ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

失敗

不動産購入で失敗しちゃった2『共有名義』『ローンの支払いに困ったら』

次に共有名義で失敗というケースを見ていきます。

共有名義にするケースとして、一番多いのが収入合算するケースです。

ご主人の年収だけでは希望する借入金額に届かない。

なので、奥さまの年収も合算して借入金額を増やそうとします。

その場合、奥さまの名前も共有しローンも二本に分けたりすることがあります。

あと、夫婦共有の資産という意味合いで、この際記念だからと言って夫婦共有名義にするケースがあります。


いい話に思えます。

先ほどの収入合算の話も、私も頑張って返していくよという夫婦仲睦ましい風景に感じます。

もちろんこのまま夫婦円満で仲睦ましくローンを返済していければ一番いい話です。

でも今の時代万が一離婚するという可能性も考えておかなければいけません。

もし離婚したら?

どうなるのでしょう?

この場合、この不動産の処分にとても困ることになります。

自宅を売却してローンが完済できる場合ならともかく、売却金額でローンの残債が不足する場合が問題です。

借金が残ることになります。

離婚する原因を作った本人が背負えばいいじゃないと思うのですが、金融機関はもう一方を返済義務者からなかなか開放してくれません。

自宅を失った上に借金が残り、さらにその借金を背負わされることも考えられます。

さらに、ローンの残債を売却額で返済できる場合でも、離婚に際しての財産分与の問題で双方の意見が割れることも考えられます。

旦那さんはすぐに処分して借金から解放されたい。

奥さんは少しでも慰謝料を上積みしたいのでこの金額以上で売却してほしい。

もちろん逆のケースもあります。

こうなるとなかなか売却手続きがスムーズに進行していくことはなくなってしまいます。

どちらか一方の名義ならそんなことにはなりませんよね。

共有名義のリスクは離婚により将来生じる可能性がありますよというお話です。

 

次に奥さんの実家の土地の上に新築の建物を建築し、住宅ローンを組むというケースです。

奥さんの実家の土地が余っているから、その上に建物を建てよう。

ついでに2世帯住居にしよう。

こういうケースです。

土地の購入費用分がまず浮き、そして土地に担保能力があるので、融資も受けやすいですよね。

なので、こうしたケースというのは少なくはありません。

でも、先ほどと同じで

もし離婚したら?

という話です。

これは処分に困りますよね。

土地と建物は一体にして処分しなければ価値が下がります。

また、住宅ローンを組む際にその土地の部分も共同担保として差し出しているということがほとんどです。

つまり、土地、建物一体で処分しなくてはいけないということです。

この場合、奥さんの実家の土地も処分されてしまうことになります。

両方を売却してローンを完済できた場合でも土地の処分価格はいくら残るのでしょう?

100万、200万?

それだけの価値しかなかった土地ならともかく、もっともっと価値のあった土地であったとしたらもう頭を抱えるしかありません。

離婚の際に、その建物を買い取りローンを返済して奥さん名義に替えることができれば幸いですが、その費用を現金で調達できればいいのですが、その分をローンで組もうとするとまた大変です。

この場合、この取引のことを家族間売買と言います。

家族間売買に関して金融機関はとても消極的です。

取引価格が公正かどうか判断できないというのが一番の理由ですが住宅ローンという名目で再度借り入れすることは困難を極めるとしか言えません。

住宅ローンでなければ長期間の融資が組めませんので、そうなると個人の返済比率が上がり融資を受けることが難しくなったり、融資を受けれた場合でも毎月の支払額が大きく上昇します。

こういったケースもあり得ますよということは覚えておく必要がありますね。

 

