ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

報酬

賃貸仲介の報酬の仕組みって?

自分が住んでいたマンションや戸建、親から相続した空き家を貸出して家賃収入を得ようとし、不動産屋さんに相談すると、
『こちらの物件をご紹介したら手数料(広告料、業務委託費など名目は変わりますが)いただけますか?』
と聞かれます。
その際に、
『仲介手数料は家賃の半月分じゃないんですか?表の看板にも書いてありましたけど。』
そんなことを言おうものには、
家主業初心者だということを見抜かれてしまいます。
宅建業法的には賃貸仲介の仲介手数料は借主・貸主双方で賃料の一ヶ月分を超えてはならないと規定されています。
『じゃあ、合ってるやん』
そうなんですよ。
業法的には。
でも実務的には借主からは仲介手数料半月分、家主さんからは数ヶ月分いただく慣習が根付いています。
昔は、住宅供給が不足していて、借り手数多の状態でした。
なので、家主さんの立場が強く、
『うちはこの手数料しか出さないが、それでよければお客さん紹介してくれていいよ』
時期によれば、家賃が契約更新(1年後、2年後)の度に3%、5%値上げしますよという賃貸借契約もありました。
今では考えられないですよね?

そこから時は流れ、今や大家さん受難の時代です。
アパートローンが一般的に普及しだして、地主や資産家でない人たちも大家さんになれるようになりました。
そうなるとどうなるか?
参入の障壁が低くなればなるほど競争は激化します。
賃貸人口も減り、住宅供給の方が圧倒的に多くなっています。
その中で、自らの賃貸住宅にお客さんを斡旋してもらうために、手数料を多く支払うようになっていったのです。

手数料が貰えなくても、紹介したいいいお部屋、賃貸仲介の会社に頼らなくても自らの力で入居者を集めれる部屋は大丈夫です。
でも、そんな部屋って全体の1%もありません。
分かりやすい対策で、
『紹介手数料は家賃の◯ヶ月分払いますよ』
こういう大家さんが増えていったのです。

これは管理会社の怠慢、家主の勉強不足・経営放棄(他人に任せっきりという意味で)が招いたものです。
最初の頃は、
『隣のアパートの紹介手数料は家賃の1ヶ月分、うちは2ヶ月分払うよ』
これでお客さんが流れてきていたのが、そのうち隣のアパートも同調して、
『うちも2ヶ月分出すよ』
じゃあ、
『こっちは3ヶ月だ。』
こういうことがずっと行われてきているわけです。

儲かるのは誰?
賃貸仲介の会社ですよね?

実はここにもう一つ弊害があります。
賃貸のお部屋を借りたことのある方はご存知だと思いますが、
『契約後1年未満の退去は、賃料の◯ヶ月分の違約金が必要です。』
早期解約の短期違約金です。

昔からあった制度だと思って、特に気にしない人もいるかもしれませんが、これが一般的に普及しだしたのは遠い昔の話ではありません。
家主にとって、入居者斡旋の紹介料を何ヶ月分も支払い、もし2ヶ月、3ヶ月で退去されてしまっては大損です。
そこをカバーするために、自らの紹介手数料を返納するのではなく、万一の時でも入居者さんに負担させるように賃貸借契約書に織り込んだわけです。

私が敷金・礼金0でお部屋を紹介し出したのはもう15年ほど前の話です。
その時にはそんな契約条項を織り込むなど考えてもいなかったので、入居者さんに
『今回敷金礼金を家主さんに特別にナシにしてもらえました。万一何ヶ月かで退去するようなことがあれば、大家さんにご迷惑をおかけするので絶対にやらないでくださいねー。』
ってお話すると、約束通り一年以上はみなさん入居を継続してくれました。
要は信頼関係なのかなと。

