ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

家主

家主さんになるお勉強していますか?

不動産投資でオーナーになる、家主になる。

現金で戸建や連棟住宅、区分所有のマンションを購入してオーナーになる方から、ローンを組んで一棟もののマンション・アパートオーナーになる方まで様々です。

どういった種別の物件を買うのか?
いくらの物件を買うのか?
築浅の物件を選ぶのか?
築古の物件で高利回りの物件を選ぶのか?

悩みますよねー?
いろんなセミナーに参加して、あーだこーだといろんな勉強をしていることでしょう。
また、いろんな本を読み漁って自分に合う投資スタイルを模索していることかと。

でも、購入後のお勉強は購入してからという人がとても多いことに驚きます。
賃貸募集はどうするの?
税金のことは考えているの?

『そんなのは物件買ってからの話じゃないんですか?』
そう思っている人も多いことかと。

『これ、内装するのにいくらかかりそうですか?』
『いくらで貸せそうですか?』

『◯◯万円くらいですね。』
『分かりました。ありがとうございます。』

えっ??

そこは任せっきりなんだ。。。

オーナーになろうとしている人、下手したら自分で賃貸マンション借りたのも学生の時以来、
『どうやって契約したっけ?』
こんな人も多いのです。

礼金と敷金の違いもよく分かっていなかったり、募集にかかる費用も知らなかったり。

かといって、そんなこと教えてくれるセミナーや本もあまり見かけませんもんね?

でも実際にはここがとても重要だったりします。

『周辺相場的には家賃◯万円、敷金なし、礼金1ヶ月くらいですよね?うちの物件は△△、この条件で募集してくれませんか?』
『◯◯のお客さんをターゲットにして、◯◯な感じで内装仕上げしてもらえませんか?』

これだけのことで入居率は大きく変わります。
また、賃料をUPできれば利回りも向上します。

どっやったら家賃を高く取れるのか?
どうやったら内覧が増えるのか?
いったい内装工事の相場はどのくらいなのか?
キッチン入れ替えるのにいくらかかるのか?
給湯器は?

このくらいは一度勉強してから物件購入を考えませんか?

不動産を賃貸しているオーナーさんの中には、今どきまだクロス(壁紙)1mあたり900円近く支払っているオーナーさんもいます。

ワンルームの給湯器を交換するのに10数万円も払ってるオーナーさんもいます。
もし、万一こんな話に心当たりがあるのなら今すぐご相談ください。

もったいないです。
みすみす他人にお金を施しているのと同じです。
それなら生活に困ってる方々や日本各地の被災者に募金してあげてください。
寄附金控除で税金が戻ってきますし。

入居者=お客さま
この感覚を持ち合わせていない人は不動産投資に向いていないと思います。

入居者がガラガラ=お客さんの入っていない飲食店と同じです。
お客さんの入りが悪い飲食店はどういった努力をしますか?
新しいメニューを考えるだけではなく、ランチタイム営業をしてみたり、セットメニューを考えたり、飲み放題を作ってみたり様々な努力をします。
エントランスや共用部分が汚い、散らかり放題、これは店内をゴキブリが這い回ってるお店と同じです。
エアコンが壊れたと入居者から連絡あったのに何日も放ったらかし、これは注文して30分も40分も経つのに料理がやってこないのと同じです。

こうやって置き換えたら分かりますよね?
お客さんの立場なら、
『もうこんな店行かないよ。』
こうなりませんか?
入居者は同じマンション、同じ部屋に戻ってくることはないとは思いますが、その評判はこれから部屋探しをする人にも伝わります。
入居者を大事にしない大家さんはお客さんを大事にしない飲食店と同じです。

愛想は悪いけど味は絶品
っていうお店作りをするのか、味は普通でも居心地のいいお店作りをするのかどっちが簡単なのでしょう?

