ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

定年退職

不動産購入でやっちゃった・・・『こういう不動産購入は失敗する』

今日は不動産購入でやっちゃったというテーマ。

こういう買い方をしたら失敗しますよということをご紹介していきます。

 

せっかく自宅を購入したのにローンを支払っていけない。

不動産を差し押さえられ競売に・・・

なぜこんなことが起こるのでしょう?

それは、支払いのシュミレーションがまずできていないということに起因します。

そうならないためには『家賃と同等の支払い』という言葉に惑わされないということが必要です。

これは、不動産広告のチラシとかでよく見かける言葉です。

毎月支払い7万円でOK。

家賃と比べてみてください。

家賃並みの支払いで購入できますよといううたい文句です。

これを見て『今の家賃と変わらないなら払っていけるのでは?』

と思ってしまいます。

これが落とし穴なのです。

住宅を購入すれば毎年固定資産税、都市計画税を払っていかなくてはいけません。

毎年5月頃、6月頃に納付書が送られてきますが、この計算を忘れていたらとても大きな出費になります。

なので、きちんと計算に入れておく必要があります。

また一般の銀行で住宅ローンを組んだ場合は団信(団体信用生命保険)、この保険料がローンの金利に含まれていたりしますが、フラット35などで借りている場合は団信の保険料は別途負担です。

この費用も毎年請求がきますので、考えておく必要があります。

そして、引っ越しする際に、家具や電化製品を買い替えたりしたくなりますよね。

せっかく新居に移るんだからこの際冷蔵庫も新しくしたいとか、マンションから戸建てに引っ越しした場合ですと、窓の数が違うのでその分カーテンもたくさん必要になります。

エアコンも各部屋に設置するとなると結構の出費です。

そして、部屋が広くなる分、鉄筋コンクリートの賃貸マンションから木造の戸建てに引っ越した場合は光熱費も大きく上昇します。

今まで、毎月電気代が6000円、ガス代が4000円、水道代は2000円といった支払だったのが、電気代12000円、ガス代、水道代も上昇して家計を圧迫するというケースもありますので、きっちりと計算に入れておかなくてはいけません。

 

次のケースです。

転職するからその前に購入しよう』

こういったケースのお話です。

まず住宅ローンの審査基準ってどんなものを見て判断するのかという話ですが、勤続年数、収入、年齢、車やクレジットカードなどの毎月決まった支払い、そして自己資金(貯蓄額)などを基準にして住宅ローンの可否を決定します。

転職してしまえばこの中の勤続年数や年収といった項目でマイナスに作用しますので、転職する前にローン審査を通してしまい住宅購入をしてしまおうというケースは多くみられます。

これが何がいけないかというお話ですが、そもそも現職を転職するということは、転職した新しい職場で長続きするかどうかということさえまず分からないですよね。

新しい職場環境に自分が合うかどうか。

また約束された年収が確実に今後ももらうことができるのか。

とても不安定な状態です。

新入社員で入社したときのことを思い出してください。

就職した瞬間に大きなローン(例えば車のローンなどを)組もうと思いましたか?

仕事に馴染めるかどうか、そもそもどんな職場なのかとか不安じゃなかったですか?

転職も変わらないですよね。

つまり転職した時点で過去の自分はリセットです。

そんな不安定な状況で30年、35年という長期のローンを組んではいけませんよというお話です。

家賃を今後支払っていくなら、ローンを組んで少しでも出費を抑えれる住宅購入をと考える方も多くいますが、先ほど説明したように購入した場合は住宅ローン以外にもいろいろな出費が伴います。

この辺りはきっちりと考慮しておく必要がありますので、収入が安定していない時期に住宅購入を安易に考えてしまうと失敗につながるということです。

 

次のケースは、35年ローンで組めるうちにということで、とりあえず最長の期間でローンを組むという場合です。

住宅ローンというのは最長で80歳まで組むことができます。

つまり、44歳までなら最長の35年間の住宅ローンを組むことができます。

期間が延びれば毎月の返済金額は少なく済みますし、今の低金利なら金利負担も少ないのでとりあえず35年でローンを組むことは決して悪いことではありません。

でも、定年退職って何歳までですか?

