ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

失敗

不動産を英語にするとRealEstate。意味は?

不動産のことを英語でいうとReal Estateといいますが、直訳すると『真実の(現実の)』『財産(地所)』になります。

まぁ、英語が苦手な私がそんなこと語ってることがRealではないのですが、そこはさておき。

昔は土地が一番資産、財産という意味では価値があったのかもしれませんね。

土地は作物を植えたり家畜を放牧するために必要です。

その土地が広ければ広いほど資産があった、生活が豊かであった証拠でしょうね。

またPropertyとも呼びます。

これも不動産という意味なのですが、財産とか土地とかの意味でもあります。

意味でもありますと言いましたが、調べた情報なのでそういう意味でもあるそうですと言うべきでしょうか。(笑)

いずれにせよ、資産、財産と呼ぶにふさわしいのが不動産ということです。

お金が今の世の中では、一番資産を評価するのに分かりやすい指標になっています。

お金ってそもそも国家が発行している紙幣、貨幣でその国の信用性が失われてしまえば貨幣価値は大きく減少します。

でも土地は小さくなるわけでも無くなってしまうわけでもありません。

そういう意味では昔から変わらない資産といってもいいのかもしれませんね。

ただ、土地自体ものもの、王様のものという考え方もあります。

所有権は与えられていますが、固定資産税という名目で毎年使用料を払わされていますから
『本当に自分のもの?』
という意識にもなってしまいます。

そうなると何が本当の資産なの?
という気になりますよね。

不動産屋の立場からして、さっきの流れからすると
『不動産が唯一無二の資産です。』
と言うべきなのでしょうが。

お金を持たずに不動産だけ持っていたら所有していくことさえできなくなります。

固定資産税は言うまでもなく税金です。

税金の取り立てが世の中で一番キツイ取り立てです。

税金だけは破産しても免責になりません。

例え100年払い、500年払いの分割になっても国への借金は残ります。

自分が亡くなっても相続放棄しない限りは奥さんや子どもにも降りかかります。

『この国に住み続ける限りは代替わりしても払ってもらうよ。』

恐ろしいですよねー。

不動産を所有していて税金を滞納した場合、国はその不動産に抵当権をつけていなくても差押えすることができます。

それでも払わなければ公売にかけて競り売りしてしまいます。

その売却した金額を税金回収に回します。

不動産を所有している情報も国が全て把握していますので、何もかもご存知なんですよね。

何が言いたいのかというと、資産を生まない不動産は持っていても仕方がないということです。

『自宅はお金を生まないから質素でいいねん。』
こういうことを言う人がいますが、たしかにその通りなんですよ。

稼ぎが十分にあって、生活にゆとりがあるならいい家に住むべきです。

毎日過ごす場所ですし、大切な家族にいい家に住まわせたいと思うのはおかしな発想ではありません。

でも、先ほど言ったように自宅はお金を生みません。

それどころか固定資産税という税金の支払いを強要される、むしろ支出の部分です。

これが家賃より安く住むなら支出を抑えることができますから、プラスに転換できるかもしれません。

つまり、賃貸で過ごす場合の家賃の支払い額以上で、住宅ローンを組み家を購入するってことは、愚の骨頂ということになります。

『家は買ったら自分のものでしょ。』

固定資産税を免除してくれれば確かにそうでしょう。
でも年金暮らしになっても、子どもに生活費をもらい養ってもらっていたとしても、毎年の固定資産税からは逃れることはできません。

家は自分の所有物、これが幻想なんですよね。

それに気付いてしまいました。

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『自宅は毎月の支払い額を抑えるために購入するもの。』

『不動産を買う場合は、資産を増やすことができるものを買うこと。』

それが家賃収入なのか、将来の値上がりを期待してのものなのか。

収入を得るためなら当然、融資を受けることはアリです。
事業資金を調達することと同じです。

金利も売上のため、売却益のために必要な出費です。

でも、今の不動産投資ブームは間違えています。

『事業資金を調達するために、自己資金なしで事業は始めませんよね?』

お金を生むために投資するのですから自己資金は必要です。
逆に自己資金を入れることで、より本気で事業に取り組むことができるはずです。

よくある不動産投資のセミナーで
『自己資金なしで始めよう。』
とか
『資産◯億のオーナーになろう。』
とかありますが大丈夫ですか?
騙されていませんか?
購入した人は順調に運営できていますか?
予定通りの収益を生み出していますか?

