ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

家賃

賃貸住宅、長く住んでいれば損をする。何かおかしくない?

仕事柄、レントロールというものをよく目にします。

『レントロールって何?』

『新しいロールケーキ?』

って思う人は少ないかとは思いますが、念のため説明しますと、賃貸マンションなどの収益用物件の家賃一覧表です。

○号室の家賃はいくら、共益費はいくら、預かり保証金はいくらなどと書かれているものです。

収益用不動産を購入する際には、この物件を購入した際には毎月いくらの家賃収入があるのか?

また、その入居者が退去したときにはいくらの返還金が必要なのか?

ということが当然気になります。

というよりも、それが分からなければ検討すらできません。

そこで購入を検討する際に、所有者、管理会社さんからそのレントロールをいただくのですが、同じ間取り、同じ広さの部屋でも現在の賃料に差があるものなのです。

201号室は家賃6万円。301号室は家賃4万円。

などと極端な差がある場合があります。

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どうしてその差が生まれるかというと、入居した時期によることがほとんどです。

10年前から入居しているAさんは6万円。最近入居したBさんは4万円。こうした状況がよく存在します。

昔から借りてくれているAさんの方が高いの?

そうなんです。

不思議ですよね。

いわばAさんはヘビーユーザーです。携帯電話の会社さんなら何年割引みたいなプランがありますが。賃貸住宅では一切ありません。

Aさんのお部屋は大した改装もせずに契約してもらったのに、Bさんの安いお部屋はフル改装、浴室やキッチンまで入れ替わっているというケースも無きにしも非ずです。

古くから借りていただいている入居者さんということは、家賃の滞りもなく、周りの入居者とのトラブルもない入居者さんだったりします。

しかも、このAさんが退去すれば、新しく貸すお部屋はリフォームも必要ですし、Bさんと同じように安い賃料になってしまう可能性もあります。

ではどういう対応をすればいいのでしょう?

ここで思いつくのがAさんの賃料を適正な金額に下げてあげればいいんじゃないということです。

そうですよね。

そうすれば一番いいのです。

でも、そこにはそう簡単にできない理由が。

なぜなら入居者はAさんだけではないからです。

Bさんは除いて、Cさん、Dさん、Eさん・・・

他に何部屋あるのかという話ですが、家賃を2万円下げてあげるとしても5部屋あれば10万円です。

しかも毎月10万円です。

なかなか踏み切れないのはたしかです。

でも現在空いているお部屋。しかも2ヶ月、3ヶ月申し込みが入らない。

そのお部屋のお家賃を5,000円下げて募集しよう。

これは、少しの勇気で行うことができます。

『現在いい家賃で入居してくれている人の家賃をわざわざ下げなくてもいいんじゃないの?』

『下げたところでずっと住んでくれるわけじゃないんでしょ?』

その通りなんですよね。

実際に入居者さんから家賃値下げの交渉が来たとしても応じない大家さんが多いのではないでしょうか?

私も家賃を下げてほしいという交渉を受ければ、いいですよとすぐ快諾はなかなかできません。

でも断れば退去してしまうかもしれない。

そんな不安もよぎります。

そこで折衷案として、

『3,000円だけ値下げしてあげましょう。』

『5,000円下げてあげるから、1年間は解約しないと約束してくださいね。』

などと答える場合がありました。

でもたぶんこのような入居者さんたちは、値下げしなくても退去しなかったと思います。

退去を考えているなら、部屋探しにも出かけているでしょうし、近隣物件の相場もある程度把握してあるはずです。

交渉するのに手ぶらでは臨みませんので。

物件は見に行ったけど、新たに保証金を提供したり、引越代を払ったり、そもそも引越しの手間を考えればそのまま住んでおきたいなという結論に至ったので、今の家賃を下げるように交渉しに来ているのです。