大家さんの権利義務を説明します。
大家さんの権利は家賃を受け取る
これだけです。
従来は
家主>入居者
家主の方が偉いという風潮がありました。
なので◯年毎に家賃を上げたり、高い礼金を取って簡単な修繕だけで入居させたり。
給湯器が壊れても、
『うーん、入居者に半分負担してもらえないかな?』
こういう時代でした。

家主の義務は、家賃をもらう代わりに快適な生活空間を提供することになります。
部屋に付帯している設備が故障すれば速やかに直す、もしくは交換して使用できる状態にする必要があります。
共用部分の電球が切れれば交換してあげ、雨漏りがすれば修理してあげ、隣の部屋の住民がうるさいと言われれば対応してあげなければなりません。
この仕事を管理会社に丸ぶりをすれば、煩わしい業務から解放されます。
でも、
『給湯器交換しました。15万円です。』
『電球交換しておきました。5千円です。』
世の中の多くの悩みはお金で解決できます。
でも、不動産投資を始めたキッカケってお金を払うことではなくお金を稼ぐことではありませんでしたか?

出費を抑え、かつ煩わしい業務の多くから解放される方法があります。

不動産会社を介してではなく、直接修繕業者と繋がることです。
エンド価格ではなく、業者と変わらない価格で対応してくれる業者さんと。

もちろん戸建や区分所有の一室を持ってるだけというオーナーさま一人の力では、リーズナブルな価格で安心して仕事を任せれる業者さんを見つけることは容易ではないかもしれません。
でもスケースメリットが出てくればそれも叶う話なのではないでしょうか?

以前いた会社では管理戸数も700室、800室規模でしたのでスケールメリットが出せました。
毎週何らかの工事を発注できるレベルですもんね。
今の会社では残念ながらそこまでのスケールメリットを発揮することができません。
じゃあ、寄せ集めでもいいからみんなで工事を発注したらどうなるの?
それが今のL-style Clubの目的の一つでもあります。

L-styleClub-1

詳しくは過去のブログ記事かこちらをご覧ください。


会員さん自らがお持ちの物件、他のエージェントが獲得してきた管理物件、それらが集まればメガ大家さん規模くらいには仕上げることができませんかね?

L-style Clubはいろいろなことにチャレンジしていきたい人の集まりです。
ご興味ある方はぜひご参加ください。

大家さんが賃貸業者に頭を下げるような時代になるなんて。

賃貸の需要と供給のバランスが崩れています。
特定優良賃貸住宅に見られるように、以前は県営住宅、市営住宅が不足しており民間の力を借りるために補助金や低金利などの融資でどんどん建築を推進している時代もありました。

そんな時代は大家も左団扇で、新築を建てれば入居希望者がどんどん集まり、完成時にはほぼ満室でスタートすることも珍しくはありませんでした。  

だって賃貸住宅が不足しているという前提があったわけですから当然と言えば当然の話です。

でも今はどうでしょう? 

竣工後もまだ募集をかけ続けているマンションやアパートも多く見られます。
中古の住宅なんかは、半年一年空室のままという部屋も珍しくはありません。

大家は広告料、業務委託費などの名目で(賃貸住宅の斡旋は貸主、借主双方で賃料の1ヶ月分までしか仲介手数料を取れないので)多大な出費を強いられるようになっています。

『何とかうちの部屋にお客さんを紹介してくれないかな?』
大家自ら賃貸業者に資料を持ってお願いに上がるケースも増えてきました

『うーん。そうですね。少し周りの相場より高いと思うので、賃料交渉に乗ってもらえますか?』
『もう少し手数料増やしてもらえれば走りやすいのですが。』
こんな話をされるケースも増えているのではないでしょうか?

