ほんとうに大丈夫？不動産投資 : 大家

不動産投資はしてみたいけど不安。不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。失敗しない不動産投資。定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。末長いお付き合いをお願いしますね。

大家

2020年02月01日13:39

賃貸借りるのに家具家電いちいち揃えるって無駄じゃない？

カテゴリ: 賃貸不動産; 物件情報

以前英会話に通っていた時、外国人の講師にこう聞かれたことがありました。

『hey,masaaki.何で日本の家って賃貸なのに家具付いてない？自分の国に帰るとき不便ね』

って言われたことがあります。

そういえば、外国の賃貸物件は家具や家電がそのまま付いている状態で貸すことが多いようです。

入居する人は、引越する部屋に合わせて家具や家電を購入し、退去の際にはその家具を処分する。

まさに無駄の連続です。

これだけシェアリングエコノミーが騒がれている現代、その最たる不動産賃貸が一番エコノミーではない事実。。。

矛盾していますよねー？

大家さんの言葉によると、

『家具や家電くらいは自分で選びたいでしょー？』

それならば、壁紙や床材も選ばせてあげれば？

それは・・・

続きはこちらから

タグ：: #家具付; #家電付; #賃貸; #貸し方; #大家; #方法; #オール家具; #外国人; #短期滞在

2018年02月02日13:38

大家さんが賃貸業者に頭を下げるような時代になるなんて。

カテゴリ: 賃貸不動産; 民泊[Airbnb]

賃貸の需要と供給のバランスが崩れています。

特定優良賃貸住宅に見られるように、以前は県営住宅、市営住宅が不足しており民間の力を借りるために補助金や低金利などの融資でどんどん建築を推進している時代もありました。

そんな時代は大家も左団扇で、新築を建てれば入居希望者がどんどん集まり、完成時にはほぼ満室でスタートすることも珍しくはありませんでした。

だって賃貸住宅が不足しているという前提があったわけですから当然と言えば当然の話です。

でも今はどうでしょう？

竣工後もまだ募集をかけ続けているマンションやアパートも多く見られます。

中古の住宅なんかは、半年一年空室のままという部屋も珍しくはありません。

大家は広告料、業務委託費などの名目で（賃貸住宅の斡旋は貸主、借主双方で賃料の1ヶ月分までしか仲介手数料を取れないので）多大な出費を強いられるようになっています。

『何とかうちの部屋にお客さんを紹介してくれないかな？』

大家自ら賃貸業者に資料を持ってお願いに上がるケースも増えてきました

『うーん。そうですね。少し周りの相場より高いと思うので、賃料交渉に乗ってもらえますか？』

『もう少し手数料増やしてもらえれば走りやすいのですが。』

こんな話をされるケースも増えているのではないでしょうか？

大家さんと言えば、一昔前なら一般人から見ると雲の上の存在でした。

地主さん、事業で成功したお金持ち、こういう大家さんがほとんどでしたが、今はそうではなくなっています。

サラリーマンをやりながら大家業を営んでいる人、主婦でマンションオーナーの人、職人さんをやりながらマンションオーナーになっている人、様々な人が大家として頑張っています。

これがどういうことかというと、

大家になるハードルが下がって、誰でも（誰でもと言えば語弊がありますが、以前に比べてという話です。）マンション経営に参入できるようになったということです。

お金持ち＝大家さん

地主さん＝大家さん

ではなくなってきているのですよね。

地主でもなく資産家でもない人でも大家さんになれています。

私もそのうちの一人ではありますが。（笑）

もちろん昔からの大家さんも健在しています。

ただ、顔ぶれが昔と今では大きく異なっているということです。

参入のハードルが下がったということは、競争相手が増えたということです。

競争相手が増えたということは、以前のままでは競争に勝てなくなる時代に変化しているということです。

誰もが

『大家なんか、儲からないし手間もかかるしやってられないよ。』

こう思うならこれだけ参入者は増えませんから、魅力的なビジネスの一つではあると思います。

もちろん私も魅力的なビジネスだと思っています。

自分が休んでいる時も、お酒を飲んでいる時でも家賃収入は入ってきます。

今話題の民泊などもそうです。

民泊の場合は毎月ではなく毎日の収入を生みます。

ただそうは言っても、これからはその競争に勝ち残っていかないといけません。

あぐらをかいてテレビを見ていて生活費を稼いでくれる時代から、頭を使って情報を駆使して、ネットワークを活用して稼ぐ時代への変化です。

まずは、賃貸業者に頼りっきりの集客から抜け出すことが大切です。

先日のかぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリースのニュースにも見られるように、業者頼り、業者任せではいざという時に打つ手がありません。

