ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

外国人

賃貸借りるのに家具家電いちいち揃えるって無駄じゃない?

以前英会話に通っていた時、外国人の講師にこう聞かれたことがありました。

『hey,masaaki.何で日本の家って賃貸なのに家具付いてない?自分の国に帰るとき不便ね』

って言われたことがあります。

そういえば、外国の賃貸物件は家具や家電がそのまま付いている状態で貸すことが多いようです。

入居する人は、引越する部屋に合わせて家具や家電を購入し、退去の際にはその家具を処分する。

まさに無駄の連続です。

これだけシェアリングエコノミーが騒がれている現代、その最たる不動産賃貸が一番エコノミーではない事実。。。

矛盾していますよねー?

 

大家さんの言葉によると、

『家具や家電くらいは自分で選びたいでしょー?』

それならば、壁紙や床材も選ばせてあげれば?

それは・・・
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昨年日本に訪れた外国人の総数は3188万人で過去最高に

日本政府観光局(JNTO)が発表している統計によると、昨年1年間の

訪日外客数は3188万2千人

と、過去最高の数値となりました。

2018年が3119万1千人だったので、伸び率は低下(前年比2.2%増)しましたが中国からの旅行者は959万人(前年比14.5%増)にもおよび、1千万人にも届こうかという勢いです。

今回大きく訪日外客数が伸びなかった原因は、日本と韓国の政治問題に起因しています。

韓国人だけの数字を切り取ると、2019年12月では68.1万人→24.8万人。前年比63.6%ダウンという強烈な数字となっています。

2019年全体でみても、753.8万人から558.4万人(前年比25.9%ダウン)、約200万人も減少したことになります。

韓国―大阪は飛行機の便も良く、LCCを利用して多くの若者が来日していました。

往復の航空運賃が1万円を下回る時期もあったりしたおかげで、韓国国内旅行よりも格安な大阪旅行というイメージが成り立っていたのに。。。

格安航空で来る韓国人旅行者の多くは『民泊』を利用していました。

数名で一緒に宿泊できる民泊を利用し、格安航空券で大阪に。

ここが、大打撃を受け大阪市内の民泊施設の経営を圧迫しています。

でも、2020年今年は東京オリンピックの年です。

そして、大阪では2025年大阪万博が控えています。

IRの件では政治献金など、嫌なニュースが世間を賑わしていますが、観光大国日本としてもう一歩踏み出すためには、近隣諸国との良好な関係性を保ち、世界中が注目する国へと進化していただきたいなと。。。

下の画像は、観光庁が出している『外国人旅行者受入数の国際比較(2018年)』です。

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日本の人口は減少傾向です

みなさまも当然ご存知のように日本の人口は減少し続けています。

今日はこんなニュースがあったので、それを題材にと。

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイントによると、日本の人口は平成21年をピークに8年連続減少、昭和43年現行調査開始以降最大の減少数となったそうです。


平成29年1月1日現在の日本の人口は1億2,790万7,086人で前年比では15万9,125人減少しています。
またこのうち日本人住民は1億2,558万3,658人で前年比では、30万8,084人減少しています。

つまり日本人は減って、外国人が増えている。
日本人は30万人減って外国人が15万人増えた。
こういうことです。

紛争がなく高齢化社会、長寿の国で人口が減少していっているわけですからこれはもう異常事態ですよね。

新入社員の受入れをしない会社に未来がないように出生率が低下していく国家に未来はありません。

都道府県別に見ると東京都、千葉県、神奈川県、愛知県などでは人口が増加しており、大阪府、京都府、兵庫県などでは減少しています。

市町村で見ても東京都23区、横浜市、名古屋市、大阪市などでは人口増加しています。
つまり都心部に集中してきているという傾向が見られます。

じゃあやっぱり都心部で投資用物件を購入すべき?