不動産投資は大金がなければ始められないものではありません。

でも50万円、100万円のお金が1億、2億にバケることはありません。

うまい話には裏があります。

美味しい話に聞こえる話ほどが張り巡らされています。

でも、
『失敗しちゃったー。』
と思っても決して取り返しがつかないわけではありません。

売り方、売るタイミングで損失はカバーできます。

売らなくても、その物件が安定して収益を生み続ける物件であるなら売る必要はなくなります。

ローンを組んでいても、支払い続けることはできます。

買っちゃったものは仕方ない。
フルローン組んじゃったものは仕方ない。
覆水盆に返らずです。

人間必ず失敗するものです。

でも人間は一度や二度の失敗では終わりません。

失敗すれば取り返せばいいのです。
取り返すという言い方は、何か違うな。

別の物件で取り返すみたいな感じになっちゃってるので・・・

失敗じゃなくせばいいだけなんですよね。

『あー。この物件を購入してよかったー。』
*ブルゾンちえみっぽく

不動産屋さんが描いたシュミレーションの上をいく収益を生めばいいのです。

そして、不動産屋さんが組んできた金利を安くする交渉をすればいいのです。

もちろんすぐには不可能でしょう。

収益性を上げるのも満室の状態から上げることは不可能ですし、借りて間もない状態で条件変更など応じるわけがありません。

失敗はすぐには取り返せないかもしれません。

でも時間をかけて計画的に、かつ戦略的に攻めていけば何とかなるものです。

そのためには改装工事などの追加資金、借り換えのための内入れ資金が必要になるでしょう。

なければ質素倹約。

経費削減。

資産価値以下の不動産はただの借金です。

借金しているなら当然倹約しないといけません。

支出を抑えなくてはいけません。

サラリーマンしながら夜中アルバイトをしたいですか?

嫌でしょ??

じゃあ、不動産会社、管理会社がやっていることを自分で。
やれることは自分で行い経費削減ですよ。

管理料が5%とすれば、月額50万円の物件なら毎月2.5万円節約できます。  

週に一回物件の掃除に行けば、月に1〜2万の経費が削減できます。

それを一年間繰り返せば年間100万円の経費削減になります。

簡単でしょ??

というより、何もしないということは毎年それだけのお金を不動産屋に支払い、誰かの生活を助けていることになります。

もちろん自分に余裕があれば、ぜひそうしてあげてください。

余剰資金を循環させることは経済活動に役立っています。

管理委託も資金計画に余裕があるからこそできる業です。

余裕がない資金計画なら、資金計画自体を見直さなければいけません。

お小遣いに余裕がなければ、飲みに行くの控えよう、お昼ご飯を節約しよう、タバコをやめちゃおう、こんなこと考えますよね?

でも、空室であふれ支払いに窮しているのに同じ管理会社で募集を続け、週末暇なのに清掃会社にマンションの掃除を任せているのは何故なんでしょう?

何か間違えていますよね?

失敗は、取り返そう、間違いを正そう、過ちを繰り返さないようにしようと思わない限り乗り越えれません。

あなたの不動産をRealな資産に変えていきませんか?

賃貸不動産再生計画をプランニングします。

あなたの身近な不動産アドバイザー、株式会社ライフコンサルティングにぜひご相談を。

まとまりましたねー。






失敗することは悪いことではない

『失敗はしたくない。』

『失敗しないように生きなきゃ。』

こんなことを思っている人で成功している人を今まで見たことがありません。

そりゃ、失敗するよりしない方がいいに決まっていますが、失敗するかもしれないことにチャレンジしないこと、機会の損失の方が長い人生で見ると失敗だと思います。

失敗して初めて学べる、そこでやっと気付くことの方が世の中には多いのではないでしょうか。

失敗を繰り返して、その度乗り越えている人の方が人生の深みがありますし、話を聞いていても面白くないですか?

