ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売却

不動産の売却方法のご提案

不動産を売却する際、一般個人が売却するのと不動産業者が自ら売却するの、どっちが高く売れると思いますか?

『そりゃ、一般個人でしょ?』
っていう人はいないですよね?

その通り、過去の成約事例を見てみても確実に不動産業者自ら売主になっている物件の方が高く売れています。
じゃあ次に、何でそんなことが起こってると思いますか?

それは、物件の売り方を知っているからです。
『この地域には、この層のお客さまが多いから、そこをターゲットにして、そこ向けのリフォームをして売り出そう。』
『この金額が相場だから、この金額で売り出して、最悪でもこの辺りに着地させよう。』
売り出す時点で、いくらなら売れて、いくらならこのくらい儲かる、その試算の上で物件を仕入れているからです。
『不動産屋さんって、どこから仕入れているの?
仕入れサイトでもあるの?』
『競売とか任売ってあるけど、そこから仕入れてるんでしょ?』
こう思っている人もいるかもしれませんが、不動産屋さんが仕入れるルートは、多くの場合、みなさんと同じ不動産業者からの物件紹介です。

売主はほとんどが一般個人。
つまり、一般個人が安く売った物件を加工し、再販するのが不動産屋さんの仕事と言うことになります。
これって、何かすごい悪いことのように聞こえますが、野菜や果物、お米なんかと同じです。
農家の人が直接、食べる人に販売できれば、家計も安くつき、農家も潤うかもしれません。
でも、その流通ルートがないので、JAさんが取りまとめをしたりするわけですよね。
農家の人も各家庭にそれぞれ小分けにして配送する、この手間がいらないわけなので、それでいいやと思っている農家の方は多いでしょ。
不動産も同じ?
いやいや。
不動産を何百個も所有している人はあまりいませんよね。
1つ?
2つ?
たくさんあるわけじゃないので、手間がかかっても高く売りたい。
こう思っているのではないですか?

じゃあ、何で不動産屋さんは高く売るためのお手伝いをしないのでしょう?

まず、不動産屋さんが不動産を仕入れて何をしますか?
市場調査、物件調査、それは当たり前です。

では、『汚いままの使用感満載の建物』と『きれいにリフォームした物件』、どちらが売れやすいと思いますか?
そりゃ、リフォームしたきれいな物件の方が、住んだ後のイメージが湧きやすいので売れやすいですよね?
なので、リフォームをします。

次に、自分が住んでいた家を売る場合、空き家の状態で売るのと、住んだまま売るのと、中古物件の場合どっちが多いと思いますか?
また、どっちが売れやすいと思いますか?

空き家の方が、ゆっくり中も見れるし、リフォームのイメージもしやすい。
住んでいるままの状態を見ても、家族構成から家具の配置、荷物の量まで全然違う。
しかも、生活感があり過ぎると、売主さんの家族がよっぽどステキな感じの方以外、マイナスイメージにしかなりません。

不動産屋さんが売主さんの場合、賃貸人がいるオーナーチェンジの物件以外は空き家です。
また、ほとんどの場合、リフォームして売り出します。
なぜか?
その方が売りやすい、売れやすいからです。

じゃあ、なぜ一般の人は空き家にして、リフォームして売り出さないの?
そういう疑問が生まれますか?
生まれないですよね?
理由は簡単だからです。
まず、引っ越しするのに費用がかかるし、新たに家賃もかかる。
売りに出そうとしている不動産の住宅ローンは払い続けなければならない。
売れるまで二重の支払いになる。
そして、その上リフォーム費用がかかる。
その費用はリフォームが終わり次第、売れる前に支払わなければならない。
そうなんです。
結局、お金の問題なんです。
その資金、心の余裕があれば、不動産なんていくらでも高く売るチャンスがあります。
不動産屋さんなら、みーんな知ってることです。
では、なぜそれを売主さんに教えないと思いますか?

