ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

売買

仕事ってなに?

フリーランス
働き方改革

今流行りの言葉です

いずれも働く時間を集約し、プライベートの時間を持つ
自分のライフスタイルに仕事を合わせる

こういうことなのでしょうか?

仕事というものは本来どういうものなのでしょう?
原始時代に遡れば、仕事、狩り、獣を狩りに行ったり魚を取りに行ったり、果物を集めたり、これらは食べるため、生きるために行っていたはずです。
そこで自分たちでは食べきれないほど獲物や食料が取れたとしたらどうしたでしょう?
お金という概念がなければ、他人に分け与えたり、また貸しという形で恩を売る形で配布したかもしれません。
食糧難に備えて、腐らないよう保管する技術も身につけていったはずです。
狩猟が上手い人に教えてもらったり、雑用を引き受ける代わりに狩猟の方法を教えてもらったりもしたかもしれません。

そうやって技術というものが伝えられていったのでしょう。

ここでまず、誰よりも上手く狩りをするという人が現れるわけですが、その人は最初から達人なわけではなく、獲物の動きを分析し、投げ槍や弓矢の技術を磨いていったか、より遠くに飛ぶ槍、より早く獲物に刺さる弓矢を改良、開発してきた人なのでしょう。

この技術を他人に教える、道具を開発して普及させる、これは現代にもある仕事です。
需要があり、世の中の人が必要としているものです。
先ほどの保管するという技術、これも保管する環境を管理することだけでなく、より長く保管できる器を開発、改良していった人もいるわけですよね。

ただ狩りをするという話だけではなく、そこからビジネスは始まっていたといっても過言ではありません。
調理の仕方も一様ではなかったでしょう。
あの人は調理するのが上手い。
獲物を半分分ける代わりに美味しい調理方法でこの獲物を食べようじゃないか。
こんな話もあったかもしれません。

寝起きする家、洞窟なのか、藁葺き屋根なのか分かりませんが、古くなったりボロボロになったりすると、直す人も必要だったでしょう。
また、誰かの家と交換する、こんな話をあっせんする役割を担った人もいるいるかもしれません。
仕事って『誰かのニーズ』に合わせて生まれていくものです。

私たち不動産屋の仕事も
『家を買いたい』
『家を売りたい』
『部屋を貸したい』
『部屋を借りたい』
というニーズにより発生します。

今までの不動産業界と言えば、
『家を買いたい』
じゃあ『買いましょう。いい家探しますよ』
『家を売りたい』
じゃあ『売りましょう。いいお客さん見つけてきますよ』
『部屋を貸したい』
じゃあ『貸しましょう。すぐに入居者見つけてきますよ』
『部屋を借りたい』
じゃあ『いい部屋探します』
だったんですよね。

つまり、物件ありき
問い合わせも物件に紐付いて入り、自分が気に入った物件を掲載している業者に問い合わせる。

その物件を掲載している業者がどんな業者で、連絡をくれてる担当者がどんな担当者なのかは蓋を開けてみるまで分からない。
担当さんは気に入らないけど物件は気に入ったので仕方なく契約した。
こんな声を聞くと悲しくなります。

物件に直接問い合わせできれば。
管理会社や家主に直接問い合わせできれば。
こんなストレスも解消されます。

うちの会社の近所に老舗の不動産会社があります。
そこは賃貸契約でも立会い契約。
重要事項説明まで他社が部屋付したお客様まで、その会社でします。
手付金の支払いもその会社に。
決済金の入金もその会社に。
それは、自社の管理物件に入居するお客様への配慮、家主さんに対してのプロ意識なのだと思います。
でも、近所の業者の営業マンは、
『面倒くさい』
『雑収入(消毒代や鍵交換代)が取れない』
などと、訳の分からない自分の都合で紹介するのを敬遠します。

これが今の賃貸仲介の世界。
分かりやすく言うと、同じ物件を借りるのでも、どこの会社を窓口にするかで費用が変わることがあるってことです。

だからといって、
『うちは仲介手数料無料です。』
『他社で内見した物件でもオッケーです。』
こんなことを言ってる業者を選んではいけません。

だって、普通に考えたらモラルに反しているでしょ?
他人が行った仕事を横取りしていくだけのただのハイエナです。
この言い方だと逆にハイエナに申し訳ないかな?
ハイエナは狩りをした猛獣に気を使い、食事が終わるのを待ったり残り物しか食べなかったり。。。

