ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

大阪府

大阪市特区民泊認定施設が40部屋まで増加しています

大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる『特区民泊』の認定施設が増加してきています。

このブログでも再三許認可がしやすくなっているというお話をしましたが、2泊3日に宿泊日数が緩和されてから申請に拍車がかかっているような気がします。

前回お話したように消防の手続きは少し面倒なのですが、所有者の協力さえ得れれば十分許認可を取得することができる内容になっています。

スプリンクラーのお話ですが、私の中で少し誤解があったようで大規模な面積で民泊を運営しない限り11階建のマンションでも、スプリンクラーを新たに設置しなくてはいけないような規定にはなっていませんでした。

平米数の規定等はありますので、詳しいことは直接消防署にお聞きくださいね。

現在認定施設は40部屋にも及んでいます。

概略だけ書き記しますと

1)大阪市中央区島之内 1室 英語対応

2)大阪市北区天神橋 6室 中国語対応

3)大阪市西区京町堀 1室 英語・中国語対応

4)大阪市中央区島之内 6室 英語対応

5)大阪市天王寺区東上町 1室 台湾語対応

6)大阪市浪速区幸町 2室 英語対応

7)大阪市福島区吉野 1室 英語対応

8)大阪市都島区都島南通 2室 英語・中国語対応

9)大阪市浪速区恵美須西 1室 英語対応

10)大阪市生野区新今里 2室 英語対応

11)大阪市西淀川区出来島 1室 中国語対応

12)大阪市港区築港 4室 英語対応

13)大阪市西成区花園南 6室 英語対応

14)大阪市平野区加美正覚寺 1室 中国語対応

15)大阪市東成区大今里南 1室 中国語対応

16)大阪市生野区中川西 1室 中国語対応

17)大阪市北区本庄東 1室 英語・中国語対応

18)大阪市北区本庄東 1室 英語・中国語対応

19)大阪市住之江区安立 1室 英語・中国語対応

1月26日現在の認定施設です。

韓国語対応っていうのないんですね?

韓国人はほぼほぼ中国人と同じくらいの旅行客が訪日していますのであってもよさそうなものなんですが。

範囲も多岐にわたります。

Airbnbだけで募集していたらとても予約が入りそうにない地域の物件もありますので、特区民泊に申請して別のルートでの集客を図るためでもあるのですかね。

この中で知り合いはいなかったので詳細については不明ですが、今後どんどん増えていきそうです。

ところでこちらの物件は大阪市の認定施設ですが、大阪府の特区民泊の方も2泊3日に緩和されているのご存知でした?

この地図の色が付いているところが実施可能な地域なのですが、独自で保健所が設置されている自治体は大阪府の特区民泊の範囲に入りません。

map


なので、大阪市は独自に条例を制定したのです。

その他にも、東大阪市・豊中市・高槻市・枚方市・堺市は独自の保健所があるので特区民泊を行うには大阪市同様議会の承認を経て条例を定める必要があります。

また、松原市・吹田市・交野市は大阪府の条例下に置かれる自治体ですが、実施しないと表明しているので民泊運営が不可の地域になっています。

エリアとして注目したいのは堺市ですよね。

大阪市と同じように特区民泊の条例ができないものですかね?

面白い市場になりそうな気がします。

大阪市は認定施設がやっと40になりましたが、1万あると言われているうちの40ですから、まだ0.4%です。

これが400くらいまで伸びるようになれば、みんな当たり前のように申請する流れはできるのでしょうが、そこまで到達する前に『民泊新法』ができるかもしれません。

こちらはもともと滞在型の民泊を許可しようという動きの中で議論されているものですが、住宅地でもOK,許可ではなく申請だけでOKという形で話が詰められているようです。

年間営業日数は180日以下に制限されるみたいですが、その180日ってどう判断するのでしょうね?

この場合平米数とかの規定や消防法の規定もどうなるのでしょ?

まだまだ流動的ですが、こちらも情報が入り次第お知らせいたします。

私の許可申請物語はまだ続いています。

消防の申請で現在STOPしていますが、そちらが解決し次第近隣説明会等の段取りに移っていきますので、そちらにもご期待ください。

大阪市、大阪府特区民泊2泊3日へ


大阪府の松井知事と大阪市の吉村市長がそれぞれの議会に特区民泊の最短宿泊日数を今の6泊7日から2泊3日に緩和する条例改正案を提案しました。

1月1日から施行したいということです。

先行して施行されている大阪府の民泊条例では6泊7日という日数規定がネックになり、申請者の数は増えませんでした。
実際に申請している部屋の稼働率も低いままで、6泊7日からの緩和は新規参入する上の大きなハードルでした。

今回の提案により、大阪府、大阪市ともに民泊条例の申請は加速するかもしれません。

みなさん、ビジネスチャンスですよ。

下手なFCに加入して、やったことのない商売を始めるより、政府の施策でどんどん広げようとしている観光ビジネスの方がチャンスは大きいのではないでしょうか。

今日本政府は観光立国を目指し、オリンピックまでに4,000万人の観光客誘致を目指しています。

これは過去最高を記録した昨年の観光客数の倍の数字です。

その目標に向け、ビザの緩和、主要観光地のWi-Fi整備など、様々な施策を打ち出しています。

今年に入っても来日外国人観光数は衰えを知りません。

9月までの数字でも前年対比24%UPの1797万人と今月の数字次第では昨年の数字を早くも超えそうです。

特筆すべき数字は前年対比で下回った月がないということです。

爆買いのニュースはめっきり減りましたが、日本観光は爆買いだけではないということを示せてしますよね。

賃貸マンションの一室でも民泊は認められています。
もちろん戸建などを購入していただいて始めることも可能です。

ご興味ある方はご相談ください。

民泊運営可能な物件探しのお手伝いをさせていただきます。

不動産のことなら株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしておりますー。

『特区民泊』の説明会

昨日は大阪府が開催する
第1回 いわゆる『特区民泊』(国家戦略特別区域外国人滞在施設)の認定申請に関する説明会に参加してきました。

午前11時からと14時からの二回開催されたみたいですが、100人の定員に対してすぐ申込みが殺到したみたいです。

私は11時からの説明会に参加してきました。
まず、審査基準としては
1)滞在させるのに賃貸借契約を締結して使用させること
2)実施区域に該当すること
*実施区域については下の地図を参照してください

