ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

失敗

節税対策という名の甘い誘惑

『不動産投資で騙された』
『買わなきゃよかった』
こんな声が未だによく聞こえてきます。

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多くのこういったケース、『節税』という甘い囁きから悪魔の道へとひきづりこまれています。
『税金を払い過ぎています。』
『賢い人はもうすでに対応されています。』
『毎年◯◯万円という税金が還付される方法があります。』
この言葉に反応してしまった人、あなたはもう未来の被害者です。

甘い言葉に反応し、ズルズルと引き摺り込まれていく。
映画のいろんなシーンでよく見られる光景ですが、自分の身に降りかかると多くの人は気付きません。
『ひょっとしたら、これはチャンスなのかも』
『全員が知っていない情報を自分が知ってしまった。この話に乗っからないと世の中に置いていかれてしまう。』
こういった心理でしょうか。

その、あなたに話を持ちかけてきた人はどこかの被災地でボランティア活動をしている時に出会った人でしょうか?
道端で倒れていた自分を病院に運び込んでくれた命の恩人でしょうか?
そんな聖人君子が自分に救いの手を差し伸べてきてくれたのなら信じてしまうのは仕方がありません。
でも、そうではありませんよね?
恐らくパリッとしたスーツを着て、いかにも仕事が出来そうな感じの営業マンだったのではないでしょうか?
よく、詐欺師ほど身なりがきっちりしている。
話し方も丁寧で信用できた。
っていう話を聞いたことがありませんか?

赤の他人に儲け話を持ってくるわけがありません。
美味しい話の裏にはワナが仕掛けられているのです。
私も不動産投資の仲介の仕事をしています。
当然、減価償却の話も所得税還付の仕組みも知っています。
でもね。
そんな話をするのは、決まって購入後の話です。
なぜなら?
節税目的で不動産なんて買うもんじゃないからです。
節税対策にもなるだけの話なんです。

続きはこちらから。
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※ホームページ上にブログページを作成しましたので、そちらでもどんどん公開していきます。
こちらのページと合わせてごらんください。

不動産投資にはリスクがつきもの

不動産投資にはリスクがつきものです
それはどんな物件を買おうとついてきます

そして、そのリスクは物件により異なります

いくら駅から近く、築年数の新しい物件を購入しようと、いくら安い物件を購入しようとついて回ります

それは株式投資でも同じでしょ?

どこの会社の株を買っても、値下がりするタイミングはあるし、ちょっとしたキッカケで株価が大暴落することもあるわけです。

不動産ももちろん同じで、他人が見てリスクが低いと思われる物件、駅近物件や築浅物件は価格がどうしても高くなります。
高い価格で購入すると、それだけ値上がりの余地は少なくなるでしょうし、購入時に競合する相手も増えてきます。

かたや、安い物件は安い物件なりに理由はあるものです。
駅から遠い、築年数が古い、再建築不可…
でもその分安く買えたりするわけです。

安い物件はリスクが高く、高い物件はリスクが低い。
でもリスクが全くないわけじゃない。

じゃあ一体どちらを買うのが正解なの??

この答えは各々違います。
なぜって??

それは、個人個人求めてるものが違うからです。
短期で売り抜いて利益を出したい人。
長期保有で安定した収益を確保したい人。
長期保有だが、売却益で利益を出したい人。
長期か短期か、また投資できる金額によってもその投資方法は変わるわけです。

なので、私の場合はまずそこをヒアリングします。
どういう目的で不動産投資を始めたいのか?
資産を増やすための投資なのか、また毎月の収入を増やすための投資なのか?
そして、いくらの資金で始めたいのか?

不動産投資を始める際に私がいつも言ってるセリフがあります。
余裕資金として、いくら使えそうですか?』
貯金がいくらある、資産がいくらあるというのはもちろん大事ですが、今使えるお金がいくらなの?
これも重要だったりします。
『今使えるお金は500万円です。』
『じゃあ500万円の物件を探しましょう。』
じゃ、ないですよね。
不動産を購入する場合には、物件価格以外にも登記費用、仲介手数料など諸費用が必要です。
また、それだけでなく賃貸募集にかかる費用、不測の出費(突然の退去、建物の補修、設備の故障など)に備えて、予備の費用も用意しておかなければなりません。
500万円の資金なら購入すべき物件は、リフォーム済みの物件でも400万円が限度、リフォームが必要な物件の場合は300万円が限度になります。
『500万円使えるなら、その500万円を頭金にして残りをローンで。』
こういう業者さんに出会ってしまうと、預貯金、資産を根こそぎ持っていかれちゃいます。。。

不動産投資に限らず、投資は余裕資金でやるもの
当たり前の話です。
今年、世間を騒がせたスルガ銀行の問題、あれの何が一番の問題だったかというと、余裕資金どころかほとんど自己資金を使わず物件を購入していたこと。
1億円の物件を購入するのに、頭金ゼロ、このことが常識か非常識か、こう聞けばどう答えます?
『当然常識だよ。』
頭がイカれてますよね。

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かぼちゃの馬車は12時を過ぎるとかぼちゃになるんです。
頭金0で億単位の不動産が買えたという魔法も間もなくとけます。

昔から欲しい車があって、ようやくその車に相応しい男になれた。
さぁ、その車を買いに行こう。
全額ローンで。。。

そんなヤツいませんよね?

