ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

失敗

利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう・・・

『利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう。』
みなさん、まさかこんな感じで不動産投資を始めようとしていませんよね?

不動産投資の仲介をメインにしている私が言うことではないのですが、安易に不動産投資に踏み込む方が多いように思います。
たしかに今の日本に住んでいて、年金の問題や少子高齢化の問題、そして今回の政治のゴタゴタ。
将来に不安を感じるのはもっともです。
今ある貯蓄では将来の老後に備えることができない。
何としてでも今あるお金を増やしたい。
そうですね。
私も同じです。
老後を夫婦2人で安心して過ごすためには年金以外に家賃のかからない住居、そして貯蓄が3000万必要だと言われています。
40代の方で今貯蓄が1500万円だとしたら、退職金で残りの住宅ローンを返済し今あるお金が倍になれば何とかクリアです。
でもそれでも、決して豊かな老後の生活が営めるというわけではありませんよね。
無駄遣いをせずにせっせせっせと働いて、退職後も質素な生活を繰り返す。
何のために今まで一生懸命働いてきたのって思う気持ちはよくわかります。
でもそういう気持ちを逆手にとって商売している業者さんは少なくありません。




表面利回り◯%、調達金利4.5%。
その差額があたかもキャッシュフローとして残るような説明が多すぎると思いませんか?
賃貸住宅経営には空室が付きものです。
空室が発生すれば、その間の家賃収入が失われるだけでなく、リフォーム費用などの費用負担も発生します。
また、勝手に一人でに入居者さんがやってくるわけでもなく、仲介業者さんに部屋付けの手数料も支払わなければいけません。
お部屋に備わっている設備、エアコンや給湯器は10年そこそこで入替えが必要ですし、キッチンや洗面台、トイレも15年くらいで入替えが必要です。
大きな費用がかかるものとしては外壁塗装や屋上防水ですが、20年から長くても25年くらいでは必要です。
ちょうどその頃バスタブが壊れた、間取りや建具が古くさいのでリノベーション
だと、いろいろな費用が発生しだします。
不動産を所有していると固定資産税もかかります。
融資を受けて不動産を購入する場合、個人の場合は元利均等払いで借入することが多いかもしれません。
固定金利の方が金利は高いので変動金利で組むことも多いでしょう。
金利が上昇すれば毎月の支払額は増えます。
安易に高額なローンを組んで不動産を購入してはいけませんよというお話です。

これが新築物件なら話は別です。
エアコンや給湯器、外壁塗装や屋上防水なんかも10年以上交換の必要はありません。
入退居してもリフォーム費用は知れています。
毎月の収支が安定しているなら着実に資産を増やすことも可能です。
ただし、この場合でもローンの残債以上で将来売却できたとしたらです。
どのタイミングで売却するか、いつも考えておく必要はあります。
売却時に残債を返済してまとまったお金が入り、毎月のキャッシュフローも潤沢にあったとしたらこんなにいい投資先はないわけです。
でも、そうならない場合がありますから注意が必要なんですね。
購入時の目利きというものはとても重要になります。
また、賃料の下落の予測も立てておく必要があります。
5年後、10年後も同じ家賃収入が得れると思っているのはとても浅はかです。
10年後家賃が下落しても、空室が2割発生してもきちんとキャッシュフローが残る物件を選ぶことが大切です。
そのためには借入する金利というものもとても大切になります。
この3つのポイントさえきちんと押さえておけば不動産投資で失敗することはありません。
①購入する物件を間違えない
②家賃の下落、修繕費も計算に入れてキャッシュフローを計算する
③できる限り低金利で借入する
たったこれだけのことです。

