ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売り時

不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


不動産の売り時っていつ?(住宅編)

不動産の売り時っていつ?


今でしょ

そんなこと言うとただの営業トークになっちゃうので言いませんよー。

じゃあどんな時が売り時で、どんな時が売り時ではないのか、これについて今日は書いていきたいと思います。


まず単純に、相場が上がっている時が売り時で下がってる時は売り時ではない、これは誰でも分かりますよね?

ちなみに今は相場が上がっているタイミングです。
その上で、どんな人が今のタイミングで売るべきなのか、またどんな人は売るべきではないのかというお話です。

まず、ケース①
住み替えの人。
今住んでいる住宅を売却して、次の住宅を同時に買い換えようとしている方です。

この人は今の住宅が高く売れても、次購入する住宅価格が上がってしまえば結局同じです。

ってことは、今が売り時ではない??

普通に考えたらそうですよね。

ただ、多くの人は自宅を住宅ローンを組んで購入します。

売却した金額がローンの残債に届かなければ、次購入する物件に上乗せしてローンを組むことになります。

でもこれって普通に考えて少しハードル高いですよね。

次の物件価格よりもローン金額が大きくなります。
その分次のローンの審査は厳しく、通りにくくなります。

でも、相場が上昇しているタイミングでは売却額>住宅ローンの残債額となる可能性がありますので、次の購入物件のローンが組みやすくなります。

住宅ローンで、しかもフルローンに近い形で購入している人で、住み替えたいという方にはこういった機会を活かした方がいいかもしれません。
不動産価格が上昇しているときには、こういった利点もあるのですよね。

ケース②
ローンの支払いを度々延滞してしまって今後の支払いも乗り切れるか不安な方。

ケース③
何年か前に売却しようと査定してもらったが、希望価格に届かず、またはローンの残債額に届かず断念した方。

②③、こうした人は今売却すべき人です。
少しでも高く売却できるタイミングで売り抜き、動産のままではない健全な状態に戻すべきです。

ローンの返済が始まって10年ほど経って繰上げ返済を一回もしていない、できる機会がなかったという人の場合、ほぼギリギリの生活を強いられていたということになりますから、その状態をいつまでも続けていけるのかという疑問も出ます。

その生活から脱却できるチャンスがあるなら乗っかるべきかもしれませんね。

ケース④
老夫婦でこどもと一緒に生活していたが、こどもたちも独立して夫婦二人の世帯になってしまった。
この機会に自宅を売却して、老後の生活資金に充てたい。

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この場合は微妙です。
たしかに高くで売却できる時期に換金し少しでもゆとりのある老後生活を送りたい。

気持ちは分かります。
でも問題はその後の住居費です。

売却後の残った資金で格安の住宅を取得し、それでも老後資金が残るなら大正解かもしれません。
でも、賃貸住宅に移り住み家賃を支払い続けるとしたら、いつまで家賃を払い続けるのという心配が付きまといます。

そのまま住み続ける方がかえって安かったという話にもなりかねませんよね。

ほとんどの方が今の時期に売却した方がいいという結論にはなるのですが、売却するタイミングというのも実は大切です。

不動産を売却してお金が残った。
やったーっていう話だけではないのですよね。

不動産を売却して、利益が出るとその利益に課税されてしまいます。
不動産譲渡所得というものです。

譲渡所得は短期と長期に分かれます。

分かれるポイントは売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているかいないか。

よく勘違いするのですが、購入してから5年は経っているから大丈夫。
5年で長期譲渡になるということを知ってる人は多いのですが、よく勘違いしている方もいます。

1月1日現在で5年を超えてなければ長期譲渡所得にならないのです。
何が変わるか?

税率です。

短期譲渡所得の場合、
売却価格ー売却に要した費用)ー(購入した価格ー購入に要した費用ー減価償却分)
この差額が利益とみなされ
所得税30%、住民税9%が課税されます。
※平成49年までは復興特別所得税が2.1%が加算されるため所得税30.63%、住民税9%となります。

長期譲渡所得の場合は
所得税15%、住民税5%、同じく復興特別所得税2.1%加算で所得税15.315%住民税5%となります。

この税金を払わないといけないから、5年超まで待とう。
こう考える方も多いのではないでしょうか?

ただ、今売って39.63%の税金を払うか、来年売って20.315%の税金を払うか、この試算ですよね。
例えばこの利益が300万円だったとします。
そうなると39.63%なら118.89万円納税することになります。
20.315%なら60.945万円。 
『60万円弱も変わるじゃん』
って思ってしまいがちですが、もし来年売って200万円の利益になってしまうなら、40.63万円の納税になりますが手残りは今年の方が多くなります。
納税額は78.26万円多くなりますが、減価償却費が増える分利益も増えてしまいますし、そもそも売却価格が100万円高くなっています。

つまり、来年より今年の方が100万円以上高く売れそうなら、今年売るべきとなるのです。

最後に不動産譲渡所得の損益通算の話です。

同じ年に別々の不動産を売却し、片方は利益が、片方は損失が出ているという場合です。

あっ、
この話は少し長くなりそうなので、次回のブログで書くことにします。

そちらもまたご覧くださいね。




収益不動産はなぜいいのか?