本来なら、大家さんに損をさせてしまうような賃貸の案件を紹介してしまった不動産屋さんが被るべきなのに。。
入居後3ヶ月継続で、初めて仲介手数料1ヶ月分。
1年継続でさらに1ヶ月分。
2年継続でまた1ヶ月。
こんな支払い方法を提案したこともあります。
会社としたら、いつ入金になってもいいので、それでもいいかなと思ったのですが、猛反発したのは誰でもない、営業店の店長でした。
『先の売上より目先の売上が大切なんです。』
なるほど。
『逆に目先の売上だけでなく、3ヶ月後、1年後の売上もストックできるからいいんちゃうの?』
しかも、部屋付だけで終わる関係じゃなくて継続した関係を大家さんとも築けるしと思ったんですが。。
あと、部屋付時に仲介手数料を貰わず毎月の家賃から一定比率紹介料を貰い続けるとかね。

それなら100円でも200円でも高く部屋付けしようとするんじゃないかなとか。

いずれにせよ、今の賃貸仲介の報酬は間違えています。
大家さん、入居者さんどちらも得していない。
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そんな流れを変えていけないもんかなぁ
とりあえず今賃貸募集にかかっている経費、昔は雑誌やチラシだったのが、今はネットのポータルサイトがほとんどの経費を占めています。
その掲載費用が安くはない。
1反響取るのに5千円から1万円ほどかかってしまっています。
つまり、大家さんの収入が賃貸仲介の会社に流れ、さらにその収入の何分の一かがポータルサイトに流れています。
ポータルサイトに頼らない集客ができれば、賃貸仲介の会社さんもそんなに手数料をもらわなくで運営ができ、家主さんもその恩恵を被ることができる。
って思ったりもするけど、そうなっても大家さんに還元しないか(笑)

ってことで、やっぱり大家さんが自分自身で集客するツールを作ることが必要ですよね。

大家さん向けのサイト作りの提案、大家さん同士の物件をリンクし合う。
そこからの入居希望者には、仲介業者さんに支払っていた手数料が浮くので、仲介手数料はもちろん、礼金や初月の家賃もサービス、テレビや冷蔵庫を付けてあげたりってのも面白いかも。

うちの会社のホームページを専門家に頼んで今回リニューアルするので、ついでにそんなことできないか聞いてみよ。
今日の記事の題名から少々ズレてしまいましたが、ご容赦ください。(笑)

それでは、また次回の記事を楽しみにお待ちください。

これからの不動産営業

今世の中はとんでもないスピードで変化しています。
数十年前、いや数年前には想像できなかったことがどんどん実現していっています。
日本にカジノが建設されるかもって10年以上前に想像しました?
自動運転の車が発売されるってことを想像しました?
大阪ミナミの繁華街に外国人が溢れかえる姿を想像できましたか?

『そんなことは自分の予想通りだよ』
そう言える人ってどの程度の数いるもんなのでしょうか?
また、その今の未来を想像できていた人で、自分のビジネスに結びつけて成功している人はどれだけの数いるもんなのでしょうか?

どんなに優れた人であっても、今の世の中、これからの世の中を予測していくことは容易くありません。

先日、2025年大阪での万博開催が決定しました。
東京オリンピックに続いて、大阪万博、そしてカジノ建設に向けて、まず建築業界は大賑わいになりそうです。

その勢いに乗じて不動産業界も盛況になっていきそうな気もします。
旅行業界、インバウンド関係の業種はもちろん、飲食店、小売の販売業なんかも活気付くかもしれません。

なんだか、景気が良くなりそうな匂いはプンプンしますよね。
あとは、その流れにいかにして乗るか?
その需要をいかにして取り込むかが問題です。

よく、
『視野を広く持て』
『自分の枠にとらわれるな』
こういうことを言いますが、これからは本当の意味で視野を広く持つこと、一つのことにとらわれずいろいろなことにチャレンジすることが必要になってきます。

『おれは不動産屋だから、不動産のことしか分からない』
『これだけをやってればメシを食えるからこれだけでいいねん』
それじゃ厳しい時代が待っていそうです。

何かに特化したスペシャリストなら別ですよ。
でもごくごくありふれたただの不動産営業マンなら大変です。
不動産をただ紹介するだけの仕事、これが不動産の仕事だと思っているなら、転職することも視野に入れないと・・・

今の不動産業、ポータルサイトに集客を頼りきっている状態の会社さんがまだまだ多く存在します。
そういった会社さんの場合、業務のほとんどは物件入力、写真撮影、ここに時間が取られてしまいます。
もちろん売主さんのために、幅広くお客様を集める必要があるため仕方ない部分もあります。
反響のあったお客様を案内し、その物件を気にいるかどうか、これって誰にでもできてしまいます。
もちろん営業マンのクロージング能力、物件提案の仕方で成約率は変動することは間違いありません。
ただ、物件を見つけたのもお客様、現場で待ち合わせをして案内に立ち会うだけ、これで高額の手数料を請求するっていささかムシがよすぎやしませんか?

