ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売却益

不動産投資をやった方がいい◯つの理由

不動産投資をお勧めする理由はいくつかあります。
まずは毎月定額の家賃収入があること

これは分かりやすい単純な理由です。
でもそんなことは分かりきってますよね?
今さら私が言うまでもない

そんな話を聞く(読む)ためにこのブログを見てるわけじゃない。
そりゃそうです。
そんなことを言うためにブログを更新するほど暇でもありません。

不動産投資って何のためにやりますか?

私の答え、それは『儲かる』からです。

儲からなければやりませんし、儲かりそうにない物件なら買いません。
だって、私にとって不動産投資ってビジネスだからです。

儲かると一言で言っても、どうやって儲けるのって話ですよね?

ズバリ売却益です。
不動産には定価がありません
同じマンション、同じ平米数、同じ間取りでも価格が同じわけではありません。
昨年の成約事例と今年の成約事例を見比べても、同じ価格で取引されているわけでもありません。
よく不動産を売却するときに相場を提示して売却価格を決めたりしますが、これはあくまで目安になるだけ。

高くで売却できるなら売却したい。
でも、高く売却できないなら売りたくない。
逆に、いくらでもいいから早く売却したい。
それぞれ抱える事情によって、考え方はマチマチです。
でももしあなたが前者なら、
『売らないかもしれないのに、不動産屋さんに相談しにくい』
こう考えてはいませんか?

不動産仲介の仕事は、売らなければ手数料は入ってきません。
タダで動いてもらうのは気を使う。

ごくごく真っ当な考え方だと思います。
でも、これがメルカリかなんかの出品だったらどうでしょう?
不要になった洋服を出品して、売れなくて気を使いますか?

使わないですよね?


売れたらラッキー
売れなくても別に気にしない。

なんで不動産になると、そうは思えないのでしょう?

不動産屋さんが売り物件を募集するのに恩着せがましくお客様に伝えるからです。
でも本来なら、私たち不動産業者は、売れるかもしれない物件を預かって、売れればラッキー。
なのはこちら側なのでは?

なので、気を使わなくても、売れたらラッキーなので募集してください。
気軽に言ってみるのもアリだと思います。

うちにご相談に来た方なら、喜んで募集のお手伝いをしますよ。

売れなくてもそのまま住んでおくことができますし、売れたら利益確定
こんないい話ありませんよね?

家賃を毎月払い続けるくらいなら、利益出る価格で売りに出し続けて、売れるまで住んでいれば何のロスもありません。

生活と実益を兼ねたやり方だと思いません?

収益物件ならもっとノーリスクです。
家賃収入を得ながら、売りにかけておく。
売れれば利益確定、売れなくても家賃収入が入り続ける。

こんな売り方ができるものって他にあります?

高級車でプレミアがつく車や高級腕時計なんかもある意味モノによっては、自分で使用しながらでも価値が上がっていくモノってあります。

要はなんでもいいんです。
腕時計でも高級車でも。
目利きさえできれば。

それができる人はそれでいい。
でも私は、素人でも売却益を得るチャンスが一番多いのは不動産だと思っています。
なのでおススメするわけです。

時計も値上がりしていますよねー
ROLEXのデイトナなんかも数年前なら100万円ちょっとで買えたものが、倍近くまで値上がりしています。
エクスプローラでも100万円近くしてますもんね…

私の友人が数年前に新品で購入したHUBLOTが数年使用して購入した金額で売れたと言ってました。
これなら100万円超える時計買っても値打ちありますよね。
他人には
『いい時計してるなぁー。』
と褒められ羨ましがられ、その間タダではめれていたのと同じです。

その友人は不動産投資で儲け、そのお金で時計を購入していたわけですが、いいことづくめですよね。

不動産投資をやるべき一番の理由、それはお金の稼ぎ方を身につけることです。

モノを買ってモノを売る。
ただ単純なこの作業ですが、やったことのない人って世の中にたくさん存在します。
でもこれって、ビジネスの基本なんですよね。
『価値のあるものを見出し、価値の分かる人に売る』
『それだけでは価値のないものを加工し、商品価値のあるものに変化させ売却する』
いずれも不動産屋さんがやってることです。
不動産屋さんって特別な存在ではなく、ただの一般人です。
その彼らがそのビジネスでメシを食っているわけですから、同じことは誰にでもできるのです。
じつは。

でも、不動産屋さんから情報をもらっている以上、彼らよりうまく儲けることはできません。
なぜなら、自分が勝算を持てる物件は自分で購入してしまうからです。
彼らが手に負えない物件を加工する技術、売れない物件を売るテクニックがある人なら別でしょう、でもそんなもの持ち合わせていませんよね?