大家さんと言えば、一昔前なら一般人から見ると雲の上の存在でした。
地主さん、事業で成功したお金持ち、こういう大家さんがほとんどでしたが、今はそうではなくなっています。

サラリーマンをやりながら大家業を営んでいる人、主婦でマンションオーナーの人、職人さんをやりながらマンションオーナーになっている人、様々な人が大家として頑張っています。

これがどういうことかというと、
大家になるハードルが下がって、誰でも(誰でもと言えば語弊がありますが、以前に比べてという話です。)マンション経営に参入できるようになったということです。


お金持ち=大家さん
地主さん=大家さん
ではなくなってきているのですよね。

地主でもなく資産家でもない人でも大家さんになれています。

私もそのうちの一人ではありますが。(笑)

もちろん昔からの大家さんも健在しています。

ただ、顔ぶれが昔と今では大きく異なっているということです。

参入のハードルが下がったということは、競争相手が増えたということです。

競争相手が増えたということは、以前のままでは競争に勝てなくなる時代に変化しているということです。

誰もが
『大家なんか、儲からないし手間もかかるしやってられないよ。』
こう思うならこれだけ参入者は増えませんから、魅力的なビジネスの一つではあると思います。

もちろん私も魅力的なビジネスだと思っています。
自分が休んでいる時も、お酒を飲んでいる時でも家賃収入は入ってきます。

今話題の民泊などもそうです。
民泊の場合は毎月ではなく毎日の収入を生みます。

ただそうは言っても、これからはその競争に勝ち残っていかないといけません。

あぐらをかいてテレビを見ていて生活費を稼いでくれる時代から、頭を使って情報を駆使して、ネットワークを活用して稼ぐ時代への変化です。

まずは、賃貸業者に頼りっきりの集客から抜け出すことが大切です。

先日のかぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリースのニュースにも見られるように、業者頼り、業者任せではいざという時に打つ手がありません。

私の昔から知っている大家さんは、テナントが退出すると自分で声掛けに周り、自ら入居テナントを見つけてきていました。
大きなテナントになればなるほどです。

家賃収入は自分の収入に直結しますから、行動力が早いのです。
もちろん私たち業者にも声掛けはしてくれます。
お客さんを決めれば手数料も気持ちよく払ってくれました。

自分でも動くが一応業者も動かす。 

動いてもらうではなく、動かすです。

学校で受動態と能動態って習いましたよね?

受動態になってしまってはいけません、自らも動き自分が主体になるということです。

うまく利用するものは利用し、ただ頼りっきりにはしない。
これが本来大家のあるべき姿ではないのでしょうかね。

魅力的な物件を提供し、自分の情報網、他人(業者も含め)の情報網も活用する。

昔の大家さんって専業大家さんが多かったように思います。
自分が動かなくても奥さんが手伝っていたり、子どもさんがお手伝いしていたり。
それがいつの頃からか、兼業大家さんが増えたのですよね。

専業大家さんでもうまく賃貸経営ができず、物件を手放してしまった大家さんも多く出ました。 

それなのに兼業大家さんで業者任せで成り立っているのは、丸ぶりで運営できるラインで物件が購入できていたからです。
3〜4年前まではそういう時代でした。

でも今はどうでしょう?

物件価格が高騰し、耐用年数内でのローンではキャッシュフローが回らず、融資年数を伸ばし何とか毎月の支払いができている状態です。

販売業者がサブリース契約を付けたり、あたかも安定収入であるかのような表記でお客さんを募ります。

一年なのか二年なのかは業者さんにもよりますが、サブリース契約が切れれば放ったらかし、ローンが払えなくなっても自己責任でしょ、なんてこともよく聞く話です。

以前の大家さん(地主さん、建築会社にそそのかされて高い建築費のローンを組まされた大家さん)は借入当初の金利が高く、新築時より大きく賃料が下がったため支払いに窮してしまい物件を手放すことになりました。

と言っても、金利でいうと2%台から3%台の話です。

今もしすでにマンションオーナーであるあなたが、調達金利が3%近くであるなら、それは速やかに借り換えすべきであり、万一借り換えできないと言われた物件であるなら、まさに危機に直面しています。

しかも30年ローン、35年ローンを組んでいるなら尚更です。

今の住宅ローンの金利をご存知ですか?

