ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

変化

好奇心が人を進化させる

人が進化する過程では、常に新しいことにチャレンジしていく必要があります。
現状維持でいいと思っていれば進化はできません。
先日テレビで羽鳥さんが『人生は下りのエスカレーターに乗ってるみたいだと紳助さんが、昔言ってました。止まっているだけでは下ってしまう』と発言していましたが、まさにその通りだと思います。
現状維持では後退してしまいます。
今のような、流れの速い時代では特にそうです。
商売、事業でも10年前と同じことをしていてそのまま成功を続けている人って存在しているのでしょうか?
私たち不動産業界でもこの10年で大きく変わりました。
賃貸物件では10年前にはまだ敷金、礼金0円の物件は少なく、ペットOKの物件も少なかったので、そうした物件を提案するだけでほぼ満室になっていました。
家賃保証の会社もまだそんなに浸透していませんでしたし、礼金0円なんて質の悪いお客様しかこないからイヤだというオーナー様も多かった時代でした。
売買に目を移すと、建売住宅の集客の仕方が大きく変わったのはここ7、8年でしょうか?
以前の新聞折込チラシで集客していたやり方が、若者の新聞離れで集客が落ち込みネットでの集客が主流になりました。
新築戸建を多く供給するパワービルダーの勢いが増して、それまでの不動産仲介といえば中古住宅がほとんどでしたが、その影響で新築物件も取り扱うようになりました。
それまでは建売業者が営業マンを多く抱え、新聞折込でオープンハウスに来場するお客様を取り込んでいたのですが、今では他社に仲介させるケースも増えています。
新聞折込、ネット集客で多くの広告宣伝費を使うよりは他社に仲介手数料を支払って客付けしてもらったほうが安くつくということもあります。
パワービルダーなどでは自社で客付けをしていませんので、そういった面では広告宣伝費の計算も成り立ちやすいのかもしれません。
このように、ここ10年の間に私たちの業界も様変わりしています。
以前と同じやり方をしていたのでは時代の流れについていけません。
その中でも時代の流れを先読みして行動している業者は大きく売上を伸ばしています。
インターネット広告でもそうですが、営業マンが広告を打つのではなく、専門の部隊を雇い入れたり、写真撮影を外注したり、またホームページを強化するために専門のスタッフを雇用していたり方法は様々です。
営業マンの営業のスタイルも同様に変化しているのではないでしょうか?
スマホはもちろんiPadを営業ツールに取り入れたりすることは、もはや当たり前の時代ですし、営業力で押し込む営業ではなくスマートに提案力で勝負する時代に変化してきています。
中古住宅のリフォーム提案はもちろんの事、訪問営業ではなくLine等を使った追客というのも一般化しています。