心から欲しいと思っているモノなら、いくらお金を使ってでも手に入れたいと思うはずです。
お金がないなら、お金ができるまで我慢するはずです。
この件に関しては、
フルローンで買えるなら買おう』
『自己資金使わずに購入できるなら買いたい』
こういう人が買ってしまっていることに最大の問題点があります。
その物件は、本当に欲しい物件だったのかどうか?
仮に、自己資金1千万円使ってでも欲しかった物件だったのかどうか?

違いますよね?
フルローンで買えたから買っちゃった。
この結果が、後の惨劇を生み出すことになるわけですよ。
頭金を出して購入する人がいない物件、他銀行で評価が伸びず売れなかった物件を購入してしまっている可能性が非常に高いということです。
出口がない。。

このことに気付くのは、購入後間もないタイミングで気付く人もいれば、家賃収入を支払いが追い抜いてしまい、返済がままならなくなるまで気付かない人もいます。
いずれにせよ、始まりが間違えてしまっています。
モノを購入するときは、
必要なとき
欲しいとき
であって、必要ないのに『買えるから』という理由だけで購入してはいけません。
当たり前ですよね。

多額の借金をしているのに、あたかもタダで不動産を手に入れたように錯覚してしまう。
『毎月◯◯円のキャッシュフローが。』
あたかも毎月入ってくる年金受け取りの権利を得たように錯覚してしまう。

うーん。
気持ちは分かるんですよ。
不動産投資をするのに、借金は必須です。
1億、2億の不動産を現金で購入できる人は、ほんの一握りです。
みーんな借金しています。
9千万円借りるのも、1億円借りるのも同じ。
気持ちは分かるんですよ。
ダメになったとき、9千万円も1億円もどうせ返せる借金じゃない。
それは分かるんですよ。
でもね。
そういう考えをする人は、何度でも同じ過ちを繰り返します。
多重債務者と同じ発想です。
でも、仮に購入の度にそこそこ自己資金を投入してる場合はどうですか?
毎回慎重になるでしょ?

そうでなきゃダメなんです。
不動産は高額な買い物。
とても高価な買い物。
スーパーで買い物かごに野菜をどんどん放り込むように買ってはいけません。
倹約家の主婦は、大根の大きさ、形を選んで買ってるでしょ?
あなたの奥さんも、10円でも20円でも安い野菜を選んでるかもしれないんです。
それなのに。。。

慎重にいきましょ。
きちんと物件を吟味しましょ。
冷静な判断で購入しましょ。

そして、決断したらちゃんと頭金を出しましょ。
これが正常な不動産取引です。
不動産取引にはリスクがつきものです。
相場は常に上下しますから。

ただでさえ、リスクがあるんですから、最初の入り口ではリスクを極力回避しましょ。
自己資金を出すことはリスクではなく、当然の行為です。
逆に、自己資金なしで買える物件を購入する方がリスクだと気付いてくださいね。

年末までにもう一本くらい書けるかなぁ。
無理かなぁ。

ということで、これがもし今年最後のブログ記事になったとしたら、
みなさん良いお年を。

来年もいい一年にしましょうね

ローンが払えない。そんな時どうする?

住宅ローンが払えない。
アパートローンが払えない。

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こんな時どうします?

一番よく見受けられるケースとしては

無視する

放ったらかしにする

これではないでしょうか?

携帯電話に見知らぬ電話番号が。

留守番電話にはローンの催促のメッセージが録音されている。

かといって、支払うアテがない。

電話してもどうせいついつまでに払ってくれって言われるだけだし、払えないし。

って感じで、折り返しの電話もせず、自宅に届いた手紙も無視して。。。

債務者のほとんどはこのパターンに陥ります。

この後どうなるか?