成功した話は確かにそれはそれで聞く価値はありますが、成功例しか話さない人を私は信用していません。

成功したケースは時流に乗っかった、アイデアが時代にマッチングした、スタートしたタイミングがよかった、まぁ全部同じことですがたまたま上手くいったことも少なくはありません。

逆に失敗した例から、こういうことを準備していればよかった、こういうリスク管理をしていれば防げた、アイデアにもう一捻りあれば成功していたかもなど多くのことを学ぶことができます。

多くの人は失敗したことにより、慌てふためき、
『こんなことしなければよかった。』
『そもそもこんなことやったのが間違いだった。』
後悔します。

過去を振り返るのはもちろん必要です。

でも決して後悔してはいけません。

後悔ではなく反省するのです。

後悔しても何も始まりません。

反省は次に活かすことができます。

後悔は後ろを振り返ってそこに留まることです。

後ろだけを振り向いて前に進まないか、過去の失敗を踏まえて前に進んでいくか、どちらがいいかは歴然です。

『一度の失敗で人生終わりだ。』

もしそうなら、私は何度も人生終了しています。

彼女にフラれた。
貸したお金が返ってこない。
人に裏切られた。

こんなことはしょっちゅうです。

離婚した。
子どもと離れ離れになった。

これも経験しました。

今の会社も二つ目の起業です。
一度目もそこそこうまく行っていましたが、会社の規模が大きくなるにつれ自分の理想とかけ離れていきました。

ギャンブルで借金をして一文無しになったこともあります。

親にも迷惑をかけました。

いい年になってから、ユニットバスの1Kのマンションから出直し、一日の生活費を1,000円に切り詰め、人生で初めて貯蓄をし起業しました。

それが15年前の話です。

その時は楽しみが仕事しかありませんでした。

自分の存在価値を見い出すため、ひたすら仕事に打ち込みました。

その結果が、今に至ります。

今は再婚し大好きな奥さんと可愛い子どもたちにも恵まれました。

仕事もストレスのない環境ですることができています。

そして私のお客様はいい人ばかりです。

付き合いのある業者さんもいい人ばかりです。

そんな環境で生活し、そんな人たちと一緒に仕事ができるのも、挫折を経験したおかげです。

人に裏切られたこともありますが、その分人を見る目が養えました。

会社の業績がいい時はいろいろな人が近づいてきます。

でも、新規で会社をもう一度立ち上げた時に多くの人は離れていきました。

その中でも縁が切れずに残っている人たちもいます。

大切な仲間です。

会社の規模や地位に捉われずお付き合いしてくれる人たちは大切な人たちです。

そんな方々がいてくれたからこそ、今の私が存在しています。

今でもまだ成功しているわけではありません。

ただ、自分の理想には少しづつ近づいているのではないかなと。

今でもいろいろな失敗は繰り返しています。

でも、失敗しても心が挫けなければ必ず報われます。

たくさん失敗しても、何か一つ成功すれば万々歳です。

一度失敗したことでも、もう一度やり直せば成功することなどいくらでもあります。

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人生百戦無敗より、七転び八起きの方が楽しいですよ。

勝てる戦いしかしなければ、負けることはありません。

でも、チャレンジするから負けるのです。

負けてもまた立ち上がればいいじゃないですか。

最終的に勝ち残ればいいだけです。

そのためには、どんどんチャレンジしましょ。

失敗しても命までは取られません。

一文無しになっても、命さえ残っていればいくらでも再起できます。

これからの世の中どうなっていくか分かりませんが、今後ローン破綻で頭を抱える人もたくさん出てくるかもしれません。

仮想通貨の暴落で多くのお金を失った人もいるかもしれません。

でも、失ったお金はまた取り戻せばいいのです。

生きている限りいくらでもチャンスはあります。

それでもやっぱり失敗はしたくないという方は、不動産のこと限定ですがご相談ください。

それ以外の才能は全く持ち合わせていない私ですが、不動産のことだけは見る目があり、才能があるみたいです。

友人談ですが。(笑)