お客様は来店した時に、名前や電話番号だけでなく勤務先や年収などの個人情報を開示します。
それなのに担当する営業マンは名前しか分からないというのもおかしな話です。
私のお客様はFacebookなどを通じて、私のプロフィールをご覧になってお越しいただいています。
FacebookやInstagramでは家族との休暇の様子などもUPしてますので、ご安心いただいている面もございます。
不動産取引ってやはり高額な取引なので、お任せする相手の情報っていうのも気になりますよということを以前にお客様に言われたことがあります。
SNSといえば、悪いことばかり取り上げられますが、たまにはこうして有益になることもあるのだと個人的には思っております。
今はポータルサイトでは営業マンの紹介とか、会社のホームページでも営業マンの紹介ページくらいは作っていますが、それだけではなかなか分からない面というのもありますので、営業マンの方は是非活用してみてください。
話は戻りますが、私がサポート業務を行っている競売不動産でもここ10年で大きく変わりました。
短期賃借権の廃止などもあり、一般の方が競売に参入しだしたのはそう昔のことではありません。
それまでは競売って不動産屋さんだけのものでしたし、一般の不動産屋さんでは取り扱えないほど難しいものでした。
占有者の権利、賃借人の権利などもそれなりに保護されていたので購入者にはかなりの知識と経験が必要でした。
でも、今ではそういった難しい占有者などと対峙するのも法律で対抗できるようになりました。
なので以前に比べかなり安心して取引できるようになっています。
私が競売に関わりだしたのはまだ7,8年前です。
その頃は不動産取引の仕入れとして利用していました。
競落してリフォームし、再販するという仕事です。
その頃は相場より3割ほど安く落札できていましたので、再販時に利益が2割ほど確保できました。
でもそれだけ旨味があればどんどん参入者は増ますよね。
そうなると利益幅が圧縮されていきます。
今はまさにその状態です。
なので再販用の仕入れ市場としては魅力を失ってしまいました。
ただ短期で見ず、長期で投資用として見た時にはまだまだ魅力的な市場です。
賃貸にしても、売買にしても、競売にしても、これは行けると思えばみんな同じ方向に進みますし、みんなが同じことをすれば、そのやり方は特別ではなく当たり前になります。
特別テクニックが必要なことでなければ他人に真似されることは必然です。
なので、特別なことが出来なければ、誰よりも早く取り掛かることが必要ですし、より早くその情報を掴むことが必要です。
今の世の中、常に新しいことを考え、常に新しいことに取り組んでいても現状維持でいることは難しい世の中です。
これだけの情報社会ですから、新しい情報はどんどん入ってきます。
常に好奇心を持って、情報収集をしないと下向きのエスカレーターに運ばれていってしまいます。
今うちには1歳10ヶ月の娘がいます。
毎日新発見です。
昨日は後ろ向きに歩いてくる遊びを一人で始めました。
ソファやテーブル、ベッドはジャングルジムです。
毎日のように新しい言葉を覚えます。
そのうちのいくつかは、しばらくすれば忘れているのですが(笑)
何事もない生活で、退屈しているわけでもないのに、新しい遊びを思いつき楽しんでいます。
子どもって何にも興味津々、好奇心の塊ですから日々成長できるのですよね。
そういう意味では、自分の仕事を楽しめる環境ってとても大事だと思います。
今は多くのお客様に囲まれ、多くの質問が飛んできます。
自分が専門的にやっていることだけでなく、専門外の話も中にはあったりします。
民泊の話などは当初そうでした。
でも、お客様と一緒に勉強していく中で多くのことを学び、多くのことを経験しました。
その結果、セミナーなどでお話させていただけるまでになりました。
これは自分がもちろん興味あったということはもちろんですが、新しいことに挑戦する機会を与えてくれたお客様がいらっしゃったということも大きな要因です。
未知のことにチャレンジすることは難しいことですが、逆にこんなに楽しいこともありません。
自分自身が変わっていっていることも実感できますし、周りに集まる人達も変わります。
1年前と比べても今と以前では大きく変わっていますし、3年前、5年前と比べれば雲泥の差です。
3年前と言えば、人前で喋ることがとても苦手でセミナー講師のためのセミナーみたいなものに参加させていただいたことを思い出します。
環境が人を変えるということですよね。
現状維持で満足していなければ、必ず人は変われます。
好奇心さえ持つことが出来ていれば、必ず進化していくことが出来ます。
自分の未来は自分が予測できる方向にしか進みません。
自分の可能性を自分が信じてあげないと、誰も自分のことを信じてはくれません。
なので、どんどん新しいことにチャレンジしましょう。
そして、その歩んでいく道に少し不安があるなら、全力でサポートいたします。
微力ながら多少のお力添えは出来るのではと思っています。
明るい未来を創るために頑張りましょうね。