なら、不動産屋さんが手掛けにくい物件を取得する、この方法が最も適していることに気付くはずです。

不動産屋さんは、仲介業、管理業、コンサル業を除けば、モノを買ってモノを売る仕事です。
販売業である以上、短期で売り抜くことを常に視野に入れて仕込みます。
つまり、長期的には値上がりするであろう物件、寝かせておいても大丈夫な状況で購入できればそこにビジネスチャンスは広がります。
また、不動産業者さんが売主になれば建物の瑕疵担保責任を最低2年間負わなければなりません。
古い物件ならそのままの状態で引き渡すことにとても抵抗を感じます。
瑕疵担保責任が起こり得るような築古の物件に手が出しにくくなります。
そこにもビジネスチャンスが残されています。

『不動産って儲かるらしいねー』
こう言って不動産投資に参入して、不動産屋さんが購入しそうな物件を狙い、不動産屋さんから情報をもらう。
これってキツくないですか?

建売住宅が建てれば売れていた時代、土地価格は住宅用の価格設定でした。
アパート建築が全盛になれば、今度はアパート用地としての価格に、そしてホテル建築が隆盛になればホテル用地としての価格、それぞれの事業によって土地単価は変わります。
その用途に適した適正価格があるのです。
最近異業種から参入した不動産業の方とお話しする機会が増えています。
彼ら、彼女らの発想は過去の不動産業者の発想とは異なっています。
過去の不動産業者の発想では思いつかない有効利用の方法を模索します。
そこには明るい未来が広がっています。
実は他人が要らないと言った物件ほど安く購入でき、ビジネスチャンスが残されているのです。

不動産投資で成功する方法、その方法はいくつかあります。
一つ目は、誰よりもいい情報を入手すること
二つ目は、物件の再生能力を身につけること
リフォームとか提案力、企画力で差をつけるのと
三つ目は、競争のない市場で戦うこと

いずれの方法でも成功することはできます。
あなたならどの方法を選択しますか?

『どれも無理だぁー。』
と、頭を抱えているあなた、決して難しく考える必要はありません。

この三つに当てはまるのなら、もうすでに不動産投資で無敵になってるわけですよ。
そこを目指してコツコツと頑張りましょうということです。
爆益を目指す必要はありません。
少しづつでも資産を増やしていけばいいのです。
300万円の投資で、確実に30万円、50万円の利益ならよくないですか?
瞬間風速の利回りなんて、何の意味もありません。
確実、着実に資産を増やしていく
これが本当の不動産投資の醍醐味だと思います。

不動産投資のお悩みをお持ちの方は、RE/MAX L-styleまでご相談ください。
お待ちしております。

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6年間住んだこのマンションともお別れ

昨日マンションを引越ししました。


6年前に購入して、その家で結婚し子どもたちが生まれ、新しい今の会社もこの家から始まりました。
いろいろ想い出深い家です。
今の会社でさらに事業を拡大するため、そして資金に余裕を持たせたかったため売却することにしました。
6年前に購入した金額以上で買い手が付き売却することにしたのですが、よく考えればこの家を購入する前賃貸に引越しすることを考えていました。
希望に沿う間取りの賃貸物件がなかったため、フラフラと立ち寄ったモデルルームで出会ったのがこの部屋でした。
100平米の3LDK、その当時探していたのは2LDKだったので、わざわざ3LDKから2LDKに間取り変更してもらい購入しました。
なんば駅からも徒歩圏内でしたし、その当時よくミナミに飲みに出ていた私にはとても好都合でした。(笑)
バルコニーから見る景色もお気に入りでした。
淀川、天神の花火大会も天気のいい時ならバルコニーから楽しむことができましたし、何より引越ししてきた当初大阪市内を見渡して成功者になった気分も味わえました。(笑)
夏でも初夏ならエアコンなしで過ごせたくらい風通しのいいお部屋でした。
なので電気代が思いの外安かったんですよね。
そんな部屋ともお別れです。
この部屋で生まれた長女にとっては快適な住処でした。
自由に走り回れるリビング。
子ども用のプールもバルコニーで楽しみました。
エントランスからゲストルームに上がる階段は自らの足で登りきった初めての階段でした。
3歳の子どもは生活環境の変化にどこまで気付くのでしょうか?
まだ自分が新しいお家に引越しすることを実感できていません。
まぁ、それは半分私もそうなのですが。(笑)

