ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売却

レオパレス21が自社保有物件400棟を売却?



こんなニュースがありました。
レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。
驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。
一棟あたり2,500万。
安くないですかー?

ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑)

ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。
1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐用年数22年が経過して減価償却が終わり、ほぼ土地値で売却するということなんですかね。
物件の一覧を見ているわけではないので詳細は分かりかねますが、ところで一括で購入する国内不動産会社ってどこなんでしょ?

そこが気になります。
オリックス?
東急??
これらの物件は再販で市場に売り出されるのでしょうか?
ね。
とても気になります。

レオパレス21といえば、法人に強くウィークリーやマンスリー契約で一般家賃より高めの家賃設定になっていました。
家具付き賃貸物件はレオパレス21の看板であり、初期費用の安さも一般賃貸物件に比べ魅力ではありました。
そういう一風変わった形式を取っていたとしても収益性は悪化していたということなのでしょう。
残った物件に関しても順次売却していく予定だそうです。

このニュースを見ていると益々賃貸不動産経営というものに不安を覚えます。

日本の賃貸需要の何年か先を見てしまうと恐ろしいものしか見えません。
だって借り手はどんどん減っていて、アパート建築はどんどん増えている。
家賃は下落傾向にも関わらず物件価格は上昇傾向。
明らかに末期症状です。

とは言っても、まだ数年先までは低金利は続きそうですし、急に収益性が悪化するとは思えません。
もちろん心配だけしていてもどうすることもできませんから、今から何らかの手を打っておく必要があります。
売れるうちに売っておいたらどうですか?
これが私の今の本音です。

マンション経営は楽なもの。
マンション経営は片手間にできる投資。
自己資金が少なくても大丈夫。
今ならまだ間に合う?

うーん。
これは危険な思考です。

マンション経営は甘くない
片手間にしている大家さんは淘汰される。
自己資金が少ない方はやるべきではない。
こう思っておいた方がいいと思います。

ただ今でも間に合います。
やり方、買い方によっては。
でも、掘り出し物や買い得物件は見つかると思ってはいけません。
これだけ不動産投資家さんが増えた今、割安感のある物件は秒速で売れていきます。
資金力のある人しかそうした物件は購入できなくなっています。
物件価格が上昇し、金融機関の評価額との乖離が大きくなっています。
自己資金や資産がない人ではなかなか融資が受けれません。
それでも融資してくれる金融機関はありますが、金利は安くありません。
同じ物件を購入する場合、例えば1億円の物件を購入するとして、Aさんは借入額9,000万円、金利0.6%、借入年数30年、この場合の毎月支払額は約27.3万円。
Bさんは満額1億円借入れて金利2.9%、借入年数30年、毎月支払額は約41.6万円。
この差は約14万円。
1億円で表面利回り7%とすると、毎月の家賃収入は満室の状態で約58.3万円。
このクラスの物件なら年間の固定資産税は50万円ほど。
満室でも10万円ほどのキャッシュフローしか生まれません。
方や毎月24万円ほどのキャッシュフローを生み出します。
差は明らかでしょ?
今物件を購入していいのはAさんだけ。
しかも物件価格の1割程度は諸費用と別に用意して、やっとこさ購入していいレベルになります。
今投資用不動産価格が高騰しているのは、本来なら購入できなかった層のお客さんに物件を売っているだけのこと。
その物件、そのお客さんに融資を無理やり付けていること。
これに尽きます。
つまり融資先のなくなった金融機関に踊らされているだけのことです。
築30年の物件に30年ローン、金利は毎月のキャッシュフローが残るギリギリの4%前後・・・

これってバブル末期の金融機関がやっていたことと同じ??

借りれるなら買っちゃえ、手持ち資金を使わずに毎月のキャッシュフローが残るなら買っちゃえ、なんでしょうか?

これってもっともっと不動産価格が上昇すると思っているときにする行動ですよね?
今購入している方ってそう思ってる方なのかな?

東京オリンピック、大阪万博、カジノ?
値上がりする材料は確かにないわけじゃありません。
ただその先も値上がりする可能性ってあるのでしょうか?
もちろん賃金が上がり、みなさんの平均所得が上がれば家賃も上がるでしょうし、景気も上向き消費も増えるかもしれません。
今の日本経済、株価は確かに上昇しています。
でも景気が上向きだと実感できている人は多くないはずです。
消費も増えているわけではありません。
うちの家計の消費は増えていますが・・・
それはさて置き。

値上がりしたものは必ずいつか値下がりします。
値下がりしたタイミングでみんなが物件を手放し出すと一気に価格は暴落します。
株価と同じです。
物件を手放すタイミングはその前しかありません。
今がその時なのかまだ買うべきなのか?