住宅ローンを組み住宅を購入するには生活設計をきちんと立てるということがとても重要になります。

結婚すれば、出産、そしてお子様がいれば小学校、中学校、高校へ入学していきます。

公立で進むのか私学に進むのか。

また大学に進むのか、自宅から通える範囲で大学に進むのか。あと子どもさんが結婚した際に協力してあげたいと思っていたら、そのイベントごとに費用が発生します。

それらの出費が伴うイベントをきっちりと把握しておくことが大切です。

住宅ローンは毎月決まった大きな金額の出費が伴います。

それ以外の大きな出費というものを予定していなければ、途端に支払いに窮するようになりますので気を付けてください。

最初のほうで少し触れましたが、転職ですね。

あと、起業とかもそうですが、これらの予定がある場合はきちんと軌道に乗ってから購入すること。

伸るか反るか分からない。
どうなるか分からないという状況で住宅購入を考えないということです。

次に自己資金0円で安易に購入しないということです。

自己資金0で購入するということは、それまでの生活で十分な貯蓄ができていないということになります。

それなのに住宅購入を考えるということはもう破たんへの道を突き進んでいるとしか思えません。

自宅を購入すれば諸費用として物件価格の5%~8%程度は必要ですし、そのほかにも引越代、家具や家電、カーテンなどの費用も必要になってきます。

また、万一のけがや病気の際にも支払えるよう多少のストックも必要です。

物件価格の満額の融資ならまだしも、それらの費用もローンでまかなうといった考え方はとても危険です。

最後に余裕を持った返済計画を立てましょうということです。

住宅ローンでいくらなら借りれるかという考え方ではなく、毎月確実に支払っていける金額はいくらなのかという考え方をしなくてはいけません。

住宅ローンを組む際に生命保険など家計の見直しもついでにしておくのがベストです。

そのうえでこれなら返せるという金額でローンを組むようにしておいてください。

 

最後にこれでもローンが支払えなくなった

または、もうすでに購入してしまっていて、今日ご紹介したような失敗しているケースにはまってしまっているという人に向けて。

ローンが返済できない時にどうすればいいかというお話です。

まず、ローンを滞納すると債権者、銀行さんですね。

ここから催促の電話や手紙が入ります。

『住宅ローンの引き落としができていません。引き落としできなかった分振り込んでもらえますか?』

また

『いつ振り込めますか?』

こういう連絡が入ります。

多くの方はこのまま放ったらかしにしてしまいます。

そうなるとどうなるか?

まず、滞納歴が個人情報に登録されます。

住宅ローンの滞納歴が度々登録されてしまえば将来の金利引き下げのための借り換えは一切できなくなります。

それだけでなく、3ヶ月滞納状態が続けば競売手続きに移行されてしまいます。

放っておいたらいきなり自宅に裁判所から怖い手紙が届いてそこで初めて焦るという例は少なくはありません。

そうならないためには、まずきちんと債権者と連絡を取るということです。

今の金融機関は支払えない理由をきっちりと示し、今後の返済計画をきっちりと示すことができれば支払い猶予や返済条件の変更に応じてくれることがあります。

もちろんこれにはリストラや転職などちゃんとした理由が必要です。

そうじゃない理由で返済ができなくなったという場合は、この時点で売却する方向で考えた方がいいかもしれません。

これらのように返済計画が立たない場合、競売じゃなく任意売却という方法が存在します。

これには金融機関の同意が必要ですので、いずれにせよ話し合う必要がありますので、滞納したからといって逃げないということが大切です。

任意売却に応じてくれた場合、その後民事再生や自己破産という手続きで生活を再建できるようにはなりますのでその時点で専門家にきっちりと相談するということが大事です。

相談できる相手がいるのといないのとでは大きな違いがあります。

また、早期に相談することにより解決方法も大きく変わってきます。

手遅れになるまえに、お気軽にご相談ください。

今回も動画で配信していますので、ぜひこちらもご覧ください。


不動産購入でやっちゃった・・・『こういう不動産購入は失敗する』

今日は不動産購入でやっちゃったというテーマ。

こういう買い方をしたら失敗しますよということをご紹介していきます。

 

せっかく自宅を購入したのにローンを支払っていけない。

不動産を差し押さえられ競売に・・・

なぜこんなことが起こるのでしょう?

それは、支払いのシュミレーションがまずできていないということに起因します。

そうならないためには『家賃と同等の支払い』という言葉に惑わされないということが必要です。

これは、不動産広告のチラシとかでよく見かける言葉です。

毎月支払い7万円でOK。

家賃と比べてみてください。

家賃並みの支払いで購入できますよといううたい文句です。

これを見て『今の家賃と変わらないなら払っていけるのでは?』

と思ってしまいます。

これが落とし穴なのです。

住宅を購入すれば毎年固定資産税、都市計画税を払っていかなくてはいけません。

毎年5月頃、6月頃に納付書が送られてきますが、この計算を忘れていたらとても大きな出費になります。

なので、きちんと計算に入れておく必要があります。

また一般の銀行で住宅ローンを組んだ場合は団信(団体信用生命保険)、この保険料がローンの金利に含まれていたりしますが、フラット35などで借りている場合は団信の保険料は別途負担です。

