ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売り時

タワーマンションの投げ売りが始まる?

ここ数日、コロナウィルスの問題を発端として世界経済が大混乱しています。
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アメリカではNYダウ平均株価が史上最大の下げ幅2013ドルを記録し、サーキットブレーカーが発動するといった未曽有の経済危機を迎えています。

2月20日頃に29000ドルあった平均株価が、1ヶ月ほどで23000ドル台まで下落し、日経平均株価も25000円を目指そうかという勢いから、一転して一時期18000円台まで下落しました。

ここに原油価格の急落が伴い、ドル円相場も101円台に。。。

ついこないだまで112円あったんですよ。。。

これって、日本の不動産市場にも大きく影響していきそうな気がしています。

ここ数年、日本の不動産は多くの外国人に買われてきました。

特に大阪は中国人の購入意欲がすさまじく、都心部の地価、タワーマンションの価格などを押し上げてきました。

2015年1元=20円台、そんな時期がありました。

ちょうど、中国人の爆買いがニュースになっていた時期です。

この頃の不動産市場はまだ停滞期であり、割安な価格で不動産を購入できていた時期です。

その時に5千万円で購入したマンションがあったとします。

中国の通貨『元』を日本円に両替し日本の不動産を購入します。

5千万円=250万元

続きはこちらから

買う理由、買わない理由

今日は不動産投資のお話です。
『買う理由』
『買わない理由』

買うには理由があり、買わないには理由がある。
そう思っていませんか?

でも買う人って理由はないんですよね。
『将来値上がりしそうだから?』
『今が底値だから?』
そんな理由があると思っていませんか?

不動産に限らず相場は存在します。
去年に比べて今年の方が高いとか、今年の方が安いとか。

でもここ数年不動産価格は上昇し続けています。
土地値もマンションの価格も、そして一棟ものの収益物件の価格も。

『上がるってことは下がることもあるでしょ?』
そうなんです。
不動産価格も相場が上がったり下がったりを繰り返します。
でもどこが一番の高値で、どこが一番の底値なのかなんて誰にも分かりません。
例え有名な大学教授でも。

オリンピックが節目でそこから不動産価格は下落する。
2022年生産緑地の解除で不動産価格は暴落する。
言うのは簡単なのですが、じゃあその間誰も不動産を売らない、誰も不動産を買わない、そんなわけないですよね?

誰もが安いタイミングでは売りたくない、高いタイミングでは買いたくない。
そう思うのは当然です。
でも価格を決めているのは需要と供給のバランスです。
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欲しいと思う人が多ければ価格は上がり、誰も欲しいと思わなければ価格は下がる。
つまり、需要がある地域、需要のある物件は値下がりしません。
値下がりしませんというのはおかしいかな?
価格は変動しますもんね。
需要がある地域の物件は次に売却するときも売りやすい。
なので、需要の高い地域の物件を買っておけば大丈夫??

まぁ、そういうことなんですけど、需要の高い地域の物件は高い。
需要が高くなればなるほど高くなる。
今大阪の心斎橋駅前の土地なんて、1坪あたり3千万円、4千万円とか言われています。
1坪というと、畳2枚分。
これが3千万円、4千万円。。。

今はそれだけの需用があるっていうことなんですよね。
でもここまで高騰してくると、買うべきか買わないべきかというより、坪2千万円で売ってあげると言われても躊躇してしまいますよね。。

どこか一地域が高くなると、それにつられて周辺地域の土地相場も高騰していきます。
『◯◯から少ししか離れてないのに、この価格で買えるなら安いんじゃない?』
そうやって、周辺地域の価格も押し上げられます。

需要が高まっている時は、誰も損をしません。
買う側も、またその物件を買う側も。
そして、その土地に融資している銀行も。

だって、どんどん値上がりしているのですから。

でも、この結末はみなさんも想像できますよね?
一度経験していますから。
一度崩壊した流れは止まることを知りません。
あとは、これがいつ来るか?

それは私には分かりません。
東京オリンピック?
生産緑地の2022年?
大阪万博?

買わない理由を見つけるのは簡単です。
でも、買う理由を見つけるのも簡単です。
『値上がりするから』
『融資が付きやすいから』 
でも、この『融資が付きやすい』、ここに最近異変が起こっています。
スルガ銀行の一件以来、不動産向け融資への締め付けが顕著に現れてきました。

住宅購入で検討している際、
『ローンが借りれるなら買ってしまおう』
こう考える人は少なくありません。
その人の多くは、自身のローンに不安を抱えている人です。
消費者金融やカードローンの借入れがある、貯金はほとんどない、収入も高くない。
こういった人ほど、そういった思考回路に陥りやすくなります。
『ローンが通ったから買うのが正解?』
果たしてどうなのでしょうか?

今の支払い家賃より大幅にローンの支払い額が少なく、家計にプラスになるならありかもしれません。
でもそうした人の多くは、家賃と同額程度の住宅ローンの支払い額で住宅を購入します。

結末はどうなるか?
目に見えて分かりますよね?
今まで賃貸に住んでいて貯蓄ができなかった。
その家賃と同じ支払い額。
今後も貯蓄できるはずもありません。
そして、こどもさんの成長に合わせて教育資金や急な出費というものも増えていきます。
住宅ローン破綻です。

そうならないように家計を見直し、買う理由を作るか、貯蓄をして来るべき買い時に備えるか。

今はちょうど悩みどころです。

でもね。
最近この『融資が付きにくくなった』、ここに危機感を抱いている不動産投資家が多く現れています。
『うちなら、まだ何とかローンを通せますよ』
こんな言葉に騙される人も出てきそうな気もします。

『ローンが通ったから購入しよう』
こんな危険な発想にだけはならないようにしましょうね。

今は不動産を買わない理由があるとすれば、それは『今後値下がりしそう』、そう思った時です。
融資がつかなくなったというのは、ピンチではなくチャンスです。
購入できる人が限られてくるということは、購入できる人で居続けれる限りチャンスがあるということです。

他が買えないなら、不動産価格は下落していきます。
資金が潤沢にある人にとって、融資情勢が厳しくなるということはありません。

不動産価格は需要と供給のバランスですから、当然買える人が少なくなれば不動産価格は下落します。

下落したタイミングで購入できる人になっておく、これが不動産投資の必勝法です。

買う理由、それは『安くいいものが手に入るから』
買わない理由、『もっと安くで購入できるタイミングがあるから』
それだけのような気がします。

で、今は買い時売り時

どう思いますか?
新築の投資用ワンルーム、新築アパートは少し飽和気味、耐用年数の過ぎた投資用一棟マンションはスルガスキームの崩壊により融資が付きにくく出口がふさがっています。
このあたりの物件はもうしばらく様子見??
築浅RC一棟マンションは相変わらず堅調。
ということで、このあたりの物件はしばらく値下がりが期待できません。
民泊利用できる物件は好調、まだ高値止まりしています。

あまり影響を受けていない(高騰も下落もしていない)のは実需(マイホーム)の方でしょうか?
戸建とか、ファミリータイプの区分所有とかですかね?

もちろん、購入する場合は予算に合わせてターゲットを絞る必要がありますので、個別にご相談ください。
それぞれの方に合わせたアドバイスをさせていただきます。

ご相談は事前予約式になっていますので、あらかじめアポをお願いしますね。

それではご相談お待ちしています。

不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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