収益用戸建、連棟、区分所有建物。

収益用物件ということは、家賃収入があるということ。

一般賃貸として賃貸借契約書を締結すると、毎月安定して家賃収入が入ってきます。

それだけのこと。

なぜ、失敗するのか?


わざわざ融資を受けて物件を購入するから入ってくる収入で支払いができずに困り果てる、こんなことが起きます。

でも現金で購入していればどうでしょう?

返済がありませんから急な設備の交換が発生しても、入居者からの家賃が滞っても慌てふためく心配はありません。

あなたが株式投資を始めるとして、いきなり信用取引で限度額目一杯まで株を購入しますか?

株式投資でも信用取引をするためには、口座に現金を入金する必要があります。

満額、全額他人のお金で勝負させてはもらえませんよね?

不動産でも普通は同じです。

購入物件の2割の自己資金、購入にかかわる諸費用、そして万一に備え余剰資金があることを確認した上で融資を受けることができます。

つまり、この資金がない人は参入資格がないということになります。

『ネット上では、自己資金なしで購入できますよ。』

『少額の頭金でアパートオーナーに。』

こんな謳い文句が踊っています。

『サブリースが付いてるから大丈夫。』

『金融機関が融資してくれてるんだから、収支のバランスはチェックしてくれているはずだから大丈夫。』

こう思っていませんか?

金融機関が見ているのは当面の支払いは可能かどうか?

万一サブリースが切れたり、家賃保証の金額が下がったりして支払額を下回った時に給与から補填した分で回収できる見込みがあるか?

そこだけです。

物件の収益性ではなく、書類上稟議にかける材料が整っているかどうかだけです。

サラリーマン大家さんの中で、資産保有法人を設立して、その法人で収益不動産を購入するスキームが成立しています。

でも、その法人名義の不動産を購入する時にあなたは連帯保証人になっていませんか?

連帯保証人というのは、ただの保証人とは違います。

抗弁権はありません。

つまり、債務が滞った時に有無も言わさず連帯保証人にも請求できるということです。

年収1000万円の人なら手取額で700万円くらいでしょうか?

生活費を除き年間400万円くらいは給与差押えでそこから回収できるわけです。

『不動産投資で失敗しても何もかもなくなるわけじゃない、抵当権に取られてるからそこから回収するのでしょ?』

そう思っていませんか?
もちろん抵当権実行で、まずその不動産から回収します。

残った債務はその法人に資産があればそこから回収、できなければ連帯保証人である個人から回収、回収の見込みが立たなければ給与差押え。

給与差押えになんかになれば勤務先にバレてしまいます。

副業禁止の会社ならその時点でヤバいですよね。

また、副業で失敗して給与差押えになんかなれば、その人の人事評価はどうなるのでしょうか?
恐ろしい話です。


こうならないように、融資を受けて購入する場合は、いつでも売却できる態勢を作っておくこと。

これが大切です。

どういうことか?

一番理想なのは、うまく物件を購入し、買った価格より高くで売却できる物件を取得すること。

5000万円で買った物件、今売っても6000万円で売却できる。

こんな物件を購入できるなら、金利が高くても、フルローンで購入しても大丈夫です。

でも、そんな物件があればご紹介を受けている不動産会社がまず買っているでしょうし、最初から6000万円で売っていますよね。

なので、このケースはほとんどといっていいほどあり得ません。

5年前に買った物件が、その当時より高くで売れる。

これは今から5年、6年ほど前に購入した人ならほとんどそうではないでしょうか?

つまり、そうした人ならフルローンで買っている方でも、まさに今が売り時です。

逆に考えれば、売り時があれば買い時があるということ。

安いタイミングで購入し、高いタイミングで売却する。

不動産だけでなく投資の基本です。

話を戻します。

買った時点ですぐ転売して利益を出す。

これは無理ですよというお話はしました。

じゃあ、どういう物件の買い方をすればいいか?

購入した物件と同じ価格ならすぐ売れる。

最低限の目安はここです。

他人が見てもこの価格なら欲しい。

そういう物件を購入したとしても、フルローンで買ってしまえば同金額で売却することはできません。

不動産を購入するには、登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙代etc.物件価格の5〜8%ほどの諸費用が必要です。