この費用も毎年請求がきますので、考えておく必要があります。

そして、引っ越しする際に、家具や電化製品を買い替えたりしたくなりますよね。

せっかく新居に移るんだからこの際冷蔵庫も新しくしたいとか、マンションから戸建てに引っ越しした場合ですと、窓の数が違うのでその分カーテンもたくさん必要になります。

エアコンも各部屋に設置するとなると結構の出費です。

そして、部屋が広くなる分、鉄筋コンクリートの賃貸マンションから木造の戸建てに引っ越した場合は光熱費も大きく上昇します。

今まで、毎月電気代が6000円、ガス代が4000円、水道代は2000円といった支払だったのが、電気代12000円、ガス代、水道代も上昇して家計を圧迫するというケースもありますので、きっちりと計算に入れておかなくてはいけません。

 

次のケースです。

転職するからその前に購入しよう』

こういったケースのお話です。

まず住宅ローンの審査基準ってどんなものを見て判断するのかという話ですが、勤続年数、収入、年齢、車やクレジットカードなどの毎月決まった支払い、そして自己資金(貯蓄額)などを基準にして住宅ローンの可否を決定します。

転職してしまえばこの中の勤続年数や年収といった項目でマイナスに作用しますので、転職する前にローン審査を通してしまい住宅購入をしてしまおうというケースは多くみられます。

これが何がいけないかというお話ですが、そもそも現職を転職するということは、転職した新しい職場で長続きするかどうかということさえまず分からないですよね。

新しい職場環境に自分が合うかどうか。

また約束された年収が確実に今後ももらうことができるのか。

とても不安定な状態です。

新入社員で入社したときのことを思い出してください。

就職した瞬間に大きなローン(例えば車のローンなどを)組もうと思いましたか?

仕事に馴染めるかどうか、そもそもどんな職場なのかとか不安じゃなかったですか?

転職も変わらないですよね。

つまり転職した時点で過去の自分はリセットです。

そんな不安定な状況で30年、35年という長期のローンを組んではいけませんよというお話です。

家賃を今後支払っていくなら、ローンを組んで少しでも出費を抑えれる住宅購入をと考える方も多くいますが、先ほど説明したように購入した場合は住宅ローン以外にもいろいろな出費が伴います。

この辺りはきっちりと考慮しておく必要がありますので、収入が安定していない時期に住宅購入を安易に考えてしまうと失敗につながるということです。

 

次のケースは、35年ローンで組めるうちにということで、とりあえず最長の期間でローンを組むという場合です。

住宅ローンというのは最長で80歳まで組むことができます。

つまり、44歳までなら最長の35年間の住宅ローンを組むことができます。

期間が延びれば毎月の返済金額は少なく済みますし、今の低金利なら金利負担も少ないのでとりあえず35年でローンを組むことは決して悪いことではありません。

でも、定年退職って何歳までですか?

60歳か、65歳か。

定年退職後も引き続き勤務させてもらえるかもしれません。

でも、定年前の年収と同じだけもらえるわけじゃありません。

退職金がもらえるからその分でなんとか・・

じゃあ一体いくらもらえそうですか?

その退職金で完済できそうですか?

また、退職金で住宅ローンの残債を返済してしまい、その後の老後の資金は大丈夫ですか?

恐いですよね。

年金で生活できる保障は今の日本にはありません。

老後の資金もきっちりと確保しておく必要はあります。

ではどうすればいいの??

簡単な話です。

定年退職までに完済できる計画を組み、その計画を実行できると思った場合に購入に踏みければいいのです。

一般的に住宅ローンは元利均等払いで組む方がほとんどです。

毎月の支払いが一定額になっている支払方法です。

給料がこれから先どんどん上がっていく予測が立つ方なら、その上がった分を繰り上げ返済したりして早期に完済することは可能です。

でもその予測が自分で立てれないと思っていたりしたら・・・

35年ローンで組んではいけませんよね・・・

超長期のローンを組むとなかなか残債は減っていきません。

いざ売却しようとしたときに、残債の方が大きく突出していて売りたくても売れないという状況に陥いります。

安易に毎月の支払額が少なくすむからといって35年ローンを組んではいけません。

 

次回はまだまだ失敗の例をご紹介します。

こうなる前に購入前にぜひご相談ください。

ご相談はライフコンサルティングまで。

 

今日のブログの内容をまとめた動画はこちらです。

文章を読むのが面倒な方はぜひこちらをご覧ください。


不動産投資を始める際にはまず目標設定を

飲食店を開業する際に、1日にどのくらいの来客があって、単価がどのくらいで、原価がいくらかかって・・・

こういう計算はさすがに誰でもしますよね。

お店のコンセプト、主婦向けのお店なのか、若い女性をターゲットにしているのかも決めますよね。

将来的には2つ、3つお店を持ちたいな。

東京に出店したいな。

こんな夢を持ちながらコツコツと夢に向かって努力をしていくはずです。

不動産投資も同じです。

毎月どのくらいの収益が見込めて、対する支払いは毎月どのくらいになるのか?

