ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売り方

不動産の売却方法のご提案

不動産を売却する際、一般個人が売却するのと不動産業者が自ら売却するの、どっちが高く売れると思いますか?

『そりゃ、一般個人でしょ?』
っていう人はいないですよね?

その通り、過去の成約事例を見てみても確実に不動産業者自ら売主になっている物件の方が高く売れています。
じゃあ次に、何でそんなことが起こってると思いますか?

それは、物件の売り方を知っているからです。
『この地域には、この層のお客さまが多いから、そこをターゲットにして、そこ向けのリフォームをして売り出そう。』
『この金額が相場だから、この金額で売り出して、最悪でもこの辺りに着地させよう。』
売り出す時点で、いくらなら売れて、いくらならこのくらい儲かる、その試算の上で物件を仕入れているからです。
『不動産屋さんって、どこから仕入れているの?
仕入れサイトでもあるの?』
『競売とか任売ってあるけど、そこから仕入れてるんでしょ?』
こう思っている人もいるかもしれませんが、不動産屋さんが仕入れるルートは、多くの場合、みなさんと同じ不動産業者からの物件紹介です。

売主はほとんどが一般個人。
つまり、一般個人が安く売った物件を加工し、再販するのが不動産屋さんの仕事と言うことになります。
これって、何かすごい悪いことのように聞こえますが、野菜や果物、お米なんかと同じです。
農家の人が直接、食べる人に販売できれば、家計も安くつき、農家も潤うかもしれません。
でも、その流通ルートがないので、JAさんが取りまとめをしたりするわけですよね。
農家の人も各家庭にそれぞれ小分けにして配送する、この手間がいらないわけなので、それでいいやと思っている農家の方は多いでしょ。
不動産も同じ?
いやいや。
不動産を何百個も所有している人はあまりいませんよね。
1つ?
2つ?
たくさんあるわけじゃないので、手間がかかっても高く売りたい。
こう思っているのではないですか?

じゃあ、何で不動産屋さんは高く売るためのお手伝いをしないのでしょう?

まず、不動産屋さんが不動産を仕入れて何をしますか?
市場調査、物件調査、それは当たり前です。

では、『汚いままの使用感満載の建物』と『きれいにリフォームした物件』、どちらが売れやすいと思いますか?
そりゃ、リフォームしたきれいな物件の方が、住んだ後のイメージが湧きやすいので売れやすいですよね?
なので、リフォームをします。

次に、自分が住んでいた家を売る場合、空き家の状態で売るのと、住んだまま売るのと、中古物件の場合どっちが多いと思いますか?
また、どっちが売れやすいと思いますか?

空き家の方が、ゆっくり中も見れるし、リフォームのイメージもしやすい。
住んでいるままの状態を見ても、家族構成から家具の配置、荷物の量まで全然違う。
しかも、生活感があり過ぎると、売主さんの家族がよっぽどステキな感じの方以外、マイナスイメージにしかなりません。

不動産屋さんが売主さんの場合、賃貸人がいるオーナーチェンジの物件以外は空き家です。
また、ほとんどの場合、リフォームして売り出します。
なぜか?
その方が売りやすい、売れやすいからです。

じゃあ、なぜ一般の人は空き家にして、リフォームして売り出さないの?
そういう疑問が生まれますか?
生まれないですよね?
理由は簡単だからです。
まず、引っ越しするのに費用がかかるし、新たに家賃もかかる。
売りに出そうとしている不動産の住宅ローンは払い続けなければならない。
売れるまで二重の支払いになる。
そして、その上リフォーム費用がかかる。
その費用はリフォームが終わり次第、売れる前に支払わなければならない。
そうなんです。
結局、お金の問題なんです。
その資金、心の余裕があれば、不動産なんていくらでも高く売るチャンスがあります。
不動産屋さんなら、みーんな知ってることです。
では、なぜそれを売主さんに教えないと思いますか?