報酬に見合った仕事ができているかどうか?
そんなことを考えて仕事をしている人は、不動産業界の中でごくごく少数です。

仮に3千万円の取引だったとして、96万円(消費税別途)の手数料を支払う価値のある仕事ってどういうものでしょ?

ポータルサイトにかかってる経費が月額◯万円、そんなこと売主の知った話ではありませんよね?
住宅ローンの申請、手続きを代行しています。
そんなもの、今の時代自宅でネットからも申請できる時代です。
自分に合ったローンの提案をして、総支払額を200万円削減できた。
これならまだしも、そんな住宅ローンの知識を有している営業マンがどのくらいの数いるのでしょう?
じゃあ、あと何?

『うちが専任で預かった物件だから。』

専任で預かった物件だから、うちが売る権利がある。
よそは募集していない物件だから、うちにしか反響は入らない。
だから、手数料は一切オマケしない。

これって、高額の報酬を得る理由ではなく、高額の報酬を得る権利を手放したくない。
こういう話にしか聞こえません。

売主側の業者なら、少しでも高く売る努力を。
相場が3千万円というなら、3,100万円、3,200万円で売る努力を。
これって、気合いとか気持ちの問題じゃないですよ(笑)

ターゲットはどの顧客なのか?
現状のままで売り出した方がいいのか、軽くリフォームして売り出した方がいいのか?
また、ホームステージンクなどの一工夫手間をかけて売り出した方がいい、事前にインスペクションを施して付加価値をつける、こんな提案をできているかどうか?

買い側仲介の立場なら、税制優遇を受けれるかどうかのアドバイス、住宅ローンなどもFP的観点から生活費・教育資金等を含めてのアドバイス、リフォーム提案、物件の周辺環境、周辺施設なども引っくるめてその家庭にマッチした物件なのかどうかのアドバイス。
将来の資産価値の変動リスクなど、重要事項説明以外にも説明しておくべき内容は尽きません。
その上で、購入するに値する物件かどうかのアドバイス。
買ってほしいという物件を売るのではなく、お客様が買うべき物件を提案できるかどうか、つまりライフプランを含めたコンサル的な業務ですよね。

『◯◯不動産に依頼したら、高く売る提案をいろいろしてくれるよ。それなのに△△不動産と仲介手数料一緒なんでしょ?』
『◯◯不動産に相談したら、ライフプランニングから親身になって提案してくれる、△△不動産はローン組んだら毎月◯◯円って話しかしてくれなかった。』

今まではネットなどの掲載物件から反響を取り
物件が気に入った=購入
その後急ぎ足で契約→ローン→引渡し
こういう流れでした。
だから、お客様は無理した住宅ローンの組み方にも気付かず多くのローン破綻者を生み出していました。
『どこの不動産屋も一緒』
こうお客様が思ってしまうから、
『大手で聞いたことのある会社なら安心』
こう考えてしまうから、多くの住宅被害者を生み出しています。
そうではなく、住宅購入の前から不動産屋さんに相談に行くのが当たり前。
その相談の内容によって、不動産会社を選別する。
そう変えていかなければなりません。

SNS全盛の今の時代、自社の取り組みを発信することは決して難しくありません。
正しい取り組みをしていれば、多くの人にその仕事を評価してもらえる機会は増えていくはずです。
そんな仕事を続けていければと。
今までは、口頭で説明していただけだったので、今後は書面等で自分のアピールポイントとして発信していければなと考えています。
そのための資料作り、インスペクションやホームステージンク、住宅ローンの専門業者などともタイアップ(RE/MAX 本部と提携してくれたので)して、自社ならではの売却方法をどんどん提案していきたいと思っています。
もちろん、購入時もFP(当社には1級、2級、3級と3人のFPがいます)ならではの提案をしていければと、その提案の仕方を模索中です。
2019年のRE/MAX L-styleは進化しますよ。

