ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売却

収益不動産はなぜいいのか?

収益用戸建、連棟、区分所有建物。

収益用物件ということは、家賃収入があるということ。

一般賃貸として賃貸借契約書を締結すると、毎月安定して家賃収入が入ってきます。

それだけのこと。

なぜ、失敗するのか?


わざわざ融資を受けて物件を購入するから入ってくる収入で支払いができずに困り果てる、こんなことが起きます。

でも現金で購入していればどうでしょう?

返済がありませんから急な設備の交換が発生しても、入居者からの家賃が滞っても慌てふためく心配はありません。

あなたが株式投資を始めるとして、いきなり信用取引で限度額目一杯まで株を購入しますか?

株式投資でも信用取引をするためには、口座に現金を入金する必要があります。

満額、全額他人のお金で勝負させてはもらえませんよね?

不動産でも普通は同じです。

購入物件の2割の自己資金、購入にかかわる諸費用、そして万一に備え余剰資金があることを確認した上で融資を受けることができます。

つまり、この資金がない人は参入資格がないということになります。

『ネット上では、自己資金なしで購入できますよ。』

『少額の頭金でアパートオーナーに。』

こんな謳い文句が踊っています。

『サブリースが付いてるから大丈夫。』

『金融機関が融資してくれてるんだから、収支のバランスはチェックしてくれているはずだから大丈夫。』

こう思っていませんか?

金融機関が見ているのは当面の支払いは可能かどうか?

万一サブリースが切れたり、家賃保証の金額が下がったりして支払額を下回った時に給与から補填した分で回収できる見込みがあるか?

そこだけです。

物件の収益性ではなく、書類上稟議にかける材料が整っているかどうかだけです。

サラリーマン大家さんの中で、資産保有法人を設立して、その法人で収益不動産を購入するスキームが成立しています。

でも、その法人名義の不動産を購入する時にあなたは連帯保証人になっていませんか?

連帯保証人というのは、ただの保証人とは違います。

抗弁権はありません。

つまり、債務が滞った時に有無も言わさず連帯保証人にも請求できるということです。

年収1000万円の人なら手取額で700万円くらいでしょうか?

生活費を除き年間400万円くらいは給与差押えでそこから回収できるわけです。

『不動産投資で失敗しても何もかもなくなるわけじゃない、抵当権に取られてるからそこから回収するのでしょ?』

そう思っていませんか?
もちろん抵当権実行で、まずその不動産から回収します。

残った債務はその法人に資産があればそこから回収、できなければ連帯保証人である個人から回収、回収の見込みが立たなければ給与差押え。

給与差押えになんかになれば勤務先にバレてしまいます。

副業禁止の会社ならその時点でヤバいですよね。

また、副業で失敗して給与差押えになんかなれば、その人の人事評価はどうなるのでしょうか?
恐ろしい話です。


こうならないように、融資を受けて購入する場合は、いつでも売却できる態勢を作っておくこと。

これが大切です。

どういうことか?

一番理想なのは、うまく物件を購入し、買った価格より高くで売却できる物件を取得すること。

5000万円で買った物件、今売っても6000万円で売却できる。

こんな物件を購入できるなら、金利が高くても、フルローンで購入しても大丈夫です。

でも、そんな物件があればご紹介を受けている不動産会社がまず買っているでしょうし、最初から6000万円で売っていますよね。

なので、このケースはほとんどといっていいほどあり得ません。

5年前に買った物件が、その当時より高くで売れる。

これは今から5年、6年ほど前に購入した人ならほとんどそうではないでしょうか?

つまり、そうした人ならフルローンで買っている方でも、まさに今が売り時です。

逆に考えれば、売り時があれば買い時があるということ。

安いタイミングで購入し、高いタイミングで売却する。

不動産だけでなく投資の基本です。

話を戻します。

買った時点ですぐ転売して利益を出す。

これは無理ですよというお話はしました。

じゃあ、どういう物件の買い方をすればいいか?

