ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

契約

AIの進化で不動産はどう変わる?

機械化〜IT化、そしてAIの時代へと変化してきました。
ITはInformation technology、情報を取得、加工、保存、伝送するための技術。

AIはartificial intelligence、人工的な知能の略です。

人工知能が機能し出すと一体どんな世の中になるのでしょうか?

不動産物件を探すとき、以前は物件に貼ってある看板、貼り紙で、そして店頭看板で。

それが情報雑誌やチラシに変わり、今はポータルサイトがメインになりました。

貼り紙、看板の時代は何件も何件も電話して家賃を確認したり、売買価格を確認する作業は大変な作業でしたから、入居者、購入者は相場をなかなか知り得ない状況にありました。

店頭看板や情報雑誌、チラシなどがメインになるとそこに掲載されている物件情報により相場を少しは把握することはできるようになりました。

ただ
『あー。この物件は日当たりがかなり悪いですよ。』
『家賃は安いのですが、隣に少し問題のある入居者さんがいらっしゃいまして。』
そんなこと言われたら別の物件を紹介してくださいと言っちゃいますよね。

なので、本当のところの相場はやはり一般の方は分かりにくい状況にありました。

ポータルサイト出現により、状況が変わるかというとその状況はすぐに改善したわけではありません。

ただ、多くの不動産業者さんが世の中に存在していることを、お客さんが知ることになりました。

またメールで複数の不動産会社さんから物件情報を取り寄せたりすることにより、より現実に近い相場観を知ることができるようになりました。

少しつづは進化しているのですよね。

不動産業界でもネットで集客するようにはなったのですが、ネットはあくまで集客のツールとしてしか捉えていません。

そのまま興味を物件を購入したり、賃貸したりする感覚があまりないからです。

『そんなこと無理でしょ。』
『中見といてもらわないと後から文句出たら大変だから。』

これが未だに現場の声なのです。

なぜそんなことになっているかというと、
掲載されている物件情報がありのままではなく、反響を取るためのものでしか存在していないからです。

『こういう角度で撮ると部屋が広く見えます。』
『こういう編集すると部屋が明るく見えます。』
『道路向かいの古いアパートは見栄えが悪いので、それが写り込まないように撮りましょう。』
テクニックといえばテクニックなのですが、現場に足を運ばないと分かり得ない情報がたくさん隠されていたりします。

それを読み取ることは一般の人には難しい話です。

紹介している物件をそのまま契約に結びつけるのではなく、その物件で契約してくれればラッキー、他の物件で契約に結びついてもそれはOK。

こういう考え方になっています。

でももしこれがAI化されていけばどうなるでしょう?

Amazonの商品のようにそのまま買い物カゴに入り、カード決済、ローン審査に移行みたいなイメージです。

こうなるためには、物件情報を正しく伝える必要が出てきますし、物件をネット上で細かい箇所まで見ることができる仕組みづくりも必要です。

現場だけでなく、駅からの経路、コンビニやスーパーなどの商業施設、小学校や中学校までの経路までも分かればありがたいですよね。

お客様が望んでいるもの全てをネット上で完結することができれば、もう営業マンは必要なくなります。

逆にいうと、営業マンが必要なくなるということは全ての物件が適正価格で取引されていくことになります。

売主側、貸主側は頃合いを見て価格変更したり、付加価値をつけてみたり。

今、賃貸物件を探しに行くには、事前に気になる物件を調べてそこからお店へアプローチします。
内覧して契約して鍵渡し。

そこまで何度も何度も足を運ぶ必要があります。

不動産を購入する場合はもっと大変です。

休日の度に不動産屋に足を運んで手続き。

契約が決まったら今度は家具や家電選び、カーテンやラグの寸法測りからカーテン選び、取付、住民票の移動から銀行やカード会社への住所変更手続き。

やることが多すぎます。

システムが効率化した時代に生まれた世代には
『引越しって面倒だ。』
この印象しかないのではないでしょうか?

