ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

大阪市

大阪市で民泊運営始めてみませんか?

2025年大阪万博が開催されることが決定しました。
そこへ向けて大阪府、大阪市一丸となって観光業を盛り上げていこうという風潮が起こるのは間違いありません。
その流れを指をくわえてただただ眺めているだけってもったいなくありませんか?

『だって何をしたらいいの?』
『全然畑違いの話だし』
こう思っている人は少なくないはずです。

でも、飲食業を始めようとしていた人はみんな最初からその仕事に就いていたのでしょうか?
ネットショップを立ち上げてる人も元々パソコンに詳しい人ばかり?
そんな訳ありませんよね?

みんな時の流れや時代の流れ、自分の人生のタイミングに合わせて起業してますよね?
『これ、面白いんじゃない?』
『前からやってみたかった』
『今しかない』
こう思って起業した人も少ないないはず。

でも、一番ネックになるのはどのケースでもやはり資金計画です。

やりたい気持ち、やらなければいけないタイミングだったとしても、お金がなければ始まりません。
でも、もし。

そのチャレンジ資金が少額で済むならどうでしょう?
例えば、前の店主が店をやめるタイミングで50万円で店の運営権を譲ってくれるなら??

『それならやってみよう』
そう思うこともあるかもしれません。

民泊の場合も然りです。

購入して始めるにはやはり何百万、1千万円単位での資金が必要になります。
『そこまで出してまでやるのは怖いな』
そりゃそうですよね。

経験したことのない業種でいきなり投資するには少々高額な出費です。

現在の大阪での民泊市況は大盛況です。
民泊運営できそうなエリアの土地や不動産は高騰しています。
1千万円でも購入できない、そんな状況にも陥っています。

かといって、指をくわえているのももったいない。。
『どうすればいいの?』

そんな方に今日は朗報です。
当社で昨日決済を終えた物件の買主さまが、そんな皆様のために賃貸物件として民泊運営可能な部屋を提供してくれることになりました。

総戸数8戸のうちの半分、4部屋をご提供いただきましたので、その4部屋限定で賃貸募集を開始いたします。

場所は大阪市生野区。
コリアンタウンも近くにあり、韓国人が多く居住する地域であり、毎日のようにスーツケースをコロコロひきづって歩く旅行客が歩いている街です。

最寄り駅は近鉄大阪線『今里』駅徒歩8分。
なんば駅から一本で来れる沿線です。
大阪地下鉄メトロ千日前線『今里』駅でも徒歩13分です。
タクシーに乗れば1千円もあれば十分お釣りもきます。

この沿線には『なんば』駅だけでなく、外国人でにぎわう『黒門市場』のある『日本橋』駅もあり、その延長線上の駅になります。

そして、今回この物件の最大の目玉は新築物件であること。
今年11月に完成したばかりの物件です。

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おしゃれな建物でしょ。
耐火建築物木造4階建てのマンションです。

オートロックもあり、間取りは1LDK、1フロアー2戸の完全独立設計。
床面積は42平米超となっています。

今大阪市内の民泊物件の多くは25平米ギリギリの広さの物件です。

この広さの物件は、ビジネスホテルよりは少しゆったりはしている、でも2人収容、きつきつでも4人収容といった広さです。
この広さでは今後民泊物件が増えていくと競争力に少し劣ってきます。
でも、42平米もあればゆったり4人収容、6人収容も視野に入り、家族での旅行客もターゲットにすることも可能です。

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お部屋の中もかわいい仕上がりになっています。

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そのままベッドを配置してもかわいい仕上がりになりそうです。
しかも、居室とリビングにそれぞれ1台づつのエアコンも設置していただきます。

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リビングもしっかりとした広さがあるので、応接セットを置くかベッドを並べるか悩んでしまいますね。

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(2号室タイプです)

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キッチンも単身用とは思えないグレード感です。
そして、こちらが浴室です。

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ファミリータイプのような大きな浴室。
浴室乾燥機もついています。
自分で住みたいくらいです。。。

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トイレはもちろんウォシュレット

洗面室もゆったりとしたサイズで確保しています。

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どうです。ご覧になって。

部屋づくりのイメージがわきましたか??