購入した物件と同じ価格ならすぐ売れる。

最低限の目安はここです。

他人が見てもこの価格なら欲しい。

そういう物件を購入したとしても、フルローンで買ってしまえば同金額で売却することはできません。

不動産を購入するには、登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙代etc.物件価格の5〜8%ほどの諸費用が必要です。

また、売却の際にも仲介手数料として3%+6万円が必要です。

つまり、最低でもその分の現金を支出しているか、ストックを持っているかしないと売却は不可能です。

1割から1割5分の自己資金ですよね。

不動産投資をやめるとなっても、この自己資金の分だけ損したら撤退することは可能です。

給与差押えされたり、本業をクビになったりすることもありません。

常に自分が取得した物件がいくらで売れるのか、その売却した場合、残債を返済していくら必要なのか、そこを意識しておく必要があります。


逆に言うと、購入価格+諸費用(購入時、売却時)+利益

これだけ利益が出れば売却してもいいよねと言う価格で常に売り出していてもいいかもしれません。

『1000万利益が出るなら売ってもいいか。』

『家賃○年分回収しているから、500万円ほど買値より高く売れればいいか。』

こんな感じで売却依頼を受け売り出している物件もあります。

収益用物件のいいところ、それは売れなくても家賃が入ってくること。

同じ価格で売却できたとしても、長引けば長引くほど家賃収入を得れていること。

収益物件購入の目安の一つはやはり利回りです。

今年より来年、再来年どんどん家賃収入が減少していけば売価は下がっていきます。

逆に収益を向上させる努力ができれば、売価が上がる可能性が高くなるということです。

でも、建物には耐用年数というものがあり、この耐用年数は融資年数にリンクします。

耐用残存年数が短くなれば、その分購入者の融資年数が短くなるということなので、キャッシュフローが回りにくくなり売れにくくなります。

いつ手放すか、またいくらで手放すか、ここを常に意識しておけば不動産投資で失敗することはありません。
いつ売っても残債が返済できない。

こんな物件を買ってしまってはいけませんし、こんな買い方をしてはいけません。

不動産投資って毎月家賃も入ってくるし、そのまま所有しておくことも売却することも選択することができる失敗のリスクが限りなく低い投資商品です。

ただ、そのリスクを限りなく引き上げるのは高い金利とフルローンです。

融資の相談を金融機関にした時に帰ってくる答えは金融機関毎に変わります。

『15年金利1.5%、自己資金2割入れてもらえれば取り組みます。』

『うちなら金利2.5%ですが、25年融資組みます。しかも物件価格満額まで取り組んでみます。』

で、どっちがいいの?

と考えるのが普通の流れです。

『うちとしてはこの物件取り組みできません。』

『当行としてはちょっと・・・』

『大丈夫ですよ。金利は4.5%ですが30年組みますし、金額も目一杯頑張ってみます。』

2、3行が0回答で、一行だけ取り組んでくれるからよかった、じゃあここでお願いしよう。

じゃないですよ・・・


何行も当たって0回答、つまり出口がないということです。

売りたくても売れない物件かもしれません。

その物件価格がまだ2、3千万円の物件なら、まだ現金客の出口が見えるかもしれません。

でもその物件が2億も3億もする物件なら、お気の毒ですがもう完全に手詰まりです。

要は、出口の見えない物件は持たない

何行も融資の打診をして、話にならなかった。

じゃあ、もう素直にその物件はあきらめましょう。

無理に進めても、自己資金の追加を要求されたり、共同担保を要求されたりするだけです。

物件単独で8割がたの融資を受けれない物件は購入すべきではありません

8割がたですよ。

全額ではないですよ。

全額融資をお願いしたって、1棟目、2棟目で満額回答なんてあり得ませんので。

そして、一生保有しておくことを心に誓った物件(笑)以外は、いつでも売却する気構えを持っておくこと。

短期譲渡、長期譲渡で税率が変わるからなんて悠長なことを言っていれば、せっかくの絶好な売却のタイミングを逃してしまうこともあります。

不動産の譲渡所得って、利益が出たから払う税金であって儲かっていなければ払う必要のない税金です。

なので、40%であろうが20%であろうが喜んで払えばいいのです。

逆に損したときには所得控除の対象となるわけですから。

※分かりやすく概算にしていますが、今の短期譲渡料率は39.63%、長期譲渡で20.315%です。

今売ったら利益4,000万円で短期譲渡所得、来年売ったら利益が3,000万円だけど長期譲渡所得、どっちが手残り多いですか?

4,000万円-(1-0.3963)=2,414.8万円
3,000万円-(1-0.20315)=2,390.55万円

つまり、来年まで待って長期譲渡所得になったところで売価が1,000万円下がってしまえば結局損していることになります。

ちなみに今流行のビットコイン

この売却益の計算方法は株式の売却益である20%の分離課税と違い、所得通算します。

高額所得者の場合ですと、最高税率45%と住民税10%の合計55%です。

数万円の時に購入していた人のビットコインが今、130万ほどになっています。

『税金高いから売るのやめよ。』

思いませんよね??