60歳か、65歳か。

定年退職後も引き続き勤務させてもらえるかもしれません。

でも、定年前の年収と同じだけもらえるわけじゃありません。

退職金がもらえるからその分でなんとか・・

じゃあ一体いくらもらえそうですか?

その退職金で完済できそうですか?

また、退職金で住宅ローンの残債を返済してしまい、その後の老後の資金は大丈夫ですか?

恐いですよね。

年金で生活できる保障は今の日本にはありません。

老後の資金もきっちりと確保しておく必要はあります。

ではどうすればいいの??

簡単な話です。

定年退職までに完済できる計画を組み、その計画を実行できると思った場合に購入に踏みければいいのです。

一般的に住宅ローンは元利均等払いで組む方がほとんどです。

毎月の支払いが一定額になっている支払方法です。

給料がこれから先どんどん上がっていく予測が立つ方なら、その上がった分を繰り上げ返済したりして早期に完済することは可能です。

でもその予測が自分で立てれないと思っていたりしたら・・・

35年ローンで組んではいけませんよね・・・

超長期のローンを組むとなかなか残債は減っていきません。

いざ売却しようとしたときに、残債の方が大きく突出していて売りたくても売れないという状況に陥いります。

安易に毎月の支払額が少なくすむからといって35年ローンを組んではいけません。

 

次回はまだまだ失敗の例をご紹介します。

こうなる前に購入前にぜひご相談ください。

ご相談はライフコンサルティングまで。

 

今日のブログの内容をまとめた動画はこちらです。

文章を読むのが面倒な方はぜひこちらをご覧ください。


独立起業するくらいなら大家さん目指してみてはいかがでしょう?

なかなか商売が難しい時代です。

飲食店も群雄割拠の時代ですし、昔のように定年退職してから喫茶店や居酒屋さんを営業してみたところで、何の修行もせずに開業しても潰れるのが目に見えています。

かといって簡単に独立できるコンビニはどうとか考えていませんか?

コンビニオーナーって自らの時間を削って対価に変えています。
自分はともかく家族まで巻き添えです。

定年退職したあと、深夜勤務って大丈夫ですか?
無理ですよね・・

かといって、在職中に独立開業の販売ルートや仕入れルートを確保できたり、勤めている間に何らかの技術を身につけ開業できる方はほんの一握りです。

60歳や65歳で定年退職しても、その後の人生はまだ20年も残っている時代です。

どうしましょ?

せっかく長い間働いてもらった退職金、コツコツと貯蓄したお金、後は消費するだけの余生。
何のために頑張って働いてきたんだという気になってしまいますよね。

かといって、簡単に独立開業できる業界などそうそうはありません。

あったところで次から次へと新規参入者が現れるでしょうから競争を勝ち抜いていくのも用意ではありません。

ご自分が今まで培ってきた財産を活かせる場所に投資するのが一番いい結果が残せるチャンスがあります。

どういうことか?

私の仕事は不動産業なので、もちろん不動産投資のご案内です。

でも怪しいお話ではありませんし、もちろん私に投資しませんかというお話でもありません。(笑)

不動産投資を積極的に行なっていくためには。
在職中の所得ほどのキャッシュフローを生み出すためには。
融資が必要不可欠です。
その融資の受け方が一番のポイントなのです。

住宅ローンの場合、ほとんどの方は同じような金利で借入れできます。
変動金利なら0.675%とか0.775%、安くても0.5%とかです。
フラット35の場合など商品によって、借入れのタイミングで金利が変動するだけで、お客様の属性によっての金利差はほとんどありません。

これでは勤続30年と勤続3年で同じ扱いを受けてしまいますので、特に恩恵は感じません。
でも投資用ローン、アパートローンなどでは年収、勤続年数、自己資金、他の資産状況などによって調達できる金利は1%も2%も変わってきます。

資産状況がいいお客様の中には年利0.6%や0.5%といった金利で借入れをされているお客様もいらっしゃいます。

年収が多ければ多いほど、貯蓄額などの資産が多ければ多いほど有利な条件を引き出せます。
つまり、50台の上の役職になればなるほど有利になってきます。

同じ5,000万円の融資を受けるにしても金利2.5%と金利0.5%では年間で100万円の金利負担が変わります。
何もせずに自分の属性が100万円稼いでくれているわけです。

1億円の融資を受ければそれが200万円に変わります。
もちろんこれは金利差の話だけなので、不動産投資をされている方の中にはこの2.5%の金利でも十分なキャッシュフローを生んでいる方はたくさんいますから、そこにこの金利差が乗っかるわけです。

1億円の投資用不動産を一つ所有しているだけで、若手社員の年収分くらいは稼ぐことが十分可能になっています。

どうですか、いい話でしょ?