所有した賃貸物件のターゲットは学生なのか、社会人なのか。

満室稼働させて行く行くは2棟、3棟のマンションオーナーになりたいな。

そう思って始める方は多いと思います。

飲食店を開業する際にはメニューを考案したり、料理の修行をしたりお店のデザインに凝ってみたりするはずです。

以前、お客さまで飲食店を開業した方がいらっしゃいました。

サラリーマンを脱サラしてトンカツ屋さんを始めたいということで店舗をお探しに来られました。

『どこかで修行されたのですか?』

と尋ねると

『いいえ。知り合いにお肉屋さんがいて安く仕入れるので始めようかと。』

こういう返答でした。

『お店の改装はどこまでされるつもりですか?』

と尋ねると

『できる限り安く済ませたいのであるものはそのまま使います。壁も天井も塗装でなんとかなるのではないかと思っています。』

私は少し言葉に詰まってしまいました。

味で勝負するのならともかく、トンカツ屋さんで修行したわけでもなく、専業主婦として毎日料理をこなしたわけでもなく店舗の雰囲気で勝負もしない。

『どうするつもりなんだろう?』

こう思っていましたが、

(安く仕入れれるなら価格で勝負するつもりかな?)

(ひょっとしてテイクアウトとかも考えているのかな?)

開店して驚いたのが、メニュー表に乗っている価格は近隣のお店にほとんど似通った価格でした。

(あっ。普通の値段だ・・・)

開店祝いで訪れて食べた感想は

(まずくはないがおいしくはない・・・)

このお店どうなったと思います?

みなさまのご想像通り数ヶ月で閉店しました。

飲食店っておいしいだけでも流行らない、お洒落なだけでも流行らない時代です。

安いだけでももちろんお客様の波は長続きしません。

賃貸業も同じだと思います。

賃料が安いだけでは入居者は選んでくれません。

きれいで清潔で安い物件。

駅から近くて安い物件。

高くてもそれだけの価値がある物件。

魅力的な物件しか選ばなくなってきています。

それは物件が豊富な時代になっているからです。

山登りして一軒だけポツンとある喫茶店があれば立ち寄りたくなりますよね。

でも、下山してたくさんある飲食店の中からでもそのお店を選んだかというとそうではないはずです。

需要と供給のバランスの問題です。

3点ユニットの1Roomマンション。

昭和の後半から平成の頭くらいまで、効率よく家賃を稼ぐ間取りとしてじゃんじゃん建てられました。

20平米ほどのバス・トイレセパレートの間取がこの後に続きました。

3点ユニットとの差別化で、同じような間取りの物件ばかり多く建てられました。

この間取りで差別化できなくなれば、今度は脱衣所付の1Kです。25~6平米の1Kです。

時代に取り残された間取りの物件は大きく家賃を落としました。

大阪市内でも中心部を外れれば、時代遅れの3点ユニットの1Roomがゴロゴロ。

敷金、礼金0、家賃2万円台の物件もたくさんあります。

脱衣所なしの1Kも敷金、礼金0、家賃4万円台、安ければ3万円台で募集しています。

間取りって20年で時代遅れになっています。

ちょうどその頃には水回りの交換の時期にも差し掛かります。

キッチンや浴室なども交換の必要が生じる時期です。

だって分譲マンションなら10年で大規模修繕、悪くても15年で大規模修繕です。

賃貸マンションも同じです。

この築年数の物件を買うならこの辺りの修繕費用を見ておく必要があります。

初年度からコツコツと積み立てていれば何の問題もないはずなのですが、ほとんどの場合その余裕がなく何となく運営を続けます。

年数が経つと空室を埋めるのに苦労しだし、挙句の果てには売却せざるを得ないという選択肢に直面します。

なぜこうしたことが起こるのか?