数枚持っている人なら、1枚くらいは利益確保で手放すでしょ?

不動産でも同じです。

全ての不動産を今売り時だからと手放す必要はないと思います。

まだ上がるかもしれませんから。

でも、1棟くらいは利益確保で、次の買い時に備え現金化しておくというのは有効的な投資方法だとは思います。

ちょっと考えてみようかなというかたは、ぜひ株式会社ライフコンサルティングまでご相談ください。

査定はもちろん無料です。

少しでもいいタイミングでご売却し、あなたの手元に潤沢な資金を残します。

売れなくても毎月の家賃収入は入ってきますしね。

そして、また絶好の買い時が来た時にはライフコンサルティングでご購入ください。(笑)

そうやって、みなさまの資産を増やすお手伝いができればと思っています。

その前に自分自身の資産も増やさなくては、肩身が狭くなりますね。(汗)

さぁ、来年もまた目一杯頑張りますか。

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資産の意味を間違えてはいけません

不動産投資をやっているオーナーさんで、本を書いていたりセミナーをされているオーナーさんもどんどん増えてきました。
◯◯大家とか、△△大家とかいろいろなネーミングで自分を売り出していますが、実際に言っていることに共感できる大家さんはそんなに多くはありません。
中にはもちろんすごい方もおられますが、投資の方法よりも資産◯億とこの部分を強調しているオーナーさんってほとんどが融資利用により不動産を次々取得しているだけのオーナーさんだったりします。
決してこの方法が間違えているというわけではありませんが、資産の意味を履き違えてしまうと大変なことになります。
会社とかの決算書で貸借対照表って見たことがありますか?
ここには資産の部分と負債の部分が記載されています。
資産◯億で負債が0ならもちろん大変な資産家です。
でも資産◯億で負債も◯億ならどうでしょう?
またその資産の部分も今の時価で◯億で売却できなかったとしたら?
資産から負債を引いて残ったものが純資産で、逆に資産から負債を差し引いてマイナスになれば、それは純負債です。
この純資産の部分がみなさまが資産と聞いて思い浮かぶ部分なのではないでしょうか?
例えば5億の融資を受け5億の不動産を購入すれば、資産5億、負債5億です。
純資産は0。
でもその5億で購入した物件が4億でしか売れない物件だったとしたらどうでしょう?
負債額は変わりませんから純負債1億ということになります。
不動産を購入する際に物件価格とは別に諸費用が必要です。
売却する際にも仲介手数料は発生します。
つまり5億で購入した物件を5億で売却しても1割程度はマイナスが出るということになります。
もちろん10年前に購入した物件が同じ価格で売却できれば、その間に得た家賃収入で十分な利益は確保できるかもしれません。
でも、そうじゃないタイミングで売却したいという話になればどうなるのでしょう?
相場通りの物件を購入していたとしても購入した時点でマイナス1割からのスタートです。
これって自宅の場合でも共通した話になります。
新築で一戸建を購入したけど、途中で売却することになった。
査定してもらったが、購入した金額より大きく割り込んだ金額になりこれでは残ったローンの返済ができない。
よくある話です。
でも今この状況が一部の都心部では違ってきています。
購入した金額より高い金額で中古市場で動いている。
このようなケースが増えています。
都心部で不動産を所有している方にとって今は千載一遇のチャンスです。
自宅を純資産に変えるチャンスです。
売却し、住宅ローンの残債を返済してなおかつ何百万円という現金を生み出すチャンスです。
私は先日自宅を売却しました。
住宅ローンを組んでいましたので売却金額の全てが手元に入ったわけではありません。
でも少しまとまった額の資金を得ることができました。
不動産って他の金融商品、例えば株とか金とかに比べると値動きの小さい資産と言われています。
短期的に見ると確かにそうなんです。
一年の間に2割も3割も変動することは滅多にありません。
でも、長期的に見るとそうではないのです。
10年間、20年間というスパンで見ると大きく相場は変動しています。
住宅減税など税制により大きく影響を受けますし、金融庁のお達しにより一気に流れは逆流します。
バブル期の総量規制などが顕著な例です。
一社あたりの貸出額を規制することにより市場は凍りつきました。
融資が下りなければ購入できない。
当然の話です。
購入するお客様がいなければ相場は下落します。
これは不動産に限った話ではありません。
カードローンに規制が入るというニュースもありました。
カードローンと不動産投資融資は最近の金融機関にとって大きな主力商品でした。
いつ不動産投資についても大幅な規制が入るか分かりません。
それでも、外国人が購入してくれていれば相場は大きく変動しないかもしれません。
でも外国人投資家さんもいつ日本の不動産を手放すか分かりません。
もともと円安で高利回りの日本の不動産を購入していたわけですから、円高に振れ不動産価格が上昇した今って、まさに手放す絶好の機会です。
オリンピックまでは・・・
という声も多く聞こえますが、逆にそこを過ぎ去るとどうなるのでしょう?

