ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売る理由

買う理由、買わない理由

今日は不動産投資のお話です。
『買う理由』
『買わない理由』

買うには理由があり、買わないには理由がある。
そう思っていませんか?

でも買う人って理由はないんですよね。
『将来値上がりしそうだから?』
『今が底値だから?』
そんな理由があると思っていませんか?

不動産に限らず相場は存在します。
去年に比べて今年の方が高いとか、今年の方が安いとか。

でもここ数年不動産価格は上昇し続けています。
土地値もマンションの価格も、そして一棟ものの収益物件の価格も。

『上がるってことは下がることもあるでしょ?』
そうなんです。
不動産価格も相場が上がったり下がったりを繰り返します。
でもどこが一番の高値で、どこが一番の底値なのかなんて誰にも分かりません。
例え有名な大学教授でも。

オリンピックが節目でそこから不動産価格は下落する。
2022年生産緑地の解除で不動産価格は暴落する。
言うのは簡単なのですが、じゃあその間誰も不動産を売らない、誰も不動産を買わない、そんなわけないですよね?

誰もが安いタイミングでは売りたくない、高いタイミングでは買いたくない。
そう思うのは当然です。
でも価格を決めているのは需要と供給のバランスです。
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欲しいと思う人が多ければ価格は上がり、誰も欲しいと思わなければ価格は下がる。
つまり、需要がある地域、需要のある物件は値下がりしません。
値下がりしませんというのはおかしいかな?
価格は変動しますもんね。
需要がある地域の物件は次に売却するときも売りやすい。
なので、需要の高い地域の物件を買っておけば大丈夫??

まぁ、そういうことなんですけど、需要の高い地域の物件は高い。
需要が高くなればなるほど高くなる。
今大阪の心斎橋駅前の土地なんて、1坪あたり3千万円、4千万円とか言われています。
1坪というと、畳2枚分。
これが3千万円、4千万円。。。

今はそれだけの需用があるっていうことなんですよね。
でもここまで高騰してくると、買うべきか買わないべきかというより、坪2千万円で売ってあげると言われても躊躇してしまいますよね。。

どこか一地域が高くなると、それにつられて周辺地域の土地相場も高騰していきます。
『◯◯から少ししか離れてないのに、この価格で買えるなら安いんじゃない?』
そうやって、周辺地域の価格も押し上げられます。

需要が高まっている時は、誰も損をしません。
買う側も、またその物件を買う側も。
そして、その土地に融資している銀行も。

だって、どんどん値上がりしているのですから。

でも、この結末はみなさんも想像できますよね?
一度経験していますから。
一度崩壊した流れは止まることを知りません。
あとは、これがいつ来るか?

それは私には分かりません。
東京オリンピック?
生産緑地の2022年?
大阪万博?

買わない理由を見つけるのは簡単です。
でも、買う理由を見つけるのも簡単です。
『値上がりするから』
『融資が付きやすいから』 
でも、この『融資が付きやすい』、ここに最近異変が起こっています。
スルガ銀行の一件以来、不動産向け融資への締め付けが顕著に現れてきました。

住宅購入で検討している際、
『ローンが借りれるなら買ってしまおう』
こう考える人は少なくありません。
その人の多くは、自身のローンに不安を抱えている人です。
消費者金融やカードローンの借入れがある、貯金はほとんどない、収入も高くない。
こういった人ほど、そういった思考回路に陥りやすくなります。
『ローンが通ったから買うのが正解?』
果たしてどうなのでしょうか?

今の支払い家賃より大幅にローンの支払い額が少なく、家計にプラスになるならありかもしれません。
でもそうした人の多くは、家賃と同額程度の住宅ローンの支払い額で住宅を購入します。

結末はどうなるか?
目に見えて分かりますよね?
今まで賃貸に住んでいて貯蓄ができなかった。
その家賃と同じ支払い額。
今後も貯蓄できるはずもありません。
そして、こどもさんの成長に合わせて教育資金や急な出費というものも増えていきます。
住宅ローン破綻です。

そうならないように家計を見直し、買う理由を作るか、貯蓄をして来るべき買い時に備えるか。

今はちょうど悩みどころです。

でもね。
最近この『融資が付きにくくなった』、ここに危機感を抱いている不動産投資家が多く現れています。
『うちなら、まだ何とかローンを通せますよ』
こんな言葉に騙される人も出てきそうな気もします。