目先の事しか考えていないからです。

20年先まで物件を所有しておこう。

将来自分が定年退職したときに、自分の代わりにお金を稼いでくれる物件を育てよう。

こういう意識を持っていないからです。

目標設定というのは、将来自分がどうなりたいか?

何のために不動産を所有したいのかということです。

何年間保有するのか?

いくらの収入を確保したいのか?

賃貸不動産を長期間にわたり所有していると家賃収入は減少していきます。

建物が古くなり間取りに競争力がなくなってくるからです。

でも悪いことばかりではありません。

遅滞なく支払いを続けていれば。

所有物件の収支の状況が黒字なんだよときちんと立証していけば。

借入している金利の引き下げは可能になってきます。

収入が減ったのなら、その分返済額を下げればいいのです。

5,000万円借入(金利3.5%)し、20年間で返済すると毎月の返済額は約29万円になります。

この金利が1%下がれば毎月の支払いは26.5万円となります。

仮にこの物件の家賃収入が毎月40万円だったとして、家賃が5%下落し38万円となってもその分をカバーできることになります。

ここで問題になるのが、金利の引き下げをしてくれる物件なのか?

借り換えで他行が金利を引き下げてくれる物件なのかということです。

金融機関が引き下げの提案を了承してくれる要素としては

①遅滞なく返済できていること

②他行に借り換えされる可能性があること

この2つがあげられます。

つまり、自分のところが金利を引き下げなくても、よその金融機関が相手にしないお客さまであれば金利を引き下げる必要が生じないということです。

そりゃそうですよね。

金銭消費貸借契約書で金利はきっちり明記されているわけですし、契約上はそのままの金利で何の問題もないわけです。

長期プライムレート、短期プライムレートどちらを基準にしているのか、また自行の基準で金利を変動させるのかは契約によって異なりますが、そこが変動していなければ金利を下げるということを自ら行うわけがありません。

下げる理由とすれば、よそに取られるのがイヤだ。

これだけの理由です。

なので、よその金融機関が取り組まないであろう物件。

容積率OVERが顕著な物件、築年数が古く耐用年数が経過している物件などは容易に組み換えや金利の引き下げはしてくれません。

まぁこれも多少のテクニックがあって、見せ方の問題で何とかなる場合もあるのですがね。

家賃収入が低下してきたタイミングを見計らって交渉してみるのもアリかなということです。

長期ビジョンで物事を考えたときに、こうしたローンの組み換え、また資産の組み換えをいうものも必要になってきたりします。

ローンの組み換えにしても資産の組み換えにしても、物件の担保力が必要になってきますのでこの辺りの見極めも必要になってきます。

10年先も20年先も不動産賃貸業を営んでおこうと思うなら、不動産の知識を身に付けましょうということです。

居酒屋さんを10年経営していて、料理の、経営の素人ということはないですよね?

パン屋さんを20年やっていて、パンも焼けないということもないですよね?

それと同じで、不動産を賃貸して家賃収入を長期に渡って得ようとするなら、不動産賃貸業のプロを目指しましょうということです。

賃貸業のプロ。

それは、満室経営黒字経営です。

簡単なことです。

満室大家さんになるためには、不動産管理業者にまかせっきりでは無理ですよ。

今どんな間取りが流行っているのか?

今どんな設備が必要とされているのか?

自分の不動産の立地にはどんな学校があって、どんな企業が近くにあるのか?

ターゲットをどこに絞っていくのか?

市場調査現状把握です。

会社経営と同じです。

不動産投資をビジネスとして捉えるなら、ぜひ実践してみてください。

調達金利の交渉も会社で経費の見直しをすることと同じです。

不動産オーナーになった=経営者になった

こういう気持ちで取り組める方は必ず成功します。

不動産オーナーになった=富裕層の一員になった

こういう勘違いする方は間違いなく失敗します。

オーナーになった地点がゴールではなく、スタート地点に立ったという認識で取り組んでください。

安定した収益を得れるようになって初めて目的達成です。

未来永劫この収益を得ることが確保できれば成功です。

そのためには日々勉強を怠らず、情報取集を怠らず、経営者としての手腕を発揮してください。

まずそのための第一歩として、自分がなぜ不動産投資を始めようとしているのかという目的を明確することです。

目標設定さえできれば、あとはそこに向かって歩んでいくだけですので。

ゴールを目指して一緒に歩んでいきませんか?

ご相談お待ちしております。

image






物件情報
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
livedoor プロフィール
Amazonライブリンク
Amazon
  • ライブドアブログ