ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売上

セミナー開催します

セミナー開催日が決定しました。
9月29日(土)
新しく移転した新事務所のセミナールームでセミナーを開催します。

新事務所セミナールームのこけら落としです。

テーマは『民泊

当社はみなさまもご存知の通り不動産屋さんです。
そして民泊施設も運営しています。
この民泊施設は4月26日に大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる特区民泊の許可を受けた施設です。
実際に稼働したのは、5月の中旬から。
今ようやく3ヶ月ちょっと経ち、予約状況、売上も安定してきました。
そこで、一般賃貸と比較して、どの程度の売上があり、どの程度の経費が必要なのかというのをデータに基づき発表したいと思います。

運営している物件は、大阪市西成区旭。
最寄り駅は地下鉄大阪メトロ四ツ橋線花園町駅徒歩5分の場所です。

20180511-220180511-2
20180511-1


木造3階建の新築アパートで運営しています。
総戸数9戸。
うち一部屋はスタッフが使用しています。
つまり8部屋で運営しています。

一部屋が30平米超の1LDKの間取りです。
一般賃料なら、6.2万円〜6.5万円。
9部屋で56、7万円あたりが一般賃貸での上限かもしれません。
それが、運営2ヶ月目には売上120万円を超え、3ヶ月目には150万円を超えました。

取得費から換算した表面利回りでいうと、最大値は20%を超えてくるでしょう。
まぁでも、ここから経費が必要なので実際に残るのは◯◯万円。
知りたいでしょ??

なかなか誰も教えてくれない実戦データを公表して、みなさんの参考にしていただくセミナーにしたいと考えています。

今回のセミナーは、民泊用物件を販売するために行うものではありません。
なので、セミナー終了後物件紹介はいたしません。
今回のセミナーは、民泊運営の代行の仕事を請け負うためでもありません。
うちは代行業務を行っていません。

じゃあ何のためにするの?

不動産投資の新しい選択肢の一環として、こんなやり方があるんだということをレクチャーするためだけです。

民泊運営するためには、物件を購入して始める方法と、賃貸物件を見つけてそこから始める方法があります。

いずれの方法も一長一短あります。
そんなお話もセミナーの中で触れていきたいと思っています。

世の中にはセミナーをカモを集めるツールにしか考えていない業者さんが多数います。

そのカモにならないためには、自らがきちんとした予備知識を身につける必要があります。
そりゃそうですよね。
信用できるかできないか分からない赤の他人に自分の人生を預けられないでしょ?

自分の人生だけならまだしも、家族の人生を巻き込む可能性のあるのが不動産投資です。
良くも悪くも。

そんなお勉強をするのが、今回のセミナーです。
選択肢は多いに越したことはありません。
民泊の予備知識がある人も、全く予備知識がない人も、ぜひ参加してみてください。

その上で、自分には合ってない、自分にピッタリだ、そういう判断をしていただければと。
民泊をやりたいって言われても、すぐに物件をご紹介できるかどうかは定かではありませんが。(笑)
なので、物件紹介メインでお考えの方はご遠慮ください。
今すぐのご期待に添えないので。

今回、L-style Club発足に伴い、会員さん優先でセミナー招待しますので、一般の方はご参加申し込みはお早めにお願いします。

一般参加者は参加費3,000円(消費税別途)になっております。
セミナーのお申込みはこちらからお願いします。

2018-09-04


それではみなさまのご参加お待ちしております。





不得意だったからこそ成し得たこと

私は不動産屋さんに向いていないなと常日頃言っていました。

営業していた頃から私よりうまくしゃべる営業マンはいましたし、営業成績ではどうしても勝てない同僚もいました。

不動産屋さんの営業成績って基本売上ベースです。
今は違う評価の仕方も増えてきているようですが、私の若い時代は売上最重視の時代でした。
不動産売買なら仲介手数料、売主さん直の契約であれば両手数料です。
賃貸仲介ならお客さんからの手数料と家主からの広告料(今は広告宣伝費やら、業務委託料など様々な呼び名をしていますが)になります。
その他にも火災保険料や賃貸保証料のバック、ハウスクリーニングや鍵交換代なども売上に反映されることもあります。

つまり売買なら、契約本数が同じでも両手数料の契約が多い方が、賃貸なら家主さんからの広告料が多い物件を数多く決めた営業マンの方が売上は大きくなり業績もよくなります。

営業力のある営業マンほど、そうした手数料の大きい物件へ誘導することが上手く、売上を伸ばすことができます。

私自身元々自分の給料にはそんなに固執していなかったので、売上にはあまり興味はありませんでした。
それよりも契約率というものを重視して仕事をしていました。

来店したお客さんに対して、どれだけ契約ができたかというのが契約率です。

じゃあ契約本数では一番だったの?

