ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売り時

レオパレス21が自社保有物件400棟を売却?



こんなニュースがありました。
レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。
驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。
一棟あたり2,500万。
安くないですかー?

ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑)

ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。
1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐用年数22年が経過して減価償却が終わり、ほぼ土地値で売却するということなんですかね。
物件の一覧を見ているわけではないので詳細は分かりかねますが、ところで一括で購入する国内不動産会社ってどこなんでしょ?

そこが気になります。
オリックス?
東急??
これらの物件は再販で市場に売り出されるのでしょうか?
ね。
とても気になります。

レオパレス21といえば、法人に強くウィークリーやマンスリー契約で一般家賃より高めの家賃設定になっていました。
家具付き賃貸物件はレオパレス21の看板であり、初期費用の安さも一般賃貸物件に比べ魅力ではありました。
そういう一風変わった形式を取っていたとしても収益性は悪化していたということなのでしょう。
残った物件に関しても順次売却していく予定だそうです。

このニュースを見ていると益々賃貸不動産経営というものに不安を覚えます。

日本の賃貸需要の何年か先を見てしまうと恐ろしいものしか見えません。
だって借り手はどんどん減っていて、アパート建築はどんどん増えている。
家賃は下落傾向にも関わらず物件価格は上昇傾向。
明らかに末期症状です。

とは言っても、まだ数年先までは低金利は続きそうですし、急に収益性が悪化するとは思えません。
もちろん心配だけしていてもどうすることもできませんから、今から何らかの手を打っておく必要があります。
売れるうちに売っておいたらどうですか?
これが私の今の本音です。

マンション経営は楽なもの。
マンション経営は片手間にできる投資。
自己資金が少なくても大丈夫。
今ならまだ間に合う?

うーん。
これは危険な思考です。

マンション経営は甘くない
片手間にしている大家さんは淘汰される。
自己資金が少ない方はやるべきではない。
こう思っておいた方がいいと思います。

ただ今でも間に合います。
やり方、買い方によっては。
でも、掘り出し物や買い得物件は見つかると思ってはいけません。
これだけ不動産投資家さんが増えた今、割安感のある物件は秒速で売れていきます。
資金力のある人しかそうした物件は購入できなくなっています。
物件価格が上昇し、金融機関の評価額との乖離が大きくなっています。
自己資金や資産がない人ではなかなか融資が受けれません。
それでも融資してくれる金融機関はありますが、金利は安くありません。
同じ物件を購入する場合、例えば1億円の物件を購入するとして、Aさんは借入額9,000万円、金利0.6%、借入年数30年、この場合の毎月支払額は約27.3万円。
Bさんは満額1億円借入れて金利2.9%、借入年数30年、毎月支払額は約41.6万円。
この差は約14万円。
1億円で表面利回り7%とすると、毎月の家賃収入は満室の状態で約58.3万円。
このクラスの物件なら年間の固定資産税は50万円ほど。
満室でも10万円ほどのキャッシュフローしか生まれません。
方や毎月24万円ほどのキャッシュフローを生み出します。
差は明らかでしょ?
今物件を購入していいのはAさんだけ。
しかも物件価格の1割程度は諸費用と別に用意して、やっとこさ購入していいレベルになります。
今投資用不動産価格が高騰しているのは、本来なら購入できなかった層のお客さんに物件を売っているだけのこと。
その物件、そのお客さんに融資を無理やり付けていること。
これに尽きます。
つまり融資先のなくなった金融機関に踊らされているだけのことです。
築30年の物件に30年ローン、金利は毎月のキャッシュフローが残るギリギリの4%前後・・・

これってバブル末期の金融機関がやっていたことと同じ??

借りれるなら買っちゃえ、手持ち資金を使わずに毎月のキャッシュフローが残るなら買っちゃえ、なんでしょうか?

これってもっともっと不動産価格が上昇すると思っているときにする行動ですよね?
今購入している方ってそう思ってる方なのかな?

東京オリンピック、大阪万博、カジノ?
値上がりする材料は確かにないわけじゃありません。
ただその先も値上がりする可能性ってあるのでしょうか?
もちろん賃金が上がり、みなさんの平均所得が上がれば家賃も上がるでしょうし、景気も上向き消費も増えるかもしれません。
今の日本経済、株価は確かに上昇しています。
でも景気が上向きだと実感できている人は多くないはずです。
消費も増えているわけではありません。
うちの家計の消費は増えていますが・・・
それはさて置き。

値上がりしたものは必ずいつか値下がりします。
値下がりしたタイミングでみんなが物件を手放し出すと一気に価格は暴落します。
株価と同じです。
物件を手放すタイミングはその前しかありません。
今がその時なのかまだ買うべきなのか?