モラルに反する営業内容を行う不動産屋さんをそもそも信用なんてできませんよね?
というより、できないって言ってほしい。

そんな業者さんが最近横行しているような気もするので、注意喚起です。
業界のルール、人としてのルールを守らない人たちがお客さまのためを思って仕事しているとは思えないから。
これは車屋さん、引越し屋さんでも同様のことが行われています。
『◯社さんの見積書見せてもらっていいですか?』
『あっ。これよりも安くなります。』
ではなくて、最初から良心的な金額で提示しようよ。
安くできるなら最初から安くしようよ。

これって結局、自分のやってる仕事にプライドがないから、お金だけ、金額だけの勝負しかできなくなるんです。
今後、不動産屋さんの仕事も二極化していくような気がしています。
『手数料が高いから、安い業者に』
『プロに頼みたいから手数料払ってでもお任せしたい』
中途半端はなくなるんじゃないかな?

でもね。
手数料払うのがイヤなら、基本自分で全てやってしまえばいい。
賃貸の部屋を借りるのも、自宅を購入するのも。
自分で貸主を見つけて交渉したり、自分で売主を見つけて交渉すればいいだけの話です。
自分でやろうと思えばできるんですから。

そういう流れが今後は出てくるのかなと。
売主・貸主が自ら募集活動をし、買主・借主が直接問い合わせをする。
契約業務の補助として不動産エージェント、調査員が手助けをする。
住宅ローンなど、融資が必要ならローンのエキスパートが介入し、お客様に最適なローンを紹介する。

その手数料は、今の不動産業者が取得している手数料に比べて極めて低い水準になるかもしれない。
『儲からないならやーめた』
廃業する不動産屋さんも増えるかもしれません。
そうなると、『儲かるから』という理由だけで不動産業を開業している業者はいなくなります。

『儲かる』からではなく、『必要とされているから』存在している不動産業になった時、私たちの仕事は輝きを増すような気がします。

やっぱり、『世の中に必要とされる』人でありたいですよね。
そのためには、日々勉強です。
そして、同じ志を持つ人たちを集めるための普及活動です。
その一つが今のRE/MAX加盟であり、うちのオフィスに在籍するエージェントさんたちを集める活動です。

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RE/MAX L-styleでは、こんな売却活動を開始しています。
より高く、より早く売却するための提案です。
こんなアイデアを出し合いながら、これからも頑張っていきますので、ぜひご相談ください。
これからもよろしくお願いいたします。




金融スコアで融資金利とか決めればいいのに

不動産業界に入って26年、長いこと売買取引に関わっています。

そして、住宅ローンから不動産投資のアパートローン、そして事業融資、不動産売買のプロジェクト融資、創業資金まで多くの融資取引にも関わっています。




その中でいつも疑問だったのが、なぜ住宅ローンはお客さんの内容に関わらずこんなに低金利なの?

アパートローンでもこの人とこの人の内容が全然違うのに、大して金利が変わらないのということでした。

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今住宅ローンを借りる場合、0.5%で借りれる人もいれば0.7%〜0.9%あたりとほとんど差はありません。
変動金利の話ですが。

0.2%の差というと、3,000万円借りた場合でも年間6万円弱の差です。

でも、お客さんの内容で比べるとその差は歴然です。

自己資金、貯蓄額が何千万円、方や貯蓄はほとんど0、年収も返済比率も大きく変わっていてもその金利は然程差が生まれません。

事故率でいうと大きく変わるはずなのですが。

またアパートローンでも同じです。

金融機関ごとに金利の差はありますが、お客さんの内容による差は然程変わりません。

a銀行でAさんは1.8%、Bさんは2.3%。
b銀行でAさんは0.6%、Bさんは1.3%。
この程度の差ではないですかね。

もちろんヘビーユーザーというか、長いお付き合いをしている金融機関では、良客と一見のお客さんではもっと金利差は出るでしょうが、カードローンのような金利差の開きは生まれていません。

住宅ローンでもアパートローンでも、カードローンのような金利差があってもいいんじゃないのというのが個人的な意見です。

カードローンっていうのはもちろん無担保の融資商品です。

判断基準は個人情報しかありません。
高額の融資の場合は収入証明の提出は必要ですし、自己申告ではありますが他の資産の状況も開示します。

今カードローン破産とかの問題もたくさん起こっていますが、その人の借入金利っていくらなんでしょうね?