あとは、これを現実的な話として実現させるだけの話です。
常に購入した不動産が満室であれば、未来永劫安泰です。
でも、そんなに甘くはありません。
賃貸住宅ですから、当然空室も発生します。
空室が発生すれば、その間の賃料は入ってきません。
また、リフォーム費用も必要になります。

一度空室になればなかなか埋まってくれない物件もあったりしますし、そもそも賃貸需要さえない地域もあります。

入居者が入れ替われば賃料の下落も伴うでしょう。
そこまで考慮に入れれば、最初の数年はそこそこのキャッシュフローは欲しくなります。

でも逆に言うと、空室リスクに備えれる物件、賃貸需要の強いエリアの物件。
賃料の下落の心配が薄い物件。
新築の場合なら、新築プレミアムで高い家賃設定になっていない物件。
中古の物件なら、家賃下落が一回りして落ち着いてきている物件を狙うことがオススメです。

そこさえきちんとクリアできていれば、安定した賃貸経営を行うことができてきます。

また将来値上がりしそうな地域の物件を狙ってキャピタルゲインを狙うのも一つの手です。

値上がりしそうな地域を狙うのは難しいので、値下がりしにくい地域を選ぶ方が現実的かもしれませんね。

先日7、8年前に投資用不動産を購入してもらったオーナーさんとお話していたのですが、その当時不動産投資はまだ下火でした。
融資を満足に受けることができるお客様が少なかったため、比較的安くで物件が購入できた時代でした。
鉄骨やRCの建築費も今のように高騰していなく、建築会社さんは仕事が欲しくて安請け負いしてくれるような時代でした。
なのでその当時購入した物件を今のタイミングで売却すれば、どの物件でも2割から3割の売却益を生み出します。

3億で買った物件が4億で売却できるのですよ。
しかもその間の家賃収入ですでに十分な利益は手にしています。

こんな夢見たいな話が今も転がっています。

なので中古物件はあまりオススメしません。
ただこれだけ高騰したRCなどの建築費ではなかなかRCの新規物件は建築していけませんから、築年数の新しめのRC物件はオススメです。

でも5%や6%の物件を購入してはいけませんよ。
あと、家賃下落のサイクルが回ってきていない物件もダメです。

先ほどからRCという言葉がちょくちょく登場しますが、これは鉄筋コンクリートのことです。
高層マンションで使用されている建築方法です。
鉄骨造、RC造の建築費は高騰していますが、木造の建築費はそんなに上がっていないこともご存知ですか?

木造は数年前に比べて建築費がそんなに上昇していません。
最近木造アパートの建築が多く見られるのもそれが理由です。

では木造アパートはやめた方がいいの?

木造の住宅は当たり前ですよね。
一戸建で鉄骨造、RC造の方が珍しいくらいです。

みんな木造だから、木造の戸建は買わないとはならないですよね?

鉄骨、RCで建築するのは耐用年数が長いからです。
長期で建物が使用できるからといって鉄骨造やRC造で建築するわけです。
確かに躯体部分はRCなら50年でも平気で持ちます。
でも中身の部分はどうでしょう?
間取り一つとっても、30年前と今ではニーズが全然違います。
水廻り設備、キッチンや浴室も同様です。
結局50年、60年建物が大丈夫と言われてもそれなりの改修工事は必要になります。
木造といっても、最近では50年住宅や100年住宅といった商品も出てきています。
つまりそうした工夫が施されている建物なら躯体部分もそれだけの期間持つわけですから何ら変わりがなくなってきます。
建築段階で住宅性能評価で耐震等級とか、劣化等級とかを取得できるのですが、そうした住宅をチョイスしていけば多少の安心材料にはできるのではないでしょうか?