頭金なしで年収400万円のサラリーマンが借入れる金利で0.6%、0.7%前後です。

その時代に3%も4%も金利を払っているとしたら。

しかも、その購入した物件が購入した金額でなど到底売れない物件だとしたら。

恐ろしい話です。

私たち不動産屋さんも物件を購入し転売することがあります。

その時に調達する金利は3%であったり4%近い数字であることもあります。

でも、短期で売却する目処があるからその金利で調達するわけですよね。

その金利が30年も35年も続くなら恐ろしくて借りれません。

仮に金利4%で30年、1億円のお金を借りたとして30年で支払う総額は17,187万円にもなります。
これが金利1%なら総額でも11,579万円です。

この差は歴然です。

つまり、安い金利で調達できない人は今は不動産を購入したらダメ。

高い金利で調達するなら、短期で売却する目処を持って購入すべき。

こう思うわけです。

マイホームじゃなくて収益物件だから大丈夫。
利回り10%あるから金利4%でも大丈夫。

利回りって何の利回りですか?
一年間通して純利が10%の物件を金利4%で調達しても大丈夫ですよ。

でも、その利回りって満室想定の表面利回りではないですか?

収入から改装費用、業者に払う手数料、固定資産税、ランニングコスト、そして不動産所得にかかる税金、全て考慮して本当に利益があるのかどうか、それが重要です。

それが仮に年間100万あったとしても、10年後に物件価格が1,000万円以上値下がりしているなら結局同じでは??

こんなことばかり言ってるから投資物件が売れません。(笑)

まぁ今は買い時ではないと思ってしまっていますから仕方がないことです。

でも私が今物件を購入しているのは、別の収益構造を考えているからです。

特に大阪市内の不動産は特区民泊の制度が活用できますので魅力的です。

もちろん消防法等の基準をクリアしていくことが大前提ではあります。

今の賃料以上に収益を生む仕組みを作ることができればまだまだ勝算はあります。

そんな物件をどんどん紹介していきたいですよね。

ただ、アパートローン、スルガスキームのように金融スキームが出来上がっていませんので、そこをどうやって確立していくのか、そこが課題です。

木造アパートが売り出されだした時、耐用年数の問題で当初25年ローンが目一杯でした。

それがいつの頃からか劣化等級があれば30年、35年のローンが付くようになり、当初の表面利回りが8%、9%から7%あたりまで低下しています。

金融スキームが登場した時にはもうすでに手遅れ。

みんなが手を出しだすと危険信号。

これはこないだの仮想通貨の話と同じです。

その前に先駆者利益、これを享受するのは今年が最期かな。

こう思っています。

民泊関係のご相談、物件取得のご相談も行なっております。

ぜひご興味ある方はご相談ご予約を。




*物件購入以外のご相談はご相談料をいただいておりますのでご了承ください。
詳しくは当社ホームページ、こちらをご覧ください。

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なんで自分で賃貸募集をしないの?

賃貸住宅の着工が止まりません。
日本の人口減少に歯止めがききません。

賃貸経営はどんどん厳しくなります。

入居希望者がどんどん少なくなっている中で家主の負担は増加しています。

業法では賃貸仲介の手数料は借主、貸主双方合わせて賃料の1ヶ月分が上限となっています。

でも実際には、家主は賃貸仲介業者へ部屋付の報酬として賃料の2ヶ月分、場合によっては3ヶ月分も支払っています。

名目は仲介手数料ではなく広告料であったり、業務委託費であったりいろいろな名目には変えられていますが、実際には仲介手数料です。


なぜこのような形になったのでしょう?


それは賃貸仲介が貸し手市場から借り手市場に変化したからです。

手数料を多く支払い、その見返りに入居者を斡旋してもらう。

自分で入居者を募り、集客するノウハウとツールがないので賃貸仲介の会社に頼らないと仕方がありません。

じゃあ賃貸業者はどうやって集客しているか?