『住宅の循環』の形が変化しています

住宅すごろく1
従来の住宅の流れというのは、こういう形でした。

まず、実家から独立して『一人暮らし』をする。
一般的には1Roomからですよね。

次に結婚して2DKや2LDKのファミリータイプに引っ越しする。

そして、夢のマイホームということで『住宅購入』。これが従来のゴールでした。

でも今はこの形が変わりつつあります。

まず、実家暮らしの若者が一人暮らしをしなくなっています。

その理由としてまず実家が広くなったという要因があります。

昔は狭い家に両親、子供たち、おばあちゃんやおじいちゃんなど6人も7人も住んでいましたから自分の部屋もない若者も多かったですし、妹やお兄ちゃんと部屋が共同というのも少なくはありませんでした。

ここに国土交通省が発表しているデータがあります。
『所有関係別一住宅当たり延べ床面積の推移』というデータです。

(1)所有関係別一住宅当たり

昭和43年に近畿地方の民間貸家の一住戸あたりのの平米数は34.17平米でした。
それが平成25年では43.93平米になっています。

しかも今みたいな核家族化していない時代ですから、この部屋に4人、5人で住んでいたのですが、いまではこの43.93平米に対して2人、3人が住むという状態に変化しています。

『日本の住宅はウサギ小屋』と海外から比喩された時代は変化しているのです。

昔は、働きだして彼女や彼氏でもできればすぐに一人暮らしをしたものでした。

でも今の時代は、それぞれに自分の個室があり、食事・洗濯が付いている実家からなかなか抜け出せない若者が増えてしまっています。だって実家にいても何不自由なく生活ができるのですからね。