住宅を契約したら、カーテンのサイズから家具の配置のシュミレーション、そしてそのまま発注できるようになれば引越しがお手軽な時代になるかもしれません。

物件情報が正確になるだけで、後のことが連鎖して波及していくことは容易に想像できます。

いつも思っていたことですが、契約して鍵渡しまでに採寸に行かなければならないこと、これは貸主、売主、仲介業者の怠慢ではないのかなと。

既製もののサッシを使い、その上にカーテンレールが付けてある。
高さも決まっているし、既製もののカーテンの長さも決まっています。
『この部屋は◯◯cmのカーテンを発注すればいいですよ。』

部屋の間取り図面も壁芯の寸法で書いてあります。
その寸法図を渡されたところで内寸と違いますから測り直す必要があります。
でも壁の厚み、この壁は◯mmですと記載してくれていればその手間も省けます。

でも逆に言えば、その情報があればそのままネット上でカーテンや家具を発注できることになります。

そうなると、売主にとっても貸主にとっても新たなビジネスのチャンスです。

自らがネットショップオーナーになれば、そのままお客様を取り込めますし、アフィリエイトでショップを紹介することで稼ぐことも可能かもしれません。

『面倒くさいよ。』
という人には、その業務をビジネスに結びつけたい人に採寸業務を請け負ってもらうこともありかもしれません。

仲介業をメインとしている会社さんでも、その正確な物件情報を提供するためのお手伝い、個人のオーナーさんの物件登録、写真や動画撮影のお手伝い、ネットへの物件登録のお手伝いという形で新たなビジネスチャンスが生まれるかもしれません。

だって、Amazonや楽天にはネット流通のノウハウはあっても、契約上のリスクを回避するノウハウはありません。

不動産って一つ一つが別個のものであり、リスクはそれぞれの物件により異なります。

それを補うのは地域に根ざした不動産業者であり、近隣相場を一番把握しているのも地域に根ざした不動産屋さんです。

個人と個人、売主と買主、貸主と借主が直接繋がる時代はもはやリアルです。

その中で私たちが何をできるのかとずっと模索してきました。

でも、この形なら私たち不動産屋さんも生き残れ、消費者にも有益です。

直接繋がれることによるコストダウン。
システムの効率化による流通量の拡大
仲介手数料、広告料などの名目で得ていた多大な報酬はなくなるかもしれません。

でもその分、成約した場合にしか支払われなかった報酬が定期的に安定した売上に変わるかもしれません。

そうなると物件価格、家賃に関わらず、業務に関する手間は同一になります。

マンションと土地、戸建では物件調査の手間が変わりますので、土地、戸建は少し割高。

一棟賃貸マンションは物件調査の手間は都度変わるわけではありませんから、戸数で割ると割安に。

どうですか?
現実的じゃないですか?

これがいろいろ考えてみた、みんながハッピーになる未来予測図です。

でも一人で始めてみたところで、物件情報の正確さ、寸法、ネットショップくらいしか実現できそうにないんですけどどうしましょ?

やっぱ、一人では何もできないなぁ。。

誰か私のアイデア実現してくださーい。

不動産業界をシステマチックに改革してくれませんか?

エンドユーザーも求めていることだと思います。

社会貢献ですよー。

大阪の小さな不動産屋さんの夢を叶えてください。

tatemono_fudousanya

何年後かには実現しているんだろうな。
私に関係のないところできっと。







訪日外客数まだまだ増加中。2000万人突破

日本政府観光局(JNTO)が発表したデータによると、2016年11月の訪日外客数は1,875,400人で昨年11月の1,647,550人から13.8%増加しました。