『空き家にしてリフォームして売却しましょ。そうすると高く売れますよ。』
『そのお金がないので‥』
『ですよねー。じゃあ、安くなるのは仕方ないけど買い取ってもらえる業者さん連れてきます。』
買取り再販業者に紹介すれば、売主・買主双方から仲介手数料が取得でき、なおかつ再販時にはまた売却仲介に入れるチャンスが生まれるからです。
一粒じゃなく三粒、下手したら四粒おいしいから。

これを理不尽だと思いますか?
ですよね。
でも、これを長ーい期間不動産業者は行ってきたわけです。
その流れが、一般個人の中古住宅流通を妨げてきたわけです。

じゃあ。
っていうわけで、
RE/MAX L-styleでは、自己居住中でその自宅を売却しようという人向けに、転居先へのお引越し費用、リフォーム費用をお貸しします。
※引越し費用、リフォーム費用を無尽蔵にってわけにはいかないので上限は設けますが。
また、よりその不動産を魅力的に見せるため、ホームステージングを実施します。
その費用はRE/MAX L-styleが負担します。
※こちらも30〜40万円ほどかかるので、販売価格が安い物件の場合は実施不可能ですが。

っていうような、サービスを今考えています。

これを実施していくためには、お立て替えした費用を決済時にご返済いただけること、また仲介手数料からホームステージング費用を回収できることが前提になってしまいますので、いくつか要件を設けさせていただくことにはなりますが、中古不動産流通の促進に繋げていけないかなと思案中です。
お客さんも少しでも高値で売却でき、うちもそのお手伝いをすることにより仲介手数料がもらえるため、より多くの方に同じようなサービスが提供できるようになる。
幸せの循環が小さな輪から始まり、どんどん大きな輪に広がっていく。

そんな世界をまずは、小さな世界から始めてみようと思います。
今回の取り組みの概要は、近日中にリニューアルオープンするホームページでご紹介いたします。
乞うご期待^ ^

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査定金額って何で会社によって違うの?

不動産の売却査定

一般的に家を売りたいと思う際には、不動産屋さんにいくらで売れるか見てもらうことになります。

一社だけにお任せする場合もあれば、複数社に見積り依頼をかけることもあります。

『いったいどちらがいいの?』

結論から言いますと、信用できる不動産会社があったり、どっちみちその不動産会社に頼まないといけない義理があるならその一社だけの見積りがいいと思います。

それは、他社が見積りした査定額で売れなかったとしても依頼された不動産会社からすると、
『そりゃ売れないって。だってうちが出した査定額は◯◯万円だもん。』

って感じで責任感が薄れてしまうからです。

でも逆に一社だけしか頼まなければ、
『本当はもっと高く売れるのに安く見積もられたんじゃないの?』
そんな気になってしまうかもしれません。

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不動産って騙されるというイメージありますよね?

そう思ってしまうのも仕方がありません。
最近不動産業界の悪いニュース報道がつづいていますし、逆に不動産で儲けさせてもらったという話を聞くことなどほとんどないですし。。

不動産はうまく転べばめちゃめちゃ儲かります。
でも、詐欺話が多いのも事実です。

かぼちゃの馬車のシェアハウス、スルガ銀行の書類改ざん問題・・・

そんなのは氷山の一角です。

住宅ローンの審査でも当たり前のようにやられていた話ですし、担保価値のない物件に多額の融資をつけていたなんて話は今に始まった話ではありません。

バブル期の住専破綻を思い出してください。
担保価値、評価額なんかいくらでも調整できます。
書き上げた評価書で融資審査をパスさせることなど日常茶飯事で行われています。


不動産鑑定士が作る鑑定評価も、私たち不動産会社が作成する査定書もいくらでも金額調整できます。

森友学園の問題でも、産業廃棄物の処理費用が8億円とか言っていましたが、あれも所詮見積書出しただけでしょ?

見積書は請求書じゃありませんから、いくらでも書けてしまいます。



先ほどの鑑定評価、査定書の話ですが、
『金額調整できるってどういうこと?』
こう思う方も多いのではないでしょうか?

評価には積算評価実勢評価収益還元法などいくつか評価の仕方があります。

積算評価って変えようがないのでは?