うーん。
残念ながらそうではなかったのです。

というのも、不動産営業ってどのお客様でも同じ接客時間で終わるわけではありません。

1時間の応対で申込みいただく場合もありますし、何日も案内してやっと決まるケース、売買なら1年、2年越しで申込みいただくケースもあります。

私の場合一人一人の接客に時間がかかってしまうため、多くのお客様と接客することができません。

このスタイルは今でも変わっていません。
1日に2組も接客するとフラフラになっています。
お客様の求めていること、考えていることを一生懸命汲み取ろうとすると集中して話を聞きますし、自分の伝えたいことを一生懸命話しているととても体力と精神力を消耗します。

なので数多くのお客様と接客できないタイプなので、いくら契約率を高くしても契約本数や売上では勝てない相手がその当時何人もいました。

『もっと手際よくいかないとダメだよ。』
『申込みが終わったらとっとと帰ってもらわなくちゃ、次のお客さんも待ってるんだからもったいないよ。』
『ちゃんとバックの出る物件を決めろよ。』
とか、賃貸仲介会社に勤めていた当時の店長によく怒られたことを思い出します。

そりゃ店を仕切っている立場からするとそうですよね。

今になればその店長さんたちの気持ちは何となく分かります。

でもその当時は
『一生懸命接客していて、何で文句言われなくちゃいけないんだ。』
とか、
『時間かけてでもしっかり申込みもらってるからいいじゃないか。』
と不満を口にしていました。

うっとおしいですよね、こんな部下。

怒られようが怒鳴られようがこれが自分のスタイルだったので貫いてきましたし、今でもそのスタイルは変わっていません。

使えないですよね、こんな部下。

はい。ちゃんと分かっていますよ。

だから、今自分で、自分のやりたいように、自分の会社でやらせてもらっています。(笑)

私はこの世界に入る前、他人としゃべることは得意ではありませんでした。
どちらかというと苦手でした。

高校時代の友人にその当時言われたことですが、
『お前が他人としゃべることでご飯を食べていけてることが不思議だよね。』
学生時代友人ともあまり積極的に自分から話しかけるタイプではなかったので、社会に出たときにとても苦労しました。

でも初めて就職した会社で先輩に言われた言葉。これが人生の転機でした。
『きみは何のコネもなく、何の実力もなく就職してきた。だから営業職なんだ。』
『営業職は人としゃべる仕事だ。しゃべらないと営業すらできない。営業ができなければもうきみは社会では生きていけない。』
と。
コネって言っていたところがその当時の時代背景を表していますし、これができないと社会の落伍者だというような表現は今の時代上司がすることなどないでしょうが。

実家の神戸から大阪の枚方市の社宅に引越しし、辞める時は負け犬として神戸に帰るときだと思って出てきた自分にはショックな言葉でした。

『しゃべらなきゃダメだ。』
元々しゃべることが得意じゃなかった自分が思いついたこと。
不動産屋さんだったので、とにかく物件の情報を頭に叩き込むこと。
駅や小学校、中学校、スーパーなど周辺環境の情報を入手すること。
建築、不動産の本を読みあさり、とにかく知識を身につけることでした。

しゃべりを磨くことではなく、しゃべる材料をたくさん作ること。 
これが自分にできた精一杯の努力でした。

賃貸の営業をしていた時は、ひたすら物件を見に行きました。
毎日仕事が終わってから、同期の友人(今は彼も独立開業して頑張っている社長です。)と夜遅くまで物件を見て回りました。
二人で営業の練習をしていたこともありました。
交互に営業マンとお客様役を繰り返したりして。