『空き家にしてリフォームして売却しましょ。そうすると高く売れますよ。』
『そのお金がないので‥』
『ですよねー。じゃあ、安くなるのは仕方ないけど買い取ってもらえる業者さん連れてきます。』
買取り再販業者に紹介すれば、売主・買主双方から仲介手数料が取得でき、なおかつ再販時にはまた売却仲介に入れるチャンスが生まれるからです。
一粒じゃなく三粒、下手したら四粒おいしいから。

これを理不尽だと思いますか?
ですよね。
でも、これを長ーい期間不動産業者は行ってきたわけです。
その流れが、一般個人の中古住宅流通を妨げてきたわけです。

じゃあ。
っていうわけで、
RE/MAX L-styleでは、自己居住中でその自宅を売却しようという人向けに、転居先へのお引越し費用、リフォーム費用をお貸しします。
※引越し費用、リフォーム費用を無尽蔵にってわけにはいかないので上限は設けますが。
また、よりその不動産を魅力的に見せるため、ホームステージングを実施します。
その費用はRE/MAX L-styleが負担します。
※こちらも30〜40万円ほどかかるので、販売価格が安い物件の場合は実施不可能ですが。

っていうような、サービスを今考えています。

これを実施していくためには、お立て替えした費用を決済時にご返済いただけること、また仲介手数料からホームステージング費用を回収できることが前提になってしまいますので、いくつか要件を設けさせていただくことにはなりますが、中古不動産流通の促進に繋げていけないかなと思案中です。
お客さんも少しでも高値で売却でき、うちもそのお手伝いをすることにより仲介手数料がもらえるため、より多くの方に同じようなサービスが提供できるようになる。
幸せの循環が小さな輪から始まり、どんどん大きな輪に広がっていく。

そんな世界をまずは、小さな世界から始めてみようと思います。
今回の取り組みの概要は、近日中にリニューアルオープンするホームページでご紹介いたします。
乞うご期待^ ^

322802


アパート経営はまだ大丈夫?

アパートローンの不適切融資が取り沙汰され、サラリーマン向け融資が締め付け傾向になってきています。
かといって、完全に融資が止まってるのかというとそうではありません。
資産家や資金が潤沢な企業に向けて、蛇口は解放されています。
分かりやすく言えば、完全に二極化してきたということです。

金融機関としては、危ない橋だと分かっていても融資残高を伸ばすためにサラリーマン向けの不動産融資を行なっていた。
でも元々物件価格の2割と諸費用の自己資金を用意できるサラリーマンなどそうそういない。
なので、分かってはいるけど。。。
書類上の体裁さえ整ってたら融資実行
っていう流れだったのが、そうもいかなくなりました。
焦っているのは誰?
金融機関?
アパート購入していたお客さん?
金融機関も今までのように、次々と勝手に案件が飛び込んでくるという状況ではなくなりそうです。
お客さん?
今まで自己資金をほとんど使わず購入していた人にとっては今まで通りとはいかなくなりそうです。
でも、お金はあるけど使わなかっただけのお客様は特に影響はありません。
元々それなりの自己資金を使って購入するのが不動産投資です。
原点に戻るだけです。
一番困ってるのは、収益不動産をメインに、しかもサラリーマン属性のお客様をメインにしていた不動産会社ではないでしょうか?
『自己資金0で不動産投資、アパートオーナーさんに』
この手のキャッチフレーズの会社さんは、厳しくなるでしょうね?