景気が上向き、人口が増え、所得が増えている状況なら不動産価格も上昇して当然ですが、今ってそうなのでしょうか?
景気の指標は上向きですし、今日も日経平均は2万円を突破しました。
でも実感がありますか?
所得は増えていますか?
暮らしは豊かになっていますか?
経済指標と一部の地域の地価だけ上昇しています。
これって、まさにバブル景気のような気がします。
私はそう思ってこのタイミングで自宅を手放したわけですが、みなさまはどう思われますか?

ご売却をお考えならお手伝いさせていただきます。
もちろん少しでも高く売るために知恵を絞ります。
不動産をそのままの状態で売却するのがいいのか?
またリフォームして売却するのがいいのか?
更地にして土地として売却するのがいいのか?
賃貸で客付けして投資用商品として売却するのがいいのか、立地や建物の状態、賃貸需要、その辺りを考慮してご提案いたします。
立地によっては、民泊用施設として改良し売却することも十分考えられます。
不動産売却を不動産仲介の仕事と捉えるのではなく、不動産コンサルティングの一環として売却、賃貸のお手伝いをさせていただく。
これが株式会社ライフコンサルティングのスタイルです。
お客様に合った最適の売却のご提案をできるようお手伝いさせていただきたいと思っております。
今は買い時じゃないと最近ずっと言い続けていると、購入希望者のご相談がめっきり減りました。(笑)

そりゃそうですよね。(笑)
でも、それでいいかなと思っています。
アパート、マンションローンも低金利の融資を受けれる金融機関の評価は厳しくなりました。
希望額近い融資を受けれる金融機関は高金利です。
それでは購入しても後々苦労するのが目に見えています。
ならば購入するべきではない。
これが私の結論です。
お客様とは長いお付き合いをさせていただきたいので、いいタイミングでご購入いただきたいですし、いいタイミングで売り抜いていただきたい。
購入した金額以上で売却のお手伝いをさせていただく。
これが理想です。

競売物件で現金購入。
これはまだ通用する手法です。
競売で購入した時点で1割から2割は割安で購入していますから、購入金額以上で売却することは難しくありません。

そんな競売物件購入の手引きとして10月7日(土)セミナーを開催します。
不動産投資のセミナーも同日開催しますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

お待ちしております。

6年間住んだこのマンションともお別れ

昨日マンションを引越ししました。


6年前に購入して、その家で結婚し子どもたちが生まれ、新しい今の会社もこの家から始まりました。
いろいろ想い出深い家です。
今の会社でさらに事業を拡大するため、そして資金に余裕を持たせたかったため売却することにしました。
6年前に購入した金額以上で買い手が付き売却することにしたのですが、よく考えればこの家を購入する前賃貸に引越しすることを考えていました。
希望に沿う間取りの賃貸物件がなかったため、フラフラと立ち寄ったモデルルームで出会ったのがこの部屋でした。
100平米の3LDK、その当時探していたのは2LDKだったので、わざわざ3LDKから2LDKに間取り変更してもらい購入しました。
なんば駅からも徒歩圏内でしたし、その当時よくミナミに飲みに出ていた私にはとても好都合でした。(笑)
バルコニーから見る景色もお気に入りでした。
淀川、天神の花火大会も天気のいい時ならバルコニーから楽しむことができましたし、何より引越ししてきた当初大阪市内を見渡して成功者になった気分も味わえました。(笑)
夏でも初夏ならエアコンなしで過ごせたくらい風通しのいいお部屋でした。
なので電気代が思いの外安かったんですよね。
そんな部屋ともお別れです。
この部屋で生まれた長女にとっては快適な住処でした。
自由に走り回れるリビング。
子ども用のプールもバルコニーで楽しみました。
エントランスからゲストルームに上がる階段は自らの足で登りきった初めての階段でした。
3歳の子どもは生活環境の変化にどこまで気付くのでしょうか?
まだ自分が新しいお家に引越しすることを実感できていません。
まぁ、それは半分私もそうなのですが。(笑)

