ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

大家さん

賃貸仲介の報酬の仕組みって?

自分が住んでいたマンションや戸建、親から相続した空き家を貸出して家賃収入を得ようとし、不動産屋さんに相談すると、
『こちらの物件をご紹介したら手数料(広告料、業務委託費など名目は変わりますが)いただけますか?』
と聞かれます。
その際に、
『仲介手数料は家賃の半月分じゃないんですか?表の看板にも書いてありましたけど。』
そんなことを言おうものには、
家主業初心者だということを見抜かれてしまいます。
宅建業法的には賃貸仲介の仲介手数料は借主・貸主双方で賃料の一ヶ月分を超えてはならないと規定されています。
『じゃあ、合ってるやん』
そうなんですよ。
業法的には。
でも実務的には借主からは仲介手数料半月分、家主さんからは数ヶ月分いただく慣習が根付いています。
昔は、住宅供給が不足していて、借り手数多の状態でした。
なので、家主さんの立場が強く、
『うちはこの手数料しか出さないが、それでよければお客さん紹介してくれていいよ』
時期によれば、家賃が契約更新(1年後、2年後)の度に3%、5%値上げしますよという賃貸借契約もありました。
今では考えられないですよね?

そこから時は流れ、今や大家さん受難の時代です。
アパートローンが一般的に普及しだして、地主や資産家でない人たちも大家さんになれるようになりました。
そうなるとどうなるか?
参入の障壁が低くなればなるほど競争は激化します。
賃貸人口も減り、住宅供給の方が圧倒的に多くなっています。
その中で、自らの賃貸住宅にお客さんを斡旋してもらうために、手数料を多く支払うようになっていったのです。

手数料が貰えなくても、紹介したいいいお部屋、賃貸仲介の会社に頼らなくても自らの力で入居者を集めれる部屋は大丈夫です。
でも、そんな部屋って全体の1%もありません。
分かりやすい対策で、
『紹介手数料は家賃の◯ヶ月分払いますよ』
こういう大家さんが増えていったのです。

これは管理会社の怠慢、家主の勉強不足・経営放棄(他人に任せっきりという意味で)が招いたものです。
最初の頃は、
『隣のアパートの紹介手数料は家賃の1ヶ月分、うちは2ヶ月分払うよ』
これでお客さんが流れてきていたのが、そのうち隣のアパートも同調して、
『うちも2ヶ月分出すよ』
じゃあ、
『こっちは3ヶ月だ。』
こういうことがずっと行われてきているわけです。

儲かるのは誰?
賃貸仲介の会社ですよね?

実はここにもう一つ弊害があります。
賃貸のお部屋を借りたことのある方はご存知だと思いますが、
『契約後1年未満の退去は、賃料の◯ヶ月分の違約金が必要です。』
早期解約の短期違約金です。

昔からあった制度だと思って、特に気にしない人もいるかもしれませんが、これが一般的に普及しだしたのは遠い昔の話ではありません。
家主にとって、入居者斡旋の紹介料を何ヶ月分も支払い、もし2ヶ月、3ヶ月で退去されてしまっては大損です。
そこをカバーするために、自らの紹介手数料を返納するのではなく、万一の時でも入居者さんに負担させるように賃貸借契約書に織り込んだわけです。

私が敷金・礼金0でお部屋を紹介し出したのはもう15年ほど前の話です。
その時にはそんな契約条項を織り込むなど考えてもいなかったので、入居者さんに
『今回敷金礼金を家主さんに特別にナシにしてもらえました。万一何ヶ月かで退去するようなことがあれば、大家さんにご迷惑をおかけするので絶対にやらないでくださいねー。』
ってお話すると、約束通り一年以上はみなさん入居を継続してくれました。
要は信頼関係なのかなと。

本来なら、大家さんに損をさせてしまうような賃貸の案件を紹介してしまった不動産屋さんが被るべきなのに。。
入居後3ヶ月継続で、初めて仲介手数料1ヶ月分。
1年継続でさらに1ヶ月分。
2年継続でまた1ヶ月。
こんな支払い方法を提案したこともあります。
会社としたら、いつ入金になってもいいので、それでもいいかなと思ったのですが、猛反発したのは誰でもない、営業店の店長でした。
『先の売上より目先の売上が大切なんです。』
なるほど。
『逆に目先の売上だけでなく、3ヶ月後、1年後の売上もストックできるからいいんちゃうの?』
しかも、部屋付だけで終わる関係じゃなくて継続した関係を大家さんとも築けるしと思ったんですが。。
あと、部屋付時に仲介手数料を貰わず毎月の家賃から一定比率紹介料を貰い続けるとかね。