居住用の住宅を売る場合でも、頭金0のお客様と頭金1千万円のお客様では、購入に至るまでの意思決定のスピード感は大きく異なります。
コツコツと貯めたお金を一気に使うっていうのは、どうしても躊躇ってしまいますから。
投資用不動産でも同じです。
自己資金を使わずにマンションオーナーになれる
そのキャッチフレーズに踊らされ購入したお客様は、契約の印鑑を押すだけで毎月◯◯万円の収入が手に入ると錯覚しているケースが多いので、物件をじっくり吟味する間に、こんなビッグチャンスを他の人に取られてしまうんじゃないかという疑念にとらわれ購入に至ってしまいます。
物件を気に入って
この物件なら勝算がある
ではなく、この買い方なら今の自分にもチャンスがあると錯覚します。
つまり、物件は何だっていいんです。
この手のお客様を集め、気持ちを高揚させ、ファイナンスをあてがう。
これを不動産業と呼ぶのかどうかも疑問にさえ感じてしまいます。
金融商品ですよね。
元本割れ確実な。
ie34

こういった業者さんは、これからはスキームではなく、商品を売らなくてはいけなくなります。
お客様を集めるのは簡単でしょう。
投資先がなく、預金していてもほとんど金利はつかない、将来や老後に不安を感じている。
こんな人は今の日本には山盛り存在しています。
不安を煽り、あたかも確実安定した投資先のように見せかけることは難しいことではありません。
ただ、その集めたお客様をはめ込む手段が今失われましたから困っているでしょうねー。
うちには関係ないのでどっちでも良いんですが。(笑)

そんな中、新規アパート融資の金利引き上げが行われるんではという話が飛び込んできました。
都市銀行では金利1%未満のアパート融資が行われていました。
住宅ローン金利並み、もしくは住宅ローン以下の金利で貸し出していました。
でも、現在は上昇した不動産相場になっており、将来的には売価が融資残高を下回る可能性も高まってきています。

そのリスクを踏まえると、そんな金利で長期間の貸出しなど行えない。
そう判断するのは当然の流れかもしれません。
でも、悪いことばかりではありません。
最近、市場に流通している投資用不動産の利回りが少し上昇してきているように感じます。
まだ大きく変動してきているわけではありませんが、これまでは水面下で取引されていた物件が、水面下だけでは捌ききれず市場に流通してきたという印象が強いのですが。。
ただこのような状況が続けば、売主の方も強気な価格設定オンリーとはいかなくなるかもしれません。
実際に物件価格が下がりだすのは、アパート経営、マンション経営が上手くいかず支払いが滞り、競売・任売に物件が流れ出した時になるかとは思いますが。

今の金利水準のままだと、支払いが困難になるオーナーが増えるというのはなかなか想像できない状況です。
今の金利ではキャッシュフローが回らなくなることがあまり起こりえないからです。
(3%、4%の金利で調達していない場合)
安く売る必要がないのです。
でも、金利が1%上昇すると1億円の借入で金利負担が年間100万円変わります。
表面利回りが8%とすると、満室時の収入で年間800万円しかないのに、そこから支払いが100万円増えてしまいます。
空室率が年間5%とすれば、収入は760万円。
固定資産税、管理費や入退室のリフォーム、仲介手数料など考えるとそのうち2〜3割程度のランニングコストは必要かもしれません。
1億円に対して元本支払い分は30年返済でも月額30万円程度です。年間に引き直すと360万円。
金利が1%から先ほどの年間100万円で済むのが、金利2%なら200万円、3%なら300万円。
こうなるともう何も残りません。
金利上昇の政策を今の日銀が取るとも思わないのでしばらくは大丈夫だとは思いますが。。

仲介の不動産業者に頼らず、自ら金利交渉、条件交渉できる買主さんだけが生き残りそうです。
そのためには、今所有の賃貸不動産を高稼働させ、キャッシュフローの潤沢さをアピールし、購入希望の物件のキャッシュフローだけでなく、万一の場合でも他の物件の収入で補いきれるよというアピールも必要になってきます。

いずれにせよ、素人の不動産経営から、プロの不動産経営へと時代は逆流していきそうな気がします。
もちろん、不動産業者だからプロという意味ではありませんよ。
賃貸不動産単独で利益を生む構造を構築すべきということです。
大規模修繕など費用支出の計画もきっちりと立て、満室経営を行なっていくための戦略や部屋づくりをしっかりと行なっていく。

今後収益不動産の価格が値下がりしてくれば購入のチャンスです。
その時に、いかに自己資金を用意できるか?
また、金融機関がプロの不動産投資家として判断してくれる決算(確定申告)内容を用意できているか?
この辺が重要になってくるのではないでしょうかね?