ただ、あまりにも邪険な対応をすれば、気分を害して引越ししてしまうかもしれません。

そのあたりの判断は難しいですよね。

でも、こうした駆け引きもオーナーさんの手腕の一つであったりします。

結局、住んでいる物件の家賃を交渉しに行っても大して家賃は下がらないということです。

逆に新たに購入する立場の人からすると、長期間にわたり住んでいる家賃高めの入居者がいる。

この人が退去すれば家賃は大きく下がってしまう。

という心配はそこまでしなくていいということです。

でも長い目で見れば当然入れ替わりはありますので、家賃が下落傾向の状況下では家賃収入が減少していくことは間違いありません。

ただ長期的に見ることが必要ですということです。

よく収益物件を購入する際に、

『今のレントロール上ではこの収益だが、今の相場で引き直すとこの賃料収入だ。なので、そこで収益性が合う物件を購入するんだ。』

という方がいます。

たしかに理論上は大正解です。

でも、そこに当てはまる物件はなかなか出てきません。

今の収益物件は売り手市場ですから、買い手は山ほど存在します。

自分が二の足を踏んでいる間に、そこそこの利回りの物件はどんどん捌けてしまいます。

なので見極めは難しいですよね。

でも自分なりの見極め基準を持つということは大事です。

その基準に合わない物件は買わないと決めて判断するなら一番ベストでしょう。

そのスタンスで考えている人は今の時期、物件は購入できていないと思います。

それでいいと思って判断しているわけですから、もちろん間違いではありません。

今日のお話はその購入側の立場のお話のつもりではなかったのですが、ついついそっちに話がずれてしまいますね・・・

賃貸でお部屋を借りている方にとって、今の時代は住み替えするにはとても適している時代です。

昔は1Roomを借りるにしても、礼金で15万円、20万円している時代もありました。

仲介手数料も家賃の1ヶ月分必要というのが相場でした。

でも、今は敷金・礼金0円は当たり前の世の中になってきましたし、仲介手数料も高いところで家賃の半月分です。

1Roomなら初期費用で10万円、15万円あれば引越しできてしまいますし、引越し業者も安い業者さんも多数あります。

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3年も4年も同じお部屋に住んでいるなら、引越しを考えてみてもいいかもしれませんね。

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家賃収入のセーフティネット、住宅扶助

賃貸経営を考える時に自分が所有している不動産がどのターゲットに向いているのかを考える必要があります。
転勤族をターゲットにするのか、新婚世帯をターゲットにするのか、学生さんをターゲットにするのか、社会人をターゲットにするのか、それとも生活保護者をターゲットにするのかということです。
もちろん転勤族を狙い法人契約を狙うのが家賃が遅れることもありませんし、入居者の質的にも上質なお客様を取り込める可能性があります。
でも今の時代、経費削減の世の中ですから引越しが伴う転勤もそう多くはありません。
学生さんをターゲットにするにしても、地方から大学入学のために上京してくる方も少なくなりました。
また大学自体もそうした学生さんのために部屋を提供するようになっています。
学生さんをターゲットにするリスクはもう一つあります。
移転の問題です。
大学の近くの単身用物件を所有する場合、大学自体が移転してしまえばもう目も当てれません。
家賃は大幅に下落し、売却するにも売却出来ない可能性すら生じます。
新婚さんをターゲットにすればどうでしょう?
いつの時代も新婚世帯はなくなりません。
でも以前大阪市にあった新婚世帯家賃補助制度は廃止になりました。
これにより家賃相場は下落しました。
以前なら家賃補助があったため、8万円、9万円といった家賃のお部屋でも若い新婚世帯が入居してくれましたが、今ではなかなかそこまで家賃が出せるお客様は少なくなっています。
しかも上質なお客様は何年か居住した後、住宅購入などで転居してしまいます。
生活保護者をターゲットにしたマンションも一時期増えました。
これは貧困ビジネスというテーマでメディアにも多く取り上げられました。
それが元でいろいろな問題が取り沙汰され、生活保護者の住宅扶助が見直されました。
今大阪市の単身世帯では、一人世帯では月額40,000円、二人世帯では48,000円、3人から5人世帯では52,000円に見直されています。

また単身世帯の場合、平米数でも家賃の上限は規制されており15平米以下では住宅扶助の金額はさらに引下げになっています。
収益一棟もののマンションの購入を検討する場合はレントロール(家賃表)を元に試算します。
古い契約者が残っていて生活保護者が入居している場合、この上限額より高い賃料で入居していることがあります。
その辺りをきちんと考慮して購入しないと、予定通りのキャッシュフローが得れないことが起こり得ます。
業者の中には架空の賃貸契約を作成して、家賃収入を高く見せるようなことをする業者さんもいるので注意が必要です。
上の家賃表を見ながら家賃を引き直して、それでもキャッシュフローが回るのなら問題ないでしょうが。
生活保護者が入居した場合、比較的長期間にわたり入居してもらえる可能性があります。
でも、受給者はいろいろな事情で生活保護を受けていますので、その内容にも注意が必要です。
昼間から仕事が出来ずに自宅にいるケースも多々ありますので、他の入居者との生活リズムが違ったりします。
少しの物音で苦情が入ったり、住民とのトラブルを起こすケースも少なくはありません。
ならばどういった層を取り込めばいいのでしょうか?