それなら100円でも200円でも高く部屋付けしようとするんじゃないかなとか。

いずれにせよ、今の賃貸仲介の報酬は間違えています。
大家さん、入居者さんどちらも得していない。
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そんな流れを変えていけないもんかなぁ
とりあえず今賃貸募集にかかっている経費、昔は雑誌やチラシだったのが、今はネットのポータルサイトがほとんどの経費を占めています。
その掲載費用が安くはない。
1反響取るのに5千円から1万円ほどかかってしまっています。
つまり、大家さんの収入が賃貸仲介の会社に流れ、さらにその収入の何分の一かがポータルサイトに流れています。
ポータルサイトに頼らない集客ができれば、賃貸仲介の会社さんもそんなに手数料をもらわなくで運営ができ、家主さんもその恩恵を被ることができる。
って思ったりもするけど、そうなっても大家さんに還元しないか(笑)

ってことで、やっぱり大家さんが自分自身で集客するツールを作ることが必要ですよね。

大家さん向けのサイト作りの提案、大家さん同士の物件をリンクし合う。
そこからの入居希望者には、仲介業者さんに支払っていた手数料が浮くので、仲介手数料はもちろん、礼金や初月の家賃もサービス、テレビや冷蔵庫を付けてあげたりってのも面白いかも。

うちの会社のホームページを専門家に頼んで今回リニューアルするので、ついでにそんなことできないか聞いてみよ。
今日の記事の題名から少々ズレてしまいましたが、ご容赦ください。(笑)

それでは、また次回の記事を楽しみにお待ちください。

不動産投資の前に自己投資していますか?

このブログを見ていただいている方々、私の個人的ファン以外(そんな人いるのか?)は不動産投資をしている方、今から始めようとしている方だと思います。

不動産投資とは、その名の通り不動産に投資してリターンを得ることです。

世間巷では不労所得の代名詞のように扱われていますが、誰もが簡単に始められるものである以上、
『何もしないで』
『何を買っても』
成功するというものではありません。

株価が上がってるからと言って、何を買っても上がっていくかというとそうではないというのと同じです。

株式投資は数万円からでも始めることができます。
まぁでも、確実に成果を残してる人は数万円ではなく数千万円から始めていますがね。

不動産投資もそういう意味でいうと、最初の資金が多ければ多いほど有利な地点からスタートを切ることができます。

『お金持ちはいいなぁ。何だって優遇されてるから。』
そりゃそうですよ。
それが今の貨幣経済なのですから。

でもこれは、あくまでスタート地点が違うというだけの話で、お金持ちじゃなければ不動産投資が出来ないかというとまた別の話なのです。
いきなり最初から5億円のマンション一棟買おうと思うと、そりゃお金ない人は無理ですよ。
毎月の維持費だって相当かかりますし。
フルローンだ、オーバーローンだという話も世間に露呈しちゃいましたから、今のタイミングでそんな危ない橋渡る金融機関ふつうに考えたらないでしょ?

担当者ベースでなぁなぁな感じで進めていても、決済直前に本部からひっくり返されるってことも考えられますから、気をつけた方がいいですよ。。。

資産がないところから始める、お金がないところから始めるには、見栄えの良い駅前の新しい物件に惑わされてはいけません。
恋愛経験のない30歳男性が、いきなり石原さとみに言い寄るようなものです。
下手したらストーカー扱いで逮捕されちゃうかもしれません。(笑)

誰も手をつけない物件をリノベしたり、そのままの状態で貸す方法を模索したり。

空き家で放置されている古家の所有者にアプローチして、タダで貸してもらう。
その代わりリフォームして数年後にお返しします。
みたいな話なら可能性を感じませんか?

世の中に余ってるものをお金に替える手段はメルカリやジモティーなど、世間では一般化してきています。
自分の不要なもの=他人にも必要ないもの
ではなく、
自分の不要なもの≧他人には必要なもの
に変化しています。

空き家ってそういうことでしょ?
その人にとってはあまり価値を見出せなかったもの。
もしくは、今必要としていないもの。
全くの不要なもの。
このいずれかではないでしょうか?

中には相続人が乱立し、収集がつかないものもありますので、それは置いておいて。。

そこの有効活用のお手伝いを自らする。
ある意味ボランティアですよね。
他人助けをしながら、お金を稼ぐチャンスがあるって素敵な話じゃないですか?