築30年の3点ユニットバスの物件を表面利回り12%で購入したとします。
部屋数がそうですね、20部屋。
現在の家賃が共益費、水道代込みで3.5万円。
これでシュミレーションしてみましょう。
まず月間の家賃は満室時で70万円。
年間収入は1年間終始満室として840万円。
それに対しての12%の表面利回りですと、購入価格は7000万円ということになります。
この7000万円を30年ローンで金利4.5%で購入したとします。
その場合毎月の支払額は354,679円となり、家賃収入との差額は345,321円となります。
『充分な金額じゃない?これなら欲しいな。』
なーんてなっていませんか?
まずここから費用の計算をします。
まず、水道代が家賃に込みなので20室×1,500円で3万円/月。
3点ユニットバスの物件で、家賃3.5万円の物件ですから部屋の広さは15平米くらいとしましょう。
だいたい一部屋あたり2年ほどの周期で入れ替わってしまいます。
空室期間を、退去してリフォームして新賃借人が入居するまで3ヶ月とします。
リフォーム費用として家賃の2ヶ月分、そして仲介業者さんへの報酬が家賃の3ヶ月分。
一回退去すると合計8ヶ月分のロスが出ます。
そして、入居期間は24ヶ月。
(24ヶ月ー8ヶ月)/24ヶ月。
実質2/3の賃料しかもらえていないことになります。
この数字を元に計算すると家賃収入は70万円×2/3=466,666円。
ここから水道代を引かなければいけませんし、共有部分の電気代5,000円、管理料(家賃の5%)35,000円などを差し引くといくらになりましたか?
396,666円ですね。
支払額はいくらでしたっけ?
354,679円です。
ほぼ満室状態で固定資産税を支払えばマイナスです。
そのほかにも築30年ですから、給湯器が故障した、エアコンが潰れた、屋上防水が切れた・・・
月単位で収支がプラスになることはあっても、退去が発生した月は赤字になってしまいます。
ということはシュミレーションの結果、
購入すべきじゃない物件ということになります。
パッと見は何だかいけるような気がする物件ですが、この金利ではダメだということです。
ただ、金利が安くても長期間の融資が組めなければ結局収支は合いません。
例えば15年返済、金利1.5%、借入額は同じく7000万円とすると、毎月の支払額は434,520円です。
『えっ?』
って思いませんでした?
返済期間が半分の15年なのに支払額は8万円しか変わりません。
あなたならどちらの金融機関から借りますか?
私なら毎月の収支は悪くなっても15年の返済期間で組みます。
なぜなら?
それは、返済期間が短い分残債の減りも早いからです。
その分売却した時に手元にキャッシュが残ることになります。
毎月のキャッシュフローに目が眩んで超長期でローンを組むことの恐ろしさを感じて欲しいのです。
不動産投資は毎月のキャッシュフローと、売却時のキャピタルゲインが狙いです。
キャピタルゲインと言っても、購入時の金額以上で売却するということではなく、減価償却を考え、その時点での帳簿価格以上で売却するということです。
そうなると、何とか購入しても大丈夫な物件が出てくるはずです。
まぁでも、今出回っている中古物件で、その出口さえ確保することは正直容易くありません。
なのでくれぐれも安易にローンが付いたからと言って購入すべきではありませんよ。
最低限先ほどのシュミレーションくらいは計算してから購入しましょうね。
でないと、退去通知が2つ、3つまとまって出てきた時点で青ざめないといけなくなってしまいますので。

今日書いたことをおさらいします。
私が伝えたかったこと。
それは
①昔流行った3点ユニットバスのワンルーム、このタイプの物件を買うなら利回りを割り増しして計算する必要がある。
②短期で売却益が見込める物件以外は4%前後の金利で借入してはダメということ
③収支計算を業者さん任せにするのではなく、自分である程度の見込みは立てれるようになること
④リフォームや大規模修繕が行われているかどうかのチェックは必ずすること

そして、最後に賃貸需要のある立地の物件を購入すること。
以上です。

先日ある地方都市のテナントビルの案件をご紹介いただきました。
満室想定20%超でしたが、現状は半分も埋まっていませんでした。
満室想定はあくまで満室想定、空室予測も立てておくことは必要ですよ。

今日お話ししたいくつかのポイント、これを心がけて物件選びをしてみてください。

失敗は限りなく少なくなるはずです。

『もうすでに失敗してしまったかも・・・』
という方もご相談くださいね。
何とか一緒に盛り返す方法を模索しますので。

それではみなさまのご健闘お祈りしています。




ルールを知らないゲームはしないでしょ?それなのになぜ不動産投資はよく分かってないのに始めるの?