もしまだ買おうとしているなら、極力値下がりしにくそうな物件を選ぶしかありません。
それか、しばらく手放さなくてもキャッシュフローが回る物件を購入しなくてはなりません。
値上がりするタイミングがあれば値下がりするタイミングもあります。
それは1週間、1ヶ月とかのタイミングではなく不動産の場合は何年周期とかでやってきます。
それが不動産投資の失敗しにくい理由です。
もし、売り時を逃しても後悔しなくて大丈夫です。
売り時が終わればそれは買い時ですから。
ただそのタイミングで購入できる状態を維持しておくということが大切なだけです。
そのタイミングを逃さないように、今から失敗しない程度に不動産投資をかじっておくくらいの必要はあるかもしれませんね。

不動産投資で失敗しないためには売るためのセミナーにはまらないことです。
◯◯に特化した何とかセミナーとか、自己資金0でも買える何とかセミナー、この手の営業に惑わされてしまえば即終了です。

セミナー選びは慎重に。


不動産は水商売というけれど

不動産は水商売だ。
『契約が水に流れるとあかんから水曜日休むねん。』
これは私がこの業界に入ったばかりの頃先輩に言われた言葉です。
『不動産は千三つ
案件が千件あってもそのうち三件しか成約しない。
って教えられましたが、実はそういう意味ではなく、
『不動産屋は千三つ屋』
という意味だそうです。
千のうち三つしか本当のことを言わないという意味なんだそうです・・・

でも確かにそういう人も少なくはありませんし、昔はよく売る営業マンは大概そんなタイプでした。
お客様によって、自分の生まれ故郷が変わる、家族構成が変わる、趣味まで変わる。
そんな先輩がいました。
毎月の売上は私の倍は売り上げていましたし、毎月のように表彰されているようなスーパー営業マンでしたが、いつの間にかこの世界からいなくなりました。
失踪したのです。
理由は博打で大きな借金があったとかそんな噂は流れていましたが真相は不明です。
ある日一緒にゴルフに行ったときのことです。
丸半日いろんな話をしてくれました。
自分の生い立ちのこと、今までの学生生活のこと。
勉強になるなとうんうん頷いて話を聞いていたのですが、帰り際に
『大西くん、今日の話どこまで本当だと思う?』
私は『えっ?どっかから嘘やったんですか?』
と聞くと、
『そやでー。最初から最後まで全部嘘やで。こんな人生やったらどうかなって思って。』

たぶんこの先輩は嘘をつくというより、自分が考えたストーリーに合わせて自分を演じてるのかなと思ったのを思い出します。
私も若いとき、その真似をしてお客様に合わせてお話しをしてみたのですが、私の場合自分の言った嘘を覚えれなくてすぐにバレて信用を失ったのでそれ以来そういうスタイルは封印しましたが、
『不動産屋は信用できない。』
世の中にこう思っている人が存在していることは事実です。
嘘をつく人が多いということより、真実を語らない人が多いということなのかもしれません。

今は不動産契約、売買でも賃貸でもそうですが重要事項説明というものはきっちりとされるようになってきています。
リスクはリスクとしてきっちり書いておく、説明しておくということは周知されてきていますが、案内の時にお客様が嫌がることを言わない営業マンって未だにたくさんいます。
『後から分かることなのに。』
そう思ったことは何度となくあります。
でも嫌なことを後回しにしたい人ってたくさん存在します。
どちらかといえばそちらのタイプの人の方が多いかもしれません。
でも私たちの仕事って、嫌なことを後回しにすればするほど解決するのが大変になりかえって仕事が増えるということに繋がります。
逆にスピーディに対応すると、それがトラブル対応だったとしても
『この人はいい人かも。』
とか
『すぐに動いてくれたので助かった。』
とか高評価に繋がることにもなります。
同じ動かないといけないのなら、ありがたく思ってもらえる方がいいですもんね。
なので、私は早め早めに対応することを心掛けています。

不動産屋さんは嘘つきではなく、
『この人は信用できる。』
『あの人は信頼している。』
こう思ってもらうことが大切です。

これからの不動産業界はその信用と信頼がなければ成り立たなくなっていくでしょう。
未だにたくさんの不動産を所有していても、不動産のことになると誰かに任せっきり、よく分からないという人は多く存在します。
不動産取引とか登記手続きとかを自分でできるようにするとかは無理かもしれませんが、今自分が所有している不動産の流通価格はどれくらいなのかは知っておいた方がいいでしょう。
簿価はお抱え税理士さんに聞けばすぐに教えてくれるでしょうが、実際にはその簿価より高く売れることもあれば簿価に大きく届かない価格でしか売却できない物件もあったりします。
どの物件を売却したらどのくらいの価格で売却でき、手元にどのくらいの資金が残るのか、また今売却すればどのくらいの税金を支払わなければいけないのか、それが分かっていれば売却のタイミングを逃すことはありません。
不動産には売り時、買い時があります。
買い時にうまく物件を購入し、売り時にうまく物件を売却する。
これができれば不動産投資で失敗することはありません。
そのためには自分が所有している不動産がどのくらいの価格で売却できるかは知っておきたいですよね。

そうした依頼もお待ちしております。
不動産を売却する際には是非ライフコンサルティングにお声がけくださいね。

それではご相談お待ちしております。

不動産投資のポイント。あなたはどっちのタイプ?