潜在的なお客様としては、実家暮らしの若者たちがいます。
引越ししない理由としては、実家暮らしが快適なので引越しする理由がない。
お金がないので引越しが出来ないということでしょう。
賃貸マンション一つ借りるのにどれくらいの費用がかかるのでしょう?
例えば家賃6万円、礼金10万円のお部屋を借りた場合でシュミレーションしてみます。
まず礼金
100,000円
前家賃
60,000円
仲介手数料(一般的な仲介手数料、家賃の半月分の場合)
32,400円
保証会社保証料(家賃総額の30%〜50%程度必要)
18,000円
火災保険料(単身用、2年間)
15,000円
これが最低限必要な費用です。
あと、管理会社によって変わりますが、鍵交換代15,000円などや、ハウスクリーニング費用21,600円などが必要な場合もあります。
なのでお部屋を借りる費用だけで20万円〜25万円。
その他に引越し費用や家具、家電などを揃える費用も必要になります。
ワンルーム、1Kで冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビ、ベッド、カーテン、布団やシーツ、調理器具などを揃えると安く見繕っても20万円〜30万円は必要です。
これらを合計すると50万円程度は必要になるのですが、ここまで出してまで一人暮らしをしたいという若者が減ってきています。
その辺りの層を取り込めれば賃貸需要というものもまだまだ出てきそうです。
でも、そのためには貸主と借主が直接取引できるようにならないと難しいかもしれません。
不動産会社を介することにより、貸主、借主双方が仲介手数料も必要になります。
直接取引になれば不動産会社さんに支払う手数料分で家具や家電をサービスとしてつけてあげることも可能になります。
昔は物件の前に広告看板や貼り紙をつけているだけで問合せがありましたが、今はそんな時代ではありません。
オーナー様自信がブログやSNSで情報発信していけるようになれば状況は変化していくかもしれません。
今までは不動産会社頼りの部屋付け、入居者探しでした。
でも本来の形、ビジネスの形とすればどうなのでしょう?
流通の形というものは変化しています。
農業でも農協を介さず、直接エンドユーザーに卸す業態や、衣料の世界でも卸問屋が直接エンドユーザーに販売する形態に変化しています。
デフレの中では市場の中で介入者が増えれば増えるほど、モノが売れなくなります。
不動産でも同じかもしれません。
より安く、より流通させるためには不動産会社が必要なくなってきているのかもしれません。
もちろん今すぐそういう流れになることはありませんけど。
でも、直接エンドユーザーを探すルートというか、流通網を模索する必要はあると思います。
家具家電、生活用品が揃っていて、尚且つ初期費用が安い。
レオパレスなどはそういう手法ですが、一般物件に比べ毎月の家賃が少し高額になっています。
それでも転勤者や長期出張者などの利用で都心部では高稼働しています。
それは、きちんとユーザーの需要を取り込んでいるということです。
これからの賃貸経営にはそういったマネージメントが必要です。
任せっきりの経営では成り立たなくなります。
ビジネスとして参入するならやはりきちんと勉強すべきです。
不動産投資が片手間で儲かるほど時代は甘くありません。
でも、きちんと勉強して需要とのマッチングが出来れば満室経営というものは難しいものではありません。
なので老後の安定を求めて不動産投資を始めようとしている皆さま、まだ時間はたくさんありますので一緒に勉強しましょうね。

話は戻りますが、生活保護者の数も増え続けています。
これからますます増加することも予測されます。
前述した通りの金額を視野に入れていれば、家賃の下落を食い止めることも可能になります。
最近では生活保護を受給するためには、まず部屋を借りないといけないというケースがほとんどになっています。
でも、生活保護を受給するための相談に行っているくらいですから、契約する費用、家財道具を揃える費用もなかったりします。
そう考えれば、賃料、初期費用さえ合わせることが出来れば、この層の取り込みは難しいことではありません。
つまり、最低限の家賃収入としてこのラインを想定することは可能です。
家賃収入のセーフティネットみたいなものですね。
でもこの客層ありきの賃貸経営はオススメしません。
やはり魅力ある部屋作りをしてこそオーナー業ですよ。
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大阪市の生活保護の住宅扶助の引き下げ

平成27年7月1日から生活保護受給世帯の住宅扶助(家賃など)の金額が引き下げになっています。

これはかねてから噂になっておりましたが、もう新しく受給する人には適用されています。

現在受給中の方はどうなるの??