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他社に負けない圧倒的な提案力を武器に。
これからの不動産業界はこうじゃなきゃダメなんだという指標になるためにも。

みんなが切磋琢磨して、業界のスタイルを変えていければ、また業界のイメージ、未来を変えていけるような気がします。

まぁ、近未来の不動産営業のスタイルですけどね。
もっと未来の不動産営業のスタイルは近未来をまず確立させてから考えることにします。
ということで、今日はここまで。

不動産エージェントとしての働き方

株式会社ライフコンサルティングはRE/MAX L-style(リマックス、エルスタイル)として9/20より活動開始いたしました。

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リマックスって何?
っていう人も少なくないかもしれません。
日本ではまだ馴染みの薄いRE/MAXですが、世界100カ国以上の国で7,000店舗以上の加盟店を持つ世界最大級の不動産チェーンです。

最大の特徴はエージェント制という働き方。
各加盟店に属する不動産のプロフェッショナルたちが、お客様に最大限寄り添った形で不動産取引を行っていく、これはアメリカではとてもスタンダードな不動産業のあり方です。
日本の不動産会社のように、朝から晩まで会社に拘束されノルマを課せられ、そのノルマをこなすために働き続ける。
『この物件あんまりいい物件じゃないんだけど、お客さんが気に入ってるし』
『今月売上足りないから、何とかこの物件だけは両手仲介を死守したい』
いい物件を紹介する
少しでも安く購入できるお手伝いをしてあげる
少しでも高く売却してあげる
これが本来の不動産業です。
でも、最後の2つって相反することですよね?

売主の利益は買主の不利益
買主の利益は売上の不利益

会社的には本来の理念に反していようと両手仲介を望みます。
そうなんです。
組織に属している以上、避けては通れないジレンマです。
会社である以上営利団体ですから。

売りたくない物件は売らない
良くない物件は売りつけない

このスタイルを貫き通そうとすると、自分で起業するしかなかった。
なので、確固たる信念を持っている人たちは独立起業します。
ただし、従業員を抱えてしまうとまたこういうわけにはいかない。
結局、自分の雇用主であった人たちと同じことを繰り返します。

こうして利益至上主義の不動産が世の中に溢れるようになってしまっています。

それは、見込み客を集めるための集客コストが異様に必要なこと。
今の時代、1組1万円で集客できれば上等な方ではないでしょうか?
それは賃貸でも売買でも同じです。
従業員を抱えれば抱えるほど経費は増大する。

これだけコストをかけてしまうと、社員にハッパをかけてしまう気持ちは分からなくもありません。
だって以前の自分もそうでしたから。

でも、コストをかけずに集客する方法っていくらでもあります。
自分が広告塔にさえなれれば。
『不動産のことで相談があるんだけど』
こういう相談が絶えない人間関係を構築できれば、集客にかかるコストなど必要ありません。
まぁ、それが難しいんですけどね。
でも世の中にはそういった不動産営業マンは存在します。
私は彼らをエージェントと評しますが。

紹介客だけで、毎月決まった売上をあげる営業マン、これは賃貸でも売買でも同じです。
彼ら(彼女ら)に共通しているのは、会社名は必要ないということ。
どこかの組織に属しているから相談してくるのではなく、彼らに相談したいから電話やLINEで相談してくるのです。

つまり極端な話、事務所がなくても仕事ができる人たち。
かといって、宅建免許を下さなければ仲介の仕事はできませんし、開業する資金もそこそこ必要、また月々の経費も必要、だから仕方なく組織に属している。
こういう人は少なくはありません。

その人たちが輝く働き場所、それがRE/MAXエージェントです。

組織に時間拘束されることなく、自分のタイムスケジュールで仕事をこなすことができます。
もちろん売上のノルマもありません。
売りたくない物件を売る必要もありません。
別の事業を営みながら、不動産相談を受けた時だけ不動産エージェントとして活動することも可能です。
もちろん、専業主婦のお母さんたち、定年退職してのんびり余生を過ごしている人でも参加可能です。

