ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売却

不動産譲渡所得の損益通算

不動産譲渡所得は給与所得、事業所得とは損益通算できません。
不動産を売却して出た利益については、給与所得で納める所得税、住民税とは別に短期・長期に分けて課税されることになります。


それについては前回のブログに書いた通りですので、こちらをご参照ください。

では、片方の物件では利益が出た。
でももう片方の物件では損失が出た。

この場合はどうなるでしょう?

答えから言うと、利益から損失分を差し引くことができます。

一つの物件を売却して、取得費、諸費用等を差し引いても仮に1,000万円の利益が出るとします。

短期譲渡なら所得税、住民税を合わせて39.63%、長期譲渡でも20.315%の税金を支払わなければいけません。

でも、同じ年度に不動産を売却し、500万円の損失を出した。
この場合だと、1,000万円ー500万円=500万円
に対して長期、短期譲渡の課税が行われることになります。

つまり、含み損のある不動産を処分するには、利益が出る不動産を売却するタイミングで、同じ年度内に処理すると多少の節税効果があることになります。

違う年度になれば、利益は利益、損失は損失で別々の処理になります。

しかも、損失の場合は居住用財産でなければ他の事業所得や給与所得と損益通算もできませんので、単独の年度で処理すると全損です。

損のしがいがないというかなんというか。

同じ損するならその損を活かしたいですよね。

そんな方には、含み益のある不動産と含み損のある不動産を同じ年度に処分することをお勧めします。

ただ、損の方が多すぎても翌年に繰り越すことはできませんのでご注意を。

これには特例があり、先ほどもチラッと述べましたが居住用不動産でかつ長期譲渡の場合はこの損失を給与所得、事業所得からも控除できます。

その要件は

マイホームであったこと

②1月1日現在で所有期間5以上。

③売買契約日において10年以上の住宅ローンが残っていること

④マイホームの売却価格が住宅ローンの残債を上回っていること

が必要です。

この要件に当てはまった場合には、給与所得等から損益通算できることになります。

しかもその年度だけでなく、その後3年間にわたり損益通算できることになっています。

※この特例を受けるためには確定申告が必要です。

でも、ここで注意してほしいのが④の要件です。

住宅ローンの残債-売却額の金額を上限として控除できるという要件がありますので、任意売却・競売等で売却した不動産(債権額より下回って売却することになった場合)はこの適用を受けることができません。

つまり、先行して利益の出る不動産を売却しその利益で住宅ローンを一部返済(期間短縮ではなく支払金額の変更)し、その後売却する。

この形がベストになるのかな?

テクニックが必要になるわけですね。

確定申告は税金を納めるためのものだけではありません。

税金の還付申請、様々な控除を受けるためにも必要です。

知っているのと知らないのとでは大きく変わってきます。

学校の勉強はしなくても、お金の勉強は大切ですよね。

みなさんしっかりと勉強しましょうね。

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不動産の売り時っていつ?(住宅編)

不動産の売り時っていつ?


今でしょ

そんなこと言うとただの営業トークになっちゃうので言いませんよー。

じゃあどんな時が売り時で、どんな時が売り時ではないのか、これについて今日は書いていきたいと思います。


まず単純に、相場が上がっている時が売り時で下がってる時は売り時ではない、これは誰でも分かりますよね?

ちなみに今は相場が上がっているタイミングです。
その上で、どんな人が今のタイミングで売るべきなのか、またどんな人は売るべきではないのかというお話です。

まず、ケース①
住み替えの人。
今住んでいる住宅を売却して、次の住宅を同時に買い換えようとしている方です。

この人は今の住宅が高く売れても、次購入する住宅価格が上がってしまえば結局同じです。

ってことは、今が売り時ではない??