また、売却の際にも仲介手数料として3%+6万円が必要です。

つまり、最低でもその分の現金を支出しているか、ストックを持っているかしないと売却は不可能です。

1割から1割5分の自己資金ですよね。

不動産投資をやめるとなっても、この自己資金の分だけ損したら撤退することは可能です。

給与差押えされたり、本業をクビになったりすることもありません。

常に自分が取得した物件がいくらで売れるのか、その売却した場合、残債を返済していくら必要なのか、そこを意識しておく必要があります。


逆に言うと、購入価格+諸費用(購入時、売却時)+利益

これだけ利益が出れば売却してもいいよねと言う価格で常に売り出していてもいいかもしれません。

『1000万利益が出るなら売ってもいいか。』

『家賃○年分回収しているから、500万円ほど買値より高く売れればいいか。』

こんな感じで売却依頼を受け売り出している物件もあります。

収益用物件のいいところ、それは売れなくても家賃が入ってくること。

同じ価格で売却できたとしても、長引けば長引くほど家賃収入を得れていること。

収益物件購入の目安の一つはやはり利回りです。

今年より来年、再来年どんどん家賃収入が減少していけば売価は下がっていきます。

逆に収益を向上させる努力ができれば、売価が上がる可能性が高くなるということです。

でも、建物には耐用年数というものがあり、この耐用年数は融資年数にリンクします。

耐用残存年数が短くなれば、その分購入者の融資年数が短くなるということなので、キャッシュフローが回りにくくなり売れにくくなります。

いつ手放すか、またいくらで手放すか、ここを常に意識しておけば不動産投資で失敗することはありません。
いつ売っても残債が返済できない。

こんな物件を買ってしまってはいけませんし、こんな買い方をしてはいけません。

不動産投資って毎月家賃も入ってくるし、そのまま所有しておくことも売却することも選択することができる失敗のリスクが限りなく低い投資商品です。

ただ、そのリスクを限りなく引き上げるのは高い金利とフルローンです。

融資の相談を金融機関にした時に帰ってくる答えは金融機関毎に変わります。

『15年金利1.5%、自己資金2割入れてもらえれば取り組みます。』

『うちなら金利2.5%ですが、25年融資組みます。しかも物件価格満額まで取り組んでみます。』

で、どっちがいいの?

と考えるのが普通の流れです。

『うちとしてはこの物件取り組みできません。』

『当行としてはちょっと・・・』

『大丈夫ですよ。金利は4.5%ですが30年組みますし、金額も目一杯頑張ってみます。』

2、3行が0回答で、一行だけ取り組んでくれるからよかった、じゃあここでお願いしよう。

じゃないですよ・・・


何行も当たって0回答、つまり出口がないということです。

売りたくても売れない物件かもしれません。

その物件価格がまだ2、3千万円の物件なら、まだ現金客の出口が見えるかもしれません。

でもその物件が2億も3億もする物件なら、お気の毒ですがもう完全に手詰まりです。

要は、出口の見えない物件は持たない

何行も融資の打診をして、話にならなかった。

じゃあ、もう素直にその物件はあきらめましょう。

無理に進めても、自己資金の追加を要求されたり、共同担保を要求されたりするだけです。

物件単独で8割がたの融資を受けれない物件は購入すべきではありません

8割がたですよ。

全額ではないですよ。

全額融資をお願いしたって、1棟目、2棟目で満額回答なんてあり得ませんので。

そして、一生保有しておくことを心に誓った物件(笑)以外は、いつでも売却する気構えを持っておくこと。

短期譲渡、長期譲渡で税率が変わるからなんて悠長なことを言っていれば、せっかくの絶好な売却のタイミングを逃してしまうこともあります。

不動産の譲渡所得って、利益が出たから払う税金であって儲かっていなければ払う必要のない税金です。

なので、40%であろうが20%であろうが喜んで払えばいいのです。

逆に損したときには所得控除の対象となるわけですから。

※分かりやすく概算にしていますが、今の短期譲渡料率は39.63%、長期譲渡で20.315%です。

今売ったら利益4,000万円で短期譲渡所得、来年売ったら利益が3,000万円だけど長期譲渡所得、どっちが手残り多いですか?

4,000万円-(1-0.3963)=2,414.8万円
3,000万円-(1-0.20315)=2,390.55万円

つまり、来年まで待って長期譲渡所得になったところで売価が1,000万円下がってしまえば結局損していることになります。

ちなみに今流行のビットコイン
bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で



この売却益の計算方法は株式の売却益である20%の分離課税と違い、所得通算します。

高額所得者の場合ですと、最高税率45%と住民税10%の合計55%です。

数万円の時に購入していた人のビットコインが今、130万ほどになっています。

『税金高いから売るのやめよ。』

思いませんよね??

数枚持っている人なら、1枚くらいは利益確保で手放すでしょ?

不動産でも同じです。

全ての不動産を今売り時だからと手放す必要はないと思います。

まだ上がるかもしれませんから。

でも、1棟くらいは利益確保で、次の買い時に備え現金化しておくというのは有効的な投資方法だとは思います。

ちょっと考えてみようかなというかたは、ぜひ株式会社ライフコンサルティングまでご相談ください。

査定はもちろん無料です。

少しでもいいタイミングでご売却し、あなたの手元に潤沢な資金を残します。

売れなくても毎月の家賃収入は入ってきますしね。

そして、また絶好の買い時が来た時にはライフコンサルティングでご購入ください。(笑)

そうやって、みなさまの資産を増やすお手伝いができればと思っています。

その前に自分自身の資産も増やさなくては、肩身が狭くなりますね。(汗)

さぁ、来年もまた目一杯頑張りますか。

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