そう思う方もいるかもしれません。
でも、路線価も公示価格も実勢価格とは異なります。

これを実勢価格に戻すことになるのですが、この掛け値をいくらにするかで数字は変動します。
また、建物の再調達価格もその当時の建築単価なのか、実際にかかった建築価格なのか、また今の時点での建築価格なのかによって数字は変動します。

収益還元法でも、現在入っている賃料を元に算出するのですが、空室率をいくらで設定するか、空き室の賃料をいくらで設定するかでも変動します。

私たちが作成する査定書でも、どの成約事例を抽出するかによって金額は大きく変動します。
だって、どの不動産でも一律の価格で取引されているわけではないからです。

土地一つを取っても、間口や前面道路の幅員、方角、土地の規模、それぞれにより坪単価は大きく異なりますし、100mしか離れていなくても区が変わるだけで土地値は大きく変わってきます。

つまり、どの事例を取り出すか、どの指標を取り出すかによって金額はいくらでも調整できちゃうということです。

なので騙そうとすればいくらでも騙すことができるわけです。

『これが国税庁が出している路線価というやつです。』
『これでいくと、この前の道路は平米あたり◯万円となってますよね?ここは100平米あるので、かける100して、◯◯万円ですね。』

(おっ、何だか国税庁が発表している数字だから信ぴょう性がありそうだ。)

数字を見せられて説得されると迂闊にも納得してしまいそうですよね?

不動産会社によって査定金額にバラつきがあるのは何でか分かりましたか?

『じゃあ一番高値を出してくれたところが一番信用できるのでは?』

まぁ、一番安値を出していた業者さんよりは信用できるかもしれませんが、ここにまた隠れた画策があるのです。

『とりあえず他社より高い金額で持って行こう。』
『でも、この金額では売れないですよ。』
『いいんだ、いいんだ。専任で預かってしまえば3ヶ月は拘束できるから、その間に価格を下げる提案をしていけばいいよ。』

こうなると、売り出し当初の一番引き合いが取れるタイミングをみすみす逃してしまうことにもなりかねません。

『じゃあどうやって不動産業者を見極めればいいの?』

一発で見極める方法はなかなか存在しません。

宅建を持ってる、資格をいっぱい持ってるということが信頼できるとは限りません。
ただ、努力はしている人なのかなとざっくりとは理解できます。

2、30分話をしたくらいでもちろん本性は計り知れません。

でも今の時代便利なもので、SNS全盛の時代です。
営業マンのSNSを検索してみてください。

仕事のことに一切触れていない営業マンは信用できません。
逆に
『◯◯という物件を預かりました。』
とか
『今日◯◯を成約しました。』
などと物件のことしか書いていない不動産屋さんも然りです。

完全に仕事用で作り上げているSNSなのかもしれません。

信用できる人、それは裏表のない人。
プライベートの時に出会ってもニコニコと話しかけてくれる営業マンです。

やましい事があれば、プライベートは晒しません
プライベートと仕事は別と割り切ってる不動産屋さんはあまり信用していません

だって、私たち不動産屋さんはお客様のほとんどの情報を知っています。

売却物件をいくらで買って、今いくらのローンが残っているか。
家族構成から、現在の預貯金の額まで知り得ます。

お客様の趣味はもちろん、住まいを見れば奥様の好みや性格まで分かってしまいます。

それなのにこっちはプライベートを晒さないって・・・

不動産屋さんにプライベートはありません
こどもと一緒に歩いている時でもいつお客様と出会うかもしれません。

でも、それが私たちが選んだ仕事です。

今どきFacebookもInstagramもやってない、LINEもやったことない。
こんな人いるわけありませんから、不動産業者選びに悩んだら是非お勧めします。

ちなみに私のお客様はほとんど私の家族構成から、どこに旅行に行ったとか全部知っています。
初対面の方に
『娘さんかわいいですねー。』
とか
『あのホテル去年私たちも泊まりましたよ。』
って言われることも。(笑)

ちなみに、査定金額と売出価格は全く別物です。

売却時に主導権を握っているのは完全に売主です。

なので、査定金額はあくまで目安。

売却金額を決めるのは売主ですから、お忘れなく。

売ってくれるかくれないかは別にして、どうやったら売れやすくなるのか?

それをアドバイスしてくれるのが不動産屋さんです。

そんな自分の味方の不動産屋さんを選びましょうね。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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