普通に考えたらそうですよね。

ただ、多くの人は自宅を住宅ローンを組んで購入します。

売却した金額がローンの残債に届かなければ、次購入する物件に上乗せしてローンを組むことになります。

でもこれって普通に考えて少しハードル高いですよね。

次の物件価格よりもローン金額が大きくなります。
その分次のローンの審査は厳しく、通りにくくなります。

でも、相場が上昇しているタイミングでは売却額>住宅ローンの残債額となる可能性がありますので、次の購入物件のローンが組みやすくなります。

住宅ローンで、しかもフルローンに近い形で購入している人で、住み替えたいという方にはこういった機会を活かした方がいいかもしれません。
不動産価格が上昇しているときには、こういった利点もあるのですよね。

ケース②
ローンの支払いを度々延滞してしまって今後の支払いも乗り切れるか不安な方。

ケース③
何年か前に売却しようと査定してもらったが、希望価格に届かず、またはローンの残債額に届かず断念した方。

②③、こうした人は今売却すべき人です。
少しでも高く売却できるタイミングで売り抜き、動産のままではない健全な状態に戻すべきです。

ローンの返済が始まって10年ほど経って繰上げ返済を一回もしていない、できる機会がなかったという人の場合、ほぼギリギリの生活を強いられていたということになりますから、その状態をいつまでも続けていけるのかという疑問も出ます。

その生活から脱却できるチャンスがあるなら乗っかるべきかもしれませんね。

ケース④
老夫婦でこどもと一緒に生活していたが、こどもたちも独立して夫婦二人の世帯になってしまった。
この機会に自宅を売却して、老後の生活資金に充てたい。

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この場合は微妙です。
たしかに高くで売却できる時期に換金し少しでもゆとりのある老後生活を送りたい。

気持ちは分かります。
でも問題はその後の住居費です。

売却後の残った資金で格安の住宅を取得し、それでも老後資金が残るなら大正解かもしれません。
でも、賃貸住宅に移り住み家賃を支払い続けるとしたら、いつまで家賃を払い続けるのという心配が付きまといます。

そのまま住み続ける方がかえって安かったという話にもなりかねませんよね。

ほとんどの方が今の時期に売却した方がいいという結論にはなるのですが、売却するタイミングというのも実は大切です。

不動産を売却してお金が残った。
やったーっていう話だけではないのですよね。

不動産を売却して、利益が出るとその利益に課税されてしまいます。
不動産譲渡所得というものです。

譲渡所得は短期と長期に分かれます。

分かれるポイントは売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているかいないか。

よく勘違いするのですが、購入してから5年は経っているから大丈夫。
5年で長期譲渡になるということを知ってる人は多いのですが、よく勘違いしている方もいます。

1月1日現在で5年を超えてなければ長期譲渡所得にならないのです。
何が変わるか?

税率です。

短期譲渡所得の場合、
売却価格ー売却に要した費用)ー(購入した価格ー購入に要した費用ー減価償却分)
この差額が利益とみなされ
所得税30%、住民税9%が課税されます。
※平成49年までは復興特別所得税が2.1%が加算されるため所得税30.63%、住民税9%となります。

長期譲渡所得の場合は
所得税15%、住民税5%、同じく復興特別所得税2.1%加算で所得税15.315%住民税5%となります。

この税金を払わないといけないから、5年超まで待とう。
こう考える方も多いのではないでしょうか?

ただ、今売って39.63%の税金を払うか、来年売って20.315%の税金を払うか、この試算ですよね。
例えばこの利益が300万円だったとします。
そうなると39.63%なら118.89万円納税することになります。
20.315%なら60.945万円。 
『60万円弱も変わるじゃん』
って思ってしまいがちですが、もし来年売って200万円の利益になってしまうなら、40.63万円の納税になりますが手残りは今年の方が多くなります。
納税額は78.26万円多くなりますが、減価償却費が増える分利益も増えてしまいますし、そもそも売却価格が100万円高くなっています。

つまり、来年より今年の方が100万円以上高く売れそうなら、今年売るべきとなるのです。

最後に不動産譲渡所得の損益通算の話です。

同じ年に別々の不動産を売却し、片方は利益が、片方は損失が出ているという場合です。

あっ、
この話は少し長くなりそうなので、次回のブログで書くことにします。

そちらもまたご覧くださいね。




起業と不動産投資とは同じ

0から、つまり何もないところから何かを作ることって難しいものです。

起業もこれにあたります。



もちろん自分の過去の経験、経歴に基づいて起業する方がほとんどでしょうが、それでも顧客をごっそり引き連れて起業することも、開業前から売上が確定しているような起業の仕方もできるわけではないので、0から売上げを積み重ねていくことになります。

この作業がイヤだから、不安だから、自信がないから起業に踏み切れない方が多いのではないでしょうか?