不動産投資家には二種類あります。

1)長期保有で安定収入を望む。

2)短期所有で売却益を望む。

大きく分けるとこの二つ。

売るために買うか、毎月の収入を得るために買うかです。

前者は資産家さんの考え方。
後者は不動産屋さんの考え方です。

といっても、最近は投資家の方々、資産家の方々も不動産屋さん顔負けの人たちも多く登場してきましたから、そういう分け方もどうかというところもあるのですが。

今日もお客様とお話ししていたのですが、所有不動産の売却が決まったというお話でした。

それが、短期間の所有で2割も3割も利益を生み出していたりします。

新規物件を指値して購入し、リフォームして転売。
これが見事に売り抜けているのですよね。

見習わなくちゃ‥

物件が出たらすぐに見に行って、いい物件なら交渉。
何でもかんでも指値を入れるのではなく、自分の指標でこの金額ならと交渉しています。
ネットで物件見つけたら見に行く。
不動産業者さんからももちろん物件の持ち込みはあります。

その中で折り合いのついた物件を購入していってるそうですが、やってることは完全に不動産屋さんです。

それできっちり利確しているのですから、不動産屋のみなさんも見習いましょうね。

ただこんな感じで自分なりの指標を持ち、タイミング良く売却する。
みんながみんなできるわけではありません。
売買の経験、購入だけでなく売却の経験をいくつも積んでいるからこそできる業です。

最初から転売目的で不動産投資をしようというのは容易ではありません。
そんな話を不動産屋さんにしたところで、まさに鴨がネギを背負ってきているようなものです。
『この物件はいいですよ。この地域は人気がありますので買い手もすぐにつきそうです。』
などと気軽に勧められ、いざ売却するときには
『この金額なら売れると思ったのですがねー。少し金額を下げましょう。』
そういって価格を下げられて
『あれっ。利益がほとんどないぞ。』
ってことも。
計算したら不動産屋さんがもらってる仲介手数料が、購入時に往復の手数料。
売却時にも往復の手数料。
結局儲かってるのは不動産屋さんだけって話にもなります。

先日もそんな話のご相談を受けました。
リフォーム後の売却予想価格は私の見立てで1280万円。
今の売出価格が1000万。
これが900万くらいで買えますと話を不動産屋さんが持ってきたそうです。
リフォームに必要な金額はざっと200万円。
購入時に登記費用、仲介手数料などで70万円ほど。
売却時の仲介手数料等で40万円。
リフォームで200万円。
原価は1210万円。
予定通り1280万円で売却できたとして利益は70万円。
そこから短期譲渡で税金納めたら40万円ちょっとの利益です。
かたや不動産屋さんの利益は購入時に約70万円。
売却時にも95万円ほど。
165万円も業者が儲けてリスクなし。
買い手さんはリスクがあって利益は40万円。
割りに合わないですよね。
予定よりも高く売れて1380万円で売却できても不動産屋さんより利益が薄くなります。

こんな話に乗っからないよと思っているかもしれませんが、相手は個人のお客様だけでなく半分素人の不動産屋さん相手にこういう売り方をしている業者さんも少なくはありません。

免許下ろして看板背負っているプロなら、判断するのは自分なので放っておきますが、一般の方にこういう売り方するのはどうなのかなと。

これが購入から売却までの間に『家賃収入』というものが挟まれば別ですよ。
『今売却しても利益40万円。』
『5年後に売却したら、その間の賃料収入があるのでその分が丸儲け。』
となれば話は別ですよね。

転売目的ではなく、転売も視野に入れてという買い方がベストだと思います。

転売目的だけで物件を探すと意外な落とし穴にはまることもありますからね。

あくまで不動産投資は家賃収入がメイン。
売却益はおまけ。

この考え方をしている限り、損失を出す可能性は限りなく少なくできます。

逆に転売を視野に入れずに長期保有だけを考えて物件を購入していても落とし穴にはまることもあります。
家賃の下落、賃貸需要の低下などで思ったより収益を生まなくなることも出てきますからね。

その時に売却しようとしてももう手遅れです。

常に二方向から物事を見ることをお勧めします。
『所有する』
『売却する』
この選択肢を常に持てておれば怖いものなしです。

不動産は最後に売り抜けて初めて利益ですから。

利益を生まなくなる不動産を所有しているだけでも毎年固定資産税はかかります。

空き家問題がその最たる例です。

そうならないように、タイミングよく売却しなくてはいけませんからね。

購入物件をきちんと吟味してご購入ください。

それではまた。



人気ブログランキングへ
物件情報
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
livedoor プロフィール
Amazonライブリンク
Amazon
  • ライブドアブログ