もしまだ買おうとしているなら、極力値下がりしにくそうな物件を選ぶしかありません。
それか、しばらく手放さなくてもキャッシュフローが回る物件を購入しなくてはなりません。
値上がりするタイミングがあれば値下がりするタイミングもあります。
それは1週間、1ヶ月とかのタイミングではなく不動産の場合は何年周期とかでやってきます。
それが不動産投資の失敗しにくい理由です。
もし、売り時を逃しても後悔しなくて大丈夫です。
売り時が終わればそれは買い時ですから。
ただそのタイミングで購入できる状態を維持しておくということが大切なだけです。
そのタイミングを逃さないように、今から失敗しない程度に不動産投資をかじっておくくらいの必要はあるかもしれませんね。

不動産投資で失敗しないためには売るためのセミナーにはまらないことです。
◯◯に特化した何とかセミナーとか、自己資金0でも買える何とかセミナー、この手の営業に惑わされてしまえば即終了です。

セミナー選びは慎重に。


人生の選択肢、あの時こうしていたら?

あの時こうなると思っていたなら、と思うことがありませんか?
不動産の世界ではそういうことがよく起こりえます。
今大阪市の中心部はある意味バブル的に価格が上昇しています。
土地は元より、収益マンション、収益ビル、雑居ビルから区分所有のマンション、そして居住用の戸建から連棟のテラスハウスまで軒並み価格が上昇しています。
道路付けのない住宅(建築基準法上の道路に面していないもの)までも高騰しています。
こうして価格が高騰するということは、つまり需要があるということなのですが、どんな土地、どんな建物でも今なら利用価値があるということです。
土地値は高いところなら3倍から4倍、区分所有建物、つまり分譲マンションでも2割から3割成約価格がUPしています。
投資用ワンルームの価格も上昇しており、千載一遇の売り時となっています。
こういうことが想像できていれば2、3年前から次々と不動産を購入していたのにとか、あの時売らなかったのにという話がそこら中で聞こえてきます。
私たち不動産会社が再販用で物件を取得する際、仕入れ値、経費、リフォーム等の修繕費用、そして出口の販売時の業者に支払う仲介手数料まで計算に入れて売り値を割り出します。
もちろんその中に売却時の利益も計算に入れるのですが、通常多く見積もって3割です。
1割の利益が取れればいいやという時代がしばらく続いていましたから、そこまで利益を見越して販売計画、仕入れ計画を練っていません。
したがって今大きく利益を得ている方って、基本長期投資をしている方です。
短期で売却益を得ようというケースより、長期保有で家賃収入等を得ようとして購入したが、思ったより近隣相場が上昇しているのでこの際売ってしまえというケースとか、仲介業者が今なら高く売れますから売ってくれませんかというアプローチにより売却を考えたというケースが多いように思います。
中には時代の流れを知らないお客さんから安く買い取って再販する業者さんもいらっしゃいますが。
いずれにせよ、これだけの価格の上昇を予測していた方は少ないように思います。
これが分かっていれば大金持ちですよね。
もちろん多額の資金と多額の融資を引き出す実績、付き合いも必要なのですが。
不動産業界に長いこと働いていると、いまが買い時、今が売り時というタイミングがあったりします。
ただ株式投資と同じで、一番安い時期に購入して一番高い時期に売却するのは容易ではありません。
つまり相場が上昇してきたなというタイミングで購入し、下がってきたかなというタイミングで売却するのが一番失敗しない方法かもしれません。
まぁでもこれもその通り実践するとなると難しいのですが。
じゃあ今はどうなのと聞かれますが、今は上昇気流が落ち着きつつあります。
でも下がっているかというとそうでもありません。
売りに出ている物件は相対的に高く売り出されています。
実際にそれでも売却されていっています。
そういう意味では売りたいお客さまだけが売り出しているのではなくて、売ってもいいというお客さまが売りに出してきているということです。
そういう物件の特色とすれば値引き交渉に応じてくれません。
気持ち程度には応じてくれますが大幅な値引き交渉には乗ってくれなかったりします。
逆に売り物件が多くなってくると、自分のところで何とか決めてほしいので値引き交渉にも応じてくれやすくなってきます。
なので今物件を購入するのはその辺りの見極めが必要になってきます。
ただこの見極めというのが本当に難しいのです。
今のタイミングでベストな物件選びをしても、いまのタイミングでベストな価格交渉ができたとしても将来的に損失を生むこともあります。
逆にその時のタイミングで少々高値掴みをしても、相場より高く購入していても、購入したタイミングによっては大きな利益を生み出すこともあります。
2、3年前とかに購入している方はこのケースに当てはまります。
つまり失敗していても、結果的には成功したことになります。
勝負に負けて試合に勝ったということですね。
なので私たちのアドバイスが本当に必要なのかということを少し考えてしまいます。
その時その時で最善のアドバイスをしていても、その時その時の最高のパフォーマンスを発揮出来ていたとしても結果が最高とは限りません。
私たちのアドバイスは少しでも失敗を少なくするため、少しでも成功する可能性を高めるためのアドバイスなのですよね。
時代の流れによってはそんなものが関係ない流れが訪れます。
それは良いことも悪いことも訪れますから難しいのです。
今回のような莫大なインバウンド需要が訪れることや、熊本の大地震、広島の地滑り、阪神大震災まで予測していたら不動産投資は恐くて出来なくなります。
でも他の国のように政局不安でクーデターが起こったり、政府が転覆する可能性はほとんどありませんからまだ日本の不動産投資は安全なのですよね。
そう考えるとしばらく長い間停滞していた不動産価格、そろそろ上昇する頃だと予想して購入しておくべき、購入を勧めるべきだったのでしょうか?
不動産のことだけでなく、人生でもこういう転機は常に訪れます。
あの時この会社に就職していたら?
あの時会社をやめなかったら?
こういうことを考えたりしませんか?
誰もが何か一つくらいはあったりしますよね。
人生の選択肢、あの時こっちを選んでおけば。
って思ってしまうと、もう人生は楽しくなくなってしまいます。
ゲームならやり直すことは出来ますが、人生にリセットは効きません。
でも立て直すことは可能です。
違う道を選んでいたらこうなっていたと想像する未来よりも、より良い未来を創ることは誰もが可能です。
この場合創るじゃないかな。
作るかな?造るかな?