『ローンが通ったから購入しよう』
こんな危険な発想にだけはならないようにしましょうね。

今は不動産を買わない理由があるとすれば、それは『今後値下がりしそう』、そう思った時です。
融資がつかなくなったというのは、ピンチではなくチャンスです。
購入できる人が限られてくるということは、購入できる人で居続けれる限りチャンスがあるということです。

他が買えないなら、不動産価格は下落していきます。
資金が潤沢にある人にとって、融資情勢が厳しくなるということはありません。

不動産価格は需要と供給のバランスですから、当然買える人が少なくなれば不動産価格は下落します。

下落したタイミングで購入できる人になっておく、これが不動産投資の必勝法です。

買う理由、それは『安くいいものが手に入るから』
買わない理由、『もっと安くで購入できるタイミングがあるから』
それだけのような気がします。

で、今は買い時売り時

どう思いますか?
新築の投資用ワンルーム、新築アパートは少し飽和気味、耐用年数の過ぎた投資用一棟マンションはスルガスキームの崩壊により融資が付きにくく出口がふさがっています。
このあたりの物件はもうしばらく様子見??
築浅RC一棟マンションは相変わらず堅調。
ということで、このあたりの物件はしばらく値下がりが期待できません。
民泊利用できる物件は好調、まだ高値止まりしています。

あまり影響を受けていない(高騰も下落もしていない)のは実需(マイホーム)の方でしょうか?
戸建とか、ファミリータイプの区分所有とかですかね?

もちろん、購入する場合は予算に合わせてターゲットを絞る必要がありますので、個別にご相談ください。
それぞれの方に合わせたアドバイスをさせていただきます。

ご相談は事前予約式になっていますので、あらかじめアポをお願いしますね。

それではご相談お待ちしています。

これから収益物件は安くなるの?

『収益物件はバブルだ。』
『価格が高騰してるから今は買い時じゃないよ。』
『そのうち下がってくるから、下がった時に買えばいいんじゃ?』

こんな声は2、3年前から聞こえてきています。
で、実際に価格が下がってきているかと言うとそうでもありません。

たしかにうなぎ上りに上がっていた時期に比べると少し落ち着いているような気はしますが、5%も10%も下落しているという実感は全くありません。

シェアハウスかぼちゃの馬車のスルガ銀行の件、サラリーマン投資家向けの過剰融資も世間の話題になり
『金融庁が◯◯銀行に調査に入った。』
『行政指導が出たらしいよ。』
こんな話もあり、サラリーマン投資家向けの融資が厳しくなってきているのは事実です。

じゃぶじゃぶの融資姿勢から、慎重な融資姿勢に変わってきてるのは間違いないとは思います。

だから??

『買う人が少なくなれば市場原理に基づいて、価格は安くなるでしょ?』
たしかにそうなんですよね。

長期で見たときには、また抜本的な金融政策・金融商品でも出ないことには下火になっていくかもしれません。

この議論をしている人は、よく昭和の終わり〜平成のバブルの頃と比較して話をしています。
あの時と今回では様相が大きく変わっています。
あの時は今日買った物件が明日もっと高値で取引されていく、そんな話をよく聞きました。
私ももういいおっさんになってしまった年齢ですが、バブル時代はまだ学生でした。
なので先輩に聞いた又聞きの話ですが。

それも目利きができて購入した物件ではなく、新築マンションの抽選に当たった人が完成と同時に売り出したら何百万も何千万も儲かっちゃった。
そんな時代でした。

お給料も右肩上がりの時代でしたし、自分の給料と同じように不動産価格も上がっていく。
景気が悪くなるなんて誰も想像していなかった時代です。

そして一番の違いは、金利の違いです。
不動産価格が上がっていくという前提のもとに購入している物件ですから、金利が高くても関係なかったわけです。
それがいきなり物件価格が下がり始め、売るに売れなくなるのですが、その金利負担がエゲツないわけですよ。
1億円の借入で金利8%としたら、年間800万円の金利負担です。
その金利負担に加えて不動産価値の低下、その間のキャッシュフローも今より全然悪かったりしますから、もう手を挙げるしかない。
そういう所有者だらけになるわけですね。

でも、今はどうでしょう?