例えば楽天銀行カードローンの広告では1.9%〜14.5%となっています。

14.5%というと利息制限法で定められている上限金利15%(100万円以上の場合、その他借入金額により異なる)ほぼ一杯の金利です。

8倍近い差がありますが、この最低金利で借りれるような人の事故率ってどのくらいあるのでしょう?

具体的なデータが見つからなかったので、検証するのはまた見つかったときにということにしますが、最初の貸出時に審査を行っていますからカードローンを低金利で貸出ししている人の事故率はかなり低いのではないでしょうかね。

不動産の場合、融資を受ける際にその不動産を担保にしますので無担保の金融商品より金利は低くなります。

返せなかったら、その担保権を実行すればいいわけですので。

ただ、今の住宅ローンしかもフルローンの場合、担保権を実行して貸出額の全額を回収できるかといえばほとんどのケース回収はできません。

その時点での相場になりますので価値の判断は難しいでしょうが、100%近く回収の見込みがある場合は超低金利、7割、8割程度しか回収の見込みが立たない場合はその部分に関しては高金利。

融資も二本立てにして、低金利の部分、高金利の部分に分けてあげれば債務者も挙って高金利の部分から繰上げ返済するでしょうから取りはぐれも少なくなり、低金利の分の担保は十分確保できる。

そんな仕組みに沿って融資組みをしていけば、金融機関も収益向上、融資利用したい人も金利は高くなるけど融資を受けやすくなる利点が生まれそうです。

今のローン審査と言えば、承認か否決、条件付の保留、このいずれかです。

否決になった人、例えば年収が低い人、勤続年数の浅い人、歩合給など収入にばらつきのある人、自営業者の人でも購入したいという意思は人一倍ある方もいます。

そういう方の受け皿が住宅ローンの場合は、スルガ銀行だったりしたのですよね。

ただし4%前後の金利にはなっていました。

本来ならこれでいいじゃない。
仕方ないじゃない。
勤続年数が長くなったり、収入が上がったときに借換えすればいいじゃない。
自営業者ならきちんと申告をして税金を納めてから借換えすればいいじゃない。

と思うのですが、周りの人たちが金利0.6%、0.7%辺りで借りているのを目にすると、
『なんだかもったいないな。』
『きちんと申告してから買おうか。』
『収入上がってから買うことにするか。』

