ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

完結

AIの進化で不動産はどう変わる?

機械化〜IT化、そしてAIの時代へと変化してきました。
ITはInformation technology、情報を取得、加工、保存、伝送するための技術。

AIはartificial intelligence、人工的な知能の略です。

人工知能が機能し出すと一体どんな世の中になるのでしょうか?

不動産物件を探すとき、以前は物件に貼ってある看板、貼り紙で、そして店頭看板で。

それが情報雑誌やチラシに変わり、今はポータルサイトがメインになりました。

貼り紙、看板の時代は何件も何件も電話して家賃を確認したり、売買価格を確認する作業は大変な作業でしたから、入居者、購入者は相場をなかなか知り得ない状況にありました。

店頭看板や情報雑誌、チラシなどがメインになるとそこに掲載されている物件情報により相場を少しは把握することはできるようになりました。

ただ
『あー。この物件は日当たりがかなり悪いですよ。』
『家賃は安いのですが、隣に少し問題のある入居者さんがいらっしゃいまして。』
そんなこと言われたら別の物件を紹介してくださいと言っちゃいますよね。

なので、本当のところの相場はやはり一般の方は分かりにくい状況にありました。

ポータルサイト出現により、状況が変わるかというとその状況はすぐに改善したわけではありません。

ただ、多くの不動産業者さんが世の中に存在していることを、お客さんが知ることになりました。

またメールで複数の不動産会社さんから物件情報を取り寄せたりすることにより、より現実に近い相場観を知ることができるようになりました。

少しつづは進化しているのですよね。

不動産業界でもネットで集客するようにはなったのですが、ネットはあくまで集客のツールとしてしか捉えていません。

そのまま興味を物件を購入したり、賃貸したりする感覚があまりないからです。

『そんなこと無理でしょ。』
『中見といてもらわないと後から文句出たら大変だから。』

これが未だに現場の声なのです。

なぜそんなことになっているかというと、
掲載されている物件情報がありのままではなく、反響を取るためのものでしか存在していないからです。

『こういう角度で撮ると部屋が広く見えます。』
『こういう編集すると部屋が明るく見えます。』
『道路向かいの古いアパートは見栄えが悪いので、それが写り込まないように撮りましょう。』
テクニックといえばテクニックなのですが、現場に足を運ばないと分かり得ない情報がたくさん隠されていたりします。

それを読み取ることは一般の人には難しい話です。

紹介している物件をそのまま契約に結びつけるのではなく、その物件で契約してくれればラッキー、他の物件で契約に結びついてもそれはOK。

こういう考え方になっています。

でももしこれがAI化されていけばどうなるでしょう?

Amazonの商品のようにそのまま買い物カゴに入り、カード決済、ローン審査に移行みたいなイメージです。

こうなるためには、物件情報を正しく伝える必要が出てきますし、物件をネット上で細かい箇所まで見ることができる仕組みづくりも必要です。

現場だけでなく、駅からの経路、コンビニやスーパーなどの商業施設、小学校や中学校までの経路までも分かればありがたいですよね。

お客様が望んでいるもの全てをネット上で完結することができれば、もう営業マンは必要なくなります。

逆にいうと、営業マンが必要なくなるということは全ての物件が適正価格で取引されていくことになります。

売主側、貸主側は頃合いを見て価格変更したり、付加価値をつけてみたり。

今、賃貸物件を探しに行くには、事前に気になる物件を調べてそこからお店へアプローチします。
内覧して契約して鍵渡し。

そこまで何度も何度も足を運ぶ必要があります。

不動産を購入する場合はもっと大変です。

休日の度に不動産屋に足を運んで手続き。

契約が決まったら今度は家具や家電選び、カーテンやラグの寸法測りからカーテン選び、取付、住民票の移動から銀行やカード会社への住所変更手続き。

やることが多すぎます。

システムが効率化した時代に生まれた世代には
『引越しって面倒だ。』
この印象しかないのではないでしょうか?