みなさんルールを知らないゲームってやりたくないですよね?
仲間うちのお遊びならともかく、もしそのゲームにお金とか人生がかかっていたとしたら?
絶対にやらないと思いませんか?

株を始める時でも、FXを始める時でも一応何冊か本を読んだりしますよね?
でもその本を読んで勝てましたか?
本を書けるほど儲かりましたか?
当然不動産投資でも何冊か本を購入して読んだことでしょう。
でもその通り実践して本当にうまく行きそうですか?
株やFXならお小遣い程度のお金で始めることはできました。
30万円や50万円程度からでも何とかそれなりには始めることができたはずです。
でも不動産投資はどうでしょう?
もちろんレバレッジをかけて(レバレッジという言葉は正直好きではありません。理由はまた後でお話します。)、つまり融資を受けて始める場合なら少額の自己資金では始めることが可能です。
でも普通に考えれば、融資=借金です。
返さないといけないお金ですから結局全て自分のお金です。
自己資金で出した分だけ自分のお金、融資の分は他人のお金という感覚のお客様が多いように感じます。
何千万も、場合によっては億単位の借金を背負おうとしているのに、その割に危機感を持たず、また知識を持ち合わせていないなと感じます。
物件を紹介する不動産屋さんも当然物件価格が大きくなれば、その分手数料も大きくなりますので、融資を組んでもらい高額の物件を買わせようとします。
が手をこまねいてるところに知識を持たないが飛び込むとどうなりますか?
結果は想像つきますよね?
そんなことがここ数年この業界では起こっています。
知識を持たない不動産投資家は狼の群れに飛び込む羊です。
しかも、自分がどれだけの資金を持っていてどれだけの融資が付くのかの情報を持ってわざわざ相談に行きます。
これは自分の身体にオリーブオイルを塗り込んで狼の群れに飛び込む羊です。

うーん。
どうなんでしょう。
もちろん私にご相談いただいたお客様も同じです。
所得証明や資産状況まで教えてくれます。
それだけ信用してくれてるのだから、ありがたいことですし、うれしい話です。
でもこれって、ちょっと悪い相手なら大変なことになっていますよね?
そんな話は物件購入が具体的になってきたタイミングで大丈夫です。
それくらいの警戒心を持って挑んで行かないと餌食になってしまいますよ。
というより、まずいろいろなことを勉強しましょう。
一つの物件があり、どのようなメリットがあって、逆にどのようなリスクがあるのか?
メリットだけあってリスクがない物件などこの世に存在しません。
自分にとって、そのリスクは回避できるリスクなのか、それともそのリスク以上のリターンがある物件なのか?
その検証って自分ですることはできますか?
もしそれができないのなら不動産屋さんに任せっきりにしてしまったらいけません。
せめてうちみたいなセカンドオピニオン的な不動産会社にご相談すべきです。
それができないならもっといろいろなことを勉強しましょう。
勉強できる機会はたくさんあります。
いろいろ開催されている無料セミナーに参加するのも一つの手段ですが、定期的に開かれている賃貸住宅フェアに行ってみる。
知り合いのオーナーの賃貸物件を見せてもらう。
知恵がなければ時間と労力で補わなければいけません。
時間とお金の余裕がなければ他人の経験を自分の経験に差し替えていかなければいけません。
それは成功例も失敗例もです。
私は不動産経験が長いのでもちろん成功体験はたくさん持っていますが、失敗経験も数多く持ち合わせています。
失敗経験からこそ多くのことを学ぶことができ、二度と同じ過ちを繰り返さないよう経験を積めるのです。
みなさんのお知り合いの不動産投資家さん、不動産業者さんから失敗経験をお聞きすることができましたか?
私は自分の失敗談をお話ししない方を信用したりはしません。
失敗をしたことがない人の真似をすることにも自信がありません。
私は競売物件の入札サポートの仕事をしていますが、毎月のように数多い不動産物件が競売にかけられます。
この人たちは本業のビジネスで失敗している人ももちろん含まれてはいますが、ほとんどの場合住宅ローンの組み方の失敗であったり、物件選定の失敗です。
ただもし、失敗したとしても大概の場合は取り返しのつく失敗です。
どうして競売にかけられるまでの失敗になってしまうのか?
それは購入時点で失敗しているにも関わらず、その後も相談相手がいず取り返すことができないからです。
同じような不動産、例えば同じ分譲マンションの一室が売りに出されたとしてもその売却金額は一律ではありません。
売却するタイミング一つで価格は100万単位で変わりますし、見せ方一つで決まり方は変わってきます。
『来月からもうローンを支払い続けることができない。』
こういう状況で相談するのではなく、
『このままではローンを支払い続けることが難しくなるかもしれない。』
このタイミングでのご相談をお勧めします。
金融機関との折衝も代わりにすることも可能です。
居住用の物件でも住み続けながら残債を処理する方法もあります。
方法は一つではないのです。
お客さんの状況に合わせて一つ一つ売却もオーダーしていく。
売却時期から売却の方法、今すぐ処理しないといけないのか、それとも少しでも高い金額で売却したいのか。
当社でリフォーム資金を立て替えてリフォーム済み物件として売り出すことも提案しますし、古家の場合は解体費用を立て替えてまでも更地として売却することも提案します。
どの方法が一番売主に有利なのか、またどの方法が一番売主にとってお金を残してあげれるのか、そういう提案を考えているとワクワクします。