そりゃそうですよ。
考え方にはいろいろとあるとは思いますが、私は地方の不動産物件への投資は反対です。

購入する方の地元とか、そこに住んでいる人ならまた話は少し変わりますが、東京に住んでいて北海道の物件とか、大阪に住んでいて中国、四国地方の物件を購入するとかは何か違うんじゃないかと思ってしまいます。
そもそもそんな場所の物件を自分で見にいけますか?
購入時はもちろん、購入してからも物件は見に行かなければいけません。
会社を経営していて従業員に任せっきりにしていて会社に出勤もしない、様子も見に行かないなんてこと考えられませんよね?

賃貸経営って結局需要と供給のバランスですから、そこに需要があるかどうかというのは非常に重要です。

そういう意味でいうと、今の日本全体で見ると需要が少なくなってきているというのは簡単に見てとれます。

東京都内や大阪市内では需要が減っているわけではないから大丈夫じゃないの?
そういう声も聞こえてきそうですが、その需要以上の供給が増えていることを無視できません。
横浜市などでは供給過多が続いて賃貸相場が下落しているという話も聞きます。
大阪市でも賃貸相場が上昇している話は一向に聞こえてきません。
需要のある地域だから大丈夫というわけでもないのです。

賃貸住宅の今後を占っていくためには、人口のデータと空き家率のデータというものも重要です。
今後空き家率30%を超えていくという統計も先日出ていましたが、無策で賃貸経営をしていくと当然この渦に巻き込まれます。
なので正確なデータの分析とそれに対しての対策をきっちりとしていくことが重要になります。

空き家率と一括りにまとめると恐くて不動産投資などできなくなるのですが、この空き家の中には老朽化して使い物にならない戸建や文化住宅も含まれます。
解体することも費用負担的にできない、相続とかの絡みで手をつけることができないなどやむを得ない事情で空き家になっている住宅も含まれます。
データとしてピックアップするには、賃貸住宅の空き家率をチェックしておく必要があります。
つまり、貸せる状態なのに貸せていない部屋の空き家率です。

これを調べるには不動産管理会社などの空室率などを参考にしなければいけないのですが、そのデータを公表している会社って稼働率に自信がある会社なのであまり参考になりません・・
車で走っていてはあまり気付かないですが、自転車でうろちょろしていると気付くことがあります。
古い戸建や連棟住宅の空き家の看板が目立つことです。
道路付がいい戸建や、駐車スペースがある戸建などでも長い期間レインズに載ったままになっているのを見かけます。
ここの需要ってどうなのでしょう?
同時に三軒も四軒も募集するわけではありませんので、何となく決まっていっている印象は受けるのですがこの層のお客さんって年々減ってきているようには思います。
こここそ、今日本で増え続けている外国人家族の受入れとか面白いのかなと。
連棟住宅も同様です。
日本人の若い夫婦が戸建や連棟住宅を敬遠するなら老夫婦や外国人など、新しいマンションなどで受入れしてもらいにくい層をターゲットにしていくというのが戸建や連棟住宅の戦略になってきます。

いずれにせよ、今後は若年層の賃貸需要は大きく低下していきますから、外国人や旅行客を取り込む民泊なども視野に入れて稼働率をどう高めていくかということを考えていく必要があります。

事件やテロの温床になるという方もいます。
周りの入居者に迷惑がかかるという人もいます。
もちろんそうしたリスクはないとは言えません。
でも高齢者を受入れすれば孤独死というリスク。
若い夫婦を受入れすれば家賃滞納や騒音のリスク。
賃貸経営には常にリスクは付き物です。
でもこうしたリスクって商売をやっていく上には必ず付いて回るものです。
飲食店を経営していれば食中毒の心配をしなければいけませんし、輸出入が伴う商売には為替のリスクが。
そのリスクを回避していくことも経営手腕です。

リスクの上にしかリターンはないと個人的には思っています。

ただ、そのリスクを最大限回避するために私たちプロフェッショナルが存在しているということです。
うまく私たちを利用してリスク回避して、賃貸経営を成功に導いてください。

不動産のご相談は株式会社ライフコンサルティングに。
7月、8月はスケジュールに空きがありますので、ご予約お待ちしております。(笑)
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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