こちらの物件にエアコン2基がついて。
しかも、大阪市特区民泊の許可申請ができるように消防設備の導入費用はオーナー(貸主)負担でしてもらって。
さらに、インターネット設備、室内のWi-Fiを無制限使用できるプランをオーナー(貸主)負担でやってくれて。

敷金0円礼金は家賃の2か月分でご契約いただけます。
※民泊の許可申請費用は含まれておりません。

あとは、肝心のお家賃ですよね。

あまり高額な家賃になってしまえば、せっかく運営しても利益が出ない。
なんてことになってしまいますから、今回はオーナー様のご厚意で賃料もお安く設定させていただいております。

家賃表は以下の通りです。

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こちらの家賃は共益費、インターネット資料料込みの価格です。

その他ご契約の際には賃貸保証保証料、火災保険料、仲介手数料が必要です。

また、ゴミ収集の費用(業務用ゴミのため、民間業者に回収委託予定)もご契約者さまに一定金額ご負担いただく形になるかと思われます。

詳細資料ご希望の方には、個別メールで資料等お送りいたします。
また、室内工事は完了しておりますので内覧も可能になっています。

お問い合わせは、RE/MAX L-style 担当大西までご連絡ください。
TEL 06(4703)3300
Mail:oonishi@life-consulting.net


今回お部屋は4部屋しかご提供できません。
また、同時に4部屋ご契約いただく方を優先させていただくこともございますのでご了承ください。

お問い合わせお待ちしております。


セミナー開催します

セミナー開催日が決定しました。
9月29日(土)
新しく移転した新事務所のセミナールームでセミナーを開催します。

新事務所セミナールームのこけら落としです。

テーマは『民泊

当社はみなさまもご存知の通り不動産屋さんです。
そして民泊施設も運営しています。
この民泊施設は4月26日に大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる特区民泊の許可を受けた施設です。
実際に稼働したのは、5月の中旬から。
今ようやく3ヶ月ちょっと経ち、予約状況、売上も安定してきました。
そこで、一般賃貸と比較して、どの程度の売上があり、どの程度の経費が必要なのかというのをデータに基づき発表したいと思います。

運営している物件は、大阪市西成区旭。
最寄り駅は地下鉄大阪メトロ四ツ橋線花園町駅徒歩5分の場所です。

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木造3階建の新築アパートで運営しています。
総戸数9戸。
うち一部屋はスタッフが使用しています。
つまり8部屋で運営しています。

一部屋が30平米超の1LDKの間取りです。
一般賃料なら、6.2万円〜6.5万円。
9部屋で56、7万円あたりが一般賃貸での上限かもしれません。
それが、運営2ヶ月目には売上120万円を超え、3ヶ月目には150万円を超えました。

取得費から換算した表面利回りでいうと、最大値は20%を超えてくるでしょう。
まぁでも、ここから経費が必要なので実際に残るのは◯◯万円。
知りたいでしょ??

なかなか誰も教えてくれない実戦データを公表して、みなさんの参考にしていただくセミナーにしたいと考えています。

今回のセミナーは、民泊用物件を販売するために行うものではありません。
なので、セミナー終了後物件紹介はいたしません。
今回のセミナーは、民泊運営の代行の仕事を請け負うためでもありません。
うちは代行業務を行っていません。

じゃあ何のためにするの?

不動産投資の新しい選択肢の一環として、こんなやり方があるんだということをレクチャーするためだけです。

民泊運営するためには、物件を購入して始める方法と、賃貸物件を見つけてそこから始める方法があります。

いずれの方法も一長一短あります。
そんなお話もセミナーの中で触れていきたいと思っています。

世の中にはセミナーをカモを集めるツールにしか考えていない業者さんが多数います。

そのカモにならないためには、自らがきちんとした予備知識を身につける必要があります。
そりゃそうですよね。
信用できるかできないか分からない赤の他人に自分の人生を預けられないでしょ?

自分の人生だけならまだしも、家族の人生を巻き込む可能性のあるのが不動産投資です。
良くも悪くも。

そんなお勉強をするのが、今回のセミナーです。
選択肢は多いに越したことはありません。
民泊の予備知識がある人も、全く予備知識がない人も、ぜひ参加してみてください。

その上で、自分には合ってない、自分にピッタリだ、そういう判断をしていただければと。
民泊をやりたいって言われても、すぐに物件をご紹介できるかどうかは定かではありませんが。(笑)
なので、物件紹介メインでお考えの方はご遠慮ください。
今すぐのご期待に添えないので。

今回、L-style Club発足に伴い、会員さん優先でセミナー招待しますので、一般の方はご参加申し込みはお早めにお願いします。

一般参加者は参加費3,000円(消費税別途)になっております。
セミナーのお申込みはこちらからお願いします。

2018-09-04


それではみなさまのご参加お待ちしております。





住宅宿泊事業法(民泊新法)でどうなる?

6月15日にいよいよ住宅宿泊事業法が施行されます。
それに伴い旅館業法の罰則規定も大きく変わります。

どうなるの?
という予測通り、各方面ではいろいろな動きが活性化されてきています。

まず民泊サイト各社に6月1日観光庁からこのような文書が通達されたようです。

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これにより早速大きな動きがありました。
民泊最大手のAirbnbでは許可の届け出が確認できていない物件の掲載をすでにSTOPしています。
今春から比べると掲載物件が一気に8割弱減となったそうです。

実際に許可取得物件が2割強もあったのかとそっちにも驚いてはいますが、6月15日を待たずしてのこの動きにより、合法民泊の可能性が大きく広がっていきそうです。

実際に住宅宿泊事業法での申請件数はかなり伸び悩んでいるみたいです。
それもそのはず、ただ届出すれば即時に営業できるというものではなく、地域の限定であったり周辺住民への周知であったり、ゴミ捨て、消防法であったりとクリアしなくてはいけない問題が山積みだからです。

これらのハードルをクリアして尚且つ年間180日以内での営業、住宅宿泊事業者に業務委託の条件も付いてきます。

メリットよりも労力の方が大きそうです。

これらを勘案すると、
①住宅宿泊事業法による申請件数はあまり伸びない。
②特区、旅館業での申請件数は増えそうだが、短期間での爆発的な件数増加は考えにくい
③合法化へ向けて進んだことにより、日本のサイトが民泊市場へ参入増
④日本の旅行サイトへの露出が増えることにより、日本人旅行者も増加する

と予想しています。

ここで障害になるのが、参入へのハードルです。
以前爆発的に闇民泊が増えたのは参入障壁が低かったからです。

賃貸のワンルームを借りて始めたりする場合ですと、30万ほどからで始めることが出来ましたので、サラリーマンの副業、主婦の副業として一気に広がりました。

今回許認可を得ようと思うと、許可取得の委託、消防設備の導入だけでもそこそこの費用がかかりますし、そもそも許認可を取れる物件を易々と貸してくれる所有者さんが現れるかというとそこも疑問です。

大手企業が民泊業務の代行業務を請け負ったり、サポート体制が出来上がりつつあります。

『他人に貸して儲けさせるくらいなら、自分でやってみよう。』
『手続き等も全部やってくれるみたいだし。』

こういう流れになるのが極々当然です。

民泊に参入しようと思った時に、借りて始めるという選択肢が限りなく少なくなるのが目に見えて分かります。

これをチャンスと捉えるか、参入のハードルが上がったことで諦めるキッカケと捉えるか、二分されることでしょう。

私の結論から言うと、これは
『またとないビックチャンス到来』
と受け止めています。

考えてもみてください。
誰でも参入でき、誰でも儲かる。
こんな話があると思いますか?

『海外の空港からこの荷物運んでくれるだけで◯万円のお小遣いが貰える。』
こんな話と同じです。

絶対に怪しいでしょ?(笑)

捕まるか捕まらないかは運次第。

これは投資話と違いますよね。

まぁ、闇民泊も捕まるか捕まらないかでいうと同じ類の話でした。
法規制がきちんとなされていなかったため、即逮捕という道筋ができていなかっただけの話でした。

今回きっちりとしたルール整備が行われ、合法民泊だけが営業可能となります。

入口が狭くなったということは、その入口にさえ入ることができればチャンスは増えるということです。

大手企業が民泊市場に参入してきていますが、本来の民泊のよさって
ただ部屋を提供する
ということだけではないような気がします。

それが、アットホームな雰囲気であったり、ゲストとホストの交流であったり。

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また、ゲスト同士が仲良くなって交流する。
こういう場を提供できるのが、民泊の部屋なのではないのかと。

定年退職した夫婦が民泊施設を運営して、毎日ゲストを出迎えて交流を深める。
素敵なリタイア生活じゃないですか。

大手のような一棟丸々民泊施設が実現できれば理想ですが、3つくらいの古い戸建、4戸1の連棟住宅まとめて、なんかでもいいかもしれませんね。

そんな理想的な老後生活を実現できるためのお手伝いをできれば、と考えています。

今運営中の民泊施設のデータをみなさまにも好評しようと思っていますが、Airbnbの前述の措置によりそちらからも予約が増えはじめています。

Booking.comのサイトからは日本人の方の予約も4割近く占めています。

そんなデータを整理してお披露目したいと思っていますので、セミナー開催は8月あたりになりそうです。

その時までに、データ集めと集客方法の模索に奔走したいと思っています。

ということで、実戦データはその時までお楽しみに。





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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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