ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

奥行

自分の土地の価格を調べよう。『路線価図の見方』

今日は国土交通省が発表している『路線価』の見方を説明します。

簡単に自分で土地価格が把握できるので便利ですよ。

国税庁のホームページに入ると路線価図は入手できます。

まず住所から検索していきます。

都道府県から


都道府県をクリックするとこういう画面に切り替わります。

路線価を

矢印の路線価図というところをクリックすると住所選択画面に移行していきます。

住所から

ここで調べたい住所を順番にクリックしていけば図面を見ることが出来ます。
こういう図面になっています。

路線価図

白地図の道路の部分に数字とアルファベットが書いてあります。

白地図から物件の場所をまず特定しなければなりません。

場所が特定できれば道路に書いてある数字を読み取ります。

路線価図の見方

赤で囲んだ物件の場合で説明しますと、前面道路に書いてある数字とアルファベットは『160D』となっています。
まず160という数字は1平米あたりの単価(千円)で書かれています。

160,000円/平米がこの道路に面した土地の路線価です。

アルファベットは借地権割合です。

Dは借地権割合60%です。

借地の上に建物を自分が所有している場合、通常地代というものを底地所有者(地主)に毎月支払います。

土地は土地所有者のものなので価値がないかというとそうではないよというのが借地権割合なのです。

この土地が更地で5,000万円しているなら、その60%、3,000万円が借地を借りている人の土地の評価ということになります。

この路線価を計算するときに間口補正、奥行き補正なども調整していきます。

間口が2mしかない土地と、真四角の角地で同じ評価というのはあり得ないのできちんと計算方法があります。

まず角地でない土地の場合。

1方向の道路にのみ面している場合の計算方法です。

正面の道路の路線価に奥行価格補正率を掛けます。

奥行価格補正率は表をご覧ください。

奥行補正

住宅地で見ると10m~24mまでは補正の必要がありません。

それ以上、それ以下の奥行だと補正が必要になります。

土地

こういう敷地の場合だと、奥行きは20mになっていますので奥行価格補正は必要ありません。

次に間口の補正率です。

こちらも表がありますので、その表を見ながら補正をかけます。

間口補正率


普通住宅地で見ると、4m未満なら0.90を4m以上6m未満なら0.94を掛けて算出します。

8m以上あれば補正の必要はありません。

なので、奥行き20m、間口15mの土地ならば補正の必要はないことになります。

他にも奥行長大補正やがけ地補正などもありますので、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

これらの補正率を正面路線価にかけて自分の土地の路線価を計算することになります。

角地や2方向の道路に面した敷地の計算の仕方は後日またこのブログで説明します。

今日はここまで。



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土地の価格を簡単に調べる方法

この土地っていったいいくらなの??

当然相場が分からなければ土地の価格など分かるわけもないのですが、ある程度の金額なら推測することができます。

どうするか??

これからご説明いたします。

まず、土地の価格には4つあるのご存知ですか?

まず1つ目は実勢価格

これは、実際に取引されている価格です。みなさんが知りたいのは当然これだと思います。

これは、公表されていません。業者間で見れる情報レインズというサイトでは、過去の取引事例が見れます。

その他、東京カンテイなどのデータ管理会社が持っている情報で過去の事例を見ることができます。

ただ、いずれもプロ用のサイトなので一般の方が見ることはできません。

でも、知りたいのはこの価格ですもんね。

さすがに、IDやパスワードを教えるわけにもいきませんので、違う方法で実勢価格を導くやり方をお教えしますね(^^)

2つ目の土地価格として、公示価格というものがあります。

これは国土交通省が毎年3月に発表している価格で、基準値を決めてその土地の価格を公表しています。

地図から都道府県、市区町村などから検索できます。

ただ、1km四方に1つのポイントくらいのものですから、ピンポイントで調べたい地域の情報は出てきません。

この公示価格は市場価格(実勢価格)の約90%と言われています。


次に路線価です。

これは国税局が1年に1回発表しているもので、ピンポイントでその土地の路線価が調べることができます。

国税局ホームページ

この路線価は市場価格の70%~80%と言われています。

路線価図を実際に見たことがない方もいると思いますので、

浪速区路線価図

こういうものですね。

これを元に詳しく説明していきますと。

路線価図説明


これで、調べたい土地の前面道路の路線価が分かりました。

この道路に面している土地は、170,000円/平米ということなんですが、前回ブログで書いたように間口によって土地の価格、人気って変わりますよね??

それはどう反映したらいいの??

