銀行さんに勧められた物件だから大丈夫。
税理士さんに勧められた物件だから大丈夫。
こんな話をされるお客様がたまにいらっしゃいます。
これって本当に大丈夫な物件なのでしょうか？

税理士さんは税金のプロです。
銀行はお金を貸すのが仕事です。

じゃああなたは国税庁の公売物件なら何でも買いますか？
消費者金融がお金貸すからこの物件買いなさいと言われたら買いますか？

はい。
暴論ですね。（笑）

でも考えてください。
税理士さんはこの物件を買ったら節税になりますよという観点から物事を見ます。
でもその土地や物件の相場って分かっていますか？
銀行さんは貸倒れが起こらないかチェックします。
でも同じ物件でも融資承認、融資金額に差が出るのは何故ですか？
それは物件だけではなく借入希望者の審査もあるからです。
なので
『この物件オススメですよ。○○さんにオススメしようと思って持ってきたんです。』
と言ってもその物件がいい物件だからというわけではなく、ただ単にその人に、その会社に貸したいだけということがほとんどです。
ただある程度どのくらいの物件評価が付くかということは分かっていて持ってきているので、融資付に苦労することはありません。
税理士が不動産を勧めてくる人は節税対策が必要な資産家。
銀行が不動産を勧めてくる人は銀行が貸したくなる高属性、または好業績、高評価の会社ということになります。

そういう意味では自分に、自分の会社に自信を持っていいと思います。

なので購入することは間違えていないと思います。
あとは購入物件の選択の話です。

以前私のお客様で税理士さんに勧められるまま福岡で収益物件を購入したお客様がいました。
全く誰も知り合いのいない土地での購入です。
大阪に物件を持っているならリスク回避の意味合いでも他地域に物件を持っていた方がいいのではというのが購入した理由です。
物件を持ったがいいが、入居者が一巡した辺りから空室が目立ち出しました。
私がご相談を受けたのは総戸数20部屋くらいのマンションで5部屋空きが出た状態でした。

『助けてー。相談に乗ってー。』
こういう電話をいただき内容をお聞きしましたら、
①税理士からの紹介でこの物件を購入した。
②建築会社の紹介で管理会社を決めた
③全て今までは任せっきりで見に行ったこともない。
こういう状況でした。

何がまずいって、まず相手がどんな相手か、どんな会社か分からないのに任せっきりにしてしまっていることです。
案の定、しっかり管理料は徴収された上リフォーム代金もそれなりに高額で、しかも空室が全然埋まらない。

『これって言い方には問題あるかもしれませんが、いいようにされているかもしれませんよ。一度現地に行きましょう。』
私は次の週に現地に赴きました。
管理会社に訪問するアポはもちろん取っていましたが、まずその前に現場を確認することが一番です。

現場に着くと、まだ築年数も新しい物件なので外観はさすがにきれいです。
駅からの立地も問題ありません。
周辺環境も悪くはありません。
何で決まらないのか分からないくらいです。
ただ、玄関入口のアプローチの部分のタイルが割れていてそのままになっていたり、チラシが散乱していたり管理状況は決していいとは言えない状況でした。

そこで申し訳ないが、管理会社を変更するように提案しました。
地元で評判のいい会社を選び、管理会社変更することがまず第一歩です。
賃料相場を調べると回りの物件に比べて少し高いことも分かりました。
空けておいても仕方ないですし、リフォームを施さないといけないほど築年数も経過していない。
そこで思い切って5000円ほど家賃を下げて募集することを提案しました。
するとシーズンオフにも関わらず、2ヶ月足らずでマンションは満室になりました。

結局、きちんとした管理がされており、相場通りの賃料で募集ができれば満室経営はできるということです。

その辺りを提案するのも管理会社の仕事です。
もちろん家賃を下げるという提案は一番分かりやすい提案であり、他に方法がないか模索するのが管理会社の仕事です。

そのオーナー様はもともと相続税対策で購入していますから、満室にならなくてもよかったわけです。
でも5部屋も空いてキャッシュフローが持ち出しになったので助けを求めてきただけです。
これで安心して今まで通りのんびりと任せておけると言っていました。
ただ年に一回くらいは福岡まで行こうかなと言っていましたが、たまに管理会社に訪問しておかないといいようにされかねないですから注意してくださいね。

話は戻りますが、最近では銀行さんも不動産業務を行うようになりました。
そんな時代なのですかね？
税理士さんも相続ビジネスに力を入れています。
自ら営業して顧客を開拓するような時代です。
決してサービスの一環でやっているのではないということを覚えておいてください。
『銀行さんの紹介だから大丈夫。』
『税理士さんの紹介だから大丈夫。』
ではないですよ。

自分の目を養うことが大事です。
これだけですよね。

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