競売にかけられている物件をチェックしていつも思うことですが、
『3ヶ月前にこの所有者と知り合っていればこういう売り方してあげれたのに。』
『もう少し早い段階で相談に来てくれていたら売却しなくてもよかったんじゃないの?』
こう思いながら物件情報をチェックしています。
これだけ大阪市内の不動産価格が上昇しているにも関わらず、競売物件が減らないないのは、売る側のモラルと貸す側のモラルに問題があり、そして一番の問題は相談相手がいないことです。
たった一本の電話、たった一通のメールがあなたの人生を変えていたかもしれません。
『もう少し早く知り合いたかった。』
言われてうれしい言葉ですが、とても辛い言葉です。
もっともっと宣伝してそういう人たちの耳にこの言葉が届けばいいのですが、残念ながらそんなに広告費はありません。
なので、こうしてブログで書くわけです。
最近YouTubeの再生回数が増え始め、これもお客様の元に言葉を届けるのに有効な手段だなと思ったりしています。
人は失敗をするもの。
失敗をしてもやり直しは必ずききます。
そして、同じ過ちを繰り返さないこと。
これだけ実行できれば、何とか立て直していくことはできます。

最後にレバレッジという言葉を使うのが嫌いという話を。
不動産の勉強をしていると、レバレッジROI(投資収益率)の話が出てきます。
不動産コンサルティングマスターの試験の時にも私も勉強しました。
この話はまたいつかしますが、このROIというのは投資金額に対して年間で何%回収できたかという指標で、レバレッジを効かせて(融資を利用して)投資回収率を上げていきましょうという話の流れでよく登場します。
つまり融資を受けることが前提です。
500万円の自己資金を所有し、話を聞きにきているお客さんに5000万、場合によっては億単位の融資を持ちかけるための話のネタです。
考え方としてはもちろん理論に基づいた話なので間違えているとは思いませんが、これはプロになってから考えてもおかしくありませんか?
素人の、まだ何も分からない人に専門用語を並べて説き伏せるなんて、ちょっと違うんじゃないの?
私はこう思っています。
不動産投資はお金を、資産を増やすのに有効な手段だと思います。
でもやり方を間違えれば億単位の借金を抱えることもあります。
なので、ある程度の知識を身につけるまでは融資ありきで考えずに、賃貸経営のノウハウを学んでいくことが大事ではないでしょうか?
そんな勉強会もぜひ、今後は開いていきたいと思っています。
私たちのこの不動産業が世間に必要とされる業種であり続けるためにも、失敗者、破綻者を出さずに成長していけることを望んでいます。

参加するならルールを把握しましょう。
勝てる自信を身につけてから参加しましょう。
そのためのノウハウはお教えします。
失敗しないようお手伝いをします。

そのためには、まずはご相談から。

ご連絡お待ちしております。

オーバーローンって大丈夫?