自社やポータルサイトで反響を取り、たくさんある物件の中から契約を取っていきます。

ただ昔と違ってきているのは、昔は来店したお客様に物件提案をし営業マンのセンスにより物件をチョイスし誘導していました。

でも今は反響があった物件をそのまま案内し決まっていくケースも増えてきています。

ただ、築年数の新しい物件、ペットの飼育可能な物件、駅近の物件などは反響が入りやすく、築古の物件、駅から距離のある物件、沿線が弱い物件、間取りが魅力的ではない物件などはインターネットで検索すらされなくなることもあります。

そういった物件なら、手数料を弾んで営業マンに自らの物件に誘導してもらうしか選択肢はなくなってきます。

物件自体に競争力がないということです。

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まず本来なら物件自体に競争力がなければ、競争力を付ける作業に力を注ぎます。

リフォームであったり、付加価値を付けたり。

それが設備の充実であったり、インターネット無料、Wi-Fi無料であったり。


でもその費用さえ掛けずに満室にする方法、それが手数料を弾むやり方です。

誰でもでき、どの物件でもできるやり方ですから、簡単にマネも出来ちゃいます。

すると今度はそれが普通になり、そうしないことには太刀打ちできなくなり・・・

まさに悪・循・環

根本的なところから治療しないと、そのうちまた病気はぶり返します。


努力することを拒否してしまったツケは必ず後で返ってきます。

そろそろ家主は気付かなくてはいけません。

仲介業者に支配されるのではなく、自分たちで活路を開くことを。



そのためにできることは何でしょう?

自らポータルサイトに掲載することはどうでしょう?

その前に、なぜポータルサイトが家主直の募集サイトを作らないのか?

理由は簡単です。

儲からないからです。

あと、反響があったお客様に対して適切な対応をしてくれるかが心配だからです。

不動産業は免許商売です。

法令遵守するだろう。

きちんとした対応をするだろう。

でも家主って言っても素人でしょ?

問い合わせしたお客様に対して失礼な態度があればクレームが発生する、評判が落ちる、これは困る、こんな理由でしょうか?

たしかにそういった話もあるかもしれません。

でも理由はもっと単純です。

今ポータルサイトに掲載している物件数、各社何百件、多い会社では数千件単位で物件掲載することがあります。

サイトによって掲載料は違いますが、そうなると月額の広告代は数十万、何百万にもなります。

一社あたりの広告費です。

でも家主も直接掲載できるサイトなら、賃貸業者さんは不利なので掲載しないかもしれません。

そうなると家主さんだけからの広告収入ということになります。

つまり儲からないということになります。

消費者のニーズより、民間法人ですから利益優先です。

今あるポータルサイトに、そういった動きは期待できません。

じゃあ自分で作るしかない??

仮に作ったとしても多くの人に見てもらえるサイトを作るのは一個人では無理があります。

うーん・・・

結局不動産屋に頼るしかないのかな?

こういう結論に至ってしまうわけですね。


でも自ら情報を発信することをやってみればいかがですか?

ホームページを作り、空き部屋の紹介をする。

今は無料でホームページを作れるサイトがたくさん公開されています。

ホームページでなくてもブログなら簡単に作ることができます。

Facebookで紹介したり、Instagramで紹介したり、YouTubeで動画配信したり、どこでHITするか分かりませんよ。

大家さん仲間が集まって、お互いの物件を紹介しあったりできれば相乗効果も期待できるかもしれません。

行動しなければ何も始まりません。

一歩目を踏み出さなければ、その先の道に進むことはできません。


家主の立場は本来なら生産者、入居者は消費者、生産者が儲かってないのに間に入ってる中間業者だけ儲かってる。

これって農家が消費者と直接繋がっていった流れと似ている。


不動産業界も中間業者を介さない直接取引への流れへと向かっていくのは必然かもしれません。

後は直接取引へと踏み出す勇気が持てるかどうか。

農家の場合も農協を通さず販売していくことに対して、引き取り手がなくなったら困ると、一歩目を踏み出さない農家も多かったのと同じで、賃貸の場合も直接取引することによって不動産業者が取引してくれないかもしれないという疑心暗鬼に陥って一歩目を踏み出せない家主も多いかもしれません。

それが全体的に広がるのは近いうちなのか、それとも5年先、10年先なのか。

でも、いつかは必ずそうなります。

世界で起きている出来事は必ず日本でも起こります。

それと同じで、他の業界で起こっている流れは私たち不動産業界でも必ず起こります。


そういう流れになったとき、私たち不動産業者はどういった立ち位置になるのか?