自分一人で不動産エージェントとして活動することはもちろん不可能ではありません。
でも、みんなで一緒にワイワイ言いながら仕事する方が楽しいじゃないですか?
不動産取引って、いくら経験していても未知のことに遭遇します。
難解な物件に遭遇することもあります。
そんな時、一人で頭を抱え込むより、仲間に相談しながら解決する方法を考えることも必要です。
そんな仲間たちが集うグループを作ろうと立ち上げたのが今のRE/MAX L-styleです。

エージェントは一営業マンではなく、一国一城の主人です。
それぞれが自分のライフスタイルに合わせた働き方を実践し、自分の働きに応じた報酬を得る。
私がすることは、そのサポートです。

勉強会で学べる機会を与え、エージェントのみなさんの自己プロデュースのお手伝いをする。
一緒に相談しあえる仲間を増やす。
たったそれだけのことです。
私自身もオフィスオーナー兼エージェントです。
みなさんと同じように、
どうすればお客様の期待に応えることができるか?
どうすれば、この業界を変えていけるのか?
常に考えています。
そのために、お客様が学べる場を提供しています。
不動産知識をお客様にも持ってもらい、その上で相談してもらえる立場でありたい。
常にお客様が求める知識を持ち合わせている必要もありますし、的確なアドバイスができるためには実務から遠ざかるわけにはいきません。

私が持ってる知識や経験という財産を惜しみなく提供していきます。
それがこれから不動産に携わっていく人たちの役に立つなら。

最後にもう一つ。
このRE/MAXのエージェントは、いずれかの加盟店に属することになります。
各加盟店により、報酬規定やオフィスフィーは異なります。
契約は一年契約で、エージェント自らの希望で転籍が可能です。
モラル的にオフィスオーナーからの引き抜きはNGなんですけどね。
つまり、どういうことかと言うと、
実績を積んだエージェントさんは、次に在籍するオフィスを自らの意思で決定できるということ。
プロ野球のFAと同じです。
多くの顧客を抱えているエージェント、人材教育に長けているエージェントなど、オフォスが欲しいと思う人材なら、より良い報酬のオフィスに転籍も可能になるということ。
もちろん報酬だけで動くエージェントは多くはないと思います。
自分のキャリアUPに繋がるから転籍をする。
知識や経験を身につけたいから転籍をする。
より家族と過ごす時間を大切にしたいから、自宅から近いオフィスに転籍する。
こんな自由がエージェントには存在します。

ただ逆に言うと、オフィス側にエージェント契約を更新してもらえないこともあると言うことです。
こんな働き方って他にありました?

このRE/MAXエージェントという働き方、実は自分自身が一番憧れ続けている働き方です。
自分の価値を決めるのは自分自身。
労働時間や労働対価を決めるのも自分自身。

組織に縛られず、時間の制約を受けない。
やりがいはこの上なく大きい。

ただ単純にいいなぁって。
自分が今の会社を立ち上げる前に知っていたら、今のライフコンサルティングという会社は存在していなかったでしょう。

エージェント契約の中にNG項目があり、不動産業を開業している人はエージェントにはなれないのです。

また他の不動産業に重複して従事している人もNGです。
この規定がなければ、エージェントとして働きたかった。
私自身がエージェント面談に行って、そこのオフィスオーナーが受け入れてくれたかどうか、また自分が望む契約条件で受け入れてくれたかどうかは知りませんけど。(笑)

そんな働き方を実践してみませんか?
一年だけの在籍でも、将来の独立のための修業でもWelcomeです。
『どうせいなくなるんだから、教育は適当にしよう』
そんなこと言わないですから。(笑)

もう一年契約を延長したい。
独立を延期して、もう一年ここで仕事をしたい。
そう思わせるのが私の役目、使命です。

そんな、自分自身の新たな課題、使命も見つかったことですし、日本全国にエージェント制度を普及するお役に立っていきたいなと思っています。

あっ
最後になりましたが、少しでもご興味を持った方はこちらもご覧ください。
https://www.remax-l-style.com/agent

一緒に楽しい未来を築きましょう。






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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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