失敗はすればいいという話をしましたが、不動産のことについては私自身いろいろな失敗経験、成功経験を持ち合わせていますのでリスクヘッジをさせていただきます。

なので、失敗しない不動産投資を楽しんでください。

その分お客様にも求めることは多いと思います。

無駄遣いしないで。
経費管理きちんとしましょう。
税務申告はこうしてください。
いつでも使えるお金をこれだけ残しておいてください。

こんなことを言うと思います。

成功の裏には必ず努力と準備がありますから。

努力しないで、お金儲けしようとする人はよその会社にコンサルティングを依頼ください。

私にはその方法が思いつきません。

フルローン、オーバーローンで大きなお買い物をしようとするお客様も他社でご依頼ください。

金融機関がフルローン付けるから何か物件を見つけてきてというお客様は別ですが。。。

向こうが言ってくるのと、こちら側からフルローンを求めるのでは金利も含め融資条件が全然違いますので。

そんな顧客になりたいですよね。

無条件でお金を貸したくなる人に。

そうなるためにはいくつかのプロセスが必要です。

努力と準備ですよね。

それができる人を募集します。

長いスパンで物事を考えれるお客様は是非、株式会社ライフコンサルティングにご依頼ください。

一緒に未来を創りましょう。






利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう・・・

『利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう。』
みなさん、まさかこんな感じで不動産投資を始めようとしていませんよね?

不動産投資の仲介をメインにしている私が言うことではないのですが、安易に不動産投資に踏み込む方が多いように思います。
たしかに今の日本に住んでいて、年金の問題や少子高齢化の問題、そして今回の政治のゴタゴタ。
将来に不安を感じるのはもっともです。
今ある貯蓄では将来の老後に備えることができない。
何としてでも今あるお金を増やしたい。
そうですね。
私も同じです。
老後を夫婦2人で安心して過ごすためには年金以外に家賃のかからない住居、そして貯蓄が3000万必要だと言われています。
40代の方で今貯蓄が1500万円だとしたら、退職金で残りの住宅ローンを返済し今あるお金が倍になれば何とかクリアです。
でもそれでも、決して豊かな老後の生活が営めるというわけではありませんよね。
無駄遣いをせずにせっせせっせと働いて、退職後も質素な生活を繰り返す。
何のために今まで一生懸命働いてきたのって思う気持ちはよくわかります。
でもそういう気持ちを逆手にとって商売している業者さんは少なくありません。




表面利回り◯%、調達金利4.5%。
その差額があたかもキャッシュフローとして残るような説明が多すぎると思いませんか?
賃貸住宅経営には空室が付きものです。
空室が発生すれば、その間の家賃収入が失われるだけでなく、リフォーム費用などの費用負担も発生します。
また、勝手に一人でに入居者さんがやってくるわけでもなく、仲介業者さんに部屋付けの手数料も支払わなければいけません。
お部屋に備わっている設備、エアコンや給湯器は10年そこそこで入替えが必要ですし、キッチンや洗面台、トイレも15年くらいで入替えが必要です。
大きな費用がかかるものとしては外壁塗装や屋上防水ですが、20年から長くても25年くらいでは必要です。
ちょうどその頃バスタブが壊れた、間取りや建具が古くさいのでリノベーション
だと、いろいろな費用が発生しだします。
不動産を所有していると固定資産税もかかります。
融資を受けて不動産を購入する場合、個人の場合は元利均等払いで借入することが多いかもしれません。
固定金利の方が金利は高いので変動金利で組むことも多いでしょう。
金利が上昇すれば毎月の支払額は増えます。
安易に高額なローンを組んで不動産を購入してはいけませんよというお話です。

これが新築物件なら話は別です。
エアコンや給湯器、外壁塗装や屋上防水なんかも10年以上交換の必要はありません。
入退居してもリフォーム費用は知れています。
毎月の収支が安定しているなら着実に資産を増やすことも可能です。
ただし、この場合でもローンの残債以上で将来売却できたとしたらです。
どのタイミングで売却するか、いつも考えておく必要はあります。
売却時に残債を返済してまとまったお金が入り、毎月のキャッシュフローも潤沢にあったとしたらこんなにいい投資先はないわけです。
でも、そうならない場合がありますから注意が必要なんですね。
購入時の目利きというものはとても重要になります。
また、賃料の下落の予測も立てておく必要があります。
5年後、10年後も同じ家賃収入が得れると思っているのはとても浅はかです。
10年後家賃が下落しても、空室が2割発生してもきちんとキャッシュフローが残る物件を選ぶことが大切です。
そのためには借入する金利というものもとても大切になります。
この3つのポイントさえきちんと押さえておけば不動産投資で失敗することはありません。
①購入する物件を間違えない
②家賃の下落、修繕費も計算に入れてキャッシュフローを計算する
③できる限り低金利で借入する
たったこれだけのことです。

