ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

大家

サブリースの危険な罠

先日かぼちゃの馬車サブリースの賃料を払えなくなり、オーナーが困っているというニュースが報道されました。

月額100万円ほどのローンを組み、月額120万円ほどの保証家賃を受け取る、大まかに言うとこういうことなのですが、サブリースは一棟全体で行うこともあれば、一室単位でサブリースを受けることもあります。

本当にサブリース会社が破綻すると一円も家賃が入ってこないのという疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

なので今日はその説明を。

サブリースというシステム。

サブリース会社

物件所有者からサブリース会社がまず物件を借り上げます。

そして、その借り上げた物件を一般のお客様に貸し出します。

つまり転貸借契約を結んでいます。

なので、サブリース会社が破産など万一のことがあった場合、サブリース会社との契約を解除し、入居者に直接家賃を請求することも可能になります。

そのためにはまずサブリース会社との原契約を解除すること、入居者との賃貸借契約を撒き直すことになります。

早々に動いていけば、当月分の賃料は回収できなくとも、翌月の賃料からは入居者から徴収も可能です。
損失は0にはできないかもしれませんが、ニュースで報道されているように大家が破綻という話までは発展しないはずです。

そもそも一月分の賃料が入ってこなくてローンの支払いができない状態なら、困ったものだと思います・・・

話は戻りますが、借り上げた賃料と貸し出した賃料の差額がサブリース会社の収益となります。

その他に、物件管理料として月額いくらかの管理料を徴収したりするのですが、そんなに差額は大きいのかと言うとそうではありません。

一般的には賃料相場の85%〜90%で借り上げをしているケースが多く、その差額だけではなかなか事業としては立ち行きません。

入居者から取得する礼金をサブリース会社が取得することにはなるのですが、現状の賃貸市場ではその礼金分はほぼ仲介会社(入居者を斡旋する会社)に支払いますから、そこでも利益は生み出しません。

では、どこで儲かるの?

という話ですが、新築時には着工後2ヶ月〜3ヶ月の支払い猶予期間を設けます。

その間に入居者が入居しても、サブリース会社が賃料を取得しますよ、その代わり入居者が入居していなくても猶予期間が経過すると賃料を支払いますという契約が一般的ではないでしょうか。

つまり新築後なかなか満室にならない物件は赤字に陥り、さらに予定賃料よりも安く貸し出すことになるのでもっと儲からなくなるわけです。

それならサブリースなんてなんでやるの?

サブリース会社は一つや二つの物件を扱っているわけではなく、数十件、数百件の案件を取り扱います。

ならして考えれば一物件、二物件の赤字は大したことがない。

それが理由でしょうか?

サブリースを本業としている会社の中には、赤字にならないような賃料設定をし、物件単体で決して赤字にならないように組み立てているはずです。

でもそうなると、オーナー側にとっては安い賃料で借り上げられることになり利益は生みません。

利益を生まないということはサブリース契約を結ばないということになります。

では、なぜいまこんなに多くの物件でサブリースが行われているのか?

それは、サブリース会社の多くが建築会社、ハウスメーカーの子会社であったりするからです。

サブリースを付けることにより融資も付きやすく、建築単価もそれに伴い上がることになります。

そこでカバーできれば、毎月の収支が例え赤字になったとしてもトータルの事業としては成り立ちます。

建築会社のサブリースは保証家賃が高い。

そこにはそういった大人の事情があるわけです。

ただ、大東建託などは、サブリース事業単体で赤字にならないよう、業者仲介の仕組みから自社仲介の仕組みにシフトしました。

仲介業者に頼らない賃貸募集、これからはそういった物件も増えてくるかもしれません。

そもそもかぼちゃ馬車に見られるようなシェアハウスなどは不動産仲介業者が紹介するケースはとても少なく、事業者自らが入居者を募るケースがほとんどです。

本来の賃貸募集の形というのはこうあるべきであり、そこで集客ができていれば今回の騒動に発展しなかったのかもしれません。

でもまだシェアハウスというのは、日本ではそこまで認知されていない、需要が供給に追いついていなかった、こういうことなのでしょうかね。

シェアハウスという業態、本来なら大家であるオーナー自らが
『こういう施設を建てたい。運営したい。』
そう思い、運営は手伝ってもらいながら理想像を追い求めていくべきものだと思います。
それが安易に運営サイドの口車に乗ってしまい、あたかも何もせずに収益を生むかのような錯覚を感じてしまい始めてしまったことに問題があります。

騙された側に問題があるというのではないのですが、
賃貸経営=起業
と思っている私には少々疑問を感じてしまいます。
今回のオーナーさまたちは多分
賃貸経営=投資家
の目線で判断していたのでしょうね。
それならば融資を使わず、現金投資すべきであり、少額資金でフルローン、これは少し違うような気がします。