私の昔から知っている大家さんは、テナントが退出すると自分で声掛けに周り、自ら入居テナントを見つけてきていました。

大きなテナントになればなるほどです。

家賃収入は自分の収入に直結しますから、行動力が早いのです。

もちろん私たち業者にも声掛けはしてくれます。

お客さんを決めれば手数料も気持ちよく払ってくれました。

自分でも動くが一応業者も動かす。

動いてもらうではなく、動かすです。

学校で受動態と能動態って習いましたよね？

受動態になってしまってはいけません、自らも動き自分が主体になるということです。

うまく利用するものは利用し、ただ頼りっきりにはしない。

これが本来大家のあるべき姿ではないのでしょうかね。

魅力的な物件を提供し、自分の情報網、他人（業者も含め）の情報網も活用する。

昔の大家さんって専業大家さんが多かったように思います。

自分が動かなくても奥さんが手伝っていたり、子どもさんがお手伝いしていたり。

それがいつの頃からか、兼業大家さんが増えたのですよね。

専業大家さんでもうまく賃貸経営ができず、物件を手放してしまった大家さんも多く出ました。

それなのに兼業大家さんで業者任せで成り立っているのは、丸ぶりで運営できるラインで物件が購入できていたからです。

3〜4年前まではそういう時代でした。

でも今はどうでしょう？

物件価格が高騰し、耐用年数内でのローンではキャッシュフローが回らず、融資年数を伸ばし何とか毎月の支払いができている状態です。

販売業者がサブリース契約を付けたり、あたかも安定収入であるかのような表記でお客さんを募ります。

一年なのか二年なのかは業者さんにもよりますが、サブリース契約が切れれば放ったらかし、ローンが払えなくなっても自己責任でしょ、なんてこともよく聞く話です。

以前の大家さん（地主さん、建築会社にそそのかされて高い建築費のローンを組まされた大家さん）は借入当初の金利が高く、新築時より大きく賃料が下がったため支払いに窮してしまい物件を手放すことになりました。

と言っても、金利でいうと2%台から3%台の話です。

今もしすでにマンションオーナーであるあなたが、調達金利が3％近くであるなら、それは速やかに借り換えすべきであり、万一借り換えできないと言われた物件であるなら、まさに危機に直面しています。