もちろん所有者さんが私に相談してくれれば、そんな案件も所有者さんの希望に合わせてお手伝いはしますよ。

でも、世の中に空き家っていくつあるかご存知ですか?
平成25年の時点で820万戸ですよ。
もうすぐ平成30年のデータが公表される時期でしょうから、もっと驚く数字が出てきそうな気がしますね。

そのうちうちに相談に来るなんて、年に数件です。
なので空き家の数は一向に減りません。

これは空き家の処理に不動産業者が絡まなくてはいけないという、みなさんの先入観、すり込みが邪魔しているだけの話です。

さっきの話、空き家をタダで借りてリフォームして数年後にお返しする。
その間は転貸借で利益を得る。
不動産屋さんの手数料ってどこに発生するかといえば、転貸借の手数料くらいでしょうか?
タダのものの仲介手数料はタダです。
リフォームも不動産屋さんの仕事ではありません。(ここでフィーをいただくこともありますが)
転貸借の時に、自分の知り合いに貸すことになったってなれば、間を取り次いだところで仕事になりません。

また、
『いくらでもいいから誰かに引き取ってもらいたい。』
という物件があり、その物件を30万円で買おうという話があった場合、
その時の仲介手数料は、1.5万円です。
双方から取得しても3万円(消費税別途)です。
誰もやろうとしない。

今格安不動産の売買に関して、調査費等の名目で18万円(消費税別途)まで請求は可能になりました。
でも、30万円で買おうとしているのに18万円の手数料って高いですよね?
じゃあ12万円で。
そうなります。
でもそうなると、売主側は12万円ー18万円でー6万円

成立しない理由が何となく分かってきましたか?
間に不動産屋がいるから成り立たないのです。
30万円の仕事なんだから、買う側もリスクあるの分かっているし、売主側もリスクを負う心配があるなら売りたくはありません。

じゃあ売買契約書作るから、双方で契約して。
取引には立ち会うから、その代わり手数料5万円づつちょうだい。
宅建業者は免許商売なので、印鑑を押すことにより不動産の調査責任を負います。
数万円の仕事で、そんな責任押し付けられたって困るよ。
これが本音です。
宅建業者としての仕事をするなら正規の報酬をもらい、双方に利益のある話をお手伝いするならコンサルフィーをもらう。
これでいいんじゃないのかな?
もちろんお客さんも了解の上じゃないと違法でしょうけど。

何とか世の中に溢れ出してる空き家を減らしていきたいという想いが、そんなことばかり考えさせます。

考えれば考えるほど、不動産業者の存在が不必要に思うようになっています。

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勘違いしないでくださいね。
私も不動産業者です。
しかも、26年もこの仕事に従事しています。

私がこの業界に入った時、その当時の社長に言われた言葉があります。
『アメリカでは不動産屋っていうのは、お医者さん、弁護士さんらと並んで尊敬される仕事だ。だから、あなたもこの仕事に誇りを持ちなさい。』
と。
今でもこの言葉を大切な言葉として、胸に抱き続けています。

だからこそ、尊敬されるような仕事をしたいんです。
今のタイミングでRE/MAXという不動産チェーンに加盟したのも同じ気持ちから。
今の自分の仕事を日本の『不動産屋』さんで終わらせたくないからです。

そのために日々新しいことにチャレンジをし、既存の不動産屋さんとの差別化を図ろうと必死です。
不動産ごとのネタを書いてる人のブログを拝見しに行き、多くのセミナーにも参加し勉強を怠っているつもりもありません。

みなさんが参加してる不動産セミナーって3千円、5千円までのセミナーが多いと思いますが、不動産業者さん向けのセミナーって、1万円とか3万円とかします。
専門書も高いし…

でもこれって、自分が足りないものは何かを見つけるため、補うために勉強しているので必要経費だと思っています。
いわゆる自己投資ですよね。

この自己投資をケチる人は残念ながら不動産投資には向いてないと思います。
古本屋さんで昔の不動産投資に関する本を読んでいる人もしかり。
過去通じた手法が今も有効なわけがないじゃないですか?
しかも書籍になってるようなやり方、みんな実践していますから。

本に出た時点で、そのやり方は終焉です。

株でもニュースになった時が材料出尽くしって言って売られるでしょ?