投資家の立場で自ら何もしないという選択肢を選ぶのであれば、余裕資金で行い分散投資すべきなのではと思ってしまいます。

不動産投資は誰でも始めることができ、リスクの少ない投資です。
でも、あくまでそれは自らがパーツの一つとなって行動することが原則です。

募集活動を行う。
管理を行う。
内装工事などの修繕業務を自ら発注する。
それができないなら、せめて自分で融資付をしてくる。
金利交渉をする。

何かせめて一つくらいはやっておきたいですよね。

業者の掌の上で踊らされているようではダメです。
逆に業者を掌の上で踊らすことができないといけません。

融資利用するなら金利1%違えば、1億円の借入で年間100万円キャッシュフローが変わってきます。
自主管理できれば、毎月5%の管理料が浮きます。
内装工事を自ら手配できれば、業者を介してリフォームしていたマージンの分がいくらか削減できます。

全てはこの積み重ねなんですよね。
しかもこの積み重ねは、物件をたくさん取得すればするほどコストダウンしていくことができます。

つまり、複数棟所有しているオーナーと一棟所有しているオーナーでは、ランニングコストも変わってきます。

その辺りを理解しながら不動産投資をしていると、面白いものですよ。

投資家の目線ではなく、常に経営者の目線で賃貸経営をすること。
これが不動産投資で失敗しないためには必要です。

最初からうまくはいきませんが、自らが行動していくことで何かが変わるはずです。

それまでは困ったことがあれば私がお手伝いいたします。
その代わり、多少のマージンは落としてくださいね。
一応ビジネスなもので。。。

最終的には不動産業者を頼らずに賃貸経営できるように。
そこを目標において頑張りましょ。

それまでは株式会社ライフコンサルティングをご利用ください。

ご相談お待ちしております。

本日新築アパート決済が終了しました



本日大阪市住吉区の新築アパートの決済が終了しました。

新オーナー様は兵庫県にお住いのオーナー様です。
こちらの物件は総戸数12戸。
全ての居室が30平米を超える1LDKの間取りとなっております。

オートロック付、脱衣所付の単身の方でも新婚の方でもお住まいになれる使い勝手の良い間取りとなっています。

性能評価書も付いている物件で劣化等級3を取得している物件なので、今回も30年の長期ローンでご融資となりました。
金利はお教えできませんが、かなりの低金利です。

安定して満室稼働していただき、また次の物件購入につながっていただければと思っております。

最近この手の新築物件のご紹介をよくさせていただいております。
これは物件がいいということはもちろん、融資が低金利で受けれるからです。
中古の一棟マンションは最近引き手数多で価格が上昇し、その分利回りが低下しています。
耐用年数の加減で融資期間も長く引くことができません。
なかには4%を超える金利で30年という長期で貸してくれる金融機関もあるのですが、この低金利の時代に3%を超える金利で調達してしまえば将来の金利上昇リスクに耐えることができなくなってしまいます。
なので、低金利での融資が受けれればという条件のもと物件のご紹介をさせていただいております。

新築アパートへの過剰融資に警告というニュースが先日報道されていましたが、これはハウスメーカーが遊休地を所有している地主に対し、金融機関とタイアップし超長期での融資をどんどん実行していることに対しての警告です。
以前こういったハウスメーカーに建物の見積もりを取ったことがありました。
今回と同じような1LDKのアパート建築です。
その時見積書を見てビックリしたのですが、一戸あたり1,000万円を超えていました。
『うちはサブリースも付いていますし、オーナー様は何もせずに家賃収入だけ得ることができます。』
『なのでこの価格はある程度仕方ないことです。』
『あー。そうですか・・。でもこれなら表面利回りでも回りませんよね?』
『はい。うちは土地持ちのオーナー様が中心なので。』
土地から購入して始めようとしている方はハナから相手にしてくれません。

だって一戸1,000万円なら今回の売買価格総額より・・・


金融機関も抵当のないサラの土地を抵当に入れますし、そもそも相続税対策という名目のもとに建てているわけですから、資産家の方を中心に融資していますから大丈夫。
そういう理屈でしょう。

でもお客様は東京や大阪の中心地の地主ばかりではありません。
賃貸住宅が周辺に建ってないような場所にもどんどん建築されていますから心配になります。

結局は収入に対しての返済比率があっているかどうかの話です。
資産家の土地持ちのオーナーが1%を切る金利で融資を受け、返済比率が50%を下回っていれば何の心配もないでしょうが、返済比率が70%を上回ってくるようだと心配です。
ハウスメーカーのシュミレーションを見せてもらったことがありますが、その辺りのリスクに関してはあまり触れられてはいませんでした。