不得意だったからこそ、努力しなければ人並みになれませんでした。

でもその時努力していたからこそ、今の自分があるのだと思っています。

最初から器用に他人と話ができていたなら、きっと今の自分はなかったでしょう。

何が功をそうするか分かりませんよね。

向いてないと思っていた不動産業でもう25年もメシを食えています。

あと25年くらいは同じようなことをしていくのでしょう。
カラダが元気で、生きていれば。

よく天職とか言いますが、天職って自分で決めるものではなく他人が判断してくれるべきものなような気がします。

私に関わった全ての人に、
『大西くんの天職は不動産屋さんだね。』
と言われるように頑張りたいと思います。
自分で天職と思っていない仕事で他人から天職だよと言われるって格好よくないですか?(笑)


他人としゃべることが苦手だった人間が、いつの間にか人としゃべることが楽しく、それが生き甲斐だと思えるようになりました。

人って変われるものですよね。
誰でも変わることはできます。
そして明日から、今からでも変わることはできます。
人生、頑張っていれば何とかなりますよ。

そして頑張っていれば必ず結果はついてきます。

まだ自分自身、何も成し得てはいないですが、必ず自分自身が思い描いた結果、夢をつかむまで努力し続けていきます。

もういい歳のおっさんなんですけどね。(笑)

さぁ、今年も残りわずか。
あと一踏ん張りですね。



日本でもついにカジノができるのか?



カジノ法案が審議入りというニュースが。

カジノ法案については、賛否両論あるとは思いますが個人的には賛成です。

ギャンブル依存症が加速するとか、治安が心配だとかいろいろな反対意見はありますが、元々日本ってギャンブル大国です。
競馬や競輪、競艇からオートレースなどの公営ギャンブルからパチンコまで。

パチンコなど年間20兆円の産業と言われていますよね。
競艇は1兆円、競輪は6300億円、オートレースは680億円、地方競馬は4300億円、そして公営ギャンブルの花形JRAは2兆5800億円だそうです。

これだけのギャンブルを公に認めておいて、カジノはギャンブル依存症になるからというのも少しおかしな話です。
生活保護を受けながらパチンコ屋さんに出入りしていたり、老人が毎日パチンコ屋さんに通っているのを見ていると、こんなにギャンブル依存性の国は他にはないのではないのではと思ってしまいます。

私自身今はほとんどギャンブルをしていません。

年末の有馬記念を一年の締めくくりに少し楽しむ程度です。

競馬をする人は競艇や競輪、パチンコや麻雀、何でもするイメージはありますが、多くの方はいずれかにはまっているだけで、全てのギャンブルに依存しているわけではありません。

だからカジノができたからといって、そこに全財産つぎ込んで、のめり込んでみたいなことにはきっとならないでしょう。
カジノだけでなく、競馬であってもパチンコであっても破綻する人は破綻します。

逆に身近にそうしたギャンブルが常にある環境に育っている日本人が、あらためてカジノにはまるということも想定しにくいのかなと思っています。
 
娯楽性で言ってもパチンコやスロット、麻雀などはカジノに置いてあるカードゲームなどにも劣っていないですよね。

私がカジノに賛成する一番の理由は、カジノによる観光客の増加が大きく見込めること。
そして、ホテル建築や従業員など新たな雇用を生み出すことです。

今マカオに年間何人の旅行客が訪れているかご存知ですか?

3152万人ですって。

一度だけマカオに行ったことがありますが、本当にカジノだけの街です。
多少の観光地はあったりしますが、半日あれば回りきってしまいました。

カジノだけでこれだけの集客力があるわけですよ。

これに日本各地の観光が加われば、年間5000万人の観光客誘致というのも夢ではないような気がします。

過去最高だった昨年の1973万人の約2.5倍です。

でもアメリカで年間6000万人、フランスでも7500万人だそうなので、頑張ってもそのくらいが上限かもしれませんね。

でも、なぜそんなに観光客を呼ばなければいけないの?

私は観光業でも、旅行業でもありません。
不動産屋さんです。

関係ないよねと言われそうですが、たしかに関係ないのですよ。

でも、自分の子どもたちの世代に何か夢のある話の一つや二つくらいあってもいいのかなと思ってしまいます。

どんどん廃れていく産業、海外メーカーに押され吸収合併されていく企業、そんな中で世界に誇れる産業をもう一度作り上げて欲しいなという希望です。

世界中から旅行客が訪れてくるようになれば、飲食店や観光地も活気付きます。

観光案内のようなガイドの仕事も増えるかもしれません。

若い子が自分の力で生活していける環境を作って欲しいなという希望です。

もう一度夢を持てる国に。

希望に満ち溢れた若者が街中に溢れかえっている世の中に。


物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