しかも30年ローン、35年ローンを組んでいるなら尚更です。

今の住宅ローンの金利をご存知ですか？

頭金なしで年収400万円のサラリーマンが借入れる金利で0.6%、0.7%前後です。

その時代に3%も4%も金利を払っているとしたら。

しかも、その購入した物件が購入した金額でなど到底売れない物件だとしたら。

恐ろしい話です。

私たち不動産屋さんも物件を購入し転売することがあります。

その時に調達する金利は3%であったり4%近い数字であることもあります。

でも、短期で売却する目処があるからその金利で調達するわけですよね。

その金利が30年も35年も続くなら恐ろしくて借りれません。

仮に金利4%で30年、1億円のお金を借りたとして30年で支払う総額は17,187万円にもなります。

これが金利1%なら総額でも11,579万円です。

この差は歴然です。

つまり、安い金利で調達できない人は今は不動産を購入したらダメ。

高い金利で調達するなら、短期で売却する目処を持って購入すべき。

こう思うわけです。

マイホームじゃなくて収益物件だから大丈夫。

利回り10%あるから金利4%でも大丈夫。

利回りって何の利回りですか？

一年間通して純利が10%の物件を金利4%で調達しても大丈夫ですよ。

でも、その利回りって満室想定の表面利回りではないですか？

収入から改装費用、業者に払う手数料、固定資産税、ランニングコスト、そして不動産所得にかかる税金、全て考慮して本当に利益があるのかどうか、それが重要です。

それが仮に年間100万あったとしても、10年後に物件価格が1,000万円以上値下がりしているなら結局同じでは？？

こんなことばかり言ってるから投資物件が売れません。（笑）

まぁ今は買い時ではないと思ってしまっていますから仕方がないことです。

でも私が今物件を購入しているのは、別の収益構造を考えているからです。

特に大阪市内の不動産は特区民泊の制度が活用できますので魅力的です。

もちろん消防法等の基準をクリアしていくことが大前提ではあります。

今の賃料以上に収益を生む仕組みを作ることができればまだまだ勝算はあります。

そんな物件をどんどん紹介していきたいですよね。

ただ、アパートローン、スルガスキームのように金融スキームが出来上がっていませんので、そこをどうやって確立していくのか、そこが課題です。

木造アパートが売り出されだした時、耐用年数の問題で当初25年ローンが目一杯でした。

それがいつの頃からか劣化等級があれば30年、35年のローンが付くようになり、当初の表面利回りが8%、9%から7%あたりまで低下しています。

金融スキームが登場した時にはもうすでに手遅れ。

みんなが手を出しだすと危険信号。

これはこないだの仮想通貨の話と同じです。

その前に先駆者利益、これを享受するのは今年が最期かな。

こう思っています。

民泊関係のご相談、物件取得のご相談も行なっております。

ぜひご興味ある方はご相談ご予約を。

＊物件購入以外のご相談はご相談料をいただいておりますのでご了承ください。

詳しくは当社ホームページ、こちらをご覧ください。

にほんブログ村

タグ：: #賃貸; #経営; #大家; #家主; #不動産; #民泊; #業者; #融資; #金利; #利回り

2018年01月30日19:30

融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

カテゴリ: 不動産投資

最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。

『以前より評価が辛くなってる。』

『サラリーマン投資家に対して警戒している。』

昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。

かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。

選別が始まったというのが現段階での感想です。

金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。

いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。

いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。

魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。

このままの状態が続けばどうなるのだろ？

いきなり物件価格が下落する？

不動産価格が暴落する？

不動産バブル崩壊？？

そんな心配はまだ必要ありません。

どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。

不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。

これは株価と同じですよね。

今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。

所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。

こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。

考えれる局面は、

①家賃相場が大幅に下落した。

②空室がどんどん増え埋まらない。

③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。

このいずれかの要素になってくると思われます。

③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。

①の家賃相場が大幅に下落した。

これも、大学の近くの物件で大学が移転した。

大きな工場の近くの物件で工場が移転した。

こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。

一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。

このケースだと思います。

しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。

無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。

つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。

購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。

きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。

そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。

最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。

分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。

その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。

購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。

なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。

まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。

かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。

融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。

そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。

でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。

そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。

融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。

また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。

勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。

安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。

でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。

ここで選別が行われます。

今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。

でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。

そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。

ピンチはチャンスです。

いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。

でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。

端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。

いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。

でも、考えてみてください。

本当のチャンスはここにあるのです。

みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか？

でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。

そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。

バブルはいつか弾けます。

そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。

不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。

バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。

バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。

その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。

それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。

ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。

しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。

不動産は面白いですよ。

物件もお客様も千差万別です。

自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。

長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。

そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。

楽しみながら儲ける。

しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。

そんな不動産投資を始めてみませんか？

小さい物件からコツコツと。

そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。

ご相談お待ちしております。

タグ：: #融資; #規制; #引き締め; #大家; #オーナー; #金融機関; #不動産投資; #情勢; #リフォーム

ほんとうに大丈夫？不動産投資

大家

賃貸借りるのに家具家電いちいち揃えるって無駄じゃない？

大家さんが賃貸業者に頭を下げるような時代になるなんて。

融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

masaaki ohnishi