ということに関しては、最近賃貸から若干遠ざかっていましたので、友人の不動産会社にお邪魔し、聞き取り調査をしてきました(^^)

家賃収入を目的とする大家さんには大きな問題ですし、収支を計算する指標として重要な問題です。

まず、どういう風に変わったか?

下の表のとおり、単身者も家族世帯も引き下げになりました。

生活保護費表

以前は単身者で42,000円、2人以上で54,000円だったので大きく引き下げになりましたね。

しかも6平米未満は28,000円、10平米未満は32,000円。15平米未満は36,000円と大きく引き下げられています。

何平米と言われてもピンとこない方もいるので、畳になおすと10平米で6帖です。

6平米というと3.5帖くらいですね。

これは、部屋というより簡易宿泊所レベルなので当然ですよね。

貧困ビジネスと言われた、路上生活者を集めて共同生活させているような住宅はこれなんでしょうね。

6平米というのは、賃貸の一般の市場では見ることのない部屋ですが。

というのも、風呂やトイレを入れるスペースさえありませんので(^_^;)


でも、10平米というと結構あるんですよね。

元々玄関で靴を脱いで各部屋にスリッパで上がっていくタイプのお部屋。

私が賃貸業界に入った23年前にはこのタイプのお部屋で家賃5万円くらいしていました(笑)

それが、生活保護受給世帯を入居さすと、23年経った現在でも42,000円取れていたのですから、これはもう行政を食い物にした貧困ビジネスと言わざるを得ないですよね。

それが、32,000円まで引き下げになりました。

約1万円下がったことになります。

福祉受給者を入居させていれば、どんな部屋でも42,000円取れていたのが、32,000円まで下がったことになります。

しかし、しかしです。

元々このような住宅は建築確認申請さえまともに出されていません。

もちろん、検査済証もありません。

公的な図面が存在しないのです。

平米数はどうやって確認するの??

不動産業者が発行する重要事項説明書??賃貸借契約書??

元々不正受給を手伝っていたような不動産業者だっているのですよ。

平米数書き換えくらい簡単にやってしまいますよ。

平気で書き間違えたとか、元々の資料が間違えていたなどと平気で言いますよ(-_-;)

本気で取り組むなら、生活保護受給者受け入れ住宅の申請を出させるべきです。

きちんとした図面と建築士の証明書もきちんと添えて。。

公的機関からの振り込みがあるんですから当然の義務のような気がするんですが・・・


15平米と16平米たった1平米で大きく変わるんですから、大事なとこですよ。

というより、0.01平米変われば変わるんですよね??

14.99平米の部屋は36,000円で15.00、15.01平米(どっちだろ)の部屋は40,000円??

なら書き上げたくなる気持ちは分からないでもないです。

そもそも賃貸の契約書や重要事項説明書の平米数を記載する欄に、小数点2ケタまで詳細に記載してある物件って近年に建築された物件だけかもしれませんよ。

違法建築、容積率超過物件などまともな平面図すらなく売買されているケースも多いんですから(-_-;)

そうなれば賃貸業者の気持ち次第???



本当に助けが必要な方に手を差し伸べるのは行政の仕事です。

助けてあげてください。

私も賃貸仲介の仕事をしていて、本当になんとかしてあげたい。助けてあげたいと思った家族はたくさんいます。

でも、中には不正受給をしているかたもいるんです。

働きながら受給している人もいるんです。

住宅扶助費をもらいながら、違う部屋、違う家に住んでいる人もいるんです。

こういった人たちを排除して、本当に困った人に対して扶助してあげる。

こんな制度にこれを機会に生まれ変わってもらいたいです(-.-)

ちなみに、現在入居している人たちに対して、今すぐ引越しして適正な家賃の部屋に変わりなさい。
という動きはまだないようです。

もちろん働きかけはしていくのでしょうが、引越しさせようと思うと、引っ越し費用を役所が捻出しなければならず、余分な費用がかかりますもんね・・・

でも、家主に対して、家賃の引き下げの交渉が入ってくることは予測できます。

家主としては、出て行かれて再度福祉を受け入れると収入が減りますし、リフォーム費用も必要なわけで受け入れる家主さんも多いでしょう。

今後、アパート経営、貸家経営をされる方は、上記の表をもとに収支計算を建ててくださいね。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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