こういう選択肢に陥ります。

でもそういう人ほどこれからも申告はきちんとしませんし、収入を上げる努力もしません。

一旦購入してから借換えという選択肢を選べば、借換えできた時点から大幅に支払額が減りますから一生懸命努力するでしょう。

ただし、購入時点でフルローンという選択肢を選んでしまえば借換えの選択肢は持ちにくくなります。

借換先で担保評価割れをしてしまうからです。

なので、先ほどのケース、スルガ銀行でも自己資金は2割ほど必要ですよというのが前提でした。

アパートローンでも同じです。
担保余力以上に貸出します。
その代わり金利は高いです。
担保余力に不足している分は自己資金でご用意くださいね。

こういう話なのです。
本来は。

プラス借換えを想定して、他行の耐用年数に沿った借入期間内で借入れをしていれば
『スルガさんの物件はうち借換えできないですよ。』
こんな断られ方しないのですよね。

金利が高いのは仕方ない。
物件の問題や、借入する本人の問題です。

ただ、金利が高い金融機関で借りるなら、将来借換えすること、借換えできるような借り方をしておくこと、これが最重要です。

みんな使い方が間違っているだけのこと。

スルガ銀行が悪いのではなく、使う人の使い方が間違っています。
また、その使い方を指導していない業者に問題があります。

『売れればいいや。』
結局ここだけなんですね。

スルガ銀行=悪

ではないのですのね。

振り込み詐欺が多いから、プリペイド携帯、ATMを無くしてしまえみたいな議論です。

外国人旅行者にとってプリペイド携帯ってとても便利だと思うんですよね。

話は変わりますが、リーマンショックで話題になったサブプライムローンがあります。

これは外国人移民の人や低所得の人向けの住宅ローンでした。

アメリカでは中古住宅の価値が日本のように大幅に下がることがなかったのでできた仕組みです。

不動産を担保に取ることにより、取りはぐれを少なくする。
また、リスクのあるお客さんに対して、高金利をもらいカバーする。

とてもよくできた商品だと思います。

なんで破綻したのかというと、不動産バブルが起きて不動産価格が大きく上昇したからです。

不動産価格が上昇すれば融資金額も大きくなります。
融資金額が大きくなれば返済金額も増えます。

返済金額が増えれば、返済できなくなる人が増えます。

返済できなくなった物件は競売にかけられ、多くの物件が市場に出回ります。

すると、不動産価格は暴落します。

暴落すると担保割れが起こります。

一気に破綻・・・    

アメリカの場合はもともとノンリコースローンですから、不動産で担保回収できない場合でもその他の資産に負債は及びません。  

なので未回収の債権が膨れ上がったわけです。

日本の場合は、ノンリコースではありませんので不動産が競売にかけられ、借金が残り、さらに預金凍結や給料の差押えまで入ります。

それがあるので、担保余力以上に貸出ししているわけです。

そこにみんな気付いているのでしょうか?

不動産業者はきちんと説明しているのでしょうか?

『返せなかったら物件売ればいいんです。』

あたかも物件を売却すれば借金は棒引きのような話を真に受けていませんか?

不動産業者は金融知識がなくてもローンの斡旋を行なっています。

そもそもこの制度に疑問を覚えてしまいます。

また、金融機関担当者も金銭消費貸借契約(略して金消契約)の際にサラーっと流す説明をするだけです。

もちろんそこで債務者が
『恐いからやめとく。』
となって不動産契約が流れてしまうと大ごとですから、そういう説明になってしまいます。

不動産斡旋の業務と金融商品斡旋の業務、きっちり区分けして免許を発行した方がいいのでは?
  
ローンに強い業者=金融商品の知識が高い業者

ではなく、ローンの通し方がうまい業者さんなんです。

『奥さんの収入を合算すれば多くの借入できますよ。』
『家具や家電を購入する資金を物件価格に乗せて、頭金を出している形を取りましょう。』 

収益物件なら
『修繕の実施履歴を売主に書いてもらうので、耐用年数を伸ばして融資年数伸ばしましょう。』
『家賃収入、実際よりも多いように書類書きなおしますので、それで提出しましょう。』

いくらでも方法はあります。

でもそれって、本来の評価以上のものに変換しているだけで返済能力とは別物です。

なのでそういう借り方をしていればいずれ収支(家計)を圧迫します。

正しい評価で融資を受けることが本来の正しい姿なんですけどね。

今の住宅ローンは頭金なしで、収益物件も自己資金なしで。
この風潮はダメです。

お金がない人がマンションオーナーになったり、貯金のない人が家を購入したり。

完済するまで所有し続けている姿が想像できません。

『こんなこと言ってたら不動産売れなくなるよ。』

そうなんですよね。
実際にマイホームも収益物件もそのような形での購入希望者がほとんどです。

でも、将来支払いができなくなって困ってる姿を見たくない。

そんな気分になるんです。

不動産屋に向いていないのかな?
今さらですが。(笑)

担保評価に対しての融資、市場再販価格での融資上限に決まりがあればそのようなことは起こりません。

なので、金融機関がまともな状態に戻ってくれれば私の悩みは改善されるのですが。

ようやく題名の金融スコアの話になります。(笑)

年収、年齢、勤務先、資産状況、国家資格、家族構成などで各個人の金融スコアをつけ、格付けする機関とかできないもんでしょうか?

企業でいうと帝国データバンクみたいな。

このデータは融資審査の際に活用でき、自らも随時更新でき自分の金融スコアを閲覧できる。
もちろん金融機関も個人情報の照会の同意があれば閲覧できる。

年収や資産が増えれば金融スコアが上がり、そのスコアにより金融機関の金利も連動する。

各金融機関にローン用の収入証明を提出する必要もなく、住宅ローンを組みたいという意思表示をすれば金融機関側からアプローチが来る。
『うちの銀行なら◯%で融資させてもらいますよ。』

0点から100点まで。
90点以上なら、どこの金融機関でも無条件に融資が受けられ、50点未満ならどこも貸してくれない。

でも、自分の現在置かれている立場が把握できるので改善しようと努力するかもしれないですしね。

通帳の改ざんみたいな下らない不正も防げるかもしれません。

そんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。



みんなの『不動産の相談窓口』になりたいという野望


最近つくづく思うことが。

それは

『もっと早く誰かに相談していたらこんなことにならなかったのに・・・』

とお客さまに思うことです。

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『競売』物件の入札のサポートをしていてその占有者(前所有者)と折衝したら常に思うことですし、物件購入を進めてみたがほぼ手遅れの状態で相談に来られる方、住宅ローンで投資用物件を買わされている人、高い金利でフルローンを組まれている方、いろいろな人が相談に来られますが共通して言えることは