金利は史上最低金利です。
金利負担も軽いものです。
しかも、転売目的で購入しているものではありませんので、満室に近い状態で回っている物件ならキャッシュフローが下回ることもありません。
それにこんな時代ですから、満室にしてくれる不動産屋さんも山のようにあり、ネットで簡単に検索をかけることができます。

つまり、売らなければならない理由がないのです。
そこに拍車をかけるのが建築ラッシュの問題です。
ホテル建築が盛況なので、建築費はまだまだ高騰しています。
新築価格が高いので中古市場に目が向いている。
これはまだ正常な状態です。
バブル時代は新築より中古の方が高かったですから。

そして今回の地震、大雨の影響で建築業界はまた大忙しになってしまうかもしれません。
そうなると。。。

建築業界はますます手薄になります。
そうすると建築費はまだまだ安くならない。
買う人がいなくても、原価が高くなるわけですから安くなってくれる理由がまだ存在しないということになります。

『木造アパートもどんどん建築されているけど、それも出口を失えば安くなるんじゃないの?』

不動産屋さんが販売用アパートを建てる場合、通常プロジェクト融資という形で1年ないし1年半くらいのスパンで融資を組みます。

『その間に売ってね。』
こういうことなんですが、1年経って売れてない場合いきなり競売にかけるかというとそういうわけではありません。

優良な取引先なら、
『もう一年伸ばしときますか?』
『なんなら、長期に切り替えてそのまま保有してもらってもいいですよ。』
こうなることもあると言うか、こうなることの方が多いですよね。

元々販売用ということは、お客さんに販売する価格に利益が含まれていますので、利回りは通常出回っている物件よりは良くはなります。

長期保有に切り替えたところでキャッシュフローはきっちり回っていきます。
これも、売らなくてもいい物件になってしまう可能性もありますよね。

現に付き合いの深い不動産会社の社長さんたちとお話ししていると
『長期に切り替えてくれるし、別に持っといてもいいねん。』
こういう声も聞こえてきます。

とは言っても、手掛けた案件全て保有するわけにもいきませんから、もちろん市場にはリリースされます。

その中でも高利回りの物件や、民泊転用できる物件は右から左に売れていきます。

たぶん今下がってくるのを口を開けて待っている人たちは、いつまでも口を開けたままの状態で終わってしまうかもしれません。

これから先どうなるの?

不動産投資向け融資は絞られてくるかもしれません。

『素人に大きな金額貸しちゃダメだよ。』
金融庁はこういう指示を出しているはずです。

『世間の風当たりきついからさぁ。』

こんな会話がなされてるかもしれませんよね。

これからは、自己責任で処理できる。
または、資産処理で何とでも返済できる。
ここだけがターゲットになってくるかもしれませんよね。

というより、半ばもうそうなってきています。

『あの時無理してでも買っとけばよかった。』
過去を振り返ってよく耳にするセリフです。

今がそのタイミングとは言いませんが、自分の手で何とか収益構造を変えることができそうな物件を見つける。

そんな物件を見つけることができればチャンスはまだ転がっています。

うちでは、そういうお手伝いをメインにさせてもらっています。

投資用不動産物件の価格が下がるタイミング。

それは、融資が付かなくなったタイミング。

*買おうと思っても自分の融資もつかないですよね。

もしくは、金利が大きく上昇したタイミング。

*この場合は融資は付きやすくなりますが、キャッシュフローが回らなくなります。

どっちのケースももう手が出ませんよね。

民泊もどんどん大手企業が参加し出しました。

一般の人が参入できるチャンスはもうなくなってしまうかもしれません。

これを最後のチャンスと捉えるか、もう諦めたぁと投げ出すかはあなた次第です。

まぁ、不動産を購入しなくても、民泊に参入しなくてもお金を増やす手段をお持ちの方は、静観しておくべきタイミングなのかもしれませんね。

でも、どうせチャンスを指を咥えて待っているだけなら、私たちと一緒に勉強してみませんか?

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最後に宣伝になってしまいましたが。(笑)


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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