旬な話が聞ける場には積極的に足を運ばなくては。。。

私はちょっと面白いなと思う話は必ず直近で聞きに行く(こちらに出向いてもらうこともあるけど)ようにしています。
これも時間の投資です。
中には
『なんやねーん、時間もったいなかった。』
っていう話も混じります。
そりゃ当然ですよ。

読む本読む本全部いい本で、目からウロコだぁってわけないですもんね。
たまに外れたりするから、いい本に出会うとうれしく感じられるのです。

自分が次のステップに進むための不動産投資なら、時間とお金を使って自己投資しましょ。
必ずどこかの役には立ちますから。
いろんなセミナーにも参加したらいいと思います。
ただし、無料セミナーは時間の無駄ですよ。
何かを売りつけるためのセミナーですから。

先日もお客さんから、
『住宅ローンを組んで、民泊に貸し出す。』
こんな不動産屋さんのセミナーがあったと聞いて驚きました。

その不動産屋さんそのうち逮捕されちゃうんじゃないですか?
お客さんも分かっていてローン組んでいるのですから、詐欺ですからね。

そんな話に乗っからないように、きちんと予備知識を身につけましょう。

不動産の勉強を一からしたい方は、当社のL-style Clubにぜひご参加ください。

月会費5千円からご参加いただけます。
遠隔地からのお問い合わせも多いので、勉強会、セミナーなどを動画配信するネット会員も企画しています。
こちらは年内リリース目標で頑張りたいと思っています。

まぁ、うちでなくてもいいので自己投資してくださいね。
で、しっかりと不動産のことを学んでください。
悪い狼は虎視眈々とあなたのことを狙っていますからねー。




家主自ら情報発信していく時代へ?

スルガショック

不動産業界にとっては大きなニュースです。
リーマンショック以来の大きなネガティブニュースになるかもしれません。

金融庁から業務停止命令が出るんじゃないかと言われていますし、他の銀行のアパートローンにもメスが入りそうです。

このニュースを見て、みなさんはどう感じましたか?

悪いのはスルガ銀行?
不動産業者?
話に乗っかっちゃったお客さん?

騙された人に全く非がないかと言えば、そうは思いませんが、明らかに悪いのは不動産業者です。
スルガ銀行は、他行が貸さなかった案件に融資を付けてくれたのですから、悪者っていうより正義の使者だったような気もします。

使い方によってはね。

私自身、スルガ銀行の金利で、しかもフルローンで購入するメリットを見出せなかったのでうまく活用はできませんでした。

いろいろ考えましたよ。
築古物件ならどうなんだ?
短期で売り抜けるならこの金利カバーできるんでは?
結論から言うと、短期で売り抜けそうな物件ならもっと金利のやすい他行で融資が受けられ、築古物件なら出口を考えて購入金額を割り出すとその金額なら他行で融資が受けられ…

結局、他行で融資が付かなかった案件にスルガ銀行なら貸してくれると言うので、そこから試算してみるという使い方になってしまっていました。
でも、購入後のシュミレーションを入れてみると
『うーん。空室が2割出れば毎月のキャッシュフローが赤字に転落する…』
『5年後の大規模修繕の費用を捻出できない…』
『そもそも毎月1部屋空き部屋が出ると、修繕費用で前月のキャッシュフローまで吹き飛んでしまうぞ…』
お客さんに勧めれる数字が出てきませんでした。

スルガ銀行
『それでも借りたいって言うなら貸してあげる。』
ねっ。
天使じゃないですか。
使い方を間違えてるんじゃなくて、うまくその銀行を利用してお金儲けをしていた業者がいてたってことでしょ?
先日のニュースで融資承認率99%とかっていう話が出ていましたが、不動産屋さんにとっては神様みたいな銀行ですよね。

悪いのは使う側です。
ここまでずっーと不動産屋の悪口を言ってきました。

一部まともな不動産業者もいますが、そこそこの確率で悪い業者さんに出会う確率が高い業界です。
その不動産業者に、自分の大切な資産を任せて大丈夫ですかというお話が今日のテーマです。
前置きが長くなりましたが。(笑)

例えば、今の時代要らなくなった洋服、バッグ、靴さえもメルカリなどのフリマアプリで簡単に売却できます。

中古家具なんかもジモティに載せれば、近所の人が有料で(お金を払ってくれて)引き取りに来てくれます。

何でもかんでも、自分で不用品をお金に変えれる時代です。

なのに、何で自分の空き部屋は不動産会社に任せっきりなんでしょう?