でも新しいことにチャレンジすることをいつから恐れるようになったのでしょう?

こどもの頃って新しいことに興味津々じゃなかったですか?

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いくつおもちゃを持っていても新しいおもちゃが欲しい。

口にするものほとんどが今まで味わったことのない食べ物。

そして、母親の友だちのこども、保育所で新しい友だち、小学校でも新しい友だちを作り、学校で教えられたことをどんどん吸収していく。



公園にある遊具はブランコ、滑り台、鉄棒、砂場、スプリング遊具、どれを見ても目がキラキラ。

何をするにも興味津々、毎日発見の連続です。

このことにストレスなど感じるわけもなく、どんどん新しいことにチャレンジしていきます。

本来、新しいことにチャレンジすることって楽しいことなんだと思います。

『失敗したらイヤだな。』
『うまくできないことが格好悪い。』

そんな変なプライドが邪魔をしてしまうのです。

プライドってそんなに大事ですか?

って書きながらも、私はプライドを捨てることができないタイプなのでダメな部類です。

ただ、最初は失敗するもんやんって開き直ってるところがあるので、チャレンジすることに躊躇はしません。

誰だって最初は初めてすることばかり。

最初から上手くすることができたとしても
『おっ。最初にしたらうまいやん。センスあるねー。』
程度のもので、手慣れた人に勝てるはずもありません。

逆に言うと失敗しても
『最初だから仕方ないよ。』
で済むことですよね。

それならチャレンジしないと損です。
『上手くいったら儲けもん。』
ダメならいつでもやめればいい。

不動産投資も同じです。

ダメならいつでもやめればいいんです。

でも多くの人はやめれない状況から始めてしまうから、撤退も後退もできない。
前進するしかないのは辛い選択です。

何でそうなってしまうのか?

それは分不相応の借金をしてまで始めるからです。

年収800万円の人が1億円の自宅をフルローンで買わないでしょ?

元々返済比率の問題があるので、フルローンで組もうと思っても無理ですが。

でも投資用ローン、アパートローンなら
『家賃で返せるから。』
という理由で、あたかもその家賃が何もせずに、しかも永遠に入ってくるかのような錯覚で購入に踏み切ります。

これが経営者で事業融資を借り入れる時ならどうですか?
まず、資金を借入れてまでしないといけない事業なのか、資金を借入れてすることによるメリットはどのくらいあるのかっていう判断をしませんか?

今これだけ投資用不動産物件が流通しているのも、多くの物件が取引されているのも、この不動産投資向け融資が活発になったから、その理由が一番大きいのではないでしょうか?

経営者は、極力借入れを起こさず事業を展開していくことを考えます。
借入れするときには、その資金を使って事業展開をしよう、新規プロジェクトのために資金を投入しようなど明確な目的が存在します。

でも、今の不動産投資家の人たちはFXの取引のように、ただレバシッジをかけてキャッシュフローを増やそうとしている人が多く見受けられます。

FXをやっている人、株で信用取引をしている方は当然ご存知でしょうが、これって
得する時は得するけど、損するときには大損します。

株の世界に
買いは家まで、売りは命まで
という言葉があります。

信用取引をしていれば、こんなリスクもあるんですよっていう格言です。

(不動産取引では、売りから入ることはありません。というよりできません。)

でも、多額の融資を受けてアパート購入、マンション購入をするってことは、この信用取引と同じということに気付かなくてはいけません。

初心者がいきなりハイリスクの信用取引から始めるからダメなんです。

頭金500万円で1億円の不動産を購入。
レバシッジ20倍ではないですよ。
頭金500万円といっても、1億円の不動産を購入するのに諸費用で500万円以上はかかってしまいます。
ということは、レバシッジの倍率は∞です。

あくまで諸費用除いて考えてくださいね。
株取引でも手数料引かれるでしょ。

1億円の物件で借入金9,500万円。
これで始めてレバシッジ20倍です。

諸費用500万円、借入金9,900万円。
自己資金600万円。
この場合ならレバシッジ100倍です。

せめてレバシッジ10倍、これがリスク回避できるギリギリのラインではないでしょうか?