築30年の3点ユニットバスの物件を表面利回り12%で購入したとします。
部屋数がそうですね、20部屋。
現在の家賃が共益費、水道代込みで3.5万円。
これでシュミレーションしてみましょう。
まず月間の家賃は満室時で70万円。
年間収入は1年間終始満室として840万円。
それに対しての12%の表面利回りですと、購入価格は7000万円ということになります。
この7000万円を30年ローンで金利4.5%で購入したとします。
その場合毎月の支払額は354,679円となり、家賃収入との差額は345,321円となります。
『充分な金額じゃない?これなら欲しいな。』
なーんてなっていませんか?
まずここから費用の計算をします。
まず、水道代が家賃に込みなので20室×1,500円で3万円/月。
3点ユニットバスの物件で、家賃3.5万円の物件ですから部屋の広さは15平米くらいとしましょう。
だいたい一部屋あたり2年ほどの周期で入れ替わってしまいます。
空室期間を、退去してリフォームして新賃借人が入居するまで3ヶ月とします。
リフォーム費用として家賃の2ヶ月分、そして仲介業者さんへの報酬が家賃の3ヶ月分。
一回退去すると合計8ヶ月分のロスが出ます。
そして、入居期間は24ヶ月。
(24ヶ月ー8ヶ月)/24ヶ月。
実質2/3の賃料しかもらえていないことになります。
この数字を元に計算すると家賃収入は70万円×2/3=466,666円。
ここから水道代を引かなければいけませんし、共有部分の電気代5,000円、管理料(家賃の5%)35,000円などを差し引くといくらになりましたか?
396,666円ですね。
支払額はいくらでしたっけ?
354,679円です。
ほぼ満室状態で固定資産税を支払えばマイナスです。
そのほかにも築30年ですから、給湯器が故障した、エアコンが潰れた、屋上防水が切れた・・・
月単位で収支がプラスになることはあっても、退去が発生した月は赤字になってしまいます。
ということはシュミレーションの結果、
購入すべきじゃない物件ということになります。
パッと見は何だかいけるような気がする物件ですが、この金利ではダメだということです。
ただ、金利が安くても長期間の融資が組めなければ結局収支は合いません。
例えば15年返済、金利1.5%、借入額は同じく7000万円とすると、毎月の支払額は434,520円です。
『えっ?』
って思いませんでした?
返済期間が半分の15年なのに支払額は8万円しか変わりません。
あなたならどちらの金融機関から借りますか?
私なら毎月の収支は悪くなっても15年の返済期間で組みます。
なぜなら?
それは、返済期間が短い分残債の減りも早いからです。
その分売却した時に手元にキャッシュが残ることになります。
毎月のキャッシュフローに目が眩んで超長期でローンを組むことの恐ろしさを感じて欲しいのです。
不動産投資は毎月のキャッシュフローと、売却時のキャピタルゲインが狙いです。
キャピタルゲインと言っても、購入時の金額以上で売却するということではなく、減価償却を考え、その時点での帳簿価格以上で売却するということです。
そうなると、何とか購入しても大丈夫な物件が出てくるはずです。
まぁでも、今出回っている中古物件で、その出口さえ確保することは正直容易くありません。
なのでくれぐれも安易にローンが付いたからと言って購入すべきではありませんよ。
最低限先ほどのシュミレーションくらいは計算してから購入しましょうね。
でないと、退去通知が2つ、3つまとまって出てきた時点で青ざめないといけなくなってしまいますので。

今日書いたことをおさらいします。
私が伝えたかったこと。
それは
①昔流行った3点ユニットバスのワンルーム、このタイプの物件を買うなら利回りを割り増しして計算する必要がある。
②短期で売却益が見込める物件以外は4%前後の金利で借入してはダメということ
③収支計算を業者さん任せにするのではなく、自分である程度の見込みは立てれるようになること
④リフォームや大規模修繕が行われているかどうかのチェックは必ずすること

そして、最後に賃貸需要のある立地の物件を購入すること。
以上です。

先日ある地方都市のテナントビルの案件をご紹介いただきました。
満室想定20%超でしたが、現状は半分も埋まっていませんでした。
満室想定はあくまで満室想定、空室予測も立てておくことは必要ですよ。

今日お話ししたいくつかのポイント、これを心がけて物件選びをしてみてください。

失敗は限りなく少なくなるはずです。

『もうすでに失敗してしまったかも・・・』
という方もご相談くださいね。
何とか一緒に盛り返す方法を模索しますので。

それではみなさまのご健闘お祈りしています。




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