住宅を契約したら、カーテンのサイズから家具の配置のシュミレーション、そしてそのまま発注できるようになれば引越しがお手軽な時代になるかもしれません。

物件情報が正確になるだけで、後のことが連鎖して波及していくことは容易に想像できます。

いつも思っていたことですが、契約して鍵渡しまでに採寸に行かなければならないこと、これは貸主、売主、仲介業者の怠慢ではないのかなと。

既製もののサッシを使い、その上にカーテンレールが付けてある。
高さも決まっているし、既製もののカーテンの長さも決まっています。
『この部屋は◯◯cmのカーテンを発注すればいいですよ。』

部屋の間取り図面も壁芯の寸法で書いてあります。
その寸法図を渡されたところで内寸と違いますから測り直す必要があります。
でも壁の厚み、この壁は◯mmですと記載してくれていればその手間も省けます。

でも逆に言えば、その情報があればそのままネット上でカーテンや家具を発注できることになります。

そうなると、売主にとっても貸主にとっても新たなビジネスのチャンスです。

自らがネットショップオーナーになれば、そのままお客様を取り込めますし、アフィリエイトでショップを紹介することで稼ぐことも可能かもしれません。

『面倒くさいよ。』
という人には、その業務をビジネスに結びつけたい人に採寸業務を請け負ってもらうこともありかもしれません。

仲介業をメインとしている会社さんでも、その正確な物件情報を提供するためのお手伝い、個人のオーナーさんの物件登録、写真や動画撮影のお手伝い、ネットへの物件登録のお手伝いという形で新たなビジネスチャンスが生まれるかもしれません。

だって、Amazonや楽天にはネット流通のノウハウはあっても、契約上のリスクを回避するノウハウはありません。

不動産って一つ一つが別個のものであり、リスクはそれぞれの物件により異なります。

それを補うのは地域に根ざした不動産業者であり、近隣相場を一番把握しているのも地域に根ざした不動産屋さんです。

個人と個人、売主と買主、貸主と借主が直接繋がる時代はもはやリアルです。

その中で私たちが何をできるのかとずっと模索してきました。

でも、この形なら私たち不動産屋さんも生き残れ、消費者にも有益です。

直接繋がれることによるコストダウン。
システムの効率化による流通量の拡大
仲介手数料、広告料などの名目で得ていた多大な報酬はなくなるかもしれません。

でもその分、成約した場合にしか支払われなかった報酬が定期的に安定した売上に変わるかもしれません。

そうなると物件価格、家賃に関わらず、業務に関する手間は同一になります。

マンションと土地、戸建では物件調査の手間が変わりますので、土地、戸建は少し割高。

一棟賃貸マンションは物件調査の手間は都度変わるわけではありませんから、戸数で割ると割安に。

どうですか?
現実的じゃないですか?

これがいろいろ考えてみた、みんながハッピーになる未来予測図です。

でも一人で始めてみたところで、物件情報の正確さ、寸法、ネットショップくらいしか実現できそうにないんですけどどうしましょ?

やっぱ、一人では何もできないなぁ。。

誰か私のアイデア実現してくださーい。

不動産業界をシステマチックに改革してくれませんか?