相続税対策で建築している地主さんは建物が老朽化してくる頃にはひょっとしてこの世にいないかもしれませんが、残された家族が借金を背負う可能性があります。
この問題が大きく露呈してくるのはまだまだ先の話かもしれませんが、そうなる前に警鐘を鳴らしておこうという話ですよね。

地主さんがアパートを建築する際には売却を視野にいれることはありません。
30年後、35年後に返済が終わった時に残された家族が安定して過ごせる。
こんなイメージかもしれません。
でもその間維持することが難しくなることを想定していません。
家賃が下落して空室が増えてくる。
外壁や防水などの大規模修繕も必要になってくる。
支払いは30年間、35年間減るわけではない。
なので返済比率が重要なのです。
持ち続けるしか選択肢がない。
こういう状況で不動産投資をしてはいけません。
不動産は売却するタイミングを見計らいながら所有しておく。
これが賃貸住宅を所有している一番のメリットです。
所有している間はキャッシュフローで稼ぎ、いいタイミングで売却して売却益を得る。
なので、常に残債と現在の自分の不動産の価格を把握しておくということが重要になります。

よく長期譲渡と短期譲渡の境目で売却を見送るケースが見受けられます。
もちろん税金が20.315%と39.63%で大きく変わりますから気になるのは当然ですが、この譲渡所得は利益が出た場合に支払う税金です。
ということは、
『儲かっているからいいじゃん。』
長期譲渡で1,000万円の利益の税金203.15万円を払って残る現金796.85万円より、短期譲渡で1,500万円の利益の税金594.45万円を支払った残りの905.55万円の方が手残りが大きくなります。

つまり税金云々よりどのタイミングで売却するのが有利なのかという判断の方が大切です。

そういった意味でも
家賃の変動が起こりにくい間取り、立地を選んでおくことが最も重要になります。

そこさえきちんと押さえておけば、毎月のキャッシュフローだけでなく売却益をも生み出す可能性が高まりますので物件選びは重要ですよね。

今年もどんどん新しいオーナー様が誕生できるように物件の仕入れを頑張ります。
そして一棟だけでなく、二棟、三棟とつながっていけるような物件提案をしていければと思っていますので、みなさまもお気軽にご相談くださいね。

お待ちしております。

破綻している大家さんが増えている

破綻している大家さんが増えているというニュースが出てきたり、テレビで特集で取り上げられたりしています。

これは今に始まったことではありません。
以前からよくある話です。

でも今の状況下で破綻するというのは考えられない話です。

だって投資用不動産の価格は下落していないのですよ。

今破綻している大家さんは、
『市場より高い物件を買わされている。』
『全額融資、超長期融資というエサで釣られている。』
これだけのことです。

私が始めて一棟もののマンションを所有(会社名義ですが)は10年ほど前の話です。
その時借りた金利は4.0%でした。
みなさんが調達している金利に比べて高いでしょ。
そうなんです。
高かったんです。
10年返済でしか貸してくれず、しかも元金均等返済です。
最初は空室もありましたから、毎月の支払いをすればキャッシュフローは全く残りませんでした。

みなさんなら買いますか?

私は何回同じ機会があったとしても多分買います。

ポイントは2つ。
その物件の融資が耐用年数以内だったこと。
元金均等返済で空室のある状態でキャッシュフローがマイナスにならなかったことです。

ちなみに元金均等と元利均等払いの違いはご存じでしょうか?
元利均等返済というのは、毎月の支払い額が一定になるように計算された支払い方法で、一般的に住宅ローンで利用している方も多いのではないでしょうか?



そして元金均等払いというのは事業性ローンなどで使われているもので、自営業者の方が政策金融公庫などで開業資金を引っ張ったりするとこの支払い方法になっていたりします。



つまり本来事業用である不動産投資ローンはこの返済方法の方が望ましいのです。

家賃はいずれ下降線をたどります。
新築から年数が経過するたびに当然安くなります。
それに伴い返済額も減る方が本来は望ましいのです。

しかし今の不動産投資ローンは元利均等払いで組まれるケースがほとんどです。

なぜか?