2016年1月から11月までの訪日外客数は合計で21,988,400人となり、こちらも前年比22.4%の伸び率を示しています。

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とうとう訪日観光客が2,000万人を超えました。

この数字はもちろん過去最高の数字です。

今年の着地地点は2,400万人あたりになるのでしょうかね。

政府目標4,000万人という数字もオリンピックまでに達成する可能性もあります。

しかし下のグラフをご覧ください。

数字的には伸びているのですが、まだまだ東アジアの旅行客が大半を占めています。

161221monthly-4

2016年の11月時点での内訳は韓国人42.7万人、中国人43.3万人、台湾人30.1万人、香港15.2万人です。

いずれも高い伸び率になっています。

それとは別に海外に旅行する日本人も若干ですが増えているのですよね。

こちらも前年対比5.4%増です。

グローバル社会に躍進中です。

カジノ法案も可決しましたし、ますます観光客は増加しそうです。

その中でどういった立ち位置で仕事をしていくかということはとても重要です。

ここ数年中国系の不動産会社が増加しています。

都心部の区分所有の案内はほとんど中国人が占めています。

担当者も中国人、台湾人。

旅行でお金を落とすのも、日本の不動産を購入していくのも中国、台湾の方ばかりです。

そういったお客様を取り組むために日本の企業も外国人の営業スタッフを多く雇用しています。

でも、スキルがひどい・・・

重説案を送ってもろくに目も通してくれない。

契約の内容自体をきっちりと把握していない。

購入者側の仲介業者ですので、リスクを背負うのは買主ですからいいのですが、今後契約のトラブルも発生してくるかもしれませんね。

先日も中国人客に先を越され契約できない物件がありました。

そのケースなんて、翌日に契約してその週に決済までして中国に帰るからそのお客様を優先しますって・・・

契約って調査も何もする時間ないのに、いきなり契約ってよっぽどその不動産会社を信用しているのでしょうね・・・

私には無理です・・・

お客様がいくら買いたいといっても、お客様がいくら時間がないって言っても、自社物件なら事前調査をしているからともかく、他社物件など怖くて即日契約なんてできません。

でもそういったお客様が実際には多いそうです。

中国人は不動産を買うために日本にやってきます。

実際に現物を見ないで購入するケースも少なくないようです。

いいんですがね・・・

不動産屋さんじゃなくて、まるで物販と変わらないような気がします。

このままでは日本人が自分が住むための不動産を買えなくなる時代がくるかもしれません。

円安に振れていることも今後もっと影響してくるでしょうしね。

外国人がどんどん日本の不動産を購入して、不動産価格が上昇する。

それはそれでいいことなんですが、何かしっくりこないなというのが実感です。

日本に旅行客が多く訪れ、日本人もその恩恵を受けて国内景気も良くなり、どんどん不動産が売れていく。

これが理想です。

そういう世の中になってほしいなと思っています。



仕事で思いつき、新しい発想って大事ですよね。

昨日テレビを見ていると、プラモデルを輸出販売している会社の社長さんが紹介されていました。

これは日本で作られているプラモデルの精度、クオリティが高いので海外に輸出したら面白いのではという発想で始めた会社が今や年商30億になったという話でした。

日本では当たり前のものが海外では当たり前でなく、貨幣価値、モノの価値も当然国によって変わるわけですから商売になるということなのですよね。

今では海外の商品もネットで手に入れれる時代ですし、こういった流通の仕方もまだまだ変化はしそうですね。

相手が求めるものを提供するというのが仕事です。
お客様が求めているものを提供できれば商売になります。

なので、商売をするときにまず考えることはお客様のニーズを掴むことです。
世の中で何が求められているかということを考えると自ずと答えは見つかります。

私は不動産業なので、どうしても住宅に関わることで物事を考えてしまう習性があります。
仕事をしている中で疑問に感じることがあったりすると、深く掘り下げて考えます。

今疑問に感じていることは、不動産の仲介手数料のことです。
例えば300万円の物件を仲介したとしたら、法定の上限仲介手数料は14万円と消費税になります。
これが3000万の物件の仲介なら手数料は96万円と消費税になります。