私自身引越しは独身生活を入れて今度が10回目です。
11つ目の新居です。
今度は賃貸マンションに引越ししますので、12回目も視野に入れての引越しです。
それが最後の引越しになるのでしょう。
家を建てる際によく言われる言葉ですが、
3軒目で初めて納得のいく家を建てれる。』
と言います。
次購入するときには、その三軒目の家となります。
もちろん私自身不動産屋さんなので、マイホーム以外の不動産は何件も売り買いしていますが、マイホームは今回で2回目の売却になります。
今回のマイホームはいい買い物になりました。
家賃で考えると30万円前後はしていたはずなので、そう考えると6年間で2000万円近くは浮いた計算になります。
これが購入する場合の最大のメリットでしょうか。
キャピタルゲインですね。

うまいタイミングで購入でき、いいタイミングで売却できれば今回のように購入した金額以上で、またもっと大きな利益をもたらすこともあります。
でも、もちろん逆のこともあり得るということを知っておく必要はあります。
現に1回目の購入の際には1000万円以上損失を出して売却しました。
15年ほど前の話です。
この時の私は不動産屋のプロというには恥ずかしいレベルでしたので、そのような物件を購入し、下手なタイミングで売却したため大きな損失を負いました。
購入、売却するにはタイミングも大事ですが、物件選びはもっと大切です。
その2つさえしっかり押さえておけば不動産投資で失敗するわけがないのですが、それでも破綻者は後を絶ちません。
なぜなのでしょうか?
失敗しない人は時勢が悪いタイミングでは手放しません。
時勢が悪いと思えばそのまま所有しておくという選択肢を持てるからです。
かたや失敗するものは悪いタイミングでも手放さなきゃいけなくなるということです。
持ち続けることができない。
今売り時ではないとは思いながらも手放さざるを得なくなっているということです。
それはフルローンに近い形で融資を受け、キャッシュフローが回らなくなることに起因します。
つまり、時勢のいいときにはそれでもいいですが、逆風が吹き始めたときにはそのやり方では耐えきれないということです。
今フルローンで物件を買い漁っている方々大丈夫ですか?
いざとなったら抵当権に入っている物件を手放すだけでいいと思っていませんか?
日本の不動産ローンはノンリコースローンではないので、一つの不動産で失敗すれば他の金融資産で回収を図られます。
最悪の場合、給与差押えということも考えられます。
トランプ大統領が何度か破産しているというニュースがありましたが、あれはノンリコースローンなので不動産を取り上げられそこで回収が終わります。
その分金利は日本より高いのは当然です。
日本も金利の高い金融商品はそうすべきですよね。
でも実際にはそうではありません。
返済が滞った情報は個人情報に登録され、今後の融資に多大な影響を及ぼします。
なので失敗したと思ったら、早い段階から手を打たなければいけません。
煮詰まってしまってからジタバタしてもどうすることもできません。
30年、35年のサブリースで安心だと思っているアパートオーナーさん、短期で複数棟所有したマンションオーナーさん、5年後、10年後の未来は見えていますか?
不動産投資は未来を見据えるための挑戦だったのではないですか?
それが真っ暗な未来に導く愚かな選択だったかもしれません。
購入した不動産会社さん以外に相談できる不動産の専門家をお持ちですか?
医療ではセカンドオピニオンがごくごく当たり前になった今の世の中ですが、この業界ではあまりそういった話を聞くことがありません。
株式会社ライフコンサルティングでは不動産の有料相談を行なっております。
基本ご来店いただきご相談をいただくことになっておりますが、カード決済+電話相談も始めました。
不動産のことでお悩みの方は是非ご利用ください。
ご相談お待ちしております。