木造で安価で建築でき、しかも長持ちするならこの選択肢を外す理由がなくなります。

もちろん同じ利回りを計算できるなら鉄骨造やRC造がいいのですが、残念ながら構造が鉄骨になったところでRCになったところで、賃料を倍取れるわけではありません。
せいぜい1割UPが関の山です。

なので最近収益物件でも木造建築が多くなっているわけです。

木造アパートなら新築でも7%程度の利回りがあります。
中には8%も利回りが見込める物件もあります。
それらの物件なら調達金利2.5%前後でも何とか十分なキャッシュフローを生み出します。

後は安定した賃料を見込める物件さえ選んでおけばいいわけです。

木造アパートの場合はもう一つ利点が。
建物が古くなり改装では対応できなくなった場合(40年も45年も先の話でしょうが)低層の建物が建っているため、解体するのも鉄骨造やRC造に比べて容易ですし、広い土地が残ります。

最低でもその土地価格は維持できることにはなります。
これが土地付き建物の最大の利点ですね。

築45年というと、今の建物で昭和47年完成の建物です。
まだ完全に取り壊すのには勿体無い年代です。 
私より年少ですものね。

今もまだ残っている文化住宅とかの多くは昭和30年代の建物です。
それでも外壁等をやり替えてまだ現役の建物も少なくはありません。

結局手入れ次第ということでしょうか。

子どもや孫の世代に財産を引き継ぐためにマンション、アパートオーナーになるのではなく、自分の世代でお金に苦労せずに余生を暮らすためにマンション、アパートオーナーになる。
それならば20年先、25年先まで考えていればいいわけですから、もっと簡単です。

団信付きの投資用ローンなら、万一の場合でも借金はなくなり、家賃収入だけ残された家族に残すことができます。
理想的ですよね。

生命保険代わりにもアパート経営は代用することもできますので、一度ご興味ある方はご相談ください。

自分の経験、経歴が最大限に活かせる起業の場はひょっとしてマンション経営、アパート経営かもしれません。

もちろん賃貸経営の経験がない方でもチャレンジできます。
プロの家主が少ない今だからこそ参入のチャンスが残されています。

今のうちに私と一緒にオーナー業のノウハウを学んでいただき、数年後にはプロのオーナーを目指しませんか?

何か最後の締めくくりは変な勧誘みたいになりましたが。(笑)

決して無理な売り込み、セールスなんかはいたしませんからお気軽にお問い合わせください。

不動産って無理に買うことなどないものですから。
欲しいと思ったタイミングで、欲しいと思った物件をご購入下さい。

それが3年後になろと、5年後になろうと全然構いません。
3年、5年ってあっという間ですからね。

長〜いお付き合いができる関係を望んでいますが、20年後はさすがに私も引退しているので、それまでにはお願いしますね。(笑)

いったいマイホームっていくらの物件を買えばいいの?


マイホームは欲しいけど、いくらの物件を買えばいいの?

私の元にはこういう相談がよく来ます。
これは物件ありきで相談に来ているわけでなく、購入した方がいいのか、そのまま賃貸に住んでいた方がいいのか悩んでいる段階からの相談が来るからです。

多くの不動産屋さんに同じことを相談すると、まず年収を聞かれます。
そしてその年収から返済比率を割り出し、借入可能額を計算します。

例えば年収350万円なら返済比率30%で計算すると年間105万円まで返済できるということになります。
これを現在のフラット35の金利1.25%で計算すると2970万円まで借りれることになります。
もちろん35年返済です。

年収の約8.5倍です。
本当にこれでいいのでしょうか?
フラット35の場合は固定金利ですから、金利も上がることはないですし計算は成り立ちやすいかもしれません。
でも家計の支出って35年一定ではないのですよね。
子どもの入学、塾代なども家庭によって変わりますし、私立大学に入学するとなれば学費と下宿代とか考えると年間200万円はかかるかもしれません。
昔なら年功序列で給料は上がっていきましたが今はどうでしょう?
奥さまはずっと共稼ぎでパートに出るのでしょうか?
もうお子さまを作る予定はございませんか?

本当はここまでヒアリングしなければ適切なアドバイスなどできないのです。

住宅ローンって最長35年返済で組みますが、最大80歳までの年数で見てくれます。そもそも80歳まで働くのですか?

定年退職は何歳の会社なのでしょうか?
退職金規定はどうなっていますか?