『何でこんなことになったの?』

一つ言えるのは不動産のことに関して相談できる相手が飛び込みで入った不動産業者の営業マンしかいなかったというところから始まります。

不動産屋さんの中でも、営業が得意な営業マンに担当が当たってしまえばこういったケースに巻き込まれていきます。

『営業が得意?それっていいことじゃ?』

たしかに話を聞いていて分かりやすいし、案内中、接客中も気持ちよくさせてくれたりします。

話の流れに沿って

『これ、いいんじゃないの?』

と思うような物件提案をしてくれます。

でも、もしこれがストーリーに沿った演出だったとしたらどうですか?

私は若いころ、仲間とそういう営業の中での演出、見せ方、話し方をよく練習しました。

最初にこういう物件を提案し、次に少しいい物件を提案し、最後に一番いい物件を提案する。

お客様が気に入った物件について決めかねているときに、横の電話でその物件がいかにも決まりそうな話をする。

全てストーリーに沿った演出です。

案内時の車のドアの開け方、案内時に部屋を見せる順番、東向きなら午前中に案内し、西向きなら午後から案内、全てその物件をより良く見せるための演出かもしれません。

『駅まで歩いてみたい。』

こんな要望をしても、

『じゃあ一緒に歩きましょう。』

お客さまが不快に思う道を避けて案内していきます。

これは今の時代に合っていないやり方です。

お客さまに一番不都合な箇所を見てもらい判断してもらうのがトラブル回避の必須事項です。

ただ、営業成績が欲しいという気持ちが強ければそういう行動をするのが営業マンです。

相手に都合が悪い話、自分にとっても都合の悪い話を避ける傾向が強くあります。

営業マンだった私だからこそ、よく分かります。

なので、自分が物件を購入する際には営業マンの言葉を信じません。

自分の足で見に行き、自分の目で判断します。

それがいくら友人が勧めてきた物件であったとしてもです。

友人なのでさすがに騙そうとして話を持ち掛けてはきていませんが、見落としていることもあるかもしれません。

私が自ら購入する物件でも同業者の友人に相談したりします。

自分の見解と他者の見解が違うかもしれないからです。

『一人で判断して、完璧な判断はできない。』

ということは念頭に置いておく必要があります。

私も税務のことは顧問税理士に、法律、民事のことは顧問弁護士に相談しあいながら話を進めます。

土地境界の話は土地家屋調査士に、登記のことは司法書士に相談します。

ある程度までの見解は示しながらご相談はしていますが、より専門的な領域になると分からないことが出てくるので見解を聞き進めるようにしています。

なので、みなさまも不動産のことだから不動産屋さんにお任せしておけば大丈夫ではなく、セカンドオピニオン的な不動産屋さんを持っておいてください。

当社の不動産コンシェルジュサービスもご好評いただき、まだ少数ですが毎月新規のお客さまにご相談いただいております。

10月は日程が少し余裕ありますので、

『これってどうなんだろ?』

『親父が死んだんだけど、この家ってどうなるの?』

『住宅ローンの支払いが2ヶ月連続で払えない。これ以上滞納するとどうなるの?』

『賃貸マンションを所有しているけど、空室が目立ち始めた。何かいい方法ない?』

どんな相談でも大丈夫です。

とくに今後は相続の相談に力を入れていこうと思っていますので、相続関係のご相談はどんどんしてください。

ライフコンサルティングとして力を入れていきたい相続案件は、

『相続税を減らしたい』

という富裕層ではなく、

『自宅しか不動産ないんだけど、これも相続で分配しないといけないの?』

こんなケースです。

本当にお困りの方のお役に立ちたい、そう思っています。

顧問を抱えていて、弁護士さんや税理士さんに気軽にご相談できる富裕層のみなさまはご心配ないとして、本当に私の知恵を必要としている方は

『弁護士さんに相談するって結構お金かかるでしょ。』

『税理士さんの知り合いなんていないから、どうやって探せばいいの?』

こういう方々です。

初回30分相談料無料、その後は1時間5,000円からご相談を請け負っています。

役所の無料相談みたいな感じでご相談いただければと思っております。

そこでもっと話を聞きたいとなれば有料相談に切り替えていただければ結構です。

ご相談はご予約制です。

ホームページよりご依頼ください。

それではご相談お待ちしております。

不動産コンシェルジュ




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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