、300万〜600万円利益ということになります。
売れ残ってしまった物件では、さすがに利益が取れない価格で販売することもあるのですが、最初から利益なしでは販売しません。
つまり自分で土地を購入して、建築すればこの部分は安く買えるということになります。
でも、一見の工務店に仕事を依頼しても着手金を求められますし、不動産業者が建築するような金額では請け負ってくれません。
大手の建築会社に依頼すればローン関係も手続きしてくれたりするので、その心配は要らなくても今度は建築費が高くつき、総額で考えると高い買い物になってしまうかもしれません。
ではどうすればいいのでしょう?
うちのような不動産会社に土地を探すところから依頼すれば、住宅ローンのことも含め建築会社への依頼、プランの打ち合わせまで全て代行してもらうことができます。
もちろん建築費用もそれなりに安価で依頼することができます。
そうすることにより1割は安く新築住宅が購入できることになります。
新築住宅を購入しようかとお考えの方は一度ご相談ください。

話は冒頭の老後の話に戻します。
住宅を購入しないという選択肢もありなのかなというニュースです。
地方移住で住居を安くで取得できるというものです。
一定期間の定住で土地と建物を無償譲渡してくれるという自治体や、空き家を格安で借りることができるという自治体が増えてきています。
これは過疎化が進む地方などで住民獲得のための施策ですが、あらゆる自治体で発表されています。

中には幼稚園無償化という自治体もありますし、ネットビジネスなどで事務所が都心部に必要のない方ならお勧めかもしれません。
老後の資金として、生活資金を確保しないといけませんという話はこのブログでもよくしている話ですが、生活資金だけでなく住むところも確保していなければ大変な話になります。
老後に賃貸住宅に住むとなると、家賃の問題だけではなく、入居審査というハードルも存在していることを認識しておかなければなりません。
定年退職して、定職がなくなれば入居審査にも通りづらくなり、お子さまがいらっしゃらなければ連帯保証人の問題も出てきます。
つまり、行き場所がないということもあり得るのです。
そうなった時に、こうした地方移住ということも視野に入れておかなければなりませんね。

お金のある家庭は都心部に。
お金のない世帯は地方に。
という恐ろしい時代が到来してしまうかもしれません。

老後の選択肢はいくつもあったほうがいいですから、今のうちに選択肢を増やせる努力をしなければなりませんね。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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