話は変わりますが、引越しって本当に大変ですね。
今回の引越しでは荷作りは業者に任せたのですが、荷解きが昨日の夜中になっても終わらずまだダンボールに囲まれた中生活しています・・・
次回の引越しは荷作り、荷解きまで業者委託して引越し当日はどっかホテルに泊まることも考えなければいけないのかなって悩んでいます。
こんなに引越しって大変なんだ。
だから私たち不動産屋さんは、この労力を使ってでも引越したい物件を探す必要があるということですよね。
改めていろんな視点で物事を考える機会になりました。

ということで、不動産のお悩み相談だけでなく、賃貸、売買の物件探し、もちろん売却相談もお待ちしております。

それでは。



年収300万円からの不動産投資

『年収300万円からの不動産投資』

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インパクトのある言葉ですねー。

先日ある金融商品をご紹介できることになりました。

金融機関と提携を結びご紹介できるようになった商品ですが、

年収300万円から融資可能。

※年収によって、返済比率が違うので借り入れできる金額は異なります。

75歳までの年齢で最長25年融資

つまり49歳の方でも25年返済で融資を組むことができます。

40平米、30平米以下など小さい平米数の物件でも対応。

つまり、中古の1Room15平米の物件でも融資対象になります。

旧耐震基準の物件でも融資可能。

金利は団体信用生命保険料込みで2.9%

団信なしで2.65%

変動金利ですが、比較的安い金利でご利用いただけます。

ただし、区分所有建物に特化した商品なので、戸建、連棟住宅には使用できません。

いかがですか?

結構使い道のありそうな商品でしょ。

さらに・・・

諸費用のうち、登記費用、仲介手数料分は融資金として借入可能になっています。

ますます使えそうでしょ?

あとは、どういった物件で利用するかです。

少しシュミレーションをしてみます。

物件価格600万円。表面利回り8.5%。毎月の家賃収入42,500円。管理費、修繕積立金合計8,000円/月。固定資産税、都市計画税50,000円/年という物件があったとします。

団信なしで25年、金利2.65%で借り入れたとした場合、毎月の返済額は27,370円になります。

ここから管理費、修繕積立金、固定資産税等も計算に入れると手残り金額は年間で85,560円となります。

今回の場合、諸費用分が自己資金。約50万円として約6年で自己資金分は回収できることになります。

そこから先が収益分ということにはなりますが、これは空室が出なかった場合ということです。

空室が出れば室内のリフォーム費用、不動産業者に支払う手数料分がマイナスになります。

次にシュミレーションするのは

ファミリータイプで物件価格2,000万円。表面利回り6.9%。毎月の家賃収入115,000円。管理費、修繕積立金合計15,000円。
固定資産税、都市計画税年額100,000円という物件で検証してみます。

同じく団信なし2.65%、25年返済ですと、毎月返済額は91,240円。

ほとんどチャラです・・・・

上の1Roomは築30年の物件。下のファミリータイプ2,000万円の物件は築25年の物件を想定しています。

で、10年後の残債を見てみることにします。

※その間に金利の変動がなかったと仮定してのお話です。

ファミリータイプの物件は10年後で残債は1.354万円。

1Roomの物件は406万円。

1Roomの物件は手残りは多少あるものの10年後の売却価格を考えると、10年後の残債程度まで下がってきそうです。

でもファミリータイプの物件を見てみると、10年間で650万円も値落ちするようには思えません。

つまり、キャッシュフローは残らなくても売却益を得ることができるチャンスが生まれます。

ちなみに短期譲渡所得から長期譲渡所得に切り替わる6年後で見ますと、1Roomの方は残債が490万円。

ファミリータイプの物件は1.633万円。

このあたりで一回売却を視野に入れてもいいかもしれません。

今、大阪市内中心部のファミリータイプの物件は、築後40年を超えていても1,500万円辺りの金額で推移しています。

立地が良く、出口の見えやすい物件をチョイスしていれば所有期間中のキャッシュフローが少なくても十分なメリットを生み出しそうです。

このローンをどう利用するかは使い方次第です。

でも、少額の自己資金で不動産投資のメリットを享受できるチャンスでもあります。

毎月のキャッシュフローを得たい方には、築年数の古い単身用物件が。

売却益で大きくチャンスをつかみたい方にはファミリータイプの物件がお勧めです。

2,000万円の物件でも今回の金融商品を利用すれば、自己資金は50万円程度でも可能になってきます。

少額資金から不動産投資を始めたい方には必見です。

とりあえず、ご相談お待ちしております。



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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