オーバーローンってもちろん聞いたことがあると思いますが、改めて。

物件価格と諸経費相当額をフルローンで買い、自己資金を一切使わない購入の仕方です。

物件価格以上のローンを組むことからオーバーローンと呼びます。

ただ最近はおかしな不動産屋さんも増えているため、物件価格+諸費用+余剰資金まで組み込むケースも増えています。

ただまともな金融機関はこんな形の貸付をしてくれません。

どうしてこのような形で借り入れができるのか?

一般の方にはさっぱり意味が分からないでしょうが、物件価格の書き上げをしています。

どういうことかというと、例えば不動産価格5,000万円のところ売買契約書を書き換え6,000万円で契約している形を取って、あたかも自己資金を用意しているように見せ、1割の600万円と諸費用の分を用意するから残りの5,400万円を貸してほしいと頼むわけです。

諸費用でいくらかかるかにもよりますが、一般的に物件価格の5%~8%が諸費用と言われていますので、この分まで賄えるわけです。

ただこれって私文書偽造って知っていました?

やばいと感じた方はまともな神経の持ち主です。

そんなのみんなやっているよと思った方は少し危険感を持つべきです。

『赤信号みんなで渡れば怖くない。』

この発想はやばくないですか?

みんなが渡っていても渡っちゃいけません。

サラリーマン投資家さんの中で数年で資産〇億とかで本を出している方がいますが、普通の金融機関は投資用不動産を購入するために物件価格の満額までは出してくれても諸費用分までは出してくれません。

一般的には物件価格の1割から2割は自己資金を用意してくださいねと言われます。

そりゃそうですよね。

不動産を購入して家賃収入で儲けようとしているわけですから、それなりに自己資金は用意しましょうよ。

これが普通の考え方です。

資産5億とすれば、物件価格が5億ですから自己資金1割でも5,000万円のキャッシュが必要です。

2割なら1億。

こんなにもともと持っている人なら何していても成功しますよね。

でも実際にはそうではありません。

物件価格と諸費用を先ほどのやり方で調達し物件を購入し、ほぼフルローンで購入しています。

現金(自己資金)を出していない人ほど物件購入に躊躇しません。

これはマイホーム購入する人でも同じです。

自己資金が少ない人ほど、購入への決断は早かったりします。

コツコツと500万円貯めてきた人は、物件を決断するまでに時間がかかりますが、50万円しか持っていないののマイホーム購入に踏み切る人は決断するのに時間を要しません。

『ローンが通ったら買おうかな。』

こう言わせることに対して時間はかかりません。

でもその中の多くは、せっかく購入した家の住宅ローンを払いきれずに、不動産が競売に掛けられてしまうわけです。

生活設計をまともに立てれていないから貯蓄がないのです。

それなのに

『家賃くらいの支払いなら払えそうだから。』

こんな単純な思い込みで住宅購入に踏み切ります。

投資用不動産でも同じです。

『自己資金なしで購入でき、毎月キャッシュフローがあるなんて夢みたいな話飛びつかなくちゃ損だ。』

こう思って不動産投資に踏み出す方が後を絶ちません。

そんなにうまくいくわけないじゃないですか。

売る側は何でこんな売り方をするのか?