簡単です。
元利均等払いの方が毎月の支払い額が安くなり、キャッシュフローが残るように見えるからです。

それはそれでうまく利用できればいいんですが、うまく利用するどころかうまく利用されちゃってるから困りものなんです。

融資を完済しようとすると、元利均等払い比べ元金均等払いの方が総支払額は安くつきます。

それは金利というものはその時の残債に付加されるものだからです。
元金均等払いは元利均等払いに比べて元本が減っていくのが早くなります。
その分利息が安くつき総支払額が安くなるということなのです。

でもそもそも20年間なのか30年間なのか分かりませんが、最後まで払いきろうとするから問題なのです。

住宅ローンでも35年ローンとかで組みますが、決められた毎月の返済額をコツコツ返しているだけではなかなか返し終わるものではありません。

住宅ローンを完済した人のほとんどは余裕のある時に何度も繰上げ返済した人か、途中で売却した人ではないでしょうか?

もちろん最初から35年ローンを組めるのに15年とか20年ローンしか組まなかったり、購入時にしっかりと頭金を入れている方は別ですよ。

フルローンで、MAXの期間で組み、繰上げ返済できる余裕がなければそりゃ破綻しますよ。

30年間、35年間病気やケガもなく、収入にも変化がない人などいるのでしょうか?

そもそも不動産投資って、節税目的で購入するものではありません。

節税効果はオマケの部分であり、副収入を求めるものでなければいけません。

普通の人が副収入を得ようとすると深夜のコンビニバイトをしたり、夜間の清掃や警備員の仕事をしたり大変でしょ。

不動産投資なら何もせずに楽に大儲けって、そんなに甘くはありません。

でも低金利で資金を調達できたり、そもそも不動産を相場より安く買えたりすれば別です。

株式投資でもそうですが、購入する銘柄は値上がりしそうな銘柄か、安定した配当が得れる銘柄でしょ?

安定した配当があり、なおかつ値上がりしそうな銘柄があれば手に入れたいですよね。

不動産投資も同じです。

ただ株式と違い、不動産は建物が付いていますので年数とともに資産は減少します。

海外の不動産は築年数が経っても値下がりはしないのですが、それはメンテナンスをきっちりしているからで、日本では建物価値は年々減少するという評価をされています。

その資産の目減り分くらいはキャッシュフローでしっかりと稼がないと不動産投資をする意味がありません。

『30年間返済続ければこの不動産はあなたのものです。しかも、その返済は家賃として入居者が支払ってくれます。』

このパターンが一番危ないやつです。

そういう営業トークで売りつけられるのはほとんど投資用ワンルームです。
投資用ワンルームって、建物価値がほとんどですから、土地持分はほとんどありません。

30年経って資産価値が大きく減少している不動産をその時点で自分のものにできても何の意味があるのでしょう。

なので、それに付随して『節税効果』というオマケをつけているのです。

それがバカ売れしているわけですから、すごい世の中です。

次から次に新築の投資用ワンルームが建築され完売していきます。

ビジネスモデルが確立しているわけですが、不動産の価値って何だと思いますか?

『希少価値』
駅前の土地が高いのは、数が少なく出回らないからです。

タワーマンション高層階も建物が限られていて、なかなか市場にも売りだされないからです。

南向きの角地、これも同様で、なかなか市場で出回らないから希少なのです。

全て共通されるのは希少性のある物件。
誰でもどこでも買える物件に希少価値はありません。

唯一無二の不動産には価格がつきません。
あなたの所有している不動産は希少価値のある物件でしょうか?
ほとんどの場合そうではないですよね。

それならばせめて魅力的な物件に生まれ変わらせたり、安定収入を図らなければ売り物にはなりません。

自分が購入した時点より、収益性を向上させる。
自分が購入した時点より、魅力的な物件に仕上げる。

これがより高く売却する秘訣です。

なので、将来過当競争に巻き込まれるような供給過多の間取りの物件、同じような物件が周りに多く供給されている物件などは避けた方が賢明です。

今で言うと1K25平米未満、ひと昔前ですと3点ユニットのワンルームです。
この辺りの物件は今後供給過多になり、過当競争に巻き込まれます。

せめて30平米を超える単身用物件は視野に入れておきたいところです。

3点ユニットのワンルームはもうすでに過当競争に巻き込まれ、家賃は大幅に低下しています。
最近購入した人は、最近の相場で試算してしますから問題ないでしょうが、以前の相場で試算して購入している方の多くは物件を手放しています。

うまく立ち回っている方は、その動向を読みながら市場が崩壊する前に売り抜いています。

そうならなければいけません。

投資用不動産は一生保有するものではなく、あくまで投資用なのでタイミングを計りいいタイミングで売却することを視野に入れた方がいいのではないでしょうか?

なので購入するときは、いずれ売却した時に売り抜けそうな物件というのが一つの目安になります。

まず満室にして、保有していてもOK、いい価格で買い手がつけば売却する。
この考え方がベストかもしれませんね。

いずれにせよ売却したくてもできないという物件は買ってはいけませんよ。

これだけはお気をつけください。


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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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