なので、そもそもこの『住宅すごろく』が始まらないケースさえあります。

次に結婚しないという選択肢を持つ若者も増えました。

結婚しなければ住宅を購入する必要もないですし、部屋数が多いところに引っ越しする理由もありません。

最近では、『一人暮らし』から『結婚してファミリータイプの賃貸』さらに『住宅購入』という流れで進んでも、これがゴールにならないケースがあります。

売却して『老人介護施設』や夫婦二人だけになり都心部の住宅から『環境のよい地域で余生を過ごすために転居』という選択です。

以前ならこの『住宅すごろく』に乗っかるのがごくごく自然の流れでした。

なので、不動産業界では賃貸業界も売買業界もお客様で賑わっていました。

それが今では、一人暮らしもしない。

結婚して賃貸に住むのではなく、いきなり購入するケースもありますし、せっかく住宅を購入しても様々な原因で自宅を手放すというケースも多々あります。

『住宅ローンが払えない』
『離婚してしまった』

ということ以外にも

『売却して賃貸に戻る』という選択肢も出てきています。

いずれにせよ不動産業界に流れてきているお客様は減少傾向です。

高齢者社会に突き進んでいる今の日本では、最後に売却して老人介護施設に入るという選択肢はこれからどんどん増えていくでしょう。

その時に売却して施設の入所費用を賄える方はいいでしょうが、売却してもほとんど手元にお金が残らないということになったら一大事です。

なので、これから住宅購入をお考えの方は、出口戦略というものを意識する必要もあるかもしれません。

売却時に高く売れる不動産は『資産』ですが、購入時に住宅ローンの残債を完済できない不動産は『負債』です。

『いずれこの地域の地価は上がるだろう。』
『この南向きの土地は新築の建て替え用地としての需要があるだろう』

など、将来売却するときのことを考えて住宅は購入すべきです。

『子どもの学校区があるので、この地域でしか探したくない。』

『今の仕事場に近いからこの地域で探そう。』

という選択肢なら住宅購入より、賃貸の方がお勧めかもしれません。

学校区というのはいずれ撤廃される可能性もあります。
これは少子化で小学校、中学校の統合などもあり得るわけですし、学校の評判というのは常に変動します。

この学校区は評判がいいから買おうという選択肢は少し危険かもしれません。

仕事場も転勤、転職などで変わってしまうかもしれません。

そういった場合、売却時期のタイミングは『高く売れる時期』ではなく、『引っ越ししなくてはいけないから売却する』というタイミングになります。

不動産を資産としてとらえるなら、売却のタイミングは『高く売れる時期』ということになります。

逆に購入するタイミングも『安く買える時期』と言うことになります。

不動産査定の際に、近隣物件の売り出し状況の話をよくお客様にします。

不動産価格というのは『需要と供給のバランス』によって決まります。

供給が多い時期に売却するのはあまり得策ではありません。

競合物件があれば比較対象にされてしまいますし、『売り急ぎ』の物件がその中に紛れていれば価格を左右されてしまいます。

逆に同時期に比較対象になる物件がなければ相場以上の価格で売却することは可能になります。

その地域で物件を欲しい方っていつの時代にもいらっしゃいますので。

売却に有利な地域、場所というのももちろん存在します。

周りに広大な敷地が空地であったとしたら、そこに大規模の分譲地や大規模のマンションが建築されるかもしれません。

その金額がもし安い金額で売りに出されたら、近隣の中古市場は一気に下がってしまいます。

逆に商業地域などでこれ以上物件が建ちにくい地域というならどうでしょう。

自然に中古市場は活発になります。

なので、少し高くても人気のある地域、少し高くても評判の良いマンションなどを購入するのは出口戦略として有効です。

ただ、高値で買ってしまってはダメですから、きちんとした相場感は大切です。

株式投資で自分で運用するときに3,000万円で運用しようとしたときに、何の勉強もせず、誰の助けも受けずに始める方はいないですよね。

しっかりとした勉強をして学んでからか、しっかりとしたプロに運用を任せませんか?

不動産も高額の買い物なのに、自分で勉強せずにいきなり購入するかたが多いと思います。

だから失敗する方が多いのかもしれません。

なので、住宅購入、不動産投資をお考えの方はぜひ一度ご相談ください。

少しはお役に立てると思いますので。

それではご相談お待ちしております。

日本人だけでなく外国人も民泊を

最近ブログを見て海外からのお問い合わせをいただくようになりました。
海外でも日本にご縁のある方は『民泊』というものにとても注目しているようです。
お友だちが日本に居住しているケースなどでは、すでに始められている友人の話を聞いて興味を持っているようです。

ほとんどが購入物件の紹介をして欲しいという需要です。

今日本の投資物件は都心部を中心に値上がりしていますが、まだまだ海外の投資用物件に比べて高利回りです。
そのため元々需要が大きかったのですが、民泊を運営することにより、更に3倍以上の収益が見込めるということで注目度は増しているようです。

その反面、日本の分譲マンションでは管理組合の議題に多く挙げられてきており、その中で締め出しを決定する管理組合も出てきています。

そうなると一棟ものの収益マンションに注目が集まるようになってくるでしょうが、更に利回り低下を招きかねない状態です。
もし、都心部で収益物件をお持ちの方がいらっしゃれば、この機会に売却を考えてみてもいいかもしれません。
今は売却のチャンスですよ。

海外のお客様にもご提案させていただきます。

今訪日している海外からの旅行客の大半は韓国、中国、台湾、香港などの近隣諸国からやってきています。

実は英語圏からのお客様より圧倒的に中国語圏、韓国語圏からのお客様の方が多いのです。
そうなると自国語で紹介できる外国人の方がやり取りは当然スムーズになりますし、お客様にとっても安心感が生まれます。