過去は全く逆のことを言っていましたが。(笑)
『個人対個人で契約したら、リスクがたくさんありますので、不動産業者に間に入ってもらったほうがいいですよ。』
過去の自分

『個人対個人で契約したら、無駄な手数料も要らないですよ。何でもそうしないんですか?』
今の自分

『考え方が変わっただけでしょ?』
あはは。
それもありますが、過去と今では大きく違うことがあります。
まず、昔はポータルサイト、もっと遡れば賃貸雑誌やチラシ、看板、不動産会社への飛び込み客だけが集客材料でした。
これは個人家主が全く介入する余地のない集客フィールドです。

今はどうでしょう?
もちろん今でも不動産会社への飛び込み客、これはありますが、割合がかなり減っています。
チラシ?
郵便ポストに賃貸のチラシが入ることって少なくなっていませんか?
不動産業者の集客がネット重視に偏重しているからです。
ポータルサイト
これは今の不動産会社の集客の柱です。

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でも、このSEO昔と今では全然違っているんですよね。
サイト全体のSEOをかけてたのが昔の話、今はスモールワードで検索に引っ掛ける、物件名とか町名とか。

つまり、検索の仕方が以前より絞り込んだ方法に変化してきているということ。
お客さんの要望もどんなニーズにも応えれるくらい、いろいろな物件が存在します。
ペットOK、敷金礼金なしなんて物件は今の世の中溢れかえっています。
その中で自分の物件を選んでもらえるかどうかは、どう自分の物件をプロデュースするかにかかっています。
その大事な物件のプロデュースを不動産会社の営業マンに任せて放ったらかしにしていると、築年数が違う、間取りが違う、家賃が違う、こんな目に合うことも覚悟しておかなければいけません。

自分の物件を一番よく知ってるのは誰ですか?
オーナー自身ではありませんか?
もし、そうでないならそれはもう・・・

オーナーになる資格ないかも・・・

写真撮影一枚とっても、雨の日、曇りの日、晴天の日によって全然違います。
また時間帯によっても大きく変わります。
同じ日、同じ時間に撮影していてもカメラマンの腕によって出来上がった画像は大違いです。

仮にその写真撮影を自分や営業マンではなく、プロのカメラマンに依頼したらどうなるでしょう?
その画像ファイルは自分のものです。
複数社ある賃貸業社さんにそのファイルを渡してあげれば、そのままポータルサイトにUPしてくれることでしょう。

『カメラマンに撮ってもらうっていくらかかるの?数万円?』

そう思うでしょ?

今の時代、フリーのカメラマンさん、カメラマン志望の学生さんと繋がることは難しいことではありません。
誰かのツテを頼ってもいいでしょうし、ジモティなどのサイトで募集するのもアリかもしれません。
私の場合、民泊物件をいつも懇意にしてくれているカメラマンさんに頼んでいます。
料金は1万円もかかりません。
ただ、申し訳ないので同時に複数部屋撮ってもらったり、違う現場の撮影もお願いしたりしていますが。

自分の所有物件の写真だけでなく、近所のお店紹介、自慢の設備、セールスポイントなどをどんどん自ら発信していきましょう。

ついでに物件紹介用にブログでも始めてみるのもアリだと思います。
オーナーさんのこだわり考え方共感する入居者さんも集まってくるかもしれません。
本来オーナー業ってそういうものだと思います。
賃貸物件が飽和状態になり、数年後の空き家問題も深刻になってきています。
その中で設備や条件で差別化していくのも限界に近づいています。

今シェアハウスと言えばネガティブイメージがありますが、もともとこのシェアハウス、昔でいう下宿なのかもしれません。
数年前は起業家向けのシェアハウス、母子家庭だけのシェアハウス、猫と同居するシェアハウスなどコンセプトハウスと言っていいほど多様化していました。
最近でもプライベートジムを完備したシェアハウスも人気だそうです。

プライバシー重視、隣人の顔も知らない、そんな時代もありました。
でも、部屋で一人でゆっくりもでき、共用スペースでは同じ境遇の仲間と過ごすことができるというこういう空間に需要があったのも事実です。

下宿と言えば寮母さんがいて、その人柄に惹かれて集まってきた学生さんたちもいました。
オーナー自らの人柄で賃借人を集めることができれば無敵でしょ?

路地裏の名店、山奥のパン屋さん、テレビで紹介されるほど流行っている店は日本中にたくさんあります。
立地・価格だけで勝負する時代は終わっています。

これからは、この部屋に住みたいではなく、このオーナーの部屋に住みたい。
こんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。(笑)

まぁ、いずれにせよ努力はしましょ。
自分の物件を紹介するブログを立ち上げるのに数時間あれば実現できます。

簡単なことから始めませんか?
何事もはじめの第一歩です。

不動産屋さんに頼らない賃貸経営、これが空き家対策への一番の鍵だと思っています。

私は不動産屋さんなんですけどねー。(笑)

不動産屋ですけど、賃貸オーナーでもありますので、お仲間の発展を願っています。

それではまた。
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会社概要
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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