よほど大きな企業でなければ現段階でそこまで予測できないかもしれません。

なので、少なくとも定年退職までの年数で試算してみるのがベストだと思います。

そうなると現在40歳の方なら最長25年返済ということになるでしょうか?

40歳にもなればそこそこの年収にも達しているでしょうし、将来のビジョンも大まかには見えてきているでしょう。

その頃にマイホームを購入しても遅くはないと思うのですよね。

住宅購入で失敗している多くのケースは若い夫婦に見られます。
20台半ば、後半で将来の収入アップを見込んで現在の家賃と同じような支払額で住宅ローンを組むケースです。

しかも諸経費も含め全額ローンで購入するケースです。

もはや本来なら購入したと言わないですよね。
だって少しのお金も出していないのですから。

こういったケースで目論見が変わるのは、出産、離婚です。

若い夫婦は共稼ぎが多く、奥さまが正社員でなくてもパートに出て家計を助けている場合が多いです。

出産すると奥さまは働けなくなりますのでその分家計は苦しくなります。

よく収入合算でローンを組む場合があるのですが、収入合算しないと払えない借入で共稼ぎでなくなればもう即破綻です。

不動産屋さんはその時売ればいいので、こういう進め方をしてきます。

ローンが払えなくなって、売却する話になれば一石二鳥くらいに思っている業者もいるくらいです。

そうなれば儲かるのは不動産業者だけということになります。

中古住宅は20年経てば価値は0。
そんな家を35年ローンで販売すること自体が罪です。

マンションの耐用年数は47年で戸建は20年。おかしすぎますよね(笑)

木造の耐用年数も35年見てくれないと割に合いません。
最近ではインスペクションというのが出だしましたが、これも格安で建てられた建売住宅を診断した時にどういう評価になるのでしょうか?

その辺りの評価書も拝見してみたいとこです。

実勢がある地域では築年数の古い建物でも需要があり、評価は落ちません。
落ちないというより需要があるので価格が付くのです。

住宅購入の際に考えなければいけないこと。
それは一生住むための家なのか、それとも買い替えを視野に入れた家なのかということです。

買い替えを視野に入れるなら、再販できる物件を購入しておく必要があります。
需要の高い地域で購入しておく必要があるのです。

大阪でも郊外の物件では、築15年、築20年の住宅で残債の半値近くでも売れないような物件も出てきています。

こうした家を購入してしまうと資産ではなく負債になります。
逆に購入時には高くても売却する時に購入時の金額近くで売却できる物件があったとしたらどうでしょう?

売却するまでにローンの残債は減っていますから、売却時にはローン残債を支払っても現金が残ることになります。
これは不動産が資産になっていたということですよね。

でも逆に一生住み続ける家なら売却することもないので、場所も需要も関係ありません。

将来のことなど分からないよと言われる方もいらっしゃるかもしれません。
でも、将来のことが分からないならそもそも35年という長期のローンなど組んではいけないのです。

家を購入する際にはきちんと生活設計をした上で。
自分の人生プランを固めた上で購入することをお勧めします。

こうなりたいというビジョンでももちろん構いません。

よくあるのが、転職するから今のうちにとか、会社を始めるからローンの通りやすいサラリーマンのうちに購入したいという話があります。

これはもうナンセンスとしか言いようがありません。
目先の展望が見えないのに多額の借金を背負う意味が分かりません。

今のうちにとか、今しかという考え方は捨ててください。

購入のタイミングというのは、金利で決めるのではなく、親が今なら援助してくれるからとかで決めるものではありません。

私は競売物件のサポート業務もしていますが、ほとんどが前述したようなケースで競売にかけられているのです。

みなさまが失敗すれば私の仕事も増えるかもしれませんが、本意ではありませんので、くれぐれもそうはならないようにしてくださいね。

住宅購入を検討するタイミングで、いきなり不動産会社に相談に行くのではなく、私のような方に相談するかファイナンシャルプランナーに相談するかした方がいいと思います。

住宅購入というのは一生で一番大きな買い物ですから是非慎重に。
そしてきちんとしたパートナーに相談してくださいね。

相談する方がいない場合は私にご相談ください。
一人でもこの世の中から失敗する人をなくすために頑張っていきます。
それでは、ご相談お待ちしております。




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