『不動産投資なんかやーめた。』
って突然なったときでも、売却額で借入金を返済できるギリギリのラインです。

もちろん不動産の価格って長いスパンで考えると、上昇したり下落したりを繰り返していますので、いいタイミングで売却さえすればフルローンで購入しても生き残れるでしょう。

でももしタイミングを逸してしまうと、それこそ先ほどの話のように
『マンションだけでなく、自宅も貯金も全て失うことになります。』
ひいては家族までも。

不動産投資って、家賃収入を得る。
インカムゲインだけで考えてはいけません。

不動産投資の醍醐味ってこのインカムゲインではなく、キャピタルゲインなのです。

安いものを買って、高いタイミングで売る。

一番分かりやすい商売の基本です。

でも、フルローンで購入することを考えていると、この安いものを買うことが非常に難しくなります。

銀行が評価する価格より安く購入できればもちろん大丈夫ですよ。

でもそんな買い物、目利きができますか?

低金利で融資してくれる金融機関は評価の掛け値が低くなっています。

その掛け値で購入できているなら心配はないでしょう。

でも、金利の高い金融機関は評価にかさ上げしてくれています。

つまり、その評価額は市場の正当な評価ではありません。

『銀行が貸すから悪いのだ。』
こんな声がたまにメデイアに掲載されています。

でも、借りるときには
『ありがとうございました。おかげさまで・・・』
『フルローンでマンションオーナーになれた。やったぁ。』
こう思っていませんでしたか?

言い方悪いですが、マンションオーナーには誰でもなれます

いつも言ってるように
借入額<資産価値
こうなって初めて不動産は資産になります。

フルローンで組んだ瞬間に
借入額>資産価値
こんな物件購入して、何がオーナーですか。

私が若いときベンツの中古車を購入しました。
毎月支払額は8万円ほどでした。
駐車場代3万円。
ガソリン代4万円/月。

半年ほどで維持できず手放しました。

ローンの残債額に少し追い足した金額で売れたので助かりましたが。

これと何ら変わりはありませんよね。

借入れすることが悪いことっていう話ではありません。

うちの会社でも先日ローンで新築アパートを所有しました。

でも勝算あってのことです。

お客様にご購入いただいている不動産物件でも、いつでも再販売させてくださいねーって感じです。

購入時より高く売却できるかどうかは別にして、大幅に値下がりするような物件をお勧めしたりしていませんので、その辺りは自信を持っています。

まぁ、言ってもそんなに頻繁に取引しているわけではありませんから当然といえば当然なのですが。

不動産は購入した時点で半分以上、損するか得するかは決まってきます。

後の半分は時代の流れ、相場の流れです。

いいタイミングなら売却すればいいし、悪いタイミングならいいタイミングが来るまで待てばいい。

それだけのことです。

不動産投資って簡単でしょ??

特に、家賃を生む物件は持っていても損しないので、後は売却するタイミングだけです。

購入時に失敗しない。

これだけを回避していればいいのですから。

みなさん、買うときに失敗だけはしないようにしてくださいね。

買うときに失敗すると、抜け出すチャンスは難しくなります。

でも、方法はきっとあります。

それを見つけれるかどうかです。

そんなお手伝いもしています。

『今すぐ助けてー。』

できることとできないことはありますので、お約束はできませんが、
『こうしたら何とかなるのでは?』

というヒントくらいは見つけることができるかもしれません。

お気軽にご相談ください。

不動産の有料相談も随時受け付けております。

支払いストップ→自己破産
の前にご相談くださいね。

あっ。
最後に不動産投資で失敗したからといって、絶対に自殺とかしちゃダメですよ。

不動産の失敗くらいで命を投げる必要なんてありません。

いくらでも残りの人生で取り返すことはできます。
時間はかかるでしょうが、失敗は取り返せるものですからね。









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