不採算物件は今のうち(まだ買い手があるうち)に処分し、優良物件のみを保有する。
売却して、手元にキャッシュを生む物件を売却して自己資金を用意しておく。
こういった戦略も必要かもしれませんね。

今お手持ちの不動産がいくらで売却できそうか?
そういった査定のご依頼お待ちしております。

ご相談はメールでお願いします。
oonishi@life-consulting.netまで。





住宅購入は消費?投資?

ご商売をやっている方なら
『金利0.6%で35年返済でお金を貸してあげる』

697109
こんなことを言われたら
『えっ?本当に?』
『とりあえず借りておきたい』
って思いませんか?

3千万円借りても、1年間の利息はたったの18万円。
どんな商売をしてもその数十倍の利益は出せる。
そう思いますよね?

そんな素敵な金利でお金を貸してくれているのが住宅ローンです。



『なんだ、住宅ローンかよ。』

って言う声が聞こえてきそうですが、住宅ローンの金利は1%以下、いつからそんな時代になったのでしょう?

しかも、そんな低金利の融資にもかかわらず毎年星の数ほどの住宅ローン滞納者が生まれ、競売任意売却にかけられています。

おかしな話ですよね?



利息はさっきも言った通り微々たるものです。
なんでこうなるのでしょう?

答えは単純です。
買った時は高くて、売る時は安いからです。

株をやっている方ならお分かりでしょうが、一番高い時に買って一番安い時に売ろうと思わないですよね。

一番安い時に買って、一番高い時に売る。
これを目指しているはずです。

物販をやっている人、ネットショップでもいいですし、メルカリなんかで商品販売をしている人なら、
売れる価格以上で商品を仕入れることはありませんよね?
そんなことをしたら購入時点で赤字が確定してしまいます。

でも住宅ローンを組むとき、それは自宅を購入するときです。
その時に限って、そういった考え方をする人が少なすぎる。
何ででしょう?

ちょっとそれについて考えてみました。

自宅を購入するのは消費であって、投資ではないとみんなが考えているから?

よく住宅ローンを考える時に比較するのが家賃です。

家賃は毎月支払っても、何年支払ってもそれが形になって返ってくることはありません。

つまり消費です。
なので、それに変わる住宅ローンも消費なので当然同じように払い続けていくだけ。



な・の・に



売買契約が終わり、建物の引渡しを受けた時点で自分の所有物だと思い込んでいます。

いやいや
住宅ローンの残債以上で売れる市場価値、この分だけが自分の所有物で、その市場価値以下の建物に住んでいる時点で、それはただの借金にすぎません。

今までお金を借りたことなどない人が、住宅ローンになれば何千万円もの借金を気軽に借りていきます。

海外の不動産って、中古住宅でも大きく値下がりはしません。
それはその住民が資産価値を減らさないように努力しているからです。
海外ドラマや映画で自宅の壁を塗装しているシーンがよく出てきます。
屋根や壁を修理しているシーンも見られます。

本来は日本人って器用なはずなんですよね。
原材料を海外から輸入してきて加工して輸出する。
そうやって日本は高度経済成長を遂げました。

なのに、自宅は放ったらかし。
年々老朽化するばかり。

リフォームする人もいますが、またそのリフォーム費用も高いのか安いのか吟味することもなく、リフォームローンを組んで発注。
いろいろなところで搾取されているわけです。

しかもそのリフォームした家を売却する時には、
『リフォームしても資産価値は変わりませんから。建物は20年で資産価値は0になります。』
こんなことを不動産屋に言われてしまう始末。