それは先ほども言ったように、自己資金を持っていない人ほど組みやすい相手だからです。

購入した人がローンを払えなくなったって、マンション経営がうまくいかなくても関係ありません。

だって、

『頭金なしで家を買えたんだから感謝しな。』

『頭金なしでマンションオーナーになれたんだから感謝しろよ。』

こう思っているからです。

自分が売った物件が競売にかかったって何とも思っていません。

逆に

『売却の時にまた仲介手数料でも稼ごうか。』

こう思っているかもしれません。

そこにはお客さまに対しての愛はありません。

もともと日本には、不動産って一生に一回の買い物という認識が根付いています。

なので、一回購入したお客さまに次の住み替え時にまた購入してもらうという考え方はあまり持ち合わせていません。

よくできた営業マンは過去のお客さまからの紹介をもらったりしますが、そうあろうと思えば先ほどのような売り方はできなくなります。

私の場合、自宅(マイホーム)は一生に一回と思ったことはありません。

先日自宅の買い手が付き、売買契約を締結しました。(この話はまた後日ゆっくりと)

今の家は私が再婚する前に購入したマンションで、再婚し女の子が二人生まれた今の私の生活環境に適さなくなりました。

なので、また引越しします。

買い手が決まったので引越しすることになりましたが次の物件はまだ見つかっていないので、また一旦賃貸暮らしです。

今度は自宅兼事務所にしようとたくらんでいます。

自分のマイホームも今度で3回目になります。

1回目は失敗しました。

2回目はそれなりに満足いく購入になりました。

次回はさすがにもう家庭環境は大きく変わらないでしょうから長期間住むことになるでしょう。

でも、これも終の棲家にするつもりがありません。

だって最期は南の島に永住計画ですから。(笑)


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お客さまともこういう関係性でありたいのですよね。

今は家族が小さいからマンションかな。

子どもが大きくなったら郊外の戸建かな。

子どもが巣立って夫婦2人になれば都心のマンション斡旋してよ。

こんな関係でありたいです。

そのためには途中で破たんするような購入の仕方をあっせんするわけにはいきませんし、マンション経営でも同じです。

途中で破たんする売り方をするのではなく、2件目、3件目を購入してもらえる関係であり続けたいと思っています。

そのためにはやはり多少の自己資金を用意してもらい、安定かつ健全なマンション経営を行ってもらう必要があります。

自己資金が少ない人でも購入する方法はもちろんありますが、その分リスクを伴うことを理解してもらわなければいけません。

自己資金が潤沢な人と自己資金が少ない人との違いは毎月の支払額に影響してきます。

金額が大きくなればなるほどその差は大きくなります。

1億円の借り入れで金利が1%違えば、単純計算で金利の差が年間100万円生じます。

毎年ですからね・・・

私の友人で同じ年なのにすでに住宅ローンを完済した人がいます。

すごいですよね。

毎月7万円、8万円の支払いがなくなるわけですから、年間100万円づつ他の人より貯蓄に回せるわけです。

-100万円/年と+100万円/年。

この差は歴然でしょ?

この+100万円を3年間続ければ築古の戸建1件買えます。家賃が4万円ほど入るかもしれません。

そうなれば2年でほぼ回収、4年間で資産は倍増です。

こんな単純なシュミレーション通りいきませんが、失敗するシュチュエーションがフルローンにはたくさん潜んでいることに気付いていただけたでしょうか?

金利の差=今までの人生の評価です。

そしてこの金利の差がこれからの人生の資産形成に大きく影響していきます。

私はまだ、自分のお客様に比べて金利の差を埋め切れていません。

なので一旦リセットして自己資金を増やすことにしたわけです。

自分が言っていることを自分が実践しなければどうするのってことですから。

あなたが調達できる金利は今いくらですか?

ひょっとして1%切る金利で調達できる属性なのに、4%とかの金利調達とかしていないですよね??

もしそうなら、お付き合いする不動産屋さんとお付き合いする金融機関を変えたほうがいいかもしれませんよ。

今は積極的にご紹介できる物件はありませんが、私と一緒に不動産の勉強をしてみませんか?

不動産相談は随時受け付けています。

フルローンとかオーバーローンのご相談には応じれませんが、物件選びとか今後の不動産投資の進め方などアドバイスさせていただいております。

またお気軽にお問い合わせください。

お待ちしています。





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