私自身引越しは独身生活を入れて今度が10回目です。
11つ目の新居です。
今度は賃貸マンションに引越ししますので、12回目も視野に入れての引越しです。
それが最後の引越しになるのでしょう。
家を建てる際によく言われる言葉ですが、
3軒目で初めて納得のいく家を建てれる。』
と言います。
次購入するときには、その三軒目の家となります。
もちろん私自身不動産屋さんなので、マイホーム以外の不動産は何件も売り買いしていますが、マイホームは今回で2回目の売却になります。
今回のマイホームはいい買い物になりました。
家賃で考えると30万円前後はしていたはずなので、そう考えると6年間で2000万円近くは浮いた計算になります。
これが購入する場合の最大のメリットでしょうか。
キャピタルゲインですね。

うまいタイミングで購入でき、いいタイミングで売却できれば今回のように購入した金額以上で、またもっと大きな利益をもたらすこともあります。
でも、もちろん逆のこともあり得るということを知っておく必要はあります。
現に1回目の購入の際には1000万円以上損失を出して売却しました。
15年ほど前の話です。
この時の私は不動産屋のプロというには恥ずかしいレベルでしたので、そのような物件を購入し、下手なタイミングで売却したため大きな損失を負いました。
購入、売却するにはタイミングも大事ですが、物件選びはもっと大切です。
その2つさえしっかり押さえておけば不動産投資で失敗するわけがないのですが、それでも破綻者は後を絶ちません。
なぜなのでしょうか?
失敗しない人は時勢が悪いタイミングでは手放しません。
時勢が悪いと思えばそのまま所有しておくという選択肢を持てるからです。
かたや失敗するものは悪いタイミングでも手放さなきゃいけなくなるということです。
持ち続けることができない。
今売り時ではないとは思いながらも手放さざるを得なくなっているということです。
それはフルローンに近い形で融資を受け、キャッシュフローが回らなくなることに起因します。
つまり、時勢のいいときにはそれでもいいですが、逆風が吹き始めたときにはそのやり方では耐えきれないということです。
今フルローンで物件を買い漁っている方々大丈夫ですか?
いざとなったら抵当権に入っている物件を手放すだけでいいと思っていませんか?
日本の不動産ローンはノンリコースローンではないので、一つの不動産で失敗すれば他の金融資産で回収を図られます。
最悪の場合、給与差押えということも考えられます。
トランプ大統領が何度か破産しているというニュースがありましたが、あれはノンリコースローンなので不動産を取り上げられそこで回収が終わります。
その分金利は日本より高いのは当然です。
日本も金利の高い金融商品はそうすべきですよね。
でも実際にはそうではありません。
返済が滞った情報は個人情報に登録され、今後の融資に多大な影響を及ぼします。
なので失敗したと思ったら、早い段階から手を打たなければいけません。
煮詰まってしまってからジタバタしてもどうすることもできません。
30年、35年のサブリースで安心だと思っているアパートオーナーさん、短期で複数棟所有したマンションオーナーさん、5年後、10年後の未来は見えていますか?
不動産投資は未来を見据えるための挑戦だったのではないですか?
それが真っ暗な未来に導く愚かな選択だったかもしれません。
購入した不動産会社さん以外に相談できる不動産の専門家をお持ちですか?
医療ではセカンドオピニオンがごくごく当たり前になった今の世の中ですが、この業界ではあまりそういった話を聞くことがありません。
株式会社ライフコンサルティングでは不動産の有料相談を行なっております。
基本ご来店いただきご相談をいただくことになっておりますが、カード決済+電話相談も始めました。
不動産のことでお悩みの方は是非ご利用ください。
ご相談お待ちしております。

話は変わりますが、引越しって本当に大変ですね。
今回の引越しでは荷作りは業者に任せたのですが、荷解きが昨日の夜中になっても終わらずまだダンボールに囲まれた中生活しています・・・
次回の引越しは荷作り、荷解きまで業者委託して引越し当日はどっかホテルに泊まることも考えなければいけないのかなって悩んでいます。
こんなに引越しって大変なんだ。
だから私たち不動産屋さんは、この労力を使ってでも引越したい物件を探す必要があるということですよね。
改めていろんな視点で物事を考える機会になりました。

ということで、不動産のお悩み相談だけでなく、賃貸、売買の物件探し、もちろん売却相談もお待ちしております。

それでは。



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