3億円なら906万円と消費税。
やる仕事って正直変わらないのですよね。
物件の調査をして、重要事項説明書、売買契約書を作って決済を迎える。

3億円の物件より、300万円の物件の方が調査がややこしかったりもします。

大手の不動産会社では少額の物件は売上も低いので、新入社員に任せたり、業者に販売して、さらに転売してもらえるように取計らったりという流れになることもよく見られます。

でも私のように1人、2人の少人数でやっている会社にとっては3000万の物件の仲介手数料って確かにありがたいのですが、そんなに要らないよと思う気持ちも強くあります。

これが両手取引になればさらに倍になるわけです。

世の中にこれだけの手数料がもらえる仕事ってどれだけあるのでしょう?
弁護士さんの報酬は成功報酬とかの取り決めがあるので、もっと多額の手数料がもらえるケースもありますよね。
税理士さんの報酬も依頼内容によっては同様のことがあるでしょう。
でも、なかなか100万近い報酬って頻繁にはないですよね?

でも不動産業者では当たり前なのですよね。
多くの仲介会社では、お客様を呼び込むために多額の広告宣伝費を使います。
3000万の物件が売れれば100万ちょっとの仲介手数料が入るわけですから、広告宣伝費にお金をかけても回収できるわけです。
昔はインターネットなどありませんでしたから新聞折込のチラシでした。

今でも新聞折込はありますが、新聞を取っている家庭が減った影響で費用対効果が落ちてしまいました。
そういった中インターネットがどんどん普及し、ポータルサイトに広告宣伝費を投入するというケースが増えました。
今では毎月ネットの広告宣伝費で1000万以上も使っている会社もあります。

それでもたくさんのお客様が来店してくれればその費用は回収できるわけなのでどんどん加熱していくわけです。
そういった成功事例を聞くとマネをする会社も出てきますし、そこに負けないようにさらに拍車がかかったりします。

結局誰が儲かっているの?
ポータルサイトを運営している会社ですか?
ポータルサイトを運営している会社も多くの不動産会社に広告宣伝費を落としてもらっているわけですから、ネット広告やテレビCMなどに大金を投下します。

結局そういった費用は誰が出しているのかというと、消費者のみなさまなわけです。

これって本来は必要のないお金なのですよね。
流通の形が変われば経費が削減できるわけですし、その分消費者が負担していた費用も軽減できるはずなのです。

食品や服飾、電化製品でもそうですが、流通の形が変わったら価格は大きく下がりました。
この場合は中間に入っていた会社のマージンが削除されたわけですが。

不動産でいうとどうでしょう?
中間業者は仲介業者です。
多くの仲介業者はレインズと言われる業者向けサイトで物件を登録し、そこからの情報を元にお客様に物件を紹介します。
このレインズが一般公開されないのは、他の業界の卸値が一般顧客に見えないようにしているのと同じですよね。

不動産の流通の形も当然変わることが予測されます。

Yahoo!や楽天、アマゾンなどがもし本腰を入れてこの流通の形を変えようとしたらどうなるでしょう?

今Airbnbのサイトでは、海外のゲストと日本国内で民泊を運営するホストが直で繋がっています。
ここで発生するのは宿泊するゲストが宿泊料の6%、ホストが宿泊料の3%を支払っています。
これだけです。
仮に賃貸マンションの仲介をそれらのサイトが行うとして、家賃保証付で家賃の3%を毎月支払う。
成約時にはお金はいただきませんとなるとどうでしょう?
既存のオーナーにしてはとてもありがたい話ではないでしょうか?
今賃貸マンションを契約する際には、入居者は仲介手数料として家賃の半月分、そして家賃保証の保証会社に家賃の30%〜100%ほどの保証料を支払います。
この仲介手数料が必要なくなって、毎月家賃の3%だけを支払うとなれば負担は変わりません。

あり得る話ですよね?