買う時も、リフォームする時も、またその不動産を売却する時も、他人のために自分が損をしています。

そろそろ気づきましょうよ。

自分たちが騙されているって。

私はマザーテレサのように聖人ではありません。
世の中の全ての人を救済しようと大それたことも考えてはいません。

でも、

この声が届いている人には騙されない方法を教えてあげたい。

そう思っているだけです。

不動産で損をする時って何百万円単位で損をします。

その何百万円も損をする代わりに、幾ばくかの相談料を払って未然に防ぐという選択肢があってもいいのかなと思いまして。

先ほども書きましたが、私は聖人ではありません。
家族もいますので生活費もかかりますし、会社経営には経費がかかります。

なので、タダで時間を割くわけにはいかないのです。

『不動産の無料相談』
って、掲げている会社は日本全国数万社あります。
というより、ほとんどがそうです。

だって、相談事から商売に結びつけようとするからです。
『家のことで少し悩んでいるんですけど。』
『あー。なるほど。とりあえずじゃあ今の自宅を査定しましょう。』
『えっ?』

はい。
ほとんどの不動産屋さんは、自社で購入してくれるお客さん、自社に販売を任せてくれるお客さんにしか興味はありません。

なので、相談した時点で売らないという選択肢は作りません。

タダほど高いものはない

そろそろこの本質に気付いてください。

お金を払わず自分の悩み事を聞いてくれるのは、お役所だけです。
でもたぶん聞いてくれるだけでしょうけど。

うちの会社は2年ほど前から不動産の有料相談を始めました。
今でも月に2、3件ご相談をいただいています。

正直、そのご相談料で生計を立てれるはずもない相談量です。

でも、そういうお話を聞くのが好きなんですよね。
頼ってくれてることがうれしい。
ただただそれだけの話です。
『じゃあお金を取らないでタダで聞いてよ。』
そういう方も中にはいらっしゃいますが、タダの方が気持ち悪くないですかというのが私の考え方です。

幾ばくかのお金をいただくことで、自分の商売に結びつけず相談に乗る。
最終的に売却の話になる、賃貸に貸し出すことになる、一番いいタイミングで売却できる時期まで待つ、いろいろなパターンを提案して、そのお手伝いをすることもある。

このスタンスが性に合ってるような気がしています。
営業畑で長いことご飯を食べていましたが、クロージングというものがあまり得意ではないということに気付いてしまいました。
ある程度大人になり、物事の分別がつくようになってからは特に。

だって、自分が客観的に見たときにいいなと思わない物件を勧める時のテンションの低さには自分でも驚いてしまいます。

最初不動産屋さんに入った時は、
買いたいと思っている人が勝手に飛び込んできて、売りたいと思っている物件を買ってくれる。
借りたいと思っている人が飛び込んできて、貸したいと思っている物件を借りてくれる。

そんなお客さんをマッチングしているだけで生計を立てることができました。

でも、お客さんの数が昔に比べて激減し、逆に不動産屋さんの数は増えています。

以前より少なくなったお客さんを取りこぼしたくない。
だから、強いクロージングが必要になってきています。
そういうことなんですかね?

買いたいと思っていないお客さんに物件を売る?
売りたいと思っていないお客さんの物件を売る?

んー
なんか違う。
なので、そういうサイクルから完全に脱却するために今いろいろな取り組みを行っています。

不動産物件の問い合わせをすると、お客さんがメールで問い合わせているにもかかわらず電話がかかってきます。
そんなこと、この業界だけですよ。

あっ、車や引越しの一括査定も同じかな。

他社を出し抜こうと、いち早く電話攻撃。

そんなやり方にウンザリしてきています。

かといって、大人しく礼儀正しくメールで返信していてはお客さんと会うことすらできなかったりします。

たぶん、本当にお客さんのことを大切に考えている会社さんはいきなり電話したりしませんよ。(笑)