催促の手紙が何通かやってきて、それでも連絡がつかなければ債権者(銀行さんですね)は保証会社に代位弁済の請求をします。

保証会社なんか入ってないよと思っている方もいるかもしれませんが、住宅ローンなどの場合は決済時に保証会社に保証料を支払ったり、毎月の金利に上乗せになった形で保証料を支払っています。

銀行自体はこの代位弁済によって債務の返済を受けます。

あとは、保証会社から競売開始の申立てが行われ、担保不動産は競売へとかけられることに。

この競売開始の通知が裁判所から届いたらようやく
『あれ?これやばいんじゃない?』
と気付くことになります。

『やっと手に入れた念願のマイホーム。
それをこんな形で手放すなんて‥』

『家族にどう言えばいいの?』

家族に相談できずにここまで放ったらかしになるケースは少なくはありません。

旦那さんが奥さんに言えずにというケースが一般的ですが、たまに奥さんが入金するはずのローン分のお金を入金せずに使い込んでしまっていて、旦那さんに言えずにというケースもあります。

この場合は債務者である旦那さんのところに連絡が入るから安心と思っているかもしれませんが、携帯電話の番号が変わっていたりすると手紙だけが自宅に投函されていたりして気付かないままに手遅れになってしまうということも考えられます。

競売開始通知が届いてしまうと、もう再建の道は残されていません。
『月々少しづつでも返していきます。』
『ボーナスで未納分を精算します。』
こういう話が通用しなくなってしまいます。

どんな話でもそうですが、初期対応が大事なのですよね。

最初に催促の電話が入ってきた時に、
銀行の担当者さんは引き落とされなかったローンの支払額分を振り込みしてくださいねと言ってきます。

そこで支払う予定が立たないのに、
『来週に振り込みます。』
みたいな感じで適当に返答していませんか?

その支払い予定日に振り込みが出来ずに、また催促の電話があれば、
『やばっ。銀行からだ。払えないから無視しとこう。』

次からは無視、無視、無視。

電話とともに郵便物も届いています。

これが続くようですと、再建するのは不可能と判断し債権回収に移行するわけです。

そして裁判所からの通知が届いてから、
『何とかなりませんか?』
私にこういう電話がかかってくるわけですよね。

PCやスマホで検索して、このブログに辿り着き助けを求めてくるわけですけど、それならもう少し早く検索してよ。
これが本音です。

大概の場合、時間がなさすぎて対応することも不可能なんですよね。

1回目2回目の滞納くらいの時は、
『このくらいなら節約すれば何とか返せる。』
とか、バカなケースでは
『競馬が当たったらすぐ返そう。』
『パチンコで取り返して返そう。』
こんなことを考えてしまうのでしょうね。

私は長い間賃貸にも携わっていましたが、家賃滞納者と同じです。

『来月まとめて払います。』
こう言って、翌月にまとめて払ってくれるケースなどほんの数えるほどです。

その場合どうしてたかと言うと、
『今いくらなら払えます?』
『家賃10万円のうち、3万円だけでも今持ってないですか?』

今は保証会社さんに加入しているケースがほとんどなので、保証会社に代位弁済の請求をすれば事が足りるのですが、以前はこうした催促業務も行なっていました。

今月の家賃が払えない人が、翌月まとめて払えるわけがないと思っていますから、少しでも取りはぐれを少なくする方法を模索していました。
『翌月分から、家賃に上乗せして2万づつ返済していってよ。』
これと同じ話です。

ローン額全額は無理でも少しづつでも振り込んでいく。
そうすることにより、返済の意思はあると示すことができます。

するとどうなるか?

金融機関は競売にかけるという方法ではなく、返済額の見直し、リスケの提案をしてきます。

『今の家計の状況を教えてください。』
『収入が減ったという書面を提出してください。』
『利息だけなら支払うことは可能ですか?』

新たにローンの借入は難しくはなるでしょうが、自宅を競売にかけられるよりマシでしょ?

『そんなこと頼むの恥ずかしいよ。プライドが‥』

競売にかけられて家を追い出されるのとどっちが格好悪いですか?

初期段階で自分の恥を晒して助けを求める。
これが唯一の手段です。

自分で全て解決できればいいですよ。
でも、そう出来ないから誰かに相談するわけでしょ?

格好つけて、意地を張って。

そんなものは一円にもなりません。

必要なのは明確な意思です。
家を守るか手放すか。
その判断です。

中には、競売にかけてもらって手放してしまった方が再建しやすいケースもあります。

近隣相場と実勢価格が大きく乖離してしまっているケースです。
今売却しても2千万円ほどかなぁ。
でも、残債は3千万円は超えている‥

無理して払い続ける意味が分からなかったりします。

同じような物件を賃貸で借りれば今の住宅ローンより安いのでは?
このケースも同様です。

また、家族2人なのに無駄に広い4LDK、駐車スペース2台分。

うーん‥

いろいろなケースがありますよね。

とにかく、早い段階で誰かに助けを求めること。
これが大切です。

不動産で失敗しても、今後しばらくローンが組めなくなるだけのこと。

そこから這い上がって、資産何億って築いている人もいます。

要は、覚悟手段の選択です。

ね。

人生簡単に終わりませんから。

くれぐれも、一度や二度失敗したくらいで命を落とそうと思わないでくださいね。

不動産絡みのひどい詐欺の話も横行していますので。
でも、そう思う前に必ずご相談を。

2年、3年で復活するのは厳しいかもしれませんが、10年経てば何とかしますよ。(笑)

人生相談を含め、不動産絡みのご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

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株式会社ライフコンサルティング
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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