ニーズには確実に合っているのですよね。

メールや電話のやり取りは自国で、緊急対応や清掃業務は日本で外部委託する。
これがある意味王道なのかもしれません。

そう考えると海外の投資家さんが目をつけるのも当然です。

逆にこれからは日本人も海外に旅行に行く際に、Airbnbなどのサイトを利用することも多くなるかもしれません。
というより確実に増えるでしょう。

そうなると海外に拠点を持って行き、海外で日本人相手に民泊を運営するという選択肢も出来るかもしれません。

日本人相手なら部屋を貸し出すだけでなく、ガイドなどの仕事も自然に付随してきそうですし。

国際社会になってきて、このように日本人が海外に進出して、現地で事業を展開するという面白い話に発展するかもしれませんね。

問題は海外での不動産取得と、ガイドの仕事に対するその国の規制の問題はあるでしょうが。

今日本に来られている海外からの旅行客は宿泊にあまりお金をかけず、買い物や観光にお金を回すというお客様が増えています。

私たちでもそうですが、同じ国に何回か訪れていると宿泊方法なども変わってきますよね。
日本国内の旅行でも同じことが言えます。
つまり日本人は旅行が下手なんですよね(笑)

慣れてくると航空券だけ購入し、コンドミニアムを借りてみたり、日中遊ぶので宿泊は素泊まりの安い宿舎を取ってみたりという風に変化していきます。

今私が運営しているAirbnbの部屋に日本人の知り合いが宿泊しています。
二家族で大阪に来ているのですが、ホテルを取ると莫大なお金がかかります。
そこで私たちがAirbnbの部屋を運営しているという話を聞き、ご連絡いただき宿泊していただいております。

自分自身も家族で旅行に行く際には利用するでしょう。

そういった需要というのも昔に比べて驚くほど増えているのです。

時代は変化します。
私たちもそれに合わせて変化しなければいけません。

「現状維持は後退」と心得よ
未完成という自覚があれば、前進を続けられる
とウォルト・ディズニーは言っています。

まだまだ発展途上の業態には未来の希望が詰まっています。

これは民泊のことだけではありませんが、新しい業態にはいろんな変化が期待でき、それに付随する仕事も必要になってきます。

例えば先ほどの清掃業務の仕事であったり、緊急対応の仕事、観光ガイドの仕事や、近隣の飲食店や免税店などもそうです。
今までにない需要が生まれるチャンスがあるのですよね。

日々勉強で日々進化です。

進化の先に未来が開けていきます。

まだまだこの仕事は興味が尽きないので飽きそうにないです。

でもこのままではせっかくのインバウンド需要が、外国人に取られてしまう危機感も少し感じています。

日本人ももう少し緩やかに考えて、せっかくのチャンスを活かせばいいのにと思ってしまいます。
外国人が増えると犯罪が増えるとか、治安が良くなくなるという意見も多く聞かれます。
鎖国の時代はとうに終わっているのにです。

明治維新の時も、今の日本ではダメだと感じて外国の文化を受け入れたのですよね。
今の日本もこのままではダメなんです。
外国の文化を積極的に受け入れないと衰退しかありません。

パリのテロの問題とか、人が集まるところにはそういったリスクも存在します。

でもその分外貨を獲得できるチャンスもあります。
難波近辺の飲食店でも、夕飯時には多くの外国人の行列が出来ているお店があります。
日本人は並んでいません。
薬局などでも、日本人専用のレジと外国人専用のレジが分かれている店舗もあったりします。
しかも、外国人用のレジで支払う金額が凄いことになっています。

地域が潤えば周りの住民も潤います。
心斎橋の地価の公示価格が45%アップというニュースがありましたが、実際に難波周辺の不動産価格は上昇しています。

この数値は全国一の上昇率ということです。
上昇率のトップ10に大阪が6つも選ばれています。

これは嬉しいニュースですよね。

こうなるともう素直にインバウンドを受け入れましょうよと言いたくなります。

これからは高齢化社会になり、介護の仕事などでは外国人労働者に頼らざるを得なくなります。
移民や難民を受け入れるかどうかという議論もありましたけど、過疎化してきている街で地場産業の後継者として、外国人が担うという光景も先の未来ではないかもしれません。

これからの10年、東京オリンピックを挟み、日本は変化する時代に突入していると思います。

その中で自分自身がどう変化していき、どう進化していくかということが大切ですよね。

まだまだ進化していきますのでご期待ください(笑)

それでは。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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