それも計算方法があるのです。

聞きたいですか??


特別に教えちゃいます(^^)

路線価の計算方法

一方のみが道路の面している場合は

路線価(正面路線価)×奥行価格補正率=(ア)

(ア)×地積(土地の面積)=この土地の路線価となります。

奥行価格補正率というのは国税局が発表している表を基に算出します。

間口が狭い土地の場合や、奥行と間口の比率によっても補正率があります。

詳しくはこちらを参照ください。

ちなみに、間口が狭い土地は上記の(ア)に間口狭小補正率をかけます。

※住宅地では奥行10m未満では奥行補正が、同じく住宅地では間口8m未満なら間口狭小補正が入ります。

これで計算した路線価を70%、80%で割り戻せば実勢価格が算出できます。

最後にもう一つの土地価格。

固定資産税評価額です。

これは各市区町村が発表している価格で、固定資産税や都市計画税、相続税の基準になる金額です。

この価格は実勢価格の60%~70%と言われています。

ご自分所有の土地なら、固定資産税の評価額が毎年納付書に書いて送られてきますので、その数字を元に計算してみるといいでしょう。

路線価から計算するより早いですね(^^)

不動産屋さんの実務としては、評価証明書など相談時点で入手していないので、路線価をもとに計算していくことになります。

もちろん、過去の事例が多くある地域なら、実勢価格の事例をもとに出せますがね(^^)

ただ、このやり方が通用するのは都市圏だけでしょうか?

全国の主要都市以外では、路線価より実勢価格の方が低いという地域も多くあります。

また、注目度、人気が上昇している地域では、路線価が70%、80%どころか、実勢価格の50%以下なんて土地もあります。

あくまで参考にしていただくための目安ですので(^_^;)

不動産は勉強すればするほど面白いものです。

是非はまってください。そして私の不動産塾に入塾してください(笑)



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土地の話(間口)

収益用物件を建てるための土地、自己居住用の居宅を建てるための土地。

そもそも土地を探すときのポイントって何でしょう??

今日はそのことについて、書いていきたいと思います。

土地を探すときに気にするポイント、いくつかあります。

まず、駅からの距離、買い物の便などの立地

次に、土地の広さ

道路に面している方角

そして間口

あとは、整形地かどうか、平坦地かどうかなど、いろいろな要素はありますが、まず間口というものについて。

間口とは以下の図のように、前面道路に面している長さのことです。

土地

一般的には、何mというより、何間間口かという表現をします。

タタミの横(長い部分)1枚分が1間、2枚分が2間といいます。

タタミの長さは1800mmで計算します。

なので、2間間口=3m60cmということになります。

何故、間口を重要視するのか、自分で間取り図面を作ってみると分かります。

2間の間口って、どうしても細長い家になりますので、効率的な間取りが作りにくいのです。

3間の間口とかになると、間取りにバリエーションが生まれます。

しかも、主要な道路面に面した長さが長ければ日当たりも良かったりしますので、間口というのは重要なのです。

でも、あまりにも長すぎるとこれまた問題で・・・

土地区画

こういう区画があったとします。

A=B=C

土地の広さが全て同じだとしたら、人気のある土地、価値のある土地はどれでしょう?

整形地のAが一番価値が高くなります。

もちろんCやBも間口、奥行がそこそこの広さがあれば問題のない土地になります。

たとえば、2間半の間口の建物が建築できるくらいの間口、奥行ですね。

これが、2間を切るような土地になってしまうと一気に土地の価値が下がってしまいます。

なぜなら、間取りがはまらないからです(^_^;

次に、方角。道路に面した方角。何向きかということですね。

もちろん人気があるのは南向き。次に東向き、西向き、北向きということになります。

本屋さんとか、お肉屋さん、青果店などは北向きの方がいいらしいんですが、一般の住宅はやはり日当たりのいい方がいいですよね(^^)

このように、方角がよく間口の広い土地は必然的に高くなりますし、人気が高くなります。

固定資産税の評価額でも、間口によって、奥行によって、また整形地か整形地でないか、間口と奥行の比率などによって補正が図られます。

ただ、実勢価格ほど差が生まれませんので、南向きで間口が広い土地を購入しておくと相続税の軽減にも多少はつながるかもしれませんね。

実践的には建物を建てた方がより多く節税できますので、現実的ではないですが(^_^;)


明日は、前面道路の幅員や、前面道路が公道か私道かなど、道路に関して触れていきたいと思います。

では、おやすみなさい(^^)


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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