エンドユーザーも求めていることだと思います。

社会貢献ですよー。

大阪の小さな不動産屋さんの夢を叶えてください。

tatemono_fudousanya

何年後かには実現しているんだろうな。
私に関係のないところできっと。







アメリカでWeb上で不動産取引が完結するサービスが。

アメリカのベンチャー企業Opendoorという会社が、ネットで不動産を購入できる仕組みを作り、すでに120億円近い投資が集まっているそうです。
売り手がこのOpendoorに物件を登録し、買い手がつくのを待つという、CtoCの流通網です。
大きな買い物ですからなかなかネット上だけでは無理でしょうという意見も聞こえてきそうですが、一つ納得のいく手法が隠されているのです。
住宅購入後30日以内なら返品が可能ということだそうです。
その返品の理由は設備や近隣とのトラブルなど、どんな理由でもいいそうです。
気に入らなければ購入をキャンセルできるということになっています。
この返品、キャンセルという発想は日本にはなかなかないですよね。
話は変わりますが、IKEAの商品って生鮮食品とか寝具とかを除いて365日返品可能って知っていました?
最近個人的によくIKEAに行くのですが、重複して買ってしまった商品や部屋のイメージに合わなくて返品し交換してくることがあるのですが、先日は袋から取り出して中身だけになったベッドシーツを持ち込んでも快く返金してくれました。
もちろん使用感のあるものはダメかもしれませんが(笑)
これも外国の企業ならではの考え方ではないでしょうか?
日本の中古不動産市場では瑕疵担保なしという取引が今でも多く行われています。
不動産業者が売主の場合はこの瑕疵担保責任は最低2年以上負わないといけません。
また新築住宅の場合は主要な構造部分については10年の瑕疵担保を負わなければなりません。
この年数以下の契約を締結した場合はいくら年数が経過しても瑕疵担保の責任から逃れることができません。
なので業者売主物件にはそのリスクも踏まえ、十分な利益がある必要が生じます。
ただ業者以外が売主の場合はそうではないのです。
でも買っちゃったはいいが、止めときゃよかったってことになることも少なくはありません。
でもこうした返品制度があれば安心して購入することができますよね。
日本の不動産の場合には、不動産購入時に物件価格の5%から8%ほどの諸費用が発生します。
この中に不動産業者の仲介手数料、よく言う3%+6万円で計算されている不動産仲介の手数料です。
これが省けて返品できれば、失敗しても不動産価格の2%から3%で済むということですよね。
中古不動産流通を活性化するためには不動産業者を除いた取引、CtoCの流通網は必須かもしれません。
でもそうなれば私は不動産業者なわけですから何をしましょうか(笑)
両手数料取引を禁止にしようという流れが一時期ありましたがそれも風化し、賃貸の手数料も貸主・借主双方で家賃の1ヶ月分が上限という宅建業法も有名無実化しています。
今や税理士さん、弁護士さんでも毎月の顧問料をディスカウントしてくれる時代です。
不動産業者だけ当たり前のように『仲介手数料は3%+6万円、それに消費税がかかります』というのが通用していることが不思議です。
私は3,000万、5,000万の取引の時に聞かれたら即答で『大丈夫です。おまけしますよ。』と答えちゃっています。
『その代わりお客様の希望価格で売却できたときは満額の手数料くださいね。』と付け加えてはいますが。
もちろん本当にいい物件ご紹介できたなとか、いい価格で売却できたなと思うときはきっちりと手数料をいただいていますが、その辺りはアバウトでいいんじゃないかと常日頃思ってしまっています。
これが大きな組織でやっている人間と違い、少人数の会社の最大の強みかもしれません。
少々あまのじゃくのところがありますので、まけてまけてと言われるとまけたくなくなりますし、逆に一切値切ってこないお客様には勝手にこちらで値切ってきたり、手数料をおまけしたりしています。
私の性格をよくご理解いただき、うまく活用してくださいね(笑)

今、日本の不動産業界に黒船が到来しています。
中国系の会社、台湾系の会社が多く設立されていますし、大家さん自らが宅建業者登録をするケースも見られるようになりました。
今までのように閉鎖的な業界ではなく、もっとオープンな業界に進化する時期が到来してきているかもしれませんね。
どんどん進化しましょ。
どんどん敷居を低くしましょ。
新しく勢いのある若い人たちが活躍できる業界にしましょ。
その中で生き残っていける知恵と知識を身につけましょう。
最近お客様とお話ししていると、『こんなこと教えてもらったの初めてです。』と言われることがよくあります。
普通の不動産屋さんはどんなお話をしているのですか?
せっかく身につけた知識を後生大事に隠していても仕方ないですよ。
でも切り札的に抱えちゃうのですよね。
不動産業者の方とお話ししているといつも思います。
腹の探り合いというか、情報を切り売りするというか。
家電量販店でそういう営業していると他店にお客様は流れてしまいますよ。
流さないようにきついクロージングをするのでしょうが、そのやり方ももはや時代錯誤ですよね。
不動産広告にしてもそうですが、ネガティヴ情報は一切公開されていません。
バルコニーの目の前に建物が建っているから日当たりはありませんという広告は見たことがありません。
ヤフーオークションでも悪いレビューが付かないようにきっちり書いてあるのにね。
広告主以外の第三者が日当たり、立地、間取りetc、などの評価を付けるようなサイトが欲しいですね。
同じ物件でも掲載会社によって金額が違ったり、駅からの距離が変わったりということがあったりしますがこういうことをなくしていかなければダメですよね。
今流行りの第三者の厳しい目で(笑)

賃貸なら継続して募集があるわけなので物件のレビューというものもあってもいいかもしれませんね。
まぁ私がこんな事を言ったところで何かが変わるわけではないのですが。

いずれにせよ時代は変化します。
この変化が進化である事を期待しましょう。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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