どういったサポートをすれば必要としてもらえるのか?

そんなことばかり考えて仕事をしています。


契約業務の代行の仕事になるのか、より物件を魅力的に見せるための提案業務になるのか?

まずは自らが手本になるように賃貸業にも革命を起こしていきたいなという野望があります。

社会実験です。

自らが被験者となって。

新しいことを考えていたら成功することもあれば失敗することもあります。

毎回毎回することが当たっていれば、もうとっくに大金持ちです。

でも、違います。

成功例をみなさまにお話ししている以上に失敗していること、結果がついてきていないこともあります。

私は失敗は成功のもとと思っていますから、失敗することは平気です。

なんなら、この程度の失敗で終わってよかったといつも思ってるくらいです。


今年から共同事業として戸建のオープンハウスを預かります。

新しい形で売却を提案しています。

ただ今準備中ですが、ネット広告に掲載する写真撮影のためにプロのカメラマンに協力してもらい撮影してもらいます。

来週が撮影日です。

現場をリアルに感じてもらうために、主婦をモデルに動画撮影も試みます。

もちろん台本から作成します。

そしてモデルハウスにレンタル家具も配置しました。

たった仲介の一現場でやり過ぎじゃないのと言われそうですが、今回の試みは儲け度外視ですから。

一緒にプロジェクトを組んでいる社長さんたちと意見を交わしているとどんどんアイデアが湧き出ます。


やりたいのはこういうことなんですよね。

一人でできること、一人で考えれることなんかタカが知れてます。


でも、何人か集まって意見を交わすと湯水の如くアイデアは湧き出ます。

ディスカッション。

小学生、中学生の授業にも取り入れるべき課題ですよね。

ついでにコミニケーション。

これも学校の授業に取り入れればいいのに。

社会に出て一番重要なのは勉強ではなく、人とのコミニケーション、そして対応力です。

そこに発想力、アイデアを具現化する能力が備わってくれば起業家になることが可能です。


こんなことを書いているとあたかも自分がその能力を兼ね備えているみたいな感じになっていますが、そういうわけではありませんのでお許しを。(笑)


一度深く人生で関わってしまったこの業界がただ衰退していく姿を見たくない。

インバウンド需要でバブリーな感じには今はなっていますが、この景気がいつまでも続くとは思わない。

だからこそ新しい取り組みをしています。


マイホームを買うのが

マンションオーナーになるのが夢だった時代、私たちのやっている今の仕事に誇りを持てました。

夢を実現するお手伝いをできているという実感が持てました。

でも今はどうでしょう?

頭金なしでマイホームが購入でき、アパートオーナーになる人もサラリーマン大家さんが増えました。

誰でもと言えば語弊はありますが、起業するくらいの確率でアパートオーナーにはなれる時代です。

なので、夢のあるマイホーム探しのお手伝い、羨ましいほどのマンションオーナーになるためのお手伝い、こんな仕事にもう一度変えていきたいなと思っています。


そのためにはやるべきことは山積みです。

なので今年も勉強をし続けて、頭を悩ませる一年になるでしょう。

でも、たぶんこういうスタイルが好きなんでしょうね。

悩むことがなくなれば一気に老け込みそうですし、これくらいがちょうどいいのかななんて思っています。


話は大きく脱線しましたが、家主さんも中小企業の社長さんも同じです。

自らが動かないで利益ガッポリ、こうなるためにはまず軌道に乗せるまでは自分も勉強して努力しないことにはそうなりません。

よっぽどの資産があって、低金利で資金調達できるなら別ですが、そうでなければその金利差の分くらいは自らの力で補いましょう。

空室の資料を持って業者回り、ホームページで自分の物件紹介程度はしましょうね。


これからもみなさんが安定した賃貸経営、素敵なマイホーム探しをできるように情報提供していきたいと思います。


それではまたこのブログでお会いしましょう。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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