だから、騙されても仕方ない
なーんて思う時もしばしば。

話は冒頭の住宅ローンの話には戻りますが、購入前から変動金利にするか固定金利にするかきちんと考えている人って意外と少ないんです。

中には、売買契約の申込みをした後にローン申込みをし、その場でどっちにしますか?
なんて、考える余地もなく申込みをしている人もいます。

これって本来ならあり得ない話です。
35年もお付き合いするローンのことですよ。

下手したら奥さんと一緒に暮らす時間より、こどもと過ごす時間より長い期間です。

結婚するときに始めてデートしたときに結婚を決めませんよね?
どんな人なのか、これから一緒に暮らしていけるのか考える時間が必要ですもんね。

そんなこと言いながら私は始めてお付き合いした瞬間から決めましたけど。(笑)

それでうまくいけばいいのですが、うまくいかないことの方が多いから、競売や任意売却が後を絶たないのですよね。

何年後かの自分のライフスタイルがどうなってるか?
また、35年間支払い続けれる見通しが立っているのか?
最後には退職金か何かで完済できるのか?

その辺をまず見極めるのが当然かと。

とは言っても、30年後、35年後の未来はなかなか予測できないですよね?

なので、いつ転居するような事情ができたとしても引越しできるような不動産を購入しておくということが重要になります。

『売らなきゃいけない。』
って状況が突然やってきたときに慌てて売却しようとすると、
『今売れるのは、◯◯万円くらいですかね?ローンの残債は△△万円なので、不足してる分はご用意できそうですか?』
こんなこと言われても困りますよね?

自宅がなくなって、しかも貯金もなくなってしまう。
貯金があればまだしも、借金が残ってしまうので任意整理、自己破産なんてことも。。。

そうならないためには、まず不動産の相場を知っておくこと。
相場より高い物件、高いタイミングで購入しないこと、無理のある返済計画を立てないこと。

購入してからは、維持管理を怠らないこと。

安心して相談できる不動産屋さん、リフォーム会社を持っておくこと。

ね?

結構たくさん考えることはあるでしょ?

そんなこと誰も教えてくれなかったでしょ?

今の不動産屋さんはお客様を育てるということをしません。
知識がつくと売りにくくなるからです。

でも私からすると、お客様に不動産知識を教えることで新たな流通ができると思っています。
自分が住んでいた中古不動産の価格を下げずに売却できれば、買い替えの需要は高まります。

新婚さんの時は1LDK、こどもさんが産まれれば3LDK、こども達が成人し独立世帯を持つようになればまた夫婦だけに戻って2LDK、階段の上り下りもしんどいのでマンションで。

本来はこういうのがライフスタイルに合った住み替えです。
でも今の日本では、売却時に損をする仕組みになってるので、ライフスタイルに合った住み替えは賃貸の方が容易だったりします。

なので、一生に一回の住宅購入の機会となってしまっています。

物件選びとタイミングの選択によって、人生のうちに何度も不動産を売り買いできるようにする。
それがひいては業界全体のためだと思っています。

売主さんの想いが積もった愛着のある中古住宅、中古というのがイメージ悪いのかな?
リユース住宅かな?
売主さん自身がリフォームして引渡してあげる。

『自分は使わなくなるから、壊れてる箇所はそのままでいいかな?』
ではなくて、
『次の方のために修理して、綺麗な状態で引渡してあげたい。』
こういう想いを持った売主さんを増やせればいいなと。

それが、売却金額の向上につながり、また買主さん側も気持ちよく住むことができる、今までの悪循環な中古不動産市場ではなく、好循環な不動産流通を作ることができれば、私たち不動産屋さんが世のため人のために役立つのではないかなと思っています。

そんなことを学ぶ機会として、L-style Clubを設立しました。

最後の最後で宣伝になってしまいますが、みなさまのご参加お待ちしております。

セミナー会場(勉強会会場)がほぼ完成しましたので、UPしておきます。

IMG_1669

お問い合わせお待ちしております。


物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