私の人生でも大きな選択肢はいろいろありました。
最初に就職する時に、神戸から大阪に出てきたこと。
そして不動産屋さんに就職したこと。
起業したこと。
もちろんこうした大きな出来事は選択肢によって人生は変わったかもしれません。
でも一番大きな人生の分かれ道は、人との出会いによって訪れます。
これは仕事のパートナーである場合もあり、もちろん人生の伴侶奥さんであることもあります。
そして子どもだったりもします。
男性はいつでも夢見がちです。
猪突猛進で突き進む方には、しっかりと足元を見てくれる奥さまであったり、慎重な方には勇気づけてくれる奥さまの存在により人生は変化します。
そして何より自分の背中をずっと見てくれいつまでも自分の味方である子どもの存在があったりします。
こうした人たちの支えで人間って頑張れるものなのですよね。
それが友人であったり、会社の同僚であったりというケースももちろんあるでしょう。
そう考えると、私には家族だけでなく、友人や仕事の仲間、そして今お付き合いさせていただいているお客さま、業者さんがいてくれています。
何て恵まれているのでしょう。
頑張れる要素しかありません。
今までの人生で多分間違った選択肢はたくさんしてきたと思いますが、今の人生で十分楽しむことができています。
間違った選択肢をしたとしても後悔しなければ、前に向かって進んでいれば自然と道は拓けていくものなんですよね。
間違ったものは訂正、修正していけばいいですし、やり直しは出来なくても再び同じことにチャレンジも出来ます。
時代の波に乗れなくても、必ずまたチャンスはやってきます。
諦めない人の下には何度でもチャンスは訪れます。
ですので、諦めずにチャレンジし続けましょう。
今すぐ物件を購入出来なくても、今から勉強して知識を身につけ、少しづつでも自己資金を貯蓄することによりまた新たなチャンスが生まれてきます。
なのでコツコツ頑張りましょうね。
いつかみなさまのお手伝いを出来る日を楽しみにしております。
それでは。

物件情報
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
livedoor プロフィール
Amazonライブリンク
Amazon
  • ライブドアブログ