借りる側としてもインターネット上で契約が完了するとすれば地方から出てくる学生にとってはありがたい話になるでしょう。
家族で部屋探しのために東京や大阪に来るとなれば宿泊料、交通費の出費もバカになりません。

お客様が必要としているニーズがあるというならば、それは実現するものではないでしょうか?

不動産売買の場合は金額が大きいので無理ではという声もあるかもしれません。
でも、海外からの不動産投資家はどう思っているでしょう?
同じように宿泊料、交通費を考えるとネットで完結したら便利だよねという声も聞こえてきます。

投資用ワンルームなどでは、実物を見ないで契約するというケースも多くあります。

ここにもしっかりした需要があるわけです。

そうなれば必然的に変わりますよね?
これが3年後なのか、5年後なのかは分かりませんが。

いずれにせよ消費者、貸主、借主、売主、買主にとってはいい話かもしれません。
でも不動産仲介業者にとっては死活問題です。

ネットで契約が完結するとすれば営業マンは必要なくなってしまいます。

不動産会社としたら経費を投入する先が変化します。
会社に常駐している営業マンが必要なくなり、在宅勤務でもよくなるわけですよね?
営業力よりも語学力が優先されたり、主婦でも自宅で仕事をすることができるようになったりするかもしれません。

こういう変化していく過程で自分がどういう動きをしていくのか?
自分でできることはどういうことなのか?
そして、自分が求められるものは何なのか?
それを意識して行動していくことが大事になりますよね。

仲介手数料の話に戻りますが、賃貸でも仲介手数料無料という会社が増えました。
でもオーナーに対して手数料を割引く会社って少ないですよね。
売買の話でも、売主の手数料を割引く会社は増えました。
逆にローンの厳しいお客様に対しては正規の仲介手数料プラスローン手数料をもらう需要もなくなりません。

同じ物件を販売する際にも、一回見に行ってすぐ決めてくれるお客様、ローンでなくて現金で購入するお客様など千差万別です。
住宅ローンの金利もお客様によって異なるわけですから、手間によって仲介手数料が変動してもいいわけです。

そう考えると仲介手数料の報酬もあくまで上限が定められているだけなわけで、それ以下の金額ならばオッケーなのです。

そういう考え方をする業者さんもこれから増えてくるかもしれないですよね。
業務をシステム化して、経費を削減できることができれば十分可能になります。

例えば中古マンションの売却ならば、同じマンションばかり売却していると、物件調査や重要事項説明書の作成も手間が省けます。

現に私が住んでいるマンションなら、売却依頼をいただいても仲介手数料はおまけしています。
だって手間がかからないんですもの。

取扱う物件を絞り込めばそういったことも可能になりますよね。

中古マンション専門で取引している不動産会社もあったりしますが、そういうことなのでしょう。

今ポータルサイトなどでは、賃貸仲介会社では登録件数500件くらいではお客様からの反響が取れなかったりします。
リアルタイムの情報を1000件、2000件登録しようとすると、営業マンは朝から晩まで入力作業に没頭します。
これもナンセンスな話です。

流通の形が変わればこういった仕事の流れも変わるかもしれませんね。

いずれにせよこれからの時代は企画力のない営業マンは厳しい時代になるでしょう。
営業力というのは必要なくなるでしょう。
そうなれば必要とされる人材といえば、安定した顧客を持っている営業マン、お客様に新しいことを提案できる営業マンということになります。

なので、このブログを読んでいる不動産営業の方がいらっしゃるならば、是非勉強してください。人脈を広げてください。
そして新しいことを提案できるように発想力を磨いてください。

5年後、10年後どこかでお会いして、一緒に仕事ができるように。

もちろん自分自身もいろいろなことを吸収して進化していきたいと思っています。

今年も新しいことに挑戦していく一年に位置付けています。
といっても来年も言ってそうですが(笑)

というわけでこれからもどんどん情報発信していきますので、よろしくお願いします。



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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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