地図をご覧いただいたら分かるように、今回の大阪府の説明会の内容には大阪市や堺市などは含まれません。

3)期間が7日以上であること

4)1.床面積が壁芯で25平米以上

2.出入口、窓には鍵をかけれること

3.居室と居室、廊下などの境は壁作りであること
*パーテーションなどで仕切っているだけではダメ

4.エアコン、ストーブなどの冷暖房設備があること

5.台所、浴室、便所及び洗面設備を有していること。
台所は流水設備を備えた流し台及び調理用の台があること。
浴室は浴槽を有すること
洗面設備は台所と別に設けること

6.寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具または設備、及び清掃のために必要な器具を有すること。
調理器具は電子レンジ、コンロなどの加熱できるもの。
掃除機、雑巾、ゴミ箱を有していること。

5)1.寝具は清潔なシーツに取り替えられていること
2.ゴミがないこと
3.ネズミ、昆虫の発生がないこと
4.居室内の清掃がなされていること

6)施設の使用方法に関する外国語を用いた案内などは次の通り行うこと
1.対応できる言語をホームページなどに記載していること。
*1つ以上の外国語言語が必要
2.滞在に必要な役務の提供を口頭、文書の交付、映像など直接説明できるための体制があること。
*テレビ電話などでもOKだが対面式が望ましいとしている
3.注意事項などの案内を備え付けていること
4.水道水以外の水を用水として使用する場合には水質基準を満たしていること
5.廃棄物の処理体制を整えていること
6.滞在者の病気、事故、事件、火災等の緊急事態に備え、滞在者と常に連絡できる体制を整えていること
7.施設の使用方法に関する案内に次の注意事項を記載すること
ア)設備の使用方法
イ)ゴミの廃棄の場所、日時など
ウ)騒音を発生させないなど近隣住民の保全への配慮
エ)緊急事態が発生したときの通報先及び初期対応の方法
オ)消防署、警察署などの連絡方法
8.テロ対策、感染症対策として以下の措置を講じること
ア)滞在者名簿(滞在期間、氏名、住所及び職業、国籍、旅券番号)を作成し3年以上保管すること
イ)滞在者名簿の記載方法、保管方法を取り決めておく
ウ)滞在者に旅券の呈示を求め、複写し保管する
エ)滞在開始と終了の際には対面又は映像等により名簿と使用者が同一か確認するための体制を整えていること
オ)契約期間中は少なくとも一回は使用状況の確認を行うこと
9.近隣住民に説明を行うこと
ア)賃貸マンションにあたっては他の入居者
イ)建物の外壁から20m以内の使用者
近隣住民からの苦情に24時間以内に適切に対応できるよう窓口を設置し、責任者の氏名、電話番号等を記載した文書を配布していること
10.消防法令に適合していること
11.区分所有の場合には承諾を得れていること

以上の内容になります。

これとは別にガイドラインというものが定められていて、ここにはまださらに厳しい規定があります。
まず問題になるのが、建物の検査済証の提出が義務づけられています。

次に新耐震基準以降の建物(昭和56年5月31日以降に建築確認を受けたもの)もしくは、耐震改修を済ませた物件であることという規定もあります。

その他に分譲マンションの規定として、管理組合からの書面による承諾もしくは、管理規約に『民泊等の営業に供することに支障がない』旨の規定があることと書いています。

これはもう完全に不可能でしょ(笑)

大田区の条例から少し日が経ったので少し期待していたのですが、これでは結局有名無実化してしまう内容だと思います。

 しかも今回の条例によって認定申請にはこれだけ高いハードルがありますが、特に罰則規定は定められていません。

果たしてこの内容をクリアして認定申請する人がどれだけの数いてるのでしょうか?

ちなみに4月1日から施行されます。

重ねて言いますが、今回の条例には堺市や大阪市は関係ありません。
あくまでも上の地図のエリアだけの話になります。

大阪市でも先日条例が可決されましたが、その内容については詳しくはまだ発表されていません。

まさか、同じような7日というような規定はないですよね・・

国の施策では2日以上の滞在でとか、一人頭3.3平米以上などという案も出ているようですし、その結果如何では大田区の条例も大阪府の条例も変更する流れにもなるかもしれませんが・・

今回の説明会はがっかりでした。
肩透かしでした。

今問題になっている空き家問題の対策になるものでもなく、申請をしやすくして無秩序な民泊に一線を引くというものでもなく、ただただ自己保全の内容でした。

聞きに来ていた方がほとんどそう感じたのではないでしょうか?

空き家で困っている古家なら検査済証もなく、新耐震基準でない建物がほとんどですし、賃貸マンションのオーナーが民泊をしようとしても、大阪の単身用マンションなどほとんど検査済証がありません。

どういった物件を対象にして検証したのでしょうか?
大田区のように何事